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1、2022年估价理论与方法复习题（一）一、单项选择题（共50题，每小题2分，共100分）1、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房 地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的（）0A、合法原则B、最高最佳使用原则C、替代原则D、公平原则2、某成片荒地面积lkm2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成 本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7. 2%,开发经营期为1 年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应 计成本是（）元/m2。A、310.61B、321.60C、477. 86D、494. 773、某
2、宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年 有效毛收入为80万元，运营费用率为40%,安全利率假定为6%,风险补偿率 为安全利率的40%,该房地产的收益价格为（）万元。A、368B、552C、561D、9204、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项 目的是（）oA、征用期间导致房屋毁损的价值损失B、征用造成的家具.物资等动产搬迁费用C、征用期间租赁经营损失D、征用期间市场上类似房地产的增值差价5、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）oA、过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料C、房地产市场
3、在过去无明显的季节变动D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格参考答案一、单项选择题1、C【解析】本题考查的是替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房 地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。2、C【解析】本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理费用、销售费用3 亿，投资利息=3X （1 + 7.2%） 0. 5-11=1061.23 （万元），总成本= 30000+ 1061.23 = 31061.23 （万元），单位成本为310. 61元/m2,可转让地块单位成本 = 310. 61/65%=477. 86 （元/m2）。3、B【解析】考点:净收益每年不
4、变的公式。该房地产尚可收益年限为50-8=42（年）。房地产的收益价格为：V=A/YX 1-1/ （1+Y） n, A=80X （1-40%） =48 （万元），Y=6%X （1+40%） =8. 4%, V= 48/8. 4%X 1-1/ （1+8.4%） 42=552. 12 （万元）。4、D【解析】本题考查的是对房地产估价的需要。征用房地产不仅应给予使用上的 补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实 际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补 偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的， 补偿金额应包括使用上
5、的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征 收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房 地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产 停业损失。5、A【解析】考点:长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和 现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料 来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过 去形成的趋势在未来继续存在。6、A【解析】本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在建设用地使用权 出让合同中已约定不可续期且无偿收回地上建筑物的，应按照建筑物经济寿命 减去其晚
6、于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60+3-40 = 23 （年），60-23 = 37 （年）。7、A【解析】本题考查的是房地产状况调整的方法。即把可比实例在1年前的房地 产状况，调整为现在价值时点的房地产状况。在百分比调整中，房地产状况调 整系数应以估价对象状况为基准（100）来确定，可比实例成交日期与价值时点 相差一年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%, 一年前的房地 产状况得分为101。因此：可比实例在自身状况下的价值XI/ （1+1%）=可比实 例在估价对象状况下的价格，房地产状况调整系数为：100/101。另外可以推 断：1年前的房地产损耗小，其房地产状况比
7、价值时点的房地产状况好。所以 房地产状况调整系数小于1。用排除法，也只有选项A正确。8、B【解析】考点:分解法。门窗等损坏的修复费用=2 （万元）；装饰装修的折旧额 = 600X500X3/5=18 （万元）；设备的折旧额= 60X 1/15X 10=40 （万元）；长 寿命项目的折旧额=（3600X500-20000-600X500-600000） X 1/50X10 = 17.6 （万元）；该建筑物的物质折旧额= 2 + 18+40+17. 6 = 77. 6 （万元）。9、D【解析】考点:房地产估价的特点。根据提供的专业意见的用途和作用，可以分 为两种不同性质的估价：一是鉴证性估价（或称
8、证据性估价、公正性估价），二 是咨询性估价（或称参考性估价）。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估 价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询 性估价承担的法律责任。10、A【解析】本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率= 6%+6%X25%=7.5%。= 5061. 44 （万元）11、C【解析】本题考查的是经济因素。选项A、B错误，利率升降对房地产价格的影 响具有双重性：如利率上升，使得开发成本增加，推动房地产价格上涨；但是 利率上升也使得需求者负担加重，抑制需求从而导致房价下跌。选项D错误， 从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折
