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1、陕西省物业服务招标投标管理办法第一章总则第一条 为了规范物业服务招标投标活动，保护招标 投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争， 根据中华人民共和国民法典中华人民共和国招标投 标法中华人民共和国招标投标法实施条例物业管 理条例前期物业管理招标投标管理暂行办法和陕 西省物业服务管理条例等法律法规定，结合本省实际情 况，制定本办法。第二条本省行政区域内住宅物业服务招标投标活动 及其监督管理，适用本办法。非住宅物业服务招标投标活动，参照本办法执行。第三条 物业服务招标投标活动，应当遵循公开、公 平、公正和诚实信用的原则。第四条本办法所称招标人是指依法进行物业服务招 标的建设单位、业主、业主
2、大会、经业主大会授权的业主 委员会或物业管理委员会。本办法所称投标人是指响应物业服务招标、参加投标 竞争的物业服务人。第五条 省人民政府住房城乡建设主管部门负责全省 行政区域内物业服务招标投标活动的指导、监督和管理， 并在省住房城乡建设主管部门业务系统中建立全省统一的在开标前，任何单位和个人均不得开启或解密投标文件。 招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件， 招标人应当拒收。逾期提交投标文件、提交投标文件时未密封的、密封处 无投标人的法定代表人或委托代理人签字和企业公章的，视 为无效投标文件，招标人应当拒收。第二十四条投标人在招标公告要求提交投标文件的 截止时间前，可以补充、修改或
3、者撤回已提交的投标文件， 并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部 分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达或提 交的补充或者修改的内容无效。第五章开标、评标和中标第二十五条招标人应当按照招标公告规定的时间、地 点开标。第二十六条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。 开标应当按照下列规定进行：（一）由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封 情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经投标 人确认无误并签字后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名 称和投标价格。（二）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间 前收到的所有
4、投标文件，开标时都应当当众予以拆封。（三）开标过程应当记录，县（市、区）住房城乡建设主管部门派出的工作人员应在现场监督并在记录上签字，记 录应存档备查。（四）投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出, 招标人应当现场作出答复，并做好记录。开标、评标场所必需有摄像录音装置，开标和评标录音 录像记录保存不少于三十日。第二十七条 评标由招标人依法组建的评标小组负责。评标小组由招标人代表和物业服务管理、建筑工程、成 本会计等专家组成，成员为五人以上单数，其中招标人代表 以外的专家不得少于成员总数的三分之二。业主共同决定通过招投标方式选聘物业服务人的，应当 邀请业主代表（除业主委员会成员外）参加评标小组
5、。参加 评标小组的业主代表，由县（市、区）住房城乡建设主管部 门从公开报名的业主中确定，有物业服务管理、建筑工程、 成本会计等工作经验的业主优先。与投标人有利害关系的人不得担任相关项目的评标专 家。鼓励跨市（区）抽选评标专家。第二十八条招标人应当在开标前一个工作日内到招 标投标平台申请抽取评标专家。招标投标平台从物业服务管理评标专家库中自动抽取 专家，经评标小组确定为有效评标专家。评标专家名单应当在开标后公布，任何人不得提前泄露 评标专家名单。第二十九条评标方法一般采用综合评估法，采用电子 评标系统。采用法律、行政法规允许的其他评标方法进行 评标的，应当事先在招标文件中说明。第三十条招标人根据
6、招标文件确定的评标标准和评 标方法，制定综合评分表及具体评分方法。评分方法应当按照综合评分表规定的内容，采取百分制 的方法，合理确定技术部分、商务部分、资信部分等各项内 容的比重和分值。鼓励将项目负责人述标、项目负责人答辩列入招标文件 中评分内容，采用项目负责人答辩的，评标时由评标小组三 名不同成员出具共三套问答题方案，经评标小组组长密封后, 由招标人代表在密封封面上编号，供答辩人抽题选答。答辩 时已启动拆封答辩题，不影响答辩效力。招标人可以根据省住房城乡建设主管部门记录的物业 服务人信用状况，在评分方法中给予适量加分或者减分。第三H一条评标小组应当按照招标文件确定的评标 标准和评标方法，根据
7、投标文件及设置有拟任项目负责人现 场述标、现场答辩等情况进行综合评标，并对评标结果签字 确认。除现场答辩外，评标应当在保密情况下进行。第三十二条评标专家可以要求投标人对投标文件中 含义不明确的内容作出必要的澄清或者说明。投标人应当采 取书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投 标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。第三十三条 评标小组完成评标后，应当向招标人提出 书面评标报告，阐明评标小组对各投标文件的评审意见，并 按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过三名 有排名顺序的中标候选人。第三十四条 招标人应当按照中标候选人的排名顺序 确定中标候选人。当确定中标的中标候选人放
