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1、翡翠湾 项目定位研究1、城市及市场分析（1）城市及地块历史、特色、风土人情简述济宁市位于山东省西南部，地处鲁苏豫皖四省交接地带。XX区隶属山东济宁市，北邻宁阳，西靠汶上，南、西分别与邹城、任城接壤，东隔泗河和孔子故里曲阜毗邻。项目地块位于济宁市XX区西城区边缘，北侧为XX职教中心，南侧为九州中路，西侧为大安河，东侧为规划豫州路。距离XX区政府2.3公里，车程约5分钟。距离XX汽车站7.6公里，车程约20分钟。距离最近已进驻的邹城XXX项目35公里，车程约46分钟。交通条件较好。XX，物华天宝，人杰地灵，有着悠久的历史和丰厚的文化积淀。传说大禹治水成功后，划天下之地为九州，XX即为其一。XX作为
2、为古九州之一，是鲁南交通枢纽和产业基地，也是济宁都市区的核心区域之一，总面积535平方公里，总人口54.3万，辖7镇3个办事处和3个省级经济园区。（2）经济、政策分析工业强市、文化名城、商贸重镇XX市地处鲁西南平原，东仰“三孔”，北瞻泰山，南望微山湖，西望水泊梁山，古老延绵的泗河蜿蜒纵跨东都境内，素有“东文、西武、北岱、南湖”之称。XX历史文化悠久，九州文化、大禹文化、佛教文化等交相辉映，2008年兴隆塔地宫佛教圣物的惊世显现，引起海内外广泛关注，为XX的发展带来了难得的契机。XX交通便利，被誉为“九省通衢，齐鲁咽喉”。京沪、新石铁路在此交汇。XX火车站是全国一等货运站，有16股铁路专用线，是
3、鲁西南最大的物资集散地和货运中转站，年货物吞吐量达1000万吨；公路四通八达，京福、京沪、日东高速在附近通联，公路密度是全国平均水平的3倍。XX是山东省鲁西南重要的经济中心。经过三十年的发展，形成了以轻工造纸、橡胶化工、食品加工、机械制造等七大产业集群。2011年GDP达到456亿元，人均突破1万美元，实现地方财政收入24.5亿元，跻身山东省30强县市和全国百强县。XX市得天独厚的工业优势，为城市的发展垫定了基础，也为文化的繁荣发展提供了有力的支撑。XX市委、政府在充分论证的基础上，将城市发展目标定位为“工业强市、文化名城、商贸重镇”。（3）城市规划发展趋势 三大特色板块打造宜居宜业新XX20
4、11年XX市城市总体规划获省政府批复并准予实施。规划至2020年，XX市城市规划区面积153平方公里，建设用地规模50平方公里。新批复的总规将XX定位为鲁南地区交通枢纽、产业基地、现代化工贸城市，城市发展目标为“工业强市、文化名城、商贸重镇”，按照“中部开发、东拓西展、两翼齐飞、一体发展”的空间发展策略，形成“一城、四区、双轴、两心”的城市发展格局。“一城”，即中心城。 “四区”，即东城区、西城区、经济开发区、XX工业园区。 “双轴”：以建设路和九州路为依托将西城区和东城区有机相连，引导城市积极向西推进的城市东西向主要空间发展轴；以大禹州路和徐州路为依托，形成将经济开发区、西城区、XX工业园区
5、有机连为一体，推动城市南北展开发展的城市南北向主要空间发展轴。 “两心”：即位于东城区的以商业服务为主的公共服务设施中心和位于西城区的以行政办公、商贸、文体为主的公共服务设施中心。城市特色和功能布局，在总规框架下以生态东城、特色老城、现代新城（西城）三个特色鲜明的城区板块扎起宜居宜业现代化的新XX。斑驳落尽 生态东城/古朴原真 特色老城/ 时尚繁华 现代新城(西城)西城区谋篇布局：市级行政办公中心西移，重点以发展金融商贸服务、文化体育、科研文教为产业支撑，逐步实现人口、办公、商业的向西聚集，迅速膨胀一个现代化宜居新城区。城市是一个地方经济发展实力和形象的象征，也是衡量一个地方居民群众幸福指数的
