客户尽职调查报告8篇.docx

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1、客户尽职调查报告8篇客户尽职调查报告一 一、尽职调查的方法 1、现场调查 现场调查可以对调查对象有比较直观的了解，并可以得到据以调查的相关线索。因此，现场调查是尽职调查最常用的方法，它包括现场会谈和实地考察。 现场会谈时，应当约见尽可能多的、不同层次的成员，包括市场销售部门、行政部门、财务部门、生产部门的主管。会谈主要了解企业经营战略和发展思路、企业文化、团队精神、企业的内部管理及控制等情况，通过会谈获取对企业高管的感性认识。 实地考察应侧重调查企业的生产设备运转情况、生产组织情况、实际生产能力、产品结构情况、订单、应收账款和存货周转情况、固定资产维护情况、周围环境状况、用水、用电、排污情况、

2、员工的工作态度及纪律等。 2、搜寻调查 主要通过各种媒介物搜寻有价值的资料，这些媒介物包括报纸、杂志、新闻媒体、论坛、峰会、书籍、行业研究报告、互联网资料、官方记录等。搜寻调查应注意信息渠道的权威性、可靠性和全面性。 3、官方调取 通过行业协会、政府职能管理部门获取或调取企业的相关资料。如工商管理机关、税务机关、金融管理机关、外汇管理部门、环保管理部门、卫生管理部门、质量监督管理部门、供电部门、供水部门、土地及城建管理部门、行业主管部门等。 4、通知调查 通知被调查人，要求其提供相关资料和申报信用记录，然后对该资料和记录进行抽样验证、分析。 5、秘密调查，是指在被调查人不知道的情况下进行的调查

3、方式。主要通过接触客户的关联企业、竞争对手、商业伙伴或个人获取有价值的信息。 6、委托调查。可以委托社会中介机构进行部分或全部信息的调查。对于比较重要或法律关系复杂的融资租赁交易，可以利用律师执业技能、专业知识以及法律赋予的调查取证的特权，进行律师尽职调查，形成全面、专业、规范的律师尽职调查报告，供信用评估时参考。对于客户的财务调查可以委托注册会计师进行，对于租赁物也可以委托资产评估师进行资产评估，形成专业的评估报告。 二、尽职调查的内容 考虑到融资租赁的交易成本，对承租人的尽职调查的内容的繁简应根据融资租赁交易的具体情况而定。如果交易额相对较小、租期相对较短，可以参照商业银行的贷前调查内容展

4、开调查；对于交易数额大、租赁期限较长的项目，对承租人进行全面、审慎、独立和有针对性的尽职调查很有必要。此外，尽职调查还应考虑承租人的具体情况及租赁物的特点，如上市公司其相关信息一般比较透明、公开，需要调查的内容就简单一些；电信设备运营商因其行业垄断特点，也不需要做仔细的尽职调查；对于飞机租赁，由于其本身的特点也不需要做太繁琐的调查。尽职调查因涉及承租人的商业秘密，应考虑出租人的接受程度和实际需要及可行性，确定尽职调查的内容。 下面就融资租赁的尽职调查列一清单，供出租人根据项目的具体情况选择适用。如果交易的项目对出租人来说达到重要、复杂的程度，出租人应该委托专业的社会中介机构、阅历资深的从业人员

5、进行调查，并出具调查报告。 1、基本情况（包括公司及公司的全资、控股、参股子公司和联营、合作企业） 1.1公司历史沿革的说明； 1.2请填写法律尽职调查附表，并按照填写的内容提供相应的文件； 1.3公司的企业法人营业执照（包括但不限于公司设立时领取的营业执照、历次变更的营业执照及经过最新年检的营业执照）； 1.4公司设立时的出资协议、股东协议（包括但不限于公司设立时的出资协议、股东协议，现行有效的出资协议、股东协议，以及历次出资协议、股东协议的修改和补充文件）； 1.5公司股东签署的公司章程（包括但不限于公司设立时的章程，现行有效的章程，以及历次章程的修改和补充文件）； 1.6除公司出资协议和

6、章程外，请提供公司股东之间签订的与公司或公司的经营有关的其他合同、协议、意向书、备忘录； 1.7公司的验资报告（包括但不限于设立时的验资报告、历次资本变更的验资报告）； 1.8如果公司曾接受过国有资产占有单位的非现金出资，请提供该等非现金出资的资产评估报告、国有资产管理部门的立项批复、国有资产管理部门对评估结果的核准文件或备案文件（或确认文件）； 1.9公司的国有资产产权登记证（如适用）； 1.10公司历次工商变更登记的书面情况说明，以及所有工商登记申请文件，包括公司设立时的工商设立登记申请书（表)，其后历次工商变更登记的申请书（表）以及工商局核发的审核意见书(表）； 1.11所有与公司增资扩