8、弃中标或者因 不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中 标候选人为中标人。同等条件下，招标人可以优先确定信用状况优的物业服 务人为中标人。招标人应当在投标有效期截止时限三十日前确定中标 人。投标有效期应当在招标文件中载明。第三十五条中标人确定后，招标人应当在招标投标平 台中将中标结果进行公示，公示期不少于三日。投标人或其他利害关系人对中标结果有异议的，应当在 中标结果公示期间提出。招标人应当自收到异议之日起三日 内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。第三十六条中标结果公示期满后无异议或者异议无 效的，招标人应当向中标人发出中标通知书，并将中标结果 通知所有未中标的投标人。同
9、时应当返还未中标投标人的投 标保证金，中标人投标保证金应当在招标人签订物业服务合 同后五日内返还。第三十七条 招标人和中标人应当自中标通知书发出 之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件依法订 立物业服务合同。第三十八条 建设单位选聘前期物业服务人的，由建设 单位在房屋销售前，将签订的前期物业服务合同向县（市、 区）住房城乡建设主管部门备案。业主、业主委员会应当与选聘的物业服务人签订书面物 业服务合同。物业服务人应当自签订物业服务合同之日起十 五日内，将物业服务合同报送县（市、区）住房城乡建设主 管部门备案。第六章监督管理第三十九条 市、区（县）住房城乡建设主管部门应当 加强本行政区域内
10、物业服务招标投标活动的监督管理，督促 物业服务招标投标当事人落实本办法规定。市住房和城乡建 设主管部门应当建立招投标工作抽查和通报制度，推动物业 服务招标投标活动有序开展。第四十条投标人和其他有利害关系人认为招标投标 活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或 者依法向有关行政监督管理部门投诉。投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材 料进行投诉的，有关行政监督管理部门应当予以驳回，并依 法追究其法律责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。第四十一条住宅物业建设单位未通过招投标方式选 聘物业服务人的，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业 服务人的，按照陕西省物业服务管理条例
11、规定予以处罚。第四十二条 招标人、投标人、招标代理机构、评标专 家以及有关物业服务招标投标监督管理工作人员在物业服 务招标投标活动中违反法律、法规规定的，依据中华人民 共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法实施条例 等法律法规的相关规定进行处罚。第四十三条 县（市、区）级住房城乡建设主管部门依 法公告对招标人、投标人、招标代理机构及评标专家等当事 人违法行为的行政处罚，计入物业服务信用信息档案。第七章附则第四十四条招标文件或者投标文件使用两种以上语 言文字的，必须有一种是中文；如对不同文字的解释发生异 议的，以中文文本为准。用文字表示的金额与数字表示的金 额不一致的，以文字表示的金额为准。第
12、四十五条 本办法自2023年X月X日起施行。陕西省物业承接查验办法第一条为规范物业服务管理承接查验活动，维护物业 服务管理当事人的合法权益，根据中华人民共和国民法典 物业管理条例陕西省物业服务管理条例物业承接查 验办法等有关规定，结合本省实际，制定本办法。第二条本办法适用于本省行政区域内的新建物业服 务管理承接查验活动。第三条本办法所称物业承接查验（以下统称承接查 验），是指承接新建物业前，前期物业服务人和建设单位按照 国家和地方有关规定以及前期物业服务合同的约定，共同对 物业服务区域内的共有部分、共用设施设备进行检查和验收 的活动。第四条 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、 权责分明以
13、及保护业主共有财产的原则。第五条 县（市、区）住房和城乡建设主管部门负责指 导监督前期物业服务人和建设单位对物业服务区域内的共 有部分、共用设施设备进行现场查验；负责对前期物业服务 人承接查验资料进行备案工作。街道办事处、乡（镇）人民政府负责具体监督前期物业 服务人和建设单位对物业服务区域内的共有部分、共用设施 设备进行现场查验。第六条建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同, 应当约定其所交付物业的共有部分、共用设施设备的配置和 建设标准。第七条 建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业 主同意授权前期物业服务人代为查验物业共有部分、共用设 施设备的事项作出约定。第八条建设单位与前期物业服务人
14、签订的前期物业 服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或 者约定不明确的，建设单位与前期物业服务人可以协议补充。不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行； 没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目 的的特定标准履行。第九条建设单位应当按照有关规定和房屋买卖合同 的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、 配套齐全的物业。第十条 承接查验应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保 等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经住房和城乡 建设主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照
