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1、物业费的详细构成与测算 1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：1.1 基本工资：职务 人数 工资标准（元）月工资总额（元）1.2 按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例 1.3 服装费：每人按冬夏两季 4 套衣服，二年半使用期计算。2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：2.1 公共照明系统的电费和维修费 2.1.1 楼内公共照明系统电费：计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X 功率 X 每日预计开启时间 X30 天 X 电价 2.1.2 楼外公共照明系统电费：计算公式=公共区域照明灯总数 X 功率 X 每日预计开启时间 X30 天 X 电价 2.1.3
2、喷泉水系电费：计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12 2.1.4 弱电系统电费：（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式二户数*每户每日平均用电量*30*0.486 2.1.5 维修费 2.2 给排水设施的费用 2.2.1 消防泵的电费：计算公式=总功率 X 每月开启时间 X 电价月工资总额元按规定提取的福利费基本工资总额福利比例服装费每人按冬夏两季套衣服二年半使用期计算物业共用部位共有设施设备的日常运行维护费用公共照明系统的电费和维修费楼内公共照明系统电费计算公式公共区域照明灯时间天电价喷泉水系电费计算公式每台功率每次启用台数每天平均开启
3、时间电价弱电系统电费弱电系统是指安防可视对讲温感报警等弱电设施设备计算公式二户数每户每日平均用电量维修费给排水设施的费用消防的电费计算公式总排水清污费计算公式二下水井数量清洗单价每年清洗次数喷泉水系用水损耗费用损耗是指蒸发与渗漏计算公式每年损耗量单价维修费共用建筑道路维修费不可预见费按上述费用总和的计物业管理公共区域清洁卫生费清洁器械材料费222 排污泵的电费：计算公式=总功率 X 每月开启时间 X 电价 2.23 消防水箱清洗费：计算公式=总用水量 X 水价/12 2.2.4 外排水清污费 计算公式二下水井数量 X 清洗单价*每年清洗次数/12 2.2.5 喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸
4、发与渗漏。计算公式=每年损耗量*单价/12 2.2.6 维修费 2.3 共用建筑、道路维修费 2.4 不可预见费（按上述费用总和的 5%10%计）3.物业管理公共区域清洁卫生费 3.1 清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限 折算出每月值 3.2 垃圾桶购置费（分摊使用年限）3.3 垃圾清运费 3.4 保洁用水 3.5 消杀费 4.物业管理公共区域绿化养护费用：4.1 绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）：月工资总额元按规定提取的福利费基本工资总额福利比例服装费每人按冬夏两季套衣服二年半使用期计算物业共用部位共有设施设备的日常运行维护费用公共照明系统的电费和维修费
5、楼内公共照明系统电费计算公式公共区域照明灯时间天电价喷泉水系电费计算公式每台功率每次启用台数每天平均开启时间电价弱电系统电费弱电系统是指安防可视对讲温感报警等弱电设施设备计算公式二户数每户每日平均用电量维修费给排水设施的费用消防的电费计算公式总排水清污费计算公式二下水井数量清洗单价每年清洗次数喷泉水系用水损耗费用损耗是指蒸发与渗漏计算公式每年损耗量单价维修费共用建筑道路维修费不可预见费按上述费用总和的计物业管理公共区域清洁卫生费清洁器械材料费4.2 化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用:4.3 绿化用水费：XX绿化面积约 80000 平方米，经实际测算，1 吨水约浇 100 平方 米绿地，按每月
6、浇 4 次水，按东北地区需浇水 8 个月计共32 次，绿化用水约 2 元/吨。80000/100X32X2/12=4266 元 5.物业管理公共区域秩序维护费用 5.1 保安系统设备电费（监控、巡更、背景音乐、卫星接收等）：5.2 保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等）5.3 日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品）6.行政办公费 6.1 通讯费用 6.2 文具、办公用品费用 6.3 车辆使用费 6.4 节日装饰费（含彩灯电费）6.5 公共关系费 6.6 办公室采暖费（北方才有）6.7 书报费 6.8 社区文化宣传费（物业观察等）6.9 培训费 6.10
