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1、2009年杭州楼市供应量分析 影响房价的第一因素无疑是供求关系。由于2008年杭州土地供应量 匕交少，据统计,截至2008年11月底杭州八区（包括余杭、萧山）共推出住宅用地（建筑面积）不足334万平方米，这个数字甚至少于 2005年的供应量。同时，受行业调整、企业洗牌、价格回调、理性 回归等因素影响，2009年楼市将有太多的不确定，是否会出现房荒 现象，再次导致房价上涨？2009年将新增房源1000万平方米，未 来两年内，杭州楼市不会出现房荒。第一部分 截止到2009年底，预计杭州共有1700万平方米的可售房源，至 少需要3年消化。明年可售房源1700万平方米 据汉嘉地产顾问统计，从2007年
2、10月起，杭州商品住宅市场供 应量持续增加，但需求受调控影响逐步萎缩，致使存量房不断增加,截至2008年口月底，杭州八区商品房存量超过650万平方米，已 远远超过杭州八区年均销售量（据多年的销售数字统计，杭州八区年 均销售量约500550万平方米）。如果对2009年杭州楼市供应量做个预计，按正常供应量计算（不 排除开发商延迟开工因素），2009年杭州八城区商品住宅市场潜在供 应量约1060万平方米加上2008年的存量,按年均去化量来计算，约1700万平方米的可售房源，至少需要3年来消化，即使不加新增 供应量、仅存量来看，到2010年杭州楼市不会出现房荒，甚至存量 消化还会持续到2011年。而且
3、2009年市场行情并不容乐观，因此 严重的供大于求会导致销售压力进一步加大。.附表:2009年各板块供应量（注:2009年可售房源不包括2008年12月存量，2008年销售量 以前11个月销售量为统计依据，预计2009年行业形势更加不容乐 观因此2009年去化量以2008年去化为计算基准并以此计算2009 年存量。）萧山上市量最大滨江存量房最多 从各区块2009年上市量来看萧山板块最多达到176万平方米，闲林排第二，为万平方米。主城区区块中，滨江区最多，为101万 平方米，共有钱塘山水、东方郡、彩虹豪庭、海威国际等14个楼盘 要推出新房源，新增房源量最大。而小和山板块、黄龙板块、老蒋村 板块和
4、西湖板块，2009年没有新增供应量。而根据2007年的消化速度，从2009年各区块预测存量来看，滨 江区以158万平方米排在第一，闲林和萧山分列第二和第三，老蒋 村板块则因为区块比较成熟，可售房源减少，很有可能出现供不应求 的状况。第二部分 90平方米房源对价格最敏感、去化压力趋大;90-140平方米的房 源消化压力不大；140210平方米房源去化速度不容乐观;豪宅 市场八区包括余杭萧山共推出住宅用地建筑面积不足万平方米这个数字甚至少于年的供应量同时受行业调整企业洗牌价格回调理性回归等因素影响年楼市将有太多的不确定是否会出现房荒现象再次导致房价上涨年将新增房源万平方米未房源万平方米据汉嘉地产问
5、统计从年月起杭州商品住宅市场供应量持续增加但需求受调控影响逐步萎缩致使存量房不断增加截至年口月底杭州八区商品房存量超过万平方米已远远超过杭州八区年均销售量据多年的销售数字统计杭州州八城区商品住宅市场潜在供应量约万平方米加上年的存量按年均去化量来计算约万平方米的可售房源至少需要年来消化即使不加新增供应量仅存量来看到年杭州楼市不会出现房荒甚至存量消化还会持续到年而且年市场行情并不容的去化力要看稀缺性。市场环境持续低迷,对于开发商来说，迫在眉睫的显然是研究购买 心理，深入研究各个意向客户群的需求。在理性面对市场变化的同时,找准细分市场切入点，以尽快出货，回笼资金。平方米以下房源：对价格敏感去化压力日
6、增90 购买这部分房源的客户群大部分为首次置业者，是市场中最为刚性 的需求。因为他们大多是结婚买房，观望周期较短，需求保持相对稳 定，虽遭遇市场调整，但一直都在持续释放。各项利好政策的出台，会对此类客群产生较大的促进作用，可在短 时间内有一定程度的放量，但由于受90/70政策影响，供应量不 断增加,存量房源也会不断增加。据统计，截至2008年11月底，90平方米以下面积的房产品存量 约160万平方米，从趋势图中可以看到，自去年10月起,此类房源 连续供大于求。而从今年8月份开始，存量更是大幅度上扬，未来去 化压力相对较大，而且这类客源对价格调整最为敏感，只有当价格达 到适当心理价位，这些需求才