15、明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供 水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区 服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规 划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容 器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;（七）法律、法规规定的其他条件。第十一条物业承接查验按照下列程序进行：（一）确定物业承接查验方案；（二）移交有关图纸资料；（三）查验共有部分、共用设施设备；（四）解决查验发现的问题；
16、（五）确认现场查验结果；（六）办理物业交接手续。第十二条 建设单位应当在物业交付使用十五日前，与 选聘的前期物业服务人完成物业共有部分、共用设施设备的 承接查验工作。建设单位应当与前期物业服务人共同确定物业承接查 验方案 方案主要包括承接查验内容、查验方法和查验人员 组成等。第十三条 现场查验二十日前，建设单位应当向前期物 业服务人移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图, 配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;（三）建筑物及其附属设施质量保修文件和使用说明文件;（四）物业服务区域划分的相关文件；（五）物业服务所必需的其
17、他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移 交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。建筑物及其附属设施已投入使用，上述资料未移交的, 应当及时移交；资料不全的，应当补齐。第十四条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供 电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为 前期物业服务人现场检查和验收的内容。第十五条现场承接查验应当按国家和地方相关建筑 设计规范、工程质量标准、承接查验指导标准以及设施设备 标准，综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重 点查验物业共有部分、共用设施设备的配置标准、外观质量 和使用功能。根据不同的查验内容 可以采取不同的查验方 法（一）采用
18、核对竣工验收资料和图纸、现场观察的方法 查验的主要内容包括1、物业共有部分：包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、 楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、扶手、护栏、 电梯井道、架空层及设备间等。2、物业共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、 大门、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、 垃圾容器、机动车 非机动车 停车设施、休闲娱乐设施、人 物业服务招标投标服务平台（以下简称招标投标平台）， 为物业服务招标投标提供指导和服务。设区的市、县（市、区）人民政府住房城乡建设主管 部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督、管 理。街道办事处或者乡（镇）人民政府负责本辖区内业主 大会
19、通过招投标方式选聘物业服务人的具体指导和监督工 作。第二章招标的一般规定第六条 住宅物业的建设单位，应当在申请商品房 预售许可证前或者现房销售三十日前，在县（市、区） 住房城乡建设主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政 府的监督下通过招标方式选聘前期物业服务人。建设单位 在招标过程中应当听取当地物业服务行业协会的意见和建 议。投标人少于三个或者物业服务区域住宅物业总建筑面 积在三万平方米以下的，经物业所在地县（市、区）住房 城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务 人。第七条住宅物业的建设单位选聘前期物业服务人 的，应当执行以下规定：（一）新建住宅物业，建设单位应当在取得商品房 预售
20、许可证前或者现房销售三十日前完成前期物业服务 人选聘；并将其与选聘的物业服务人签订的前期物业服务 防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。（二）采用核对竣工验收资料、出厂资料、现场观察、 使用、检测和试验的方法查验的主要内容包括1、物业共有部分：包括路灯、污水处理设施、消防设施、 避雷设施、安防监控设施、可再生能源系统等。2、物业共用设备：包括电梯、水泵、消防设备、楼道 灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、 供暖及空调设备等。第十六条建设单位和前期物业服务人应当共同对物 业服务区域的共有部分、共用设施设备进行承接查验。现场查验时，建设单位应当召集施工、监理等单位参加, 与前期物