7、办公区、员工生活区电费 6.11 办公区、员工生活区用水：每月冷水 400 吨，热水 100 吨 400X3.2+100X10=2280 元 6.12 其它杂费 月工资总额元按规定提取的福利费基本工资总额福利比例服装费每人按冬夏两季套衣服二年半使用期计算物业共用部位共有设施设备的日常运行维护费用公共照明系统的电费和维修费楼内公共照明系统电费计算公式公共区域照明灯时间天电价喷泉水系电费计算公式每台功率每次启用台数每天平均开启时间电价弱电系统电费弱电系统是指安防可视对讲温感报警等弱电设施设备计算公式二户数每户每日平均用电量维修费给排水设施的费用消防的电费计算公式总排水清污费计算公式二下水井数量清洗
8、单价每年清洗次数喷泉水系用水损耗费用损耗是指蒸发与渗漏计算公式每年损耗量单价维修费共用建筑道路维修费不可预见费按上述费用总和的计物业管理公共区域清洁卫生费清洁器械材料费7.物业管理企业固定资产折旧费：7.1 办公设备：电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。7.2 工程用具：各专业用具，水工用具、电工用具。7.3 绿化、保洁专业用具。7.4 办公、生活用房装修费。7.5 员工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣柜等）。7.6 其它。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 9.物业公司利润：按上述 1-8项费用的 3%计算 10.法定税费：物业费二每月管理费用支出/总建筑面积
9、注：以上测算未考虑收费率问题。电梯费用测算 一、相关数具：1 电梯功率；2 电价；3 使用率；4 电梯年检费；总额/12 月=*元 5每月维保费：月工资总额元按规定提取的福利费基本工资总额福利比例服装费每人按冬夏两季套衣服二年半使用期计算物业共用部位共有设施设备的日常运行维护费用公共照明系统的电费和维修费楼内公共照明系统电费计算公式公共区域照明灯时间天电价喷泉水系电费计算公式每台功率每次启用台数每天平均开启时间电价弱电系统电费弱电系统是指安防可视对讲温感报警等弱电设施设备计算公式二户数每户每日平均用电量维修费给排水设施的费用消防的电费计算公式总排水清污费计算公式二下水井数量清洗单价每年清洗次数
10、喷泉水系用水损耗费用损耗是指蒸发与渗漏计算公式每年损耗量单价维修费共用建筑道路维修费不可预见费按上述费用总和的计物业管理公共区域清洁卫生费清洁器械材料费6 分摊户数；计算公式：(1X2X3X30+4+5)/6=*元/月/户 地下车库费用测算 一、相关数具：1 地库建筑面积；2.车位数；3.人工费；4.照明用电：总数 X 功率 X 照明时间 X 电价 X30 天=*元；5.动力用电：通风机 功率 X 运行时间 X30X 台数 X 电价=*元；排风机 功率 X 运行时间 X30X 台数 X 电价=*元；6.维修费；7.税费 5.5%;夏季：3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%/车位数=每个
11、车位费用或 3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%/建筑面积=每平方米费用 8.采暖费：建筑面积 X23.5/5 个月=*元；9.热风幕费用：功率 X 运行时间 X30X 台数 X 电价/5 个月=*元 冬季：3+4+5+6+8+9+(3+4+5+6+8+9)5.5%/车位数=每个车位费用或 3+4+5+6+8+9+(3+4+5+6+8+9)5.5%/建筑面积=每平方米费用。月工资总额元按规定提取的福利费基本工资总额福利比例服装费每人按冬夏两季套衣服二年半使用期计算物业共用部位共有设施设备的日常运行维护费用公共照明系统的电费和维修费楼内公共照明系统电费计算公式公共区域照明灯时间天电价喷泉水系电费计算公式每台功率每次启用台数每天平均开启时间电价弱电系统电费弱电系统是指安防可视对讲温感报警等弱电设施设备计算公式二户数每户每日平均用电量维修费给排水设施的费用消防的电费计算公式总排水清污费计算公式二下水井数量清洗单价每年清洗次数喷泉水系用水损耗费用损耗是指蒸发与渗漏计算公式每年损耗量单价维修费共用建筑道路维修费不可预见费按上述费用总和的计物业管理公共区域清洁卫生费清洁器械材料费