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1、第一章总则第一条为保障住宅小区房屋及其设备和公用设施的正常运用，为房屋产权人和运用 人创建整齐、文明、平安的生活环境，加强住宅小区的物业管理，规范物业管理活动，依据国 家有关规定，结合本市实际状况，制定本方法。其次条凡本市市区内的新建住宅小区，必需依据本方法实行物业管理。本方法实施 前已阅历收交付运用的住宅小区，应当主动创建条件，逐步实行物业管理。第三条本方法所称住宅小区是指以住宅为主，经统一规划、综合开发、配套建设以 及机关、企业事业单位等自建的建筑面积在3万平方米以上的居民居住区。本方法所称物业是指住宅小区内的各类房屋、公用配套设施及住宅小区运用范围内 的公共场地。第四条长春市房地产管理局
2、是本市物业管理的行政主管部门，其主要职责是：-）宣扬贯彻国家、省、市有关物业管理法律、法规、规章：（二）负责住宅小区物业管理委员会组建的指导工作；（三）会同有关部门制定住宅小区物业管理专用资金的收取方法、标准及管理规 定；（四）制定物业管理有关合同，公约等示范文本；（五）负责物业管理企业的资质审查；（六）参加新建住宅小区开发建设方案的论证和竣工验收：（七）监督、检查、指导物业管理活动。建委、计委、规划、城建、公用、民政、卫生、环保、公安、财政、物价、广播电 视、电业、电信等部门（以下简称有父部门）及住宅小区所在地人民政府依据各自职责，负责 住宅小区物业管理有关工作的监督、指导。第五条物业管理企
3、业应当逐步推行社会化、专业化的管理模式；遵循经营自主、有 偿服务、自负盈亏、微利经营的原则。其次章住宅小区物业管理委员会第六条住宅小区应当成立住宅小区物业管理委员会（以下简称管委会）。管委会由住宅小区内房屋产权人、运用人在物业管理行政主管部门的指导下，选举 代表组成，委员总数为单数。管委会选举方法由市人民政府另行规定。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。本方法实施前成立的住宅小区管理委员会应当在物业管理行政主管部门批准的期限 内，干脆改组为住宅小区物业管理委员会；改组确有困难的，经物业管理行政主管部门批准, 可以重新选举管委会。第七条管委会确定问题，实行少数听从多数的原则。第八条管委
4、会的权利：（-）制定管委会章程，维护房屋产权人、运用人的合法权利；（二）确定选聘或者续聘物业管理企业，代表房屋产权人、运用人签订住宅小区托 付管理合同；（三）审议物业管理专用资金和住宅修理储备金的运用安排；（四）审议物业管理企业制订的年度管理安排，确定住宅小区修理和管理服务的重 大事项：（五）检查、监督物业管理企业对住宅小区物业管理工作。第九条管委会义务：（一）维护房屋产权人、运用人的合法权益，并接受其监督：（二）不得选聘不具备物业管理资质的企业管理住宅小区：（三）爰护和改善住宅小区环境质量；（四）接受物业管理行政主管部门、各有关部门以及住宅小区所在地人民政府的监 督指导；（五）帮助物业管理企
5、业落实有关管理工作。第十条管委会应当通过住宅小区房屋产权人、运用人大会制定住宅小区公约。住宅小区公约对全体房屋产权人、运用人具有约束力，由管委会和物业管理企业共 同监督执行。第三章物业管理企业第十一条物业管理企业依据本方法和住宅小区托付管理合同对住宅小区实施物业管 理。托付管理合同应当包括管理项目、管理标准、管理费用、双方权利和义务、合同期 限用违约责任等条款。托付管理合同期限一般不得超过三年。合同期满后，经管委会续聘的， 应当重新签订托付管理合同。托付管理合同由物业管理行政主管部门制定示范文本。第十二条物业管理企业应当具备下列条件：（-）有固定的办公、经营场所；（二）具有30万元以上的贷币注
