《2023年《房地产经纪业务操作》名师预测卷（一）附详解.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年《房地产经纪业务操作》名师预测卷（一）附详解.pdf（57页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2023年 房地产经纪业务操作名师预测卷（一）附详解一 单选题1.下列有关房源信息推荐的表述，正 确 的 是（）。A、房源推荐只能在公盘制的情况下存在B、房源推荐只能在私盘制的情况下存在C、采用一般推荐方式的，卖方代理经纪人一般获得该笔业务成交总佣金的80%D、房源推荐根据推荐后的操作方式可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种答案：D解析：内部推荐合作可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种：一般推荐,是指业主受托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15%25%。合作推荐，是指业主受托经纪人将房源信息（仅房源基本信息,不含
2、业主联系方式。一般为独家委托房源）与其他区域的门店经纪人之后，业主受托经纪人也会参与服务全程，并协同促成交易实现，这种合作推荐方式在成交之后，业主受托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50%。2.在房屋赠与的产权登记办理过程中，标准价、优惠价房屋赠与的，提交补交房价款证明或满（）工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。A、50 年B、65 年G 6 0年D、55 年答案：B解析：在房屋赠与的产权登记办理过程中，除了提交基本材料以外，标准价、优惠价房屋赠与的，提交补交房价款证明或满6 5年工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。3.为了探索生活形态变化与都市发展之间的关系，应 进 行()
3、调查。A、收入水平B、消费水平C、购买水平D、家庭结构答案：D解析：消费者行为是指人们购买和使用产品或服务时，为了满足需求，所表现出对产品 服务的寻求、购买 使用评价等决策行为。调查内容主要有：人口结构；家庭结构；收入水平；消费水平；购买行为。其中，家庭户数构成调查主要是对家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况进行调查，并以此了解人员变化趋势，通过人员构成比率的对比分析，来探索生活形态变化与都市发展之间的关系。4.要进行房地产卖点挖掘首先应进行()oA、竞争者动态跟踪B、片区市场研究C、消费者构成及购买行为研究D、提炼推广主体答案：B解析：挖掘卖点的四个阶段包括：片区市场研究，房地产片区是一个
4、比较小的区域。它通常根据城市内的行政区来划分，可以把某一行政区划分为若干个片区。竞争者动态跟踪，竞争者包含两个方面的含义：一是指竞争企业；二是指竞争性楼盘。消费者构成及购买行为研究，项目市场推广人员要了解市场，借助市场调研。挖掘卖点，在完成了前三个步骤之后，将搜集来的资料汇总整理，并与项目本身进行对照比较，就可以发现项目的卖点。5.装修的折旧年限通常是()年。A、5B、8C、10D、12答案：A解析：通常装修的折旧年限是五年，所以房龄稍长的房屋装修均已陈旧。但装修的查验重点并不是新旧程度，而是通过装修的表面变化发现更严重的问题。6.企业抵押经营贷款主要适用人群不包括()oA、中小业主B、个体经
5、营者C、公司管理人员D、全款购房，现有资金需求的借款人答案：D解析：企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者房产做抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种斐金周转方式。主要适用人群为：中小企业主；公司管理人员；个体经营者。7.在新建商品房销售中，最终确定并用于销售的价目表()o (2010年真题)A、不能作为当期交易的价格依据B、需要房地产开发企业盖章C、体现了不同房号的销售情况D、由房地产经纪人内部掌握答案：B解析：最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。价目表的内容应包含楼盘名、楼栋号、单元号、房号、
