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1、论民法中不动产登记制度的功能与价值一、我国不动产登记制度及效力（一）我国不动产登记制度不动产物权登记，即权利人申请国家有关登记部门将有 关申请人的不动产物权事项记载于不动产物权登记薄的事 实。登记可以定性为一种事实行为，即在不动产物权的变动 依行为进行时，登记是必要条件。在交易中，不登记不产生 效力，物权不得变动。我国民法中不动产登记制度采取的是以登记生效主义为 原则，登记对抗主义为例外的形式，在登记生效主义中，不 动产物权的取得、转移、变更，除需要合法有效地合同外， 还需对该不动产进行相应的登记。在我国民法中涉及的需要 登记的不动产物权包括：土地所有权、建筑物使用权、土地 承包经营权、宅基地
2、使用权等。在登记对抗主义中，登记只 是作为对抗第三人权利而存在，而不是不动产物权生效所必 须的。例如，物权法第127条规定：土地承包经营权自合 同生效时设立。对于土地承包经营权而言，事后县级以上人 民政府发给的土地承包经营权并登记造册，只是对该权利的 确认而已，此外还具有对抗第三人的效力。此时，登记是以 对抗要件存在，地役权也属于此种情形。（二）不动产登记的效力我国民法不动产登记主要是在行政机关进行。通过一种 规范统一的形式，对不动产物权所有的一种国家确认的行为。 不动产物权经过登记以后，国家确定权利的存在，产生确定 力。不动产登记制度的效力可以体现在以下几个方面：1 .对不动产物权的确定；我
3、国不动产物权采用的是登记 要件主义，在获得不动产的过程中，除了占有或买卖的事实 存在外，需要有登记要件，通过登记，才能合法拥有不动产 物权，享有占有、使用、收益、处分的权利。2 .在不动产物权变动中，不动产物权变动后所有权归属 的确定；在土地买卖的一级市场或是二级市场，除国家为公 益目的的进行的土地划拨或国家拥有的自然资源、土地外， 中明确规定不动产物权需要登记的范围，不动产交易后都需 要经过登记以取得法律上的认可，并且得到国家的确认，使 该法律关系透明的存在，并且表现于外的事实能让公众信赖。3 .公信效力：不动产登记制度的公信力依存于确定的效 力而产生，若当事人在取得、进行物权变动或其他变更
4、不动 产物权现有所属状态时进行了登记，第三人可以依赖登记过 的行为而为一定的行为，依据登记行为而产生的事实行为与 真实状态不相符，善意第三人的行为取得不动产的物权并能 够得到法律的保护，而针对事先串通的恶意第三人，公信效 力会丧失原有的特点。例如，在夫妻双方婚姻存续区间，作 为共同财产的房屋登记在丈夫名下，丈夫未经妻子同意与第三人签订房屋买卖并进行了登记，第三人在交易过程中信赖 了房屋登记处所登记的权属进行交易，物权变动并登记后即 使妻子提出异议，该善意第三人可以依据已经登记的事实， 取得房屋的所有权。不动产登记制度所的确定力、公信力是产生一系列功能 的基础，并以效力为基础，功能为依托，对不动
5、产登记制度 的价值意义有深远的影响。二、我国民法中不动产登记的功能（一）确定不动产物权归属不动产登记制度将拥有不动产的所有人，权利所包括的 范围，可以使用的期间等围绕不动产的权利都记载于登记薄 中。而在涉及需要登记的不动产进行交易时，占有并不代表 物权的转移，只有通过在登记机关进行登记后，产权具有国 家确认的效力，才是真正的实现物权的转移。登记公示作为 不动产物权取得的生效要件，在不动产交易的过程中，如果 只有当事人的意思表示与有效的，在法律上并没有实现不动 产物权的变动。国家通过登记制度明确不动产的所属，为维护市场交易 安全中最关键的安全要素提供保障，能够更好的调动市场的 积极性，有利于经济
6、社会的发展。（二）市场调节功能社会主义市场经济是我国经济的发展形式。市场调节作为调整资源配置最重要的手段之一，是以市场的供求关系为 基础进行，但是市场调节的滞后性对于不动产交易市场却是 致命的，交易主体在交易中不能预料到可能发生的各种情况, 所以经常会出现始料不及的情况而导致交易的中断，例如一 物二卖这种情形在现在的不动产交易中大量存在。由于市场 在最终的结果出现时才能反应出买卖中的真实情况，这样必 定会损害不同当事人的利益。此时，不动产登记制度中的预 告登记制度就能够推动着市场调节的公平性发展。我国物权法弟20条规定，当事人签订买卖房屋或其 他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可
7、以 向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权 利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。该制度的好 处在于，如果出卖人想要进行一物二卖，已经进行预告登记 的登记人可以主张基于合同的债权和基于登记的物权的双重 保障。既可以以预告登记为基础要求出卖人违反合同的行为 进行违约损害赔偿，也可以向已经获得不动产的受让人主张 物权的不成立，行使返还不动产登记请求权。由此可见，预 告登记制度保障了市场主体的利益，使得一物二卖的情形得 到有效解决，维护了市场调节的稳定性。在不动产交易市场中除了存在着这种购买方与房产商交 易的情形外，还存在着大量的不动产拥有者与需求者之间一 对一的交易市场，也是市场
8、调节资源配置的一种情形，但是买卖双方在很多时候再买卖过程中对不动产的处理仅依双方 的和对不动产财产的交付作为不动产物权变动的形式，并没 有在登记机关进行物权的变更登记，此时，市场中的不动产 信息没有得到真实的反应，阻碍了市场对资源的配置，因此, 不动产登记的进行有助于让市场资源信息完整，维护市场分 配的公平性。 （三）行政监管功能市场调节无法很好的把我国不动产市场打理得有条不 紊，仅靠市场调节无法完成我国建设和谐经济的目标，美国 的泡沫经济和次贷危机就是发展中的前车之鉴，只有通过国 家的宏观调控，行政监管这只有形的大手与市场调节这只无 形的大手相结合，才是健康发展的保障。不动产登记制度不仅体现在法律规范中，在具体实行时 又会以行政规范来明确规定程序、时间等问题。因此许多登 记事项多见于行政规范中。通过登记后，国家能够对全国登 记信息充分了解，制定宏观调控政策。这有利于行政机关在 对不动产价格监管，对不动产交易中税收进行调节与控制。