9、现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下 降或上涨。12、C【解析】本题考查的是数学曲线拟合法。时高时低，不是平稳的数列，用平均 发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。 注意题干中给的提示信息。13、D【解析】本题考查的是收益法概述。运用收益法估价一般分为以下5个步骤： （1）选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法，报酬资本 化中是选用持有加转售模式还是全剩余寿命模式；（2）测算收益期或持有期；（3）测算未来收益；（4）确定报酬率或资本化率、收益乘数；（5）计算收益价 值。14、A【解析】本题考查的是城市化。影响房地产价
10、格的社会因素，主要有政治安定 状况、社会治安状况、城市化和房地产投机。15、D【解析】考点:估价目的的确定。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应 由委托人提出。16、A【解析】考点:统一税费负担。选项A错误，买卖双方都应缴纳或各负担一部分 的税费，如印花税。补缴出让金是由买方缴纳的税费。17、D【解析】考点：市场提取法。旧的房地价格=土地重新购建成本+建筑物重新购 建成本一建筑物折旧=3000 + 4500义（1-11/60） =6675 （万元）。土地使用权 早于建筑物经济寿命到期。但是因为建设用地使用权期间届满后对建筑物按残 余价值给予补偿，计算折旧期限的时候，按照建筑物经济寿命算。1
11、8、C【解析】本题考查的是长期趋势法。2004年到2008年的各年增量为300、378、534、433,则其平均增量为（300+378+534+433） /4=411. 25 （元/m2）； 2009 年预测价格=6000+411. 25X5=8056. 25 （元/m2）。19、A【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。（8000义5000-5000X3000） /5000=5000 （元/平方米）。20、B【解析】本题考查的是选用估价方法进行测算。本题采用的主要方法只有2 种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技 术手段，不属于完整的方法。21、D【解析】本题考查
12、的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的 需要。22、A【解析】本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技 术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。 23、B【解析】本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期货价格 是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。24、D【解析】本题考查的是房地产区位因素。交通条件的确属于区位因素，但是它 和位置条件是平行关系。25、A【解析】本题考查的是长期趋势法的作用。甲的斜率比乙的斜率大。26、D【解析】本题考查的是房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合 的其他房地产
13、或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住 宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物 品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产 的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速 公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房 价会降。27、A【解析】考点:完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益 价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值=出租人权益价 值+承租人权益价值，所以有租约限制价值二无租约限制价值-承租人权益价值。 28、D【解析】考点:不可移
14、动。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能 就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。29、A【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎 价值和残余价值。现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳 用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。30、C【解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价= 2100/2 = 1050 （元/m2）,单价= 3200+1050 = 4250 （元/m2）。31、A【解析】考点:房地产权益的含义。房地产所有权还可分为单独所有、共有和建 筑物区分所有权。32、A【解析】本题考查的是建筑
15、物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、 有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物 价值减损。33、C【解析】本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。动态分析法中投资利息 和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。34、D【解析】考点:价值时点原则。选项A,价值时点还是原来的估价结果对应的时 间(在过去)；选项B,价值时点在现在，而估价对象是过去和现在的价值差； 选项C,价值时点和估价对象都是现在。35、A【解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承 租人权益价值。选项A正确，评估有租约限制房地产价值时，如是房屋征收目 的估价则不必考