6、册资金；（三）有合法的管理章程：（四）具有进行物业管理所需相应数量的有关专业技术人员：（五）物业管理行政主管部门规定的其他条件。第十三条成立物业管理企业必需持申请书及有关资料到物业管理行政主管部门办理 资质审查手续，经审查合格、领取物业管理资证书后，方可接受托付从事住宅小区物业管 理业务。本方法发布前成立的物业管理企业，应当自本方法发布之日起九十日内到物业管理 行政主管部门申请资质审查，领取物业管理资质证书。物业管理资质证书实行年审制度。第十四条新建住宅小区在工程开工前，由物业管理行政主管部门、各有关部门、住 宅小区所在地街道办事处组成物业管理监督；机构对住宅小区的物业进行前期管理。第十五条物
7、业管理监督机构在住宅小区工程建设中，应当协作有关部门对住宅小区 的工程质量、配套设施建设及环境爰护状况进行监督：开发建设单位应当严格依据批准的规划 和设计方案进行建设。第十六条住宅小区竣工时，物业管理监督机构应当参加住宅小区工程建设综合验 收。物业管理监督机构应当向验收主管部门提交住宅小区工程建设状况书面看法。第十七条住宅小区选举产生管委会后，物业管理监督机构应当将小区移交给管委 会，由管委会选聘物业管理企业对住宅小区进行物业管理。第十八条开发建设单位和房屋产权人出售房屋或者出租房屋时，在合同中应当具有 产权人或者运用人承诺遵守该住宅小区管理规定的条款。第十九条物业管理企业的权利：（-）依据有
8、关法规、规章制定住宅小区物业管理的详细规定：（二）依照托付管理合同和管理规定对住宅小区实施管理；（三）依照托付管理合同和有关规定收取相关费用；（四）制止违反住宅小区管理规定的行为；（五）选聘清洁、保安等专业担当专项管理业务；（六）在住宅小区内依法开展为房屋产权人、运用人服务的多种经营项目，以其收 益补充小区管理费用。其次十条物业管理企业的义务：（-）履行住宅小区托付管理合同，依法经营；（二）接受管委会和房屋产权人、运用人的监督；（三）物业管理企业年度管理安排、住宅修理储备金运用安排和住宅小区修理管理 服务的重大事项，应当提交管委会审议批准；（四）接受物业管理行政主管部门、有关部门及住宅小区所在
9、地人民政府的监督指导;（五）为住宅小区内的房屋产权人、运用人供应各项优质服务。其次十一条住宅小区托付管理合同和住宅小区物业管理规定应当报物业管理行政主 管部门备案。其次十二条物业管理企业可以享受国家对第三产业的实惠政策。第四章住宅小区房屋、设施的管理和维护其次十三条新建住宅小区竣工后，开发建设单位应当通过物业管理行政主管部门， 向小区管委会移交下列资料：（-）住宅小区规划图，竣工总平面图；（二）单位建筑、结构、设备峻工图；（四）城市规划验收合格通知书和工程质量检查合格证：（五）住宅小区房屋产权明细表；（六）其他必要的资料。其次十四条住宅小区内的房屋产权人和运用人应当遵守下列规定：（-）不得擅自
10、变更房屋的用途和承重结构；（二）不得私自增加、拆除、改装房屋设备及附属设施；（四）不得私搭乱建和随意占用房屋共用部位，不得破坏绿化、污染环境、噪声扰 民；（五）不得占用、挖掘绿地和道路：（六）依据规定刚好交纳各项费用；（七）法律、法规禁止的其他行为。其次十五条住宅小区内异产毗连房屋的共用部位、共用设施由物业管理企业统一管理和维护。其次十六条住宅小区的供气、电信、有线电视，有笑管理单位应当加强专项管理， 依据实际须要可以托付物业管理企业管理；住宅小区的供水、排水、供电、供热，原管理单位 应当按其管理范围加强专项管理，依据实际须要也可以托付物业管理企业管理。托付管理的， 应当在住宅小区托付管理合同
11、期限内签订专项托付合同，并担当相应费用。有关单位应当与物业管理企业亲密协作，作好相应的修理、养护工作。其次十七条住宅小区保安服务的详细内容由管委会与物业管理企业在住宅小区托付 管理合同中约定。物业管理企业的保安人员应当在派出所的指导下加强小区值勤巡逻，主动协 作派出所做好小区内治安工作。其次十八条住宅小区内的绿地，游园，楼道卫生，环境卫生，道路维护、保洁以及 垃圾收集、运输，由物业管理企业统一管理和维护，依据实际须要，垃圾收集、运输也可以托 付专业单位管理和维护，有关管理部门有权监督检查。其次十九条住宅小区内禁止下列行为：（-）乱抛垃圾、杂物；（二）随地吐痰、乱丢烟头、纸屑和瓜果皮核；（三）饲