6、户型 建筑面积、套内面积、公摊面积 单价、总价及重要提示。8.针对咨询市场行情并有意在近期购房的试探型客户，房地产经纪人应采取的引导 方 式 是O oA、帮助客户制定购房方案B、提供最符合客户要求的房源C、提供专业咨询以便建立长期联系D、展示不同房源以便引导客户意向答案：C解析：试探型客户的表现为有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情，房地产经纪人针对这类型客户采取的引导方式是提供咨询服务，创造专业服务形象，争取建立长期联系。9.写字楼项目的销售策略中，适用于写字楼初始进入非成熟商务区域，或同期市场不存在明显竞争对手情况的方式是()oA、以市场竞争优势为主导的销售策略制定B、以目标客户需求为主
7、导的销售策略制定C、以项目差异化特点为主导的销售策略制定D、以影响项目定位的专业要素为主导的销售策略制定答 案:B解析：写字楼项目的销售策略中，以目标客户需求为主导的销售策略制定，适用于写字楼初始进入非成熟商务区域，或同期市场不存在明显竞争对手的情况。在制定销售策略时，需在明确目标客户群的基础之上，进一步分析潜在客户的关注重点，结合项目自身的匹配因素，作为日后销售推广的关键。1 0 .在进行新建商品房销售前，除了准备好销售资料，还需要准备好正式发售方案，发售方案应根据()，以及与开发商沟通后的内容来制定。A、客户积累情况B、完善的销售策略C、客户的需求程度D、合理的市场趋势答案：A解析：在进行
8、新建商品房销售前，除了准备好销售资料，还需要准备好正式发售方案。发售方案应根据客户积累情况，以及与开发商沟通后的内容来制定。发售方案包括销售目标、销售方式、销售条件等内容。通常发售方案会配合相应的广告设计、媒体推广等工作。11.房地产项目在销售前，需要对售楼处 样 板房等进行（）。A、突出功能优势及专业包装B、专业包装及定价C、专业选址及系统定价D、销售现场包装答案：D解析：房地产项目在销售前，需要对包括售楼处 样板房、看楼通道、形象墙、导示牌等销售现场进行包装，以将项目的质量品质、房企品牌影响力、服务体验等有形和无形的价值点成功传递给客户，达到促进客户购买决策的效果。12.客户尽管每月收入很
9、高，但是客户需要赡养和抚养的家庭人口很多，家庭消费支出较大，能够用于改善住房条件或满足投费需求的资金所剩无余。上述分析是针对客源信息中（）的分析。A、购买力与消费信用B、目标物业与偏好分析C、客户需求程度分析D、客户购买决策分析答案：A解析：客源信息完善与分析包括以下几个方面：目标物业与偏好分析；购买力与消费信用分析；客户购买动机分析；客户需求程度分析；客户购买决策分析。其中，购买房地产是大宗金额的交易，因此客户对此非常重视。但不同客户的购买力是不同的。一般情况下，以满足自住需求的客户，其购房价格一般会严格控制在经济承受范围之内。13.下列房源中，（）是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住
10、房，房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。A、集资房B、房改房C、解困房D、商品房答案:B解析：房改房（即已购公房）是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房，房改后由职工按规定购买 职工享有房屋使用权的物业。目前房改房经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，可以在市场上进行流通。14.以“帮助分析购房能力、市场行情，制定购房方案”的方式进行引导的客户类 型 是 O oA、试探型B、激励型C、加强型D、成熟型答案：C解析：在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型：试探型；引导型；加强型；成熟型。其中，房地产经纪人针对加强
11、型客户适宜采取的引导方式是帮助客户分析购房能力 市场行情，制订购房方案（目标、贷款安排等）。15.户外广告不具备O的特点。A、长期性B、固定性C、覆盖率高D、集中性答案：C解析：户外广告的优点有：长期性、固定性、集中性效应，缺点包括：由于地段固定而不具备流动性，注视率不够集中。1 6.传播广、时间长、诉求力强、表现力丰富、更新便捷的广告媒介是。A、网络广告B、广播广告C、电视广告D、直接函件广告答案:A解析：广告媒介可分为：报纸广告；杂志广告；直接函件广告；广播广告；电视广告；户外广告；网络广告。其中，网络广告的优点包括：传播面广、时间长、诉求力强、表现力丰富 更新便捷。1 7.由房地产产品S