7、股、减资、股权转让、合并、分立、收购兼并、资产置换、资产剥离、对外投资等重大事件相关的协议/合同、与上述重大法律事件相关的政府批准文件或法庭判决； 1.12如果上述第1.11项所述重大法律事件的标的涉及国有资产，请提供相应的资产评估报告、国有资产管理部门的立项批复、或国有资产管理部门对评估结果的核准文件或备案文件（或确认批复）；以及有关工商登记备案文件； 1.13与公司股权质押相关的合同和/或批准文件、工商登记备案文件； 1.14若公司曾购入任何其本身的股份，请提供董事会授权购入股份的决议及有关该等购入的所有协议的副本； 1.15公司与股东签订的任何其可据以放弃或同意放弃日后股息的安排或协议；

8、 1.16公司现任董事会、监事会人员名单及选举/聘任决议； 1.17公司总经理、副总经理（如有）及其他高级管理人员名单以及选举决议/委派书； 1.18公司股东会历次决议、股东会会议记录和会议通知； 1.19公司董事会历次决议、董事会会议记录和会议通知； 1.20公司监事会历次决议、监事会会议记录和会议通知； 1.21公司完整的组织结构图，包括公司各股东及公司的全资、控股、参股、联营、合作企业等、不具备法人资格的下属企业或部门（包括于分公司、营业部、中心等，下同），结构图应标明控股或参股关系、持股份额、其它持股人名称及持股数量； 1.22政府部门对公司设立的任何分公司、办事处或其他经营实体的批准

9、文件及对上述分公司、办事处或其他经营实体变更的批准文件（如有）； 1.23政府主管部门向公司及其全资、控股、参股子公司和联营合作企业及下属部门核发的全部涉及公司及其下属企业、下属部门生产经营的许可性文件，或特许权、特许经营等许可性文件，以及政府有关主管部门向公司及其下属企业、下属部门核发的涉及公司及其下属企业、下属部门生产经营活动的全部通知、决定、批复、复函、许可证、登记备案等文件（如有）； 1.24请提供公司及其全资、控股、参股子公司和联营合作企业及部门的所有资质证明文件、高科技企业、国家重点扶持企业证书/批复、其他政府认定、资助或扶持项目的证书/批复或其他与公司及其下属企业、下属部门业务相

10、关的证书及奖项（如有）； 2、股东文件 2.1公司各股东的现行有效并经过年检的企业法人营业执照、公司章程、最近一年度的审计报告或财务报告及最近月份的资产负债表，其从事的业务情况介绍，其现在董事会成员及高级管理人员名单； 2.2请说明公司各股东之间是否存在关联关系（包括但不限于是否相互持有股份、一方的高级管理人员是否存在关联双方双重任职情形、是否相互存在重大债权债务关系或管理关系）； 2.3请确认股东所持有的公司股份是否设置质押；如设置，请提供有关主合同、质押合同和质押登记文件； 2.4请确认股东所持有的公司股份是否存在被司法冻结、权属争议等其他限制其转让的情形，如存在，请提供该等情形的详细书面

11、说明和相关材料； 2.5请确认公司股东所持公司股份是否存在委托持股或代持股等相关情况；如存在，请提供该等情形的详细书面说明和相关材料； 2.6请确认公司股东是否与他人签订转让、回购或质押所持公司股份的协议；如存在，请提供该等协议； 2.7除上述提及的协议外，请提供公司与公司各股东签订的其他任何协议； 3、重大资产（包括公司及其全资、控股子公司的情况） 3.1土地 3.1.1请填写法律尽职调查附表，该表应包括公司及附属公司所占用的全部土地的清单； 3.1.2土地使用权证、他项权利证、租赁登记证明、抵押登记证明等； 3.1.3有关政府机关关于土地处置方案的批复； 3.1.4与土地使用权有关的协议和