12、养家禽、家畜；（四）随意停放车辆、鸣喇叭和乱设摊点；（五）排放有毒、有害物，发出超过规定标准的噪音、振动；（六）损毁、涂刻园林艺术雕塑：（七）攀折树木、采摘花果、践踏草坪；（A）住宅小区物业管理规定禁止的其他行为。第五章住宅小区专用资金和相关费用第三十条新建住宅小区、单体商品楼房的开发建设单位，应当依据多层建筑安费 2%、高层建筑建安费4%的比例，向物业管理行政主管部门划拨住宅小区物业管理专用资 金。专用资金由物业管理行政主管部门代储，并实行专户管理，专项用于该小区在实施物业管 理后购买管理、服务用房和住宅小区公用设施更新、大型设施的增改以及环境爰护工程建设。开发建设单位缴纳专用赞金，应当在拆
13、迁前与物业管理行政主管部门签订缴纳合 同，并依据合同规定缴纳专用资金。第三十一条开发建设单位在移交住宅小区时，应当按住宅小区总建筑面积0.5%的 比例，以成本价格为小区供应管理用房和服务用房。该管理用房和服务用房为国有直管房产， 按民宅租金标准出租给物业管理企业运用和经营，严禁变更其用途。第三十二条住宅小区应当依据市人民政府的有关规定设立异产毗连住宅修理储备 金，住宅修理储备金由房屋产权人按规定分摊、分期缴纳，由物业管理企业统一收取，用于房 屋本体共用部位、共用设施的修理养护。第三十三条物业管理企业可以依据规定向住宅小区的房屋产权人和运用人收取绿化 费、清洁卫生费、保安费等公共服务费，用于小区
14、内的公共服务项目支出。公共服务费收费标准和方法由物价管理部门会同物业管理行政主管部门制定。第三十四条物业管理企业在住宅小区内为房屋产权人、运用人开展的特约服务，可 以收取特约服务费用。第六章法律责任第三十五条因有意或者过失造成住宅小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复：造 成损失的，应当赔偿损失。第三十六条物业管理企业违反本方法第十三条第一、二款规定，未取得物业管理 资质证书从事在住宅小区物业管理的，由物业管理行政主管部门赐予警告，责令限期改正， 并处以经营收入一至三倍的罚款。第三十七条物业管理企业违反本方法第十三条第三款规定拒不办理年审的，由物业 管理行政主管部门吊销其物业管理资质证书。第三十
15、八条开发建设单位违反本方法第十五条、第三十条、第三十一条规定的，物 业管理行政主管部门可以责令其限期改正，在规定期限内仍不履行的，有关部门不予办理建设 工程开工、房屋拆迁、房屋产权登记及房地产交易手续。对违反本方法第三十条规定的，物业 管理行政主管部门还可以向开发建设单位按日加收应缴资金总额3%的滞纳金。第三十九条住宅小区房屋产权人和运用人违反本方法其次十四条第（一）、 （二）、（三）、（四）、（五）项规定的，由物业管理企业予以制止、指责教化、责令复原 原状、赔偿损失。第四十条住宅小区房屋产权人、运用人违反本方法其次十四条第（六）项规定的， 物业管理企业可以要求其限期交纳并依据规定收取滞纳金。
16、逾期仍不交纳的，物业管理企业可 以向人民法院提起诉讼。第四十一条房屋产权人和运用人违反本方法其次十九条规定的，物业管理企业除有 权制止、指责教化外，还可以提请相应行政管理部门依法予以惩罚。第四十二条当事人对物业管理行政主管部门和有关行政管理部门的行政惩罚不服 的，可以依照行政复议条例及中华人民共和国行政诉讼法的规定申请复议和提起诉 讼。第四十三条管委会与物业管理企业因托付管理合同发生纠纷，物业管理企业在物业 管理活动中与房屋产权人、运用人发生纠纷，可以向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起 诉。第四十四条对于干扰、阻碍物业管理行政主管部门、管委会和物业管理企业的工作 人员执行公务的，由公安机关依照治安管理惩罚条例的有关规定予以惩罚；构成犯罪的，依法 追究刑事责任。第四十五条管委会和物业管理企业工作人员应当秉公办事、不徇私情、忠于职守、 尽职尽责，做好住宅小区物业管理工作。第七章附则第四十六条各县（市）住宅小区和本市市区的单体住宅楼宇、商厦、写字楼可以参 照本方法规定实行物业管理。第四十七条本方法由市人民政府法制局负责说明。第四十八条本方法由市房地产管理局负责组织实施。第四十九条本方法自公布之日起施行。