6、重要标准之一。一个好城市的标准就是社会和谐、社区文明、经济富裕、环境优美、公共服务体系完备、基础设施完善。（4）当地房地产发展态势XX当地经济增长势头和产业支撑为房地产繁荣创造良好的经济环境和市场基础。XX消费水平比较高，房地产市场目前积存较少，空间比较大，具有有一定的升值空间。XX房地产市场多为本土开发商，经营存在许多不规范性，规范化和专业化的市场运营是大势所趋。2、项目分析 （1）项目概况1）总体规划布局（需配效果图或总规图）项目地块位于济宁市XX区西城区边缘，北侧为XX职教中心，南侧为九州中路，西侧为大安河，东侧为规划豫州路。项目分两期进行开发，一期占地约121亩，主要推售产品以超豪、钻
7、石墅、小高层洋房及高层洋房为主（超豪2套，钻石墅60套，洋房520套合计582套）项目底层部分2）园林风格以欧式水景园林为设计理念，结合坡地设计，甄选名贵石材树种，根据地形地貌营造坡地、精心打造五重立体皇家园林，漫步其中，高低错落的绿茵草地，沿途形状特异的天然石、盘根错节的风景树、蜿蜒的园林泳池、欧式雕塑小品，具有丰富层次感。3）产品分析（需配效果图或现场图）主推产品预计推售时间套数货值优惠产品景观产品的优势说明超豪2017年7月2套0.15亿-7重欧陆风情立体园林全挂石雕花立面，大面积，超大面积阳台钻石墅60套1.82亿-干挂石材，户型布局合理，空中花园洋房520套5.19亿-品牌精装、智能
8、家居4）项目利好信息说明政务、文化中心：根据XX城市规划，市级行政办公中心西移，重点以发展金融商贸服务、文化体育、科研文教为产业支撑，逐步实现人口、办公、商业的向西聚集，迅速膨胀一个现代化宜居新城区，项目选址XX西部，未来发展潜力无限；在产品线上，项目更涵盖XXX顶尖匠心系列产品超豪、钻石墅，电梯洋房等，产品丰富，满足不同人士的居住需求。在园林方面，以整体造园手法重金打造XX罕见的欧陆风情园林，通过景观与绿化实现无边界渗透，精心营造优美的居住环境，宛若生活在欧洲国度。3、客户分析（1）客户类别个人购房的客户年龄基本在2560岁之间，以3050岁为主，家庭人员结构在36人之间居多。 第四圈层：济
9、宁及其他县市区的改善性及投资客户 第三圈层：社会新贵、部分新经济体的CEO 第二圈层：政府机关人员及事业单位中高层 第一圈层：XX当地的个企业老板及企业中高层洋房客户 主要以企业中层职工、个体商户、私营业主老板为主，置业目的以改善的购房为主别墅客户 主要以XX当地中小企业私营业主、个体工程承包商以及企业中高层为主（2）客户性格特点及生活、购买习惯分析尊贵/享受 他们属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫无比的社会地位； 生活阅历丰富，见多识广，视野开阔，具有国际化观念，对文化认同与敬慕，钟情于纯自然背景和高品质建筑，追求“珍品化”生活； 在释放成功的同时，喜欢树立自我，标
10、榜个性，追求独特文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式； 比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云。（3）项目核心卖点及优势（客户对该项优势选择的比例，按最重要卖点依次排列）序号吸引人的地方1品牌实力千亿房企，中国地产十强，2XX别墅及住宅标杆，XX当地第一高档居住社区3物业服务国家级一级资质物业服务 4区位价值城市西拓区的高端居住区、行政、文化中心的核心地带。5醇熟配套医院（济宁医学院附属医院XX院区）、学校（实验小学）、XX体育中心、市政公园（规划），项目配套凤凰俱乐部、风情商街综上分析，定位思路如下：项目选址地集中了城市的行政、人文力量，具备完善的交通基础设施和良好环境。10分钟中轴生活圈，绿化景观、生活配套、人文资源等集优汇聚，在这里政脉、文脉、贵脉，一脉相承。建议项目定位为XX鼎级豪宅项目，XX最上层奢华生活的浓缩。社区的居住者必然是各行各业的精英，这里是XX成功人士的高端聚集区。