21、业服务人共同确认现场查验的结果。现场查验应当形成书面记录查验记录应当包括查验时 间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况 以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位、前期物业 服务人和参加查验的勘察、设计和街道办事处、乡（镇）人 民政府现场监督人员签字确认。建设单位和前期物业服务人应当于承接查验完毕后三 日内在物业服务显著区域公示承接查验结果。第十七条 建设单位应当自查验合格后十日内与前期 物业服务人办理物业交接手续，交接时应当形成书面记录。 交接记录应当包括移交资料明细、物业共有部分、共用设施 设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建 设单位和前期物业服务人共同签章确
22、认。第十八条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进 度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与 前期物业服务人应当在承接最后一期物业时，办理物业项目 整体交接手续。第十九条物业承接查验费用的承担，由建设单位和前 期物业服务人在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约 定不明确的，由建设单位承担。第二十条前期物业服务人应当自双方办理承接查验 手续后三十日内，持建设单位移交的相关资料向物业所在地 的县（市、区）住房和城乡建设主管部门办理备案手续。县（市、区）住房和城乡建设主管部门应当将上述资料 存入项目档案，在备案申请后五个工作日内，对符合备案要 求的出具物业承接查验备案证明。第二十一条
23、承接查验时如存在共有部分、共用设施设 备的数量以及质量不符合约定或者规定的情形，前期物业服 务人应当书面通知建设单位，建设单位应当及时处理并组织 前期物业服务人复验。复验仍与竣工验收资料不符的，前期 物业服务人不得承接。第二十二条 物业承接查验后，在国家规定的保修期限 和保修范围内，由建设单位承担物业共有部分、共用设施设 备的保修责任，建设单位可以委托前期物业服务人提供物业 共有部分、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双 方约定。委托服务的合同协议应当在物业管理区域内公示。第二十三条 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响 房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业 主造成经济
24、损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。第二十四条建设单位和前期物业服务人未按本办法规 定办理承接查验的，由县级以上住房和城乡建设主管部门按 照陕西省物业服务管理条例相关规定处理。第二十五条 物业承接查验中产生的纠纷，交接双方可 以协商解决，协商不成可以申请物业所在地住房和城乡建设 主管部门调解，住房和城乡建设主管部门应当及时予以处理。 也可以委托有关行业协会调解。第二十六条本办法由陕西省住房和城乡建设厅负责 解释。第二十七条 本办法自2023年 月 日起施行。合同，向物业所在地的县（市、区）住房城乡建设主管部 门备案。（二）在物业服务项目交付的专有部分面积未超过建 筑物总面积50%时，物业服务
25、区域内发生下述情形之一， 住宅建设单位应按照前期物业服务合同条件，在物业服务 区域公告后，按照本办法第六条规定选聘新的物业服务 人：1 .前期物业服务合同主体灭失的；2 .前期物业服务合同依法解除的；3 .前期物业服务合同期满的。建设单位应当在与其选聘新的物业服务人签订的前期 物业服务合同三十日内，将前期物业服务合同向物业所在 地的县（市、区）住房城乡建设主管部门备案。第八条 因前期物业服务合同主体灭失、前期物业服 务合同依法解除、前期物业服务合同期满等原因，在物业 服务项目交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时， 业主委员会根据业主共同决定通过招投标方式选聘物业服 务人的，应当在街道办事
26、处或者乡（镇）人民政府和县 （市、区）住房城乡建设主管部门监督指导下进行；未产 生业主委员会的，经业主共同决定，可以委托街道办事处 或者乡（镇）人民政府或者县（市、区）住房城乡建设主 管部门组织公开招投标选聘物业服务人。第九条业主共同决定通过招投标方式选聘物业服务 人的，应当形成决议，明确招标文件有关事项。街道办事 处或者乡（镇）人民政府应对业主共同决定签章确认。业主委员会等组织选聘物业服务人的，应当持业主共 同决定通过的选聘方案开展物业服务招标投标活动。第三章招标第十条物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业建设单位选聘前期物业服务人的，应当采用 公开招标方式。第十一条 招标人可以自行组
27、织实施招标，也可以委 托招标代理机构办理。委托招标代理机构实施招标的，鼓 励招标人委托信用状况良好的招标代理机构。物业服务招标代理机构应当遵守本办法对招标人的有 关规定，在招标人委托的范围内办理招标事宜。第十二条物业服务招标代理机构是依法设立、从事 招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。物业服务招标代理机构应当具备下列条件：（一）有从事招标代理业务的营业场所和开展业务所 需办公条件；（二）有健全的组织机构和内部管理规章制度；（三）有编制物业服务招标文件和组织评标的相应专 业力量。其中，有熟悉物业管理及招标投标法律法规、具 有物业管理相关专业中级及以上专业技术职称的人员不低 于三人.物业服务