12、批准文件（如土地使用权出让合同、转让合同、租赁协议、抵押协议等）； 3.1.5如为划拨地，请提供国土资源部门出具的关于国有土地使用权划拨的批文，征地费用的支付凭证，包括但不限于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费； 3.1.6土地使用权出让、租赁、转让所涉及的出让金、租金、转让费和土地使用费的支付凭证；对于出租的土地，请提供出租方有权出租的证明； 3.1.7请说明是否存在占用集体土地的情况，如有，请提供相关的协议文件； 3.1.8请提供与土地使用权有关的合作开发合同、联营或合作协议； 3.1.9请书面确认所提供的土地使用证的内容与土地使用现状是否相符，如有变更土地实际用途而土地使用权证中对变更没

13、有记录，请以列表的方式说明各宗土地的变更情况； 3.1.10请确认上述土地上是否设定了任何抵押、担保，如有，请提供抵押协议、担保协议、抵押登记文件、主债务合同。 3.2房屋 3.2.1请填写法律尽职调查清单附表，该表应包括公司拥有的全部自有房产（不包含租赁房产）；并请相应提供该表中所填房屋的房屋所有权证、房屋购买协议； 3.2.2请说明上述自有房屋上是否存在抵押，如是，请提供房屋抵押协议和抵押登记证明文件； 3.2.3请填写法律尽职调查清单附表，该表应包括公司拥有的全部租赁房产，并相应提供该等租赁房屋的租赁协议、租赁登记文件等相应文件)； 3.2.4拥有或租赁的房产的使用、出售、租赁或转让的限

14、制、合约及承诺的详细清单及协议文本； 3.2.5请确认提供的房屋所有权证上所列的内容与房屋现状是否相符。如有变更而未在房屋所有权证上做记录的（如房屋已拆除，或出售），请以列表的方式说明变更情况，包括房屋所有权证号、发证日期、幢号、面积、原用途、现用途、变更原因，变更时间； 3.2.6请确认上述房产上是否设定了任何抵押、担保，如有，请提供抵押协议、担保协议、抵押登记文件、主债务合同； 3.3主要固定资产 3.3.1请提供详细的固定资产清单； 3.3.2与在建工程的建设相关的协议，包括但不限于工程承包合同、建设合同； 3.3.3拥有车辆的车辆登记证； 3.3.4请确认上述固定资产上是否设定了任何抵

15、押、担保，如有，请提供抵押协议、担保协议、抵押登记文件、主债务合同。 3.4无形资产 3.4.1请填写法律尽职调查清单附表，列举并说明所拥有的，被许可使用的，或正在申请的所有知识产权，包括但不限于专利、商标、服务标识、商号、品牌、着作权、专有技术、域名、商业秘密和技术工艺等，并提供全部专利权证书、商标注册证、其他知识产权证明及有关申请文件； 3.4.2就所持有或主张的前述知识产权，请确认是否已缴纳相应的费用（如专利年费）并请提供缴费凭证； 3.4.3所有现行有效的公司作为一方的知识产权许可使用合同、转让合同以及技术开发合同等，包括但不限于商标、服务标记、着作权、专利和/或专有技术的许可/转让/

16、开发合同及相关登记/备案文件； 3.4.4目前拥有的特许经营权（如有）的相关证明文件； 3.4.5请确认上述知识产权上是否设定了任何质押、担保，如有，请提供质押协议、担保协议、质押登记文件、主债务合同； 3.4.6有关上述知识产权的资产评估报告。 4、生产经营和项目建设（包括公司及其全资、控股子公司的情况） 4.1有关公司业务流程、业务管理的情况说明； 4.2公司生产或经营的产品和服务清单； 4.3请以书面方式详细描述公司各项产品和服务的业务流程、各项产品和服务的生产经营所对应依赖的资产，包括但不限于房屋、设备/生产线/主要检测仪器、运输、仓储、技术、商标等； 4.4公司的业务是否变更过，如变

17、更过，是否办理了相关经营项目的批准、变更营业执照和章程、设立新的分支机构并办理营业执照，并应书面说明具体情况； 4.5政府主管部门向公司核发的全部生产经营许可性文件，或特许权、特许经营等许可性文件，以及政府有关主管部门向公司核发的涉及公司生产经营活动的全部通知、决定、批复、复函、许可证、登记备案等文件； 4.6请说明公司产品需遵守的国家或行业的定价政策。 4.7生产许可证； 4.8公司获得的有关矿产开采的各种许可证件，包括但不限于勘查许可证和采矿许可证（如有）； 4.9就公司持有的矿权证，请提供公司成立以来和矿权相关的所有缴费证明，包括但不限于探矿权使用费缴纳证明、采矿权使用费缴纳证明、矿产资