16、虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价；如 是为房地产买卖目的或抵押目的估价，则应再考虑租约租金(合同租金)与市 场租金差异的影响；选项B错误，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益 价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项C错误，出租 人权益价值，为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分 和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项 D错误，承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产 依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。36、D【解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。房地产状况
17、调整可以分解为区 位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。37、A【解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。不同年期的收益价值换算公式 法：Vn=VNXYN (1+YN) N (1+Yn) n-l/Yn (1+Yn) n (1+YN) NT,代 入数据得出 V30=5500X7/X (1+7%) 40X (1+8%) 30-l/8%X (1+8%) 30X (1+7%) 40-1) =4644. 40 (元/m2)。38、A【解析】考点:净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近 于：V=A/YX 1-1/ (1+Y) n, A=120X (1-20%) -50=46 (万元)
18、，n=40-5=35(年),Y=5%+5%X60%=8%, V= 46/8%X 1-1/ (1+8%) 35 =536. 11 (万元)。39、A【解析】本题考查的是价差法。补地价(单价)=1500X1.5-700X0, 8=1690(元/m2)o40、A【解析】考点:剩余技术。土地价值=(500-2000X8%) /6%=5667 (万元)。41、B【解析】本题考查的是房地产估价的特点。法官使用的误差范围是1。,有时 误差范围放宽到15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到20%。42、C【解析】本题考查的是房地产价格构成。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被 征收前3年平均年产值的6-10
19、倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补 偿费金额最低= 1000元/亩义100亩X 6 = 60 (万元)。A房地产开发公司应向B 村支付的土地补偿费金额最高= 1000元/亩义100亩义10 = 100 (万元)。43、C【解析】本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状 况、社会治安状况、房地产投机、城市化。44、D【解析】考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。理论价 格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。45、A【解析】考点:价值类型的确定。为房地产开发企业取得待开发房地产服务的估 价，一般是评估投资价值。46、C【解析】考点:难以变现。独立
20、使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立 使用的房地产，变现能力要强。用途越专，转让越难。价值越大，也越难找到 头家。47、B【解析】本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比 递增的有限年期的收益现值的公式。V= 1/ (Y-gl) Xl- (l+gl) /(1+Y) n-E/ (Y-gE) X l- (1+gE) / (1+Y) n = 80/ (6%- 4%) X l- (1+4%) / (1+6%) 8-45/ (6%-3%) X l- (1+3%) /(1+6%) 18 =257. 55 (万元)。48、A【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法。该办公楼扣除没有
21、电梯引起的 折旧后的价值= 2500 100 = 2400 (万元)。49、A【解析】本题考查的是房地产的含义。房地产是指土地以及建筑物和其他相关 定着物，是实物、权益和区位的结合体。50、A【解析】本题考查的是实地查勘估价对象。被征收人拒绝在估价师对估价对象 的实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利 害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。2022年估价理论与方法复习题（二）一、单项选择题（共50题，每小题2分，共100分）1、对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为 8000 元/m2、8500 元/m2、7800 元/m2
22、和 8150 元/m2,分别赋予权重 0. 35、0. 20、 0.25和0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为（）元/m2。A、8230. 5B、8112. 5C、8080, 0D、8075. 02、新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A、比较法B、成本法C、收益法D、假设开发法3、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A、商业用房B、住宅C、写字楼D、工业用房4、（）是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。A、物权B、债权C、租赁权D、所有权5、某宗房地产的收益期限为30年，判
23、定其未来每年的净收益基本上固定不 变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报 酬率为10%。则该房地产的收益价格为（）万元。A、 228.23B、 229.36C、224. 74D、 223.636、直线趋势法y = a+bx中的常数a、b,是由（）决定的。A、房地产的历史价格资料B、房地产的未来价格资料C、房地产的现时价格资料D、估价师选取的现时和未来的价格资料7、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。A、苏慕斯法则B、“四三二一 ”法则C、霍夫曼法则D、哈柏法则8、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值 时点时的建安工