28、招标代理机构在代理招标事宜前，应当在招 标投标平台录入机构信用信息。第十三条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编 制招标文件。招标文件不得含有倾向或者排斥潜在投标人 的内容。招标文件应当对投标文件的格式、内容等方面作 出说明，对招标人和招标项目的情况进行明确阐述，对投 标人的商务部分、技术部分和资信部分等提出具体要求并 确定评标标准和方法。招标文件应当包括以下内容：（一）招标人（授权委托人）基本情况，包括名称、 地址、联系方式等；（二）招标日程安排，包括开标时间及地点等；（三）招标项目基本情况，包括项目名称、坐落地 址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房 屋幢数、房屋建筑结构、配
29、套设备的技术参数、绿化情 况、物业服务用房配置、规划总平面图及隐蔽工程图纸 等；（四）物业服务内容、标准、收费等；（五）物业服务合同及签订说明；（六）对投标人及投标文件的要求，包括投标人的资 格、投标文件的格式、主要内容等；（七）评标标准和评标方法；（八）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。第十四条招标人可以在招标文件中明确投标人在陕 西省行政区域范围内有下列情形之一的，取消投标申请人 的投标资格：（一）招投标期间，在省住房城乡建设主管部门建立 的物业服务企业信用系统查询信用等级为A级以下的（不 含A级）；（二）投标开标前两年内，投标人被住房城乡建设主 管部门责令退出物业服务项目，投标人拒
30、不退出的。第十五条 招标人应当在发布招标公告十日前，提交 以下材料报物业所在地的县（市、区）住房城乡建设主管 部门备案。（一）建设单位作为招标人的，应当提供以下材料：1 .营业执照；2 .招标项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可 证及建筑工程施工许可证；3 .物业服务区域划分意见书；4 .招标文件；5 .招标公告或者投标邀请书；6 .委托代理机构的应当提供招标代理委托合同；7 .法律、法规和规章规定的其他材料。（二）业主大会（授权委托人）作为招标人的，应当 提供以下材料：1 .业主共同决定选聘物业服务人的决议，并经街道办事 处或者乡（镇）人民政府签章确认；2 .授权委托业主委员会组织的，
31、提供业主委员会备案证明；3 .物业服务区域划分意见书；4 .招标文件；5 .招标公告或者投标邀请文件；6 .委托代理机构的应当提供招标代理委托合同；7 .法律、法规和规章规定的其他材料。县（市、区）住房城乡建设主管部门对申请材料不符 合规定的，应通知招标人补正，对符合规定条件的申请， 在受理之日起十日内办理备案手续。第十六条 招标人应当持县（市、区）住房城乡建设 主管部门出具物业服务招标材料备案凭证，办理招标投标 平台招标人账号，招标人在招标投标平台开展相关招标活 动。第十七条采取公开招投方式的，招标人应当在招标 投标平台发布招标公告等相关信息，公告期不少于五个工 作日。招标公告应当载明以下主
32、要内容：（一）招标人（授权委托人）名称、地址及联系方 式；（二）招标项目名称、地址、物业类性、建筑物总面 积、竣工交付使用时间等基本情况；（三）投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法;（四）投标人资格和提交投标文件截止时间、开标时 间、评标时间与地点；（五）拦标价；（六）招标人要求的其他事项。采取邀请招标方式的，招标人应当按照意向邀请单位 名单向不少于三个物业服务人发出投标邀请文件，投标邀 请文件应当包含前款规定的事项。第十八条招标人应当确定提交投标文件截止时间， 公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标 人提交投标文件截止之日止，不得少于二十个工作日。招 标人和所有投标人协商一
33、致可以提前开标。第十九条 招标人可以对已发出的招标文件进行必要 的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件 编制的，招标人应当在提交投标文件截止时间至少十五日 前，以书面形式通知所有招标文件购买人；不足十五日 的，招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。澄清或者 修改的内容为招标文件的组成部分。潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议 的，应当在提交投标文件的截止时间七日前提出。招标人 应当自收到异议之日起三日内作出答复；作出答复前，应 当暂停招标投标活动。第二十条 招标人可以组织投标申请人踏勘物业服务 项目现场。投标申请人如有疑问，应当以书面形式向招标 人提出，招标人应当予以澄清并
34、以书面形式发送给所有的 招标文件购买人。第四章投标第二十一条招标人在招标文件中要求投标人提交投 标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的百分 之二，投标保证金有效期应当与投标有效期一致。招标人不得挪用投标保证金。第二十二条投标人应当按照招标文件的内容和要求 编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求 和条件做出响应。投标文件包括以下内容：（一）投标函。包括管理目标及其他履约承诺等；（二）商务部分。包括物业服务收费报价、收费形式以 及物业服务项目物业费的测算清单等；（三）技术部分。包括物业服务实施方案、服务内容和 标准、组织管理机构框架、管理人员配置及管理制度等；（四）资信部分。包括物业服务人的信用状况、管理业 绩及获奖证明、相关主要管理人相关证书等；（五）招标文件要求提供的其他材料和规定的其他内容。 投标文件应当按照招标文件规定的格式要求编制装订。 第二十三条投标人应当在提交投标文件的截止时间 前，将投标文件密封送达投标地点或者提交招标投标平台。 招标人或者招标投标平台收到投标文件后，不得开启或者解 密，并妥善保存。