18、源补偿费缴纳证明（如有）； 4.10请确认公司及公司股东是否在境外经营，如存在，请提供以下文件： 4.10.1在境外经营的批准文件，包括境外投资批文、外汇管理部门的批文等； 4.10.2在境外设立的机构的登记注册文件、章程； 4.10.3境外经营业务的详细书面情况介绍； 4.11请根据公司已完工、在建或拟建的生产建设项目，填写附表，并相应提供政府有关主管部门对项目立项申请、可行性研究报告、环境影响评估报告的批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证、施工许可证、竣工验收报告、环保验收及其他须报政府机关批准或备案的文件的批复和备案证明文件； 5、财务状况及重大债权债务（包括公司及

19、其全资、控股子公司的情况） 5.1最近三年资产负债表； 5.2最近三年的年度审计报告及财务报表（包括资产负债表、损益表、利润分配和亏损弥补方案等）； 5.3独立会计师关于公司财务管理制度、会计制度、外汇支出及其他有关重大财务问题的信函，以及公司相应的回复（如有）； 5.4请填写法律尽职调查附表，该表中应包含公司目前正在履行的全部借款合同（包括与银行/金融机构之间的借款以及与其他各机构或个人之间的借款）以及对应的担保合同，并请提供该等借款和担保合同/协议的文本； 5.5涉及上述第5.4项所列借款的借款协议、转贷协议、信用额度协议或相关非正式协议、文件； 5.6涉及上述第5.4项所列借款的涉及的政

20、府批准文件，如有借用外债的情况，请提供相应的外债登记文件； 5.7任何其它重大融资安排（包括但不限于项目融资、分期购买、融资租赁）； 5.8请就公司以公司信誉和/或资产提供担保（包括但不限于保证担保、抵押担保和质押担保等）情况填写法律尽职调查清单附表，并提供相应的担保合同、主债务合同、担保登记文件； 5.9对外担保审批文件、对外担保登记书、对外担保反馈表及外汇（转)贷款登记证(如有）； 5.10任何有关国家、省级或地方政府向公司提供的补助及/或补贴的协议、批准或其他安排的相关批复和文件。 6、重大合同（包括公司及其全资、控股子公司） 6.1请提供公司近三年排行前十名的业务交易对象单位清单及交易

21、情况说明； 6.2请提供业务合同样本、范本或标准文本。 6.3请在法律尽职调查清单附表中列明下述尚未履行完毕或虽已履行完毕但存在争议的、所涉金额单项或同一客户数项交易累积达人民币万以上合同/协议的相关情况，并提供该等合同/协议； 6.3.1原材料供应协议； 6.3.2产品生产协议； 6.3.3产品销售合同、采购合同、产品分销和/或经销合同，以及限制交易的协议； 6.3.4运输合同； 6.3.5现行有效的与水、电、气、热等公共设施管理部门签订的公共设施服务协议（如有）； 6.3.6重大建设/建筑合同（如有）； 6.3.7现行有效的保险合同、保单、付款凭证和一切保险索赔清单以及有关保险撤销或拒延的

22、信函往来； 6.3.8收购、合并或出售公司权益、业务或资产的合同或协议（如有）； 6.3.9战略合作协议（投资协议、收购协议、合作协议或联营协议）； 6.3.10承包、管理、顾问协议（如有）； 6.3.11有关进出口业务的文件，进口代理商的名称及与该等代理商签订的有关合同（如有）； 6.3.12保密协议； 6.3.13保险合同、保单、付款凭证； 6.3.14技术转让、技术合作、技术研究和开发、技术服务等合同或协议（如有）； 6.3.15现行有效的技术许可或技术进出口合同及登记/备案文件（如有）； 6.3.16知识产权（如着作权、商标、专利、域名、非专利专有技术）实施、许可、使用、转让或其他相关

23、协议（如有）； 6.3.17其他对公司有重大影响的合同、协议或其他书面文件及公司认为应向本所提供的其他文件。 客户尽职调查报告二 山东经信纬义律师事务所接受山东宝雅新能源汽车股份有限公司委托，指派尹义峰等5名律师于20xx年9月1日前往武城县，对收购标的公司山东齐鲁汽车制造有限公司（以下简称“标的公司”）进行尽职调查，现将9月1日至9月2日两个工作日的工作情况向公司汇报如下： 20xx年9月1日至9月2日，在县政府的配合下，本所律师先后前往了工商局等十几个部门对标的公司的基本信息情况进行了调查，现将在各部门的调查情况分述如下： 1、武城县人民法院 武城县人民法院立案庭庭长李佃富出具关于山东齐鲁