12、 W OT分析定位法中，可作为资源优势识别项目的是()0A、销售时机B、销售环境C、产品价格D、片区竞争答案：C解析：S W OT 是 优 势(S tr e ng th)劣 势(W e a kne ss)机 会(Oppor tuni ty)和威 胁(T h r e a ts)的合称。S W OT分析方法认为企业外部环境对企业战略形成重大影响，战略形成过程实际上是把企业内部优势和劣势与外部环境和威胁进行匹配的过程。在房地产产品定位中，房地产企业通过分析外部环境中的机会和威胁及对项目的可能影响，寻找自身擅长的优势和特有的资源，并分析企业的劣势，通过匹配分析提出可能的房地产产品战略。AB D三项可作
13、为企业环境中的机会和威胁的识别项目。1 8.房地产经纪人的。对客户做出交易决策具有重要影响。A、专业、周到、热情的服务B、简捷、迅速、完善的服务C、迅速、系统、热情的服务D、简捷、经济、完善的服务答 案:A解析：到店客户是潜在客户，他们可能对某一处房产产生购买欲望，或者希望房地产经纪人协助其出售其名下的房产。房地产经纪人的专业、周到、热情的服务对客户做出交易决策起到重大影响。1 9.选择自然销售方式销售住宅的流程为()。A、选房当天客户按照到场排队顺序进行选房，先到先得B、新老客户同等待遇，走炒作路线C、热销盘客户会提前排队，维持秩序客户流失度高D、确定前期积累客户选房顺序，正式发售前统一发出
14、通知，客户凭借顺序号进行选房答案：A解析：销售方式分为集中销售和自然销售两种。自然销售方式指项目在确定销售时间后，按客户自然上门的时间和顺序进行认购。其操作流程是选房当天客户按照到场排队顺序进行选房，先到先得。20.研究房地产市场特征涉及两个分解过程，即房地产市场分解和()oA、子市场B、房地产市场细分C、房地产市场综合D、房地产市场调查答案：B解析：房地产市场营销主体需要了解和分析房地产产品的性质、购买该种房地产产品的消费者特征和该种产品供给者/生产者的性质和特征，这有助于深刻理解房地产市场。研究房地产市场特征涉及两个分解过程，一是房地产市场分解，另一个是房地产市场细分。21.下列关于变动成
15、本定价法的计算公式不正确的是()oA、目标贡献=预计固定成本费用+年目标盈利B、单位贡献量:单位总量/目标贡献C、售价二单位变动成本+单位贡献额D、单位价格=单位可变成本费用+单位贡献量答案：B解析：变动成本定价法即以单位面积变动成本为定价基础，加上单位产品贡献,形成产品售价。其公式为：售价=单位变动成本+单位贡献额。其中，贡献的意义在于单位面积的销售收入在补偿其变动成本后，首先用于补偿固定成本费用。其步骤如下：确定项目目标贡献，目标贡献=预计固定成本费用+年目标盈利；确定单位贡献量，单位贡献量=目标贡献/单位总量；形成单位价格，单位价格=单位可变成本费用+单位贡献量。22.房地产经纪人在看房
16、前与购房客户约见的地点最好是在（）oA、经纪门店B、业主小区C、业主家中D、适合会谈的场所答案：A解析:房地产经纪人在看房前，应与业主和客户约定具体的看房时间、见面地点，要提醒双方带好各种证明文件和资金。约定的时间、地点要准确，尽量与客户约定在人流少、有明显标志物的地点见面，引导客户以最便捷的方式到达。约见的地点最好是在经纪门店。23.房源的使用价值是由房源的（）决定的。（2010年真题）A、法律属性B、经济属性C、物理属性D、心理属性答案：C解析：表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标，如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除
17、非遭遇地震、火灾等特殊情况，一般情况下，房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。24.楼盘品牌是企业的无形资产，成功的楼盘品牌策略可以增加该项目的知名度、认知度 美 誉 度 和（）。A、可行性B、概念性C、时效性D、附加值答案：D解析：楼盘品牌是企业的无形资产，成功的楼盘品牌策略可以增加该项目的知名度 认知度、美誉度和附加值。楼盘品牌策略是指通过产品本身的高品质（如零能耗住宅、被动式住宅）、区位 生活方式等方面创造新概念，对其加以宣传来树立产品形象。其最直接的体现方式是楼盘的名称和标志。25.房源不仅具有物理属性、法律属