7、会逐步放量。从图中也可以看出，近几个月此类房源量成交也在稳步增加，比如 近期热销的东方郡、风景蝶院、上东城等楼盘，因为性价比比较高,所以深受市场欢迎，成交量频频位居成交榜前10位。说明此类市场 需求放量,很大程度上都取决于价格调整。90140平方米房源：消化存量房为主去化相对平稳 八区包括余杭萧山共推出住宅用地建筑面积不足万平方米这个数字甚至少于年的供应量同时受行业调整企业洗牌价格回调理性回归等因素影响年楼市将有太多的不确定是否会出现房荒现象再次导致房价上涨年将新增房源万平方米未房源万平方米据汉嘉地产问统计从年月起杭州商品住宅市场供应量持续增加但需求受调控影响逐步萎缩致使存量房不断增加截至年口
8、月底杭州八区商品房存量超过万平方米已远远超过杭州八区年均销售量据多年的销售数字统计杭州州八城区商品住宅市场潜在供应量约万平方米加上年的存量按年均去化量来计算约万平方米的可售房源至少需要年来消化即使不加新增供应量仅存量来看到年杭州楼市不会出现房荒甚至存量消化还会持续到年而且年市场行情并不容首次改善型市场，属于换房置业，这类需求相对刚性,客户群年龄 层次在30-35岁左右，消费观念较理性，因此在目前观望情绪较浓 的形势下，观望时间也会t匕较长。从下图中可以看到，自今年5月起，这类需求呈萎缩态势。随着楼 市盘整的进程预测这类需求会逐步在2009年释放，而其去化速度，关键也是看价格调整的速度。.跟90
9、平方米房源相比，这类房源目前市场新增供应量相对较少,大多是消化存量，130平方米左右的房源，虽有近140万平方米的 存量，但大多数集中在远郊区域，因此一些学区房、周边配套相对完 善的房产品，将会更加符合该类市场。如11月销售量较好的四季风景苑，位于下沙区中心，配套齐全,因此本月也取得了较好的销售量。140210平方米房源：受冲击比较大去化速度不容乐观 再次改善型市场，属于二三次换房置业，一般会选择面积较大的户 型。这类市场客户群以中小企业主、私营业主、企业高管为主，由于 金融危机对此类人群影响较大，企业利润大幅减少或亏损，不少企业 面临倒闭，导致此类市场购买力及购买意愿下降，需求萎缩严重，即
10、使价格有小幅调整，也不会刺激此类市场需求放量。从表格中可以看出，虽然这类房源供应量不大，80万平方米左右 的存量，也不及前面两类产品，但由于总价t匕较高,因此楼盘回款压 力大，所以2009年这块市场仍将继续萎缩,去化速度慢，甚至远郊 范围内的排屋类产品,去化都将受限。八区包括余杭萧山共推出住宅用地建筑面积不足万平方米这个数字甚至少于年的供应量同时受行业调整企业洗牌价格回调理性回归等因素影响年楼市将有太多的不确定是否会出现房荒现象再次导致房价上涨年将新增房源万平方米未房源万平方米据汉嘉地产问统计从年月起杭州商品住宅市场供应量持续增加但需求受调控影响逐步萎缩致使存量房不断增加截至年口月底杭州八区商
11、品房存量超过万平方米已远远超过杭州八区年均销售量据多年的销售数字统计杭州州八城区商品住宅市场潜在供应量约万平方米加上年的存量按年均去化量来计算约万平方米的可售房源至少需要年来消化即使不加新增供应量仅存量来看到年杭州楼市不会出现房荒甚至存量消化还会持续到年而且年市场行情并不容豪宅市场：购买力强劲去化要看资源稀缺性 最后一个细分区域是位于金字塔尖的高端市场，属于豪宅市场，此 类群体购买力强，财富缩水相对较小，因此受经济危机影响最小。值得一提的是，此类客户群注重产品稀缺性。由于2007年拍出多 块高价地，因此未来高端市场供应量会增加。比如绿城滨江联手开发 的杭汽?发地块、绿城的蓝色钱江、滨江的城市之
12、星、昆仑的昆仑公 馆、广宇西房 东南面粉厂项目、雅戈尔?隐寓等楼盘,地段都相当不错,产品也都 定位高端,势必将给明年的杭州楼市带来阵阵惊喜。但在需求层面，这个市场会出现两极分化的态势。因为高端住宅消 费群,更注重房产品的保值增值性，所以在楼市调整中，只有那些地 段景观资源t匕较稀缺性，开发商有足够营造能力的真正堪称高端产品 的楼盘,才能打动购房者。.八区包括余杭萧山共推出住宅用地建筑面积不足万平方米这个数字甚至少于年的供应量同时受行业调整企业洗牌价格回调理性回归等因素影响年楼市将有太多的不确定是否会出现房荒现象再次导致房价上涨年将新增房源万平方米未房源万平方米据汉嘉地产问统计从年月起杭州商品住宅市场供应量持续增加但需求受调控影响逐步萎缩致使存量房不断增加截至年口月底杭州八区商品房存量超过万平方米已远远超过杭州八区年均销售量据多年的销售数字统计杭州州八城区商品住宅市场潜在供应量约万平方米加上年的存量按年均去化量来计算约万平方米的可售房源至少需要年来消化即使不加新增供应量仅存量来看到年杭州楼市不会出现房荒甚至存量消化还会持续到年而且年市场行情并不容