24、汽车制造有限公司情况说明一份，证明标的公司在武城县人民法院有涉诉案件一件，为案件原告，后撤诉，除此之外再无其他诉讼。根据企业人员介绍，该案后达成调解，但现法院与企业均不能提供有效法律文书证明该案，该情况还需公司配合提供调解结案的相关证明材料。 2、人社局 武城县人力资源与社会保障局提供武城县人民政府关于下达20xx年度社会保险征缴计划的通知一份，证明标的公司20xx年度五险（养老、失业、医疗、工伤、生育保险金）征缴计划为： 武城县社会劳动保险事业处提供的20xx年1至6月齐鲁客车养老保险名单显示，标的公司仅有16位员工有养老保险，共交纳39888元，其中企业交纳28492.8元，个人交纳712

25、.2元。 根据上述情况，标的公司仅为其16位员工缴纳了养老保险，未缴纳其他四险，且现无法得知企业具体有多少员工，无法核实欠缴社会保险金额，该情况还 需公司配合提供相关材料并及时缴纳欠缴的社会保险。 3、环保局 环境保护局提供20xx年7月4日山东省环境保护局出具的鲁环报告表 2008102号审批意见一份，对山东武城齐鲁汽车有限公司搬迁改造客车厂项目一期工程环境影响报告表提出如下审批意见： 1、同意项目建设； 2、施工及运营应符合相关环境标准； 3、落实施工期间的污染防治措施； 4、项目建成试运行3个月内，向环保局申请竣工环境保护验收； 5、如工程环保措施等发生重大变化，应重新报批； 6、公司在

26、受到本批复后10个工作日内，将批准后的环境影响报告表送德州市、武城县环保局。 根据武城县环保局工作人员介绍，标的公司在项目建成后，一直未向环保局申请竣工环境保护验收，因此，标的公司搬迁改造客车厂项目一期工程一直未通过环保验收，该情况请公司特别注意，应在收购前要求标的公司进行环保验收。 4、房管局 武城县房产管理局提供标的公司所有的房产及土地情况一份，具体情况如下： 武城县房产管理局出具证明一份，证明上述两处房产不存在抵押、查封情况。 5、国土局 国土局出具证明一份，证明标的公司所使用的位于武城县城驻地北方街北运河路东346668.66平方米工业用地不存在抵押、查封情况，但该局未提供相应的地籍档

27、案，无法查证核实。现所掌握的土地情况源自房管局所提供的国有土地使用权证复印件，该情况请公司与政府进行协调，以便顺利调取该宗土地的地籍档案供查证核实，避免法律风险。 6、工商局 工商局提供标的公司全套工商材料档案，基本信息如下： 工商局提供证明两份，分别证明标的公司的动产不存在抵押、查封情况；股权不存在质押情况。据工商局工作人员介绍，该局不办理股权查封登记，因此未提供股权查封情况的证明，该情况请公司与政府协商要求工商局配合提供相关证明。 工商局提供武城旅行车厂全套工商档案材料，现该企业已经吊销，吊销情况如下： 根据现有工商信息，无法查明标的公司与武城旅行车厂的关系，该情况请公司特别注意并与政府商

28、议查明老企业改制主管部门以便于查明标的公司生产资质的历史沿革。 7、人民银行 中国人民银行武城县支行出具关于山东齐鲁汽车制造有限公司贷款和担保情况的证明一份，证明标的公司现有贷款余额2300万元，分别是20xx年12月8日贷款1500万元、20xx年12月23日贷款800万元，两笔贷款到期日均为20xx年12月7日。该情况与律师于20xx年7月8日在该行调取的企业基本信用信息报告一致，但信用报告“未结清信贷信息”一栏中还显示有承兑汇票50万元，此笔重大债务并未在本次证明中提及，该情况请公司特别注意并与政府商议要求人行提供最新的企业基本信用信息报告，以降低法律风险。 8、商标局 根据国家工商行政