24、程费的方法称之为（）oA、单位比较法B、分部分项法C、工料测量法D、指数调整法9、关于价值时点的说法，错误的是（）。A、价值时点可以是过去.现在或将来B、价值时点是由估价目的决定的C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D、价值时点与实地查勘日期可以不一致10、【2012真题】关于明确估价基本事项的说法，错误的（）。A、估价目的本质上由委托人的估价需要决定B、估价时点由估价目的决定C、估价对象由委托人和估价目的决定D、价值类型由估价师决定H、为评估某宗房地产2014年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为 9000元/m2,成交日期为2014年1月末，该类房地产自2014年1月末至2014
25、年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%, 2. 5%, 0. 5%, -1.5%, -2. 5%, -1.0%, 1.5%, -1.5%, 0%o则该可比实例在2014年9月末的价格为（）元 /m2oA、 8813B、 8982C、 9329D、 937912、【2012年真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（）。A、估价主体资格需依法取得B、估价对象状况需依法判定C、估价对象收益需依法确定D、估价方法需依法选用13、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折；（3）首付款
26、20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿 还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付， 每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。A、第（1）、（3）种情况B、第（3）、（4）、（5）种情况C、第（2）、（4）种情况D、第（2）、（4）、（5）种情况14、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开 发量，从而会使未来的供给（），使其现期供给（）。A、增加，增加B、减少,增加C、增加，减少D、减少，减少15、某宗房地产的建筑面积为5000平方米，土地面积
27、为3000平方米，市场上 类似房地产的市场价格为8000元/平方米，土地市场单价为5000元/平方米， 用成本测算的建筑物重建价格为4800元/平方米。该房地产中建筑物的现值为（）oA、 5000B、 4800C、 5500D、 438016、与非专业房地产估价相比，专业房地产估价具有的特点不包括下列（）。A、由专业估价机构和估价人员完成B、提供的是专业意见C、具有参考性D、实行有偿服务17、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售 情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地 产市场状况。A、价值时点B、开发完成C、未来延迟销售D、销售完成18、
28、下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是（）oA、受供求因素的影响B、与区位关系密切C、价格形成的时间通常较长D、价格实质是权益的价格19、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，评估价值 超过了误差范围，即被认定为“专业疏忽”，该误差的最大范围是（）。A、5%B、10%C、15%D、20%20、房地产估价中的价值，一般是指（）。A、使用价值B、交换价值C、投资价值D、账面价值21、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告 中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，价值时点2008年9 月23日，估价对象实地查勘日期200
29、8年9月22日至23日，估价报告使用期 限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（）oA、2008年9月20日B、2008年9月23日C、2008年9月26日D、2008年9月27日22、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2,买卖中涉及 的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常 成交价格的6. 8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3. 9虬 若买卖双方又 重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付 给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A、 2139B、 2146C、 2651
30、D、 265923、某办公楼的建筑面积为1500m2, 土地面积为1000m2,目前的房地产市场价 值为5000元/m2,同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下， 如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2； 装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高 6、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建 筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期且无 偿收回地上建筑物。则该商业房地产的折旧年限是（）年。A、37B、40C、60D、637、运用比较法评估某套住宅的现时市场价
31、格，选取的可比实例建成时间与估价 对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该 类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降遇，如果不考虑其他因素，则该 可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A、 100/101B、 100/100C、 100/99D、 100/988、某建筑物的建筑面积为500m2,重置价格为3600元/m2,经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重 置价格为600元/m2,平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万 元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质 折旧额为