18、性，还 具 有（）o （2008年真题）A、心理属性B、化学属性C、经济属性D、道德属性答案：A解析：从表征房源信息的各项指标来看，它不仅有物理指标、法律指标，还有非常 关 键 的“心理特征”，即心理属性。26.房地产经纪人协助房屋交易双方签订交易合同时，错 误的做法是()。A、找出交易双方的异议B、审查交易双方的证件C、为交易双方讲解交易合同D、说服买受人承担所有税费答案：D解析：买卖合同签约时，房地产经纪有人要做的工作包括：签约前的准备，例如，明确双方异议所在，争取事先沟通好，房地产经纪人要积极帮助双方寻找解决办法；证件审查；合同文本讲解；签订不动产买卖交易合同。27.按客户的需求类型，客
19、源可以划分为()oA、自用客户和投资客户B、机构客户和个人客户C、买房客户和租房客户D、住宅客户和办公客户答案:C解析：客户信息按不同的方法进行分类，包括：按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户；按需求目的，可分为自用客户和投资客户；按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。28.如果客户实地看房后的反映是对“房源满意，但觉得价格高”时，房地产经纪人应采取的对
20、策是（）o （2012年真题）A、分析客源具有的优势B、明确客户的购房需求C、分析客户的购买能力D、及时了解客户最高购买价答案:D解析：一般情况下，客户对看房结果有不同的反映，房地产经纪人应该根据客户的态度分别采取不同的对策，具体如表6 7所示。则对于“房源满意，但觉得价格高”的顾客，房地产经纪人应采取的对策是及时了解客户在价格上的心理底线。表6 7购房客户看房结果列举顾客态度房 妒 经 纪 人 敏不;稀苜失，询问不满意之处并儆好记录；苴次，分析房源优缺点，客户的承受能力J最后，遂一步明够户的购房需求基本府意还要考虑房子本身的问题或玦路没能完全达到苔户的要求,经纪人应及时找到问题的关健，逐一蟀
21、决房子满意，但嫌贵 及时了解客户在价格上的心理总线3容户一般仍然会继续讨论价格29.以办公为主要用途的小面积办公空间，多设置独立卫生间，适合于小型企业办公需求，运营成本相对于纯正写字楼较低，物业硬件水平及形象档次亦较低的产品类型界定为（）。A、写字楼B、L0FTC、商务公寓D、商务综合体答案：C解析：办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：商务公寓；写字楼；LOFT；商务综合体。其中，商务公寓以办公为主要用途的小面积办公空间，多设置独立卫生间，适合于小型企业办公需求，运营成本相对于纯正写字楼较低，物业硬件水平及形象档次亦较低。30.在房屋继承、遗赠需提交的材料中
22、，房屋已设定抵押且O的，应与抵押权人共同申请，提交他项权证原件、抵押权人同意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明。A、已申请注销B、未申请注销C、已公证D、未提交授权委托书答案：B解析：房屋继承、遗赠需提交的材料中，房屋已设定抵押且未申请注销的，应与抵押权人共同申请，提交他项权证原件 抵押权人同意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明。31.房地产经纪人采用网络方式接待客户，务必在推荐房源信息时注意其（）。A、集中性B、多样性C、全面性D、真实性答案：D解析：房地产经纪人采用网络方式接待客户，需要注意以下两点：针对求购和求租客户，房地产经纪人尤其应该注意推荐房源的真实性和表述
23、的严谨性，因为聊天工具会留下文字证据。一旦房地产经纪人推荐了假房源，客户可能会以此向相关部门投诉。利用电脑通过文字表达进行沟通与利用电话通过语言直接进行沟通，二者在沟通效果方面有一些差距。因此，房地产经纪人利用网络接待客户后，还是要通过电话、面谈等方式，进一步了解客户的真实需求。32.房地产经纪人最初向客户推荐房源时，应重点关注房源的（）。A、舒适性B、适用性C、经济性D、真实性答案：D解析：房地产经纪人在开发房源的过程中，必须保证房源信息的真实性。房源的真实性主要是指房源的真实存在 真实业主 真实价格与真实委托。房源的真实性还需持续维护，保证房源的最新状态，只有定期的回访 更新与维护，才能真
24、正实现房源的真实性。保证房源的真实性，为客户提供真实、可靠的信息，才能与客户之间建立良好的信任关系，这也是房地产经纪企业及房地产经纪人诚信行为的重要体现之一。33.从建筑设计、材料应用到硬件匹配等各个方面，销售策划代理人员均需要清晰了解细分产品技术的应用、功效以及市场反馈等，这反映了写字楼特性中的（）。A、客户非个体属性B、产品技术性C、销售商务性D、运作专业性答案：B解析：写字楼属于城市公共建筑，一方面直观影响城市形象，一定程度上反映城市经济发展水平。另一方面，写字楼产品与入驻企业的运营成本等密切相关，购置（租赁）成本影响企业经济效益。因此相对于住宅，写字楼产品的技术性更为明显。写字楼的销售