29、管理总局商标局网站查询，标的公司现有商标情况如下： 9、经信局 经与县经信局冯局长、刘局长联系，其称需与上级领导联系后方可协助调查，未能调查。在经信局需调查有关武城旅行车厂与齐鲁汽车公司之间的承继关系、债权债务处理、国有职工处置等事宜。需进一步调查 以上即为本次尽职调查之初步工作报告，请领导批阅，本所律师会根据工作进程及时向公司汇报最新情况。 客户尽职调查报告三 按照部党组的统一部署，我们先后对天津、河北、江苏、浙江、广东等五省市的城乡结合部土地市场问题进行了深入调研，同时委托中国土地勘测规划院赴江苏、浙江两省进行了重点调研，调研工作重点围绕城乡结合部土地利用和土地市场现状、存在问题、原因及对

30、策进行了分析，现将调研情况汇报如下： 一、城乡结合部土地市场现状与问题 城乡结合部是土地交易最活跃的地区之一，具有隐形交易、非法交易量大、交易秩序混乱的基本特征。具体表现在：城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控，各类用地交错、市场交易主体复杂，隐形交易突出、交易秩序混乱，土地交易形式多、数量大，违法用地和违法交易大量存在等几方面。 (一)城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控 城乡结合部是城市建设快速扩张的重点地区，该区域土地利用结构中农用土地急剧减少，建设用地快速膨胀，建设用地已经成为城乡结合部的主要地类。杭州市城乡结合部约有70%的土地被农户个人建房占用，其中滨江区13平方公

31、里的土地只剩1平方公里可用，而这1平方公里土地需安置农民建房的就占了近65%.温州市欧海区仅1998年，非农建设占用耕地就达5937亩，其中大部分为集体建设用地。苏州市城乡结合部耕地全部转为建设用地的无地队达58个，加上下属县市，无地队多达200多个。佛山市城区总面积为77.8公里，城乡结合部农村集体建设用地占近20平方公里，其中，顺德市大良镇城区总面积12.7平方公里，城中村占地就达4.3平方公里。 (二)各类用地交错、市场交易主体复杂 一是多头供地。土地供应的主体既有城市政府，也有乡(镇)、村、村民小组，甚至农民个人。二是土地利用状况复杂：国有土地、集体土地混杂，不同主体的集体所有土地(村

32、集体、乡镇集体、村民小组)交错，农用地和建设用地插花，工业生产用地和居住用地互相渗透。城乡结合部土地使用者和土地利用结构变化速度快，杭州市近十年来，城乡结合部许多农户已经不止一次地经历征地拆迁，搬了建，建了搬，拆迁成本越来越高，政府、开发商和农户投入也越来越高。三是经济成分多元化。温州市瓯海区1998年工业生产总值中，国有、集体、城乡个体、其它经济成份所占比例分别为：0.07%、12.12%、33.32%和54.57%.该区辽东村，农户经商的比例为100%,有企业400多家，其中在自家宅基地上从事作坊生产的一、二百家。四是居民构成复杂。城乡结合部居住的既有城市居民，又有农村居民，还有大量流动人

33、口。如苏州郊区，目前总人口为125895人，农业人口占总人口的65%.城乡结合部土地交易主体多元化的特征，极大地增加城乡结合部土地交易管理的复杂程度。 (三)土地交易形式多样，隐形交易突出、交易秩序混乱 城乡结合部既有国有土地交易，又有集体土地交易。集体土地交易形式多样：一是农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权。江苏省1999年查出农村集体经济组织转让给开发商用于房地产开发土地478宗，1594亩，每宗地平均面积3.3亩。二是农村集体经济组织以转让、出租、抵押房产形式，连带转让、出租土地使用权。四川省内江市1992年以来，通过各类形式流转的集体土地14452宗，面积6483亩，平均每宗地0

34、.4亩。三是农村集体以联营等方式转让、出租土地使用权，其实质是农民集体只出地，不参与经营，不负责盈亏，只按年收取地租。廊坊市由村集体以土地入股联办企业引起的非农集体建设用地流转有906.7亩。四是农村居民以转让房产形式，连带转让土地使用权。五是农村出租房屋，引起土地出租。合肥市黄山东西路南部各200米长度的范围内，分属常青乡曙光村和朝阳村民宅，其中曙光村出租房屋56间，朝阳村出租62间，平均月租金3060元/平方米。两个行政村20xx多户村民，90%的居民户，每户有35间，约4070平方米的私房出租。在各种交易形式形式中，隐型交易是其共同的特点。温州的辽东村，全村有10%的农户私自卖了住宅，而