32、（）万元。A、75.6B、77.6C、80.6D、87.69、下列有关房地产估价的表述正确的是（）-A、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，估价师和估价机构可以 不负任何责任B、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，对于咨询性或参考性的 估价专业意见，估价师和估价机构可以不负任何责任C、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，对于咨询性或参考性估 价专业意见，估价师和估价机构可以不负任何责任，但对于鉴证性或证据性的 估价专业意见，估价师和估价机构要承担责任D、对于咨询性或参考性的估价专业意见和鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构都要承担一定的法律责任10、某写字楼持有5年
33、后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费 用率为30%,预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%,无风 险报酬率为6肌 风险报酬率为无风险报酬率的25九 该写字楼目前的价格为（）万元。标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2,旧建筑物残值为50元/m2,新建筑 物重置价格为3800元/m2,新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地 产的最高最佳利用方式为（）oA、维持现状B、装修改造C、拆除建筑物作为空地转让D、新建较高标准的办公楼24、下列有关均衡价格的表述中，错误的是（）。A、均衡价格是市场价格运行的必然趋势B、均衡价格是市场需求曲线与市场供给曲线相交
34、时的价格C、市场价格偏离均衡价格时，证明需求量与供给量相等D、偏离的市场价格会自动回复到均衡价格水平25、下列各项中，不属于其他房地产权利价格的是（）0A、地役权价格B、租赁权价格C、抵押权价格D、宅基地使用权价格26、为评估某房地产2010年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是： 交易日期为2010年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/ m2,买卖中 涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖、买双方需缴纳的税 费分别为正常交易价格的6%和3%o自2010年2月1日起到2010年10月1日 期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.5%,则该可比实例修正、调整后 的价格
35、为（）元/ m2。A、3673. 20B、3673. 68C、3790. 43D、 3836.5127、某抵押价值评估中，房地产估价师除应遵循市场价值评估的原则之外，还 应遵循的原则是（）。A、最高最佳利用原则B、谨慎原则C、合法原则D、价值时点原则28、下列各项中，一般不适用收益法估价的是（）oA、学校B、写字楼C、影剧院D、游乐场29、某宗建筑物密度为50%的土地上，建有一栋8层且各层建筑面积相等的住 宅楼，均价为5000元/平方米，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/ 平方米。该宗土地的总价为（）万元。A、96B、192C、240D、48030、目前，我国土地使用权出让不正确
36、的方式是（）。A、招标B、拍卖C、挂牌和协议D、自由买卖31、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5: 1,至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%,人民币兑美元的汇 率为6. 3:1,对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A、630. 0B、650.0C、661.5D、682.532、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无 偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房 地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7. 5%,该房地产的收益 价值为（）万元。A、188.92B、194. 6
37、2C、196. 25D、198. 1833、甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土 地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者 购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。A、 050B、 5065C、 5080D、62. 515034、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）oA、户型B、楼层C、层高D、装修35、某机构欲测算某类房地产综合资本化率，已知购买该类房地产，通常的抵 押贷款占60%,抵押贷款年利率为6. 5%,贷款期限为25年，按月等额还本付 息。经过测算得出购买者的自有资金资本化率为8虹这该类房地产综
38、合资本化 率为（）oA、8. 04%B、8. 06%C、6.43%D、6. 50%36、土地的地基承载力和稳定性状况，属于土地实物因素中的（）。A、地质状况B、地形状况C、地势状况D、土壤状况37、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于 产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）oA、房屋征收决定公告之日B、原征收补偿协议达成之日C、用于产权调换房屋交付之日D、委托估价之日38、下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（）oA、估价委托人一定是估价对象权利人B、估价对象权利人一般是估价利害关系人C、估价报告使用人一定是估价利害关系人D、估
39、价委托人一定是估价报告使用人39、下列关于各种类型租金的表述中，错误的是（）0A、市场租金是指由市场供求状况决定的租金B、商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金C、准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金D、福利租金是象征性收取的很低水平的租金40、除了城镇土地使用税和（）因按照占地面积实行从量定额征收而不需要 房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。A、契税B、财产税C、不动产税D、耕地占用税41、估价假设和限制条件是估价报告中对估价假设和估价报告使用限制的说 明，要防止出现的情形中不包括（）。A、随意编造假设和限制条件B、未对应说明的假设和限制条件予以说明C、无针对