35、其中在本集体内流转的只有5%.廊坊市城乡结合部有70%的农户私下出租房屋，郑州市城乡结合部有90%的农户私下买卖或出租房屋。 (四)违法用地和违法交易大量存在 1999年辽宁省清理出各类违法用地8005宗，其中：农民集体土地使用权转让或出租用于非农业建设用地的20xx件;农民住宅向城市居民出售或城市居民占用集体土地建住宅的1475件;未经批准擅自将集体土地变为建设用地的1177件;乡镇企业因破产、兼并等，使土地使用权发生转移没有办理用地审批手续的744件，几项合计5413件，占违法用地总数的67.6%. 二、产生问题的原因分析 城乡结合部土地市场混乱的现状是长期以来城市建设自发扩展、城乡结合部

36、土地产权不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。 (一)工业化、城市化带动了城乡结合部建设用地快速膨胀，是城乡结合部土地市场混乱的外部推动力 工业的持续、稳定、快速发展，需要相应规模的土地作支撑。城乡结合部是受城市发展和农村工业化、城市化发展冲击最大的地区。随着城市化和工业的外移，民营经济和个体工商户的发展，对生产经营、生活场所提出了新的需求。一方面大量的国有企业、外资企业、乡镇企业、私营企业发展，加大了建设用地的需求，使城镇向外扩张的速度加快;另一方面也带动了城市第三产业的迅速发展，进一步加剧了建设用地需求。这些快速增长的建设用地需求迅速涌入城乡结合部，致使城乡结合部建设用地需求急剧

37、增加，其用地特征呈现出：农业用地不断减少和非农建设用地快速增加，土地供应总量失控。其最根本的原因是，对于用地者而言，在城乡结合部取得土地和房屋的成本远远低于城区，带动了用地需求;而对于农村集体经济组织和农户而言，转让、出租土地、房屋获取的经济收益又远远高于农业收入，在比较利益的驱动下，农村集体经济组织和农户往往乐于把农用土地私自转为建设用地或建房出售、出租，牟取高额回报。同时，外来人口蜂拥而至，价格低廉的私宅成了他们的安居所在，在一定程度上使农村私宅租赁有愈演愈烈。 (二)集体土地产权不明，权益不清、多头代表，是城乡结合部土地市场混乱、违法交易和隐形交易的内因 当前，集体土地所有权权利设置不完

38、整、权利内容不全以及国家对土地的管理权与土地所有权的界定不清，致使集体所有土地的产权代表不清，集体土地使用权权能与权益不明，从根本上限制了集体对其所拥有的土地所有权行使处分权和收益权。按照新法规定，农民集体所有的土地实际上存在三类形式：村农民集体所有、村内两个以上的集体经济组织和乡(镇)农民集体所有。实际上，农村集体所有土地的产权归属并不明确、清晰。由于任何一个农民都不是所有者，而集体经济组织并无专门机构也不具备独立的主体资格，村农民集体、农民集体经济组织就成为抽象的、空虚的概念。由于具体的土地所有人事实上很难落实，集体土地的权益如何得到保障?集体土地的收益应如何分配?集体成员行使土地所有、使

39、用、经营、收益和处置等权利与责任如何体现?集体违法使用本集体所有的土地应该如何处罚?村长、村委能否代表集体土地的权益、产权?三分之二以上村民会议成员或三分之二以上村民代表如何保障和体现?村民个体对土地的权益如何确认?正是这些基本的问题没有得到明确，出现了农村集体土地的多头所有者代表，村书记、村长认为自己是代表，处置村集体土地理所当然，村民个人认为就是自己的土地，其他人管不着，甚至部分土地使用者认为自己用的地就是自己的。这种多头代表，又都不代表的状况，驱动利益各方私自建设、私自处置、隐形交易、违法交易，牟取私利。 (三)土地收益分配机制不合理，是产生城乡结合部土地问题的直接动因 在市场经济体制下

40、，任何经营行为首先考虑到的步是经济利益问题。农民在集体土地上从种水稻到种菜，由种菜到建大量厂房、私宅，集体土地由合法到违法利用等，可以说根源就在于土地收益在其间起了决定性的作用，也就是地租的作用。农用土地收益除上交国家农业税外，农民实得收益较低，而非农用途收益远远高于农业用途收益，比较利益促使农民从心理上愿意变农地为非农地。另一方面，随着工业化程度越来越高，基础设施建设需要投入大量资金，仅靠镇级人民财政收入或有限的国有土地收益返还，完善镇现状用地的市政及公共设施，镇能级政府有相当大的困难。同时，国家建设征用农民集体土地的补偿办法是根据年产值核算，补偿标准低，而不是按价补偿，农民不愿意国家征地，

41、因此，乡镇政府一方面鼓励农村集体经济组织大力发展工业，招商收资，从而通过增加税收、劳动力管理费等方式增加财政收入，对农村集体经济组织违法用地、隐形交易采取默认和纵恿，从而加剧了集体隐形市场的大量存在和违法用地的形成。 (四)政策不明，管理薄弱，加剧了城乡结合部土地市场的混乱和隐形交易 国家的有关法律法规对城市国有土地管理的规定及具体操作来说，已相对比较详尽和完善，但对于城乡结合部用地，尤其是集体建设用地和集体建设用地的流转缺乏明确的操作指导，管理力度十分薄弱。如土地管理法第六十二条规定：农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准,但并未对农民房屋出售、出租的范围和宅基地的土地权利性质作

42、出明确地界定，第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外.但存量集体建设用地能否流转、如何流转，破产、兼并除外的该如何处理又缺乏明确规定。上述这些法律、法规规定的欠缺或不明确，为集体土地所有者、使用者、农户等各方违法用地、隐形交易、违法交易提供了借口;而对于土地行政主管部门而言，由于缺乏明确管理依据，往往采用全面禁止或放任自流，城乡结合部恰恰成了管理的禁区或灰色地带，进一步加剧了城乡结合部土地市场的混乱。 三、规范城乡结合部土地市场的对策与建议 随着新土地管

43、理法的颁布实施，耕地保护国策得以法制化，建设占用农用地的成本和难度加大，各地开始注重城乡结合部土地利用的调整和管理，以此解决城市建设对土地的需求。 各地在城乡结合部土地利用和土地市场管理上进行多方面的探索，并取得了一定的进展： 开展城乡结合部集体建设用地整治和流转试点。杭州市以两进推进一化,即农户进公寓小区(在土地利用规划确定的城市建设用地范围内取消农民个人建房，由政府主导，企业化运作，统一建住宅小区，城市用地范围外则取消单家独院建房，实行多家集中联建)，乡镇企业进工业园区,推进城乡结合部城市化进程.苏州市出台了苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法，对城市规划区、县城镇及省以上开发

44、区范围外的集体建设用地使用权，经依法批准后，可以依法流转。湖州市结合乡镇企业转制，在明晰集体土地所有者的前提下，规范集体建设用地使用权流转。唐山市和秦皇岛市对城中村改造出台了一系列鼓励政策，鼓励集体土地所有者、农户和开发商三方面自愿组合，对城中村进行改造，按规划统一建设住宅小区。 强化城乡结合部建设用地总量控制和市场公开。杭州市对城乡结合部的国有划拨地入市实施了政府土地收购储备制度,并探讨将政府收购储备范围扩展到城市内现有集体建设用地。广东、江苏等地设立了有形土地市场，要求包括城乡结合部在内的土地使用权交易进场公开挂牌交易，规范市场。 探讨城乡结合部集体建设用地向国有建设用地转化。浙江省对部分

45、城市城乡结合部乡镇企业使用的集体建设用地，在土地补偿到位、使用者主动申请、所有者同意(村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意)，报经省国土资源厅批准后，不再办理征用手续，直接转为国有土地使用权。苏州市、杭州市等地探讨了调整现行征地补偿办法，采用按价征购的办法转为国有。 上述这些探索和实践，为进一步规范城乡结合部土地市场起到了很好的示范作用。 通过调研，我们认为，规范城乡结合部土地市场的根本出路是：在严格实行用途管制，控制新增建设用地扩张的前提下，进一步明晰城乡结合部现有建设用地的产权主体和土地权益(所有者、使用者之间的利益关系)，区分土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内、外，制订相应的政策，明确管理者、所有者和用地者之间的利益关系，调动各方积极性，采用市场化运作方式，大力开展市地整理和市地置换，通过规范的土地市场实现城乡结合部现有建设用地的易主(改变所有者、使用者)、易位(改变位置、置换)、易用(改变用途)，解决城市建设用地需求。 (一)完善城市建设用地总量控制制度。要严格执行土地利用总体规划，科学圈定城市建设用地规模，城市规划必须与土地利用总体规划相衔接，严格控制城市发展跨过或绕过城乡结合部向外盲目扩张。运用年度土地利用计划和用途管制等手段，严格限