40、性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件D、未假定估价师的执业水平42、评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配 正确的是（）oA、价值时点为现在，估价对象状况为现在状况B、价值时点为现在，估价对象状况为未来状况C、价值时点为未来，估价对象状况为现在状况D、价值时点为未来，估价对象状况为未来状况43、某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年， 预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元， 无风险报酬率为3%,该类房地产平均要求的收益率是13%,该房地产相对于同 类房地产的系统风险的指标是0.5,该房地产的收益价格为
41、（）万元。A、1372. 7B、1309. 9C、953.9D、900.644、下列选项中，不能作为判定权利类型及归属的依据的是（）oA、不动产登记薄B、权属证书C、有关合同（如租赁合同）D、规划条件45、在贷款前期需要提供的房地产估价服务是（）oA、转抵押估价B、抵押房地产价值动态评估C、抵押成数测算D、处置抵押房地产估价46、现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于 （）方面的制约。A、建筑技术B、土地权利设置C、相邻关系D、房地产使用管制47、决定房地产需求量的因素，不包括（）oA、该种房地产的价格水平B、该种房地产的开发成本C、消费者的收入水平D、相关物品的价格水
42、平48、通过市场调查获知，某地区20112014年普通商品住宅平均价格水平分别 为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增减量法预 测，该地区普通商品住宅2016年的价格为（）元/m2。D、 5362E、 5374F、 5532G、 570249、根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息 披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格 或价值、抵押价值等进行重新评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（）。A、再次抵押估价B、抵押期间估价C、抵押房地产处置估价D、续贷抵押估价50、比较法估价中，可比实例成
43、交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市 场状况调整的是（）oA、所在区域的消费者观念发生了变化B、国家调整了房地产的税费政策C、国际与国内均出现了通货膨胀D、对可比实例进行了装修改造参考答案一、单项选择题1、B【解析】考点:计算最终的比较价值。最终比较价格为（8000+8500+7800+ 8150） /4 = 8112. 5 （元/m2）。2、B【解析】本题考查的是成本法的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法 是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形 成，土地收益也还没有3、A【解析】本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重 要的位置因素
44、。4、A【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。物权是权利人依法对 特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任 何其他人，因此物权又称为“绝对权”、“对世权”5、A【解析】考点:净收益每年不变的公式。（1）先根据未来3年的净收益求取不变 的净收益：22/1. 1+25/1. 12+26/1. 13=A/10%X 1-1/1. 13, A=24. 21 （万元）;（2）再求取30年净收益的现值，即房地产价格：V=24.21/10%X 1 -1/1. 1301=228. 23 （万元）。6、A【解析】本题考查的是数学曲线拟合法的公式。直线趋势法y = a+bx中
45、的常数 a、b,是由房地产的历史价格资料决定的。7、B【解析】本题考查的是路线价法。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递 减率，是“四三二一”法则。8、A【解析】本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法的实质是 比较法。即修正：将实际而可能不是正常的单位建安工程费修正为正常的单位 建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将 可比实例的状况调整到估价对象的状况。9、C【解析】本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对 象状况对应的时点一致。10、D【解析】本题考查的是确定估价基本事项。D选项，估价对象不能简单地根据 委托人的要求来确定，也
46、不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在 委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的和估价时点，依据有关法律、法 规、规章和政策并经委托人认可后确定的。11、A【解析】考点：市场状况调整的方法。2014年9月末的价格=9000义(1 +2.5%) X (1+0.5%) X (1-1.5%) X (1-2.5%) X (1-1.0%) X (1 + 1.5%) X (1-1.5%) =8812.74 (元/ m2)。12、B【解析】本题考查的是合法原则。选项B,估价对象的状况，是需要依法确定 的。选项A,估价主体资格，的确需要依法取得，但不是合法原则的应用；选 项C,估价对象的收益，是按照市场的情况确定的，和法律无关；选项D,估价 方法是根据估价目的，估价对象的状况，以及估价相关资料的获得情况综合确 定的，和法律也没太大关系。13、D【解析】本题考查的是名义价格和实际价格。(1)名义价格与实际价格相同； (3)由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB可以 排除。(5)肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。14、C【解析】考点:房地产供给。预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会 增加房地产开发量