25、、策划、代理人员均需要掌握从建筑设计、材料应用到硬件匹配等各方面内容，清晰了解细分产品技术的应用、功效以及市场反馈等。34.业态组合定位需考虑的因素不包括（）。A、能聚集人气，形成商气B、要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况C、要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争D、要有利于企业发掘新的市场机会答案：D解析：业态组合是目前商业地产项目的基本要求，合理的业态组合定位不仅能使商业地产项目功能多样化，而且能凝聚商业人气，提高商业消费需求，增加商业地产项目经营获利。业态组合定位考虑因素包括：要有利于商业地产项目的销售及后期持续经营；能聚集人气，形成商气；要适合市场的实际需求、消费者购
26、物习惯、周边商业状况；要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争35.贷款银行对借款人的贷款申请及各项证明材料进行审查，审查合格后出具（），并与借款人签订房地产抵押合同。A、贷款期限说明B、购房合同证明C、贷款办理程序说明D、贷款承诺书答案：D解析：在借款人贷款资格预审过程中，借款人到贷款银行填报 个人住房借款申请表，并提交下列材料：借款人的身份证、户口本；购买住房的商品房认购书或其他证明文件；借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收入证；贷款银行要求的其他证明材料。贷款银行对借款人的贷款申请及各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书。借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与房地产开发企业签订商
27、品房买卖合同，确定付款方式和房款总额。36.介绍楼盘形象和卖点的书面资料是（）。A、形象楼书B、功能楼书C、户型手册D、折页和单张答案：A解析：形象楼书是多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点，包括楼盘的整体效果图、位置图 整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。37.商业项目业种的区分依据是（）。A、商品的销售方式B、商品种类C、提供商品的方法D、商品的功能答案：B解析：业种通常是用在零售业中的专业术语，是指在卖场布局规划过程或销售过程中将功能与用途相同（或相似）的商品进行的分类，使卖场中的商品呈现有序陈列与销售，同时产生分类商
28、品的规模化与规模效益。业种的区分依据是商品（物品+服务）种类。3 8.房源的使用价值是由房源的（）决定的。A、法律属性B、经济属性C、物理属性D、心理属性答案：C解析：房源的物理属性，是指物业自身及其周边环境的物理状态。如物业的区位（地段）、建筑外观、面积 朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，房源属性在交易过程中是不变的。房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。3 9.在一个房地产经纪公司内部，或者几个联盟房地产经纪公司之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享的房源信息共享方式称为（）。A、私盘制
29、B、公盘制C 混合制D、限制性公盘制答案：B解析：公盘制是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。A项，私盘制是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。C项，混合制则是公盘制和私盘制的混合使用。D项，无此说法。40.从建筑设计、材料应用到硬件匹配等各个方面，销售策划代理人员均需要清晰了解细分产品技术的应用、
30、功效以及市场反馈等，这反映了写字楼特性中的（）。A、客户非个体属性B、产品技术性C、销售商务性D、运作专业性答案：B解析：写字楼属于城市公共建筑，一方面直观影响城市形象，一定程度上反映城市经济发展水平；另一方面，写字楼产品与入驻企业的运营成本等密切相关，侧面影响企业经济效益。因此相对于住宅，写字楼产品的技术性更为明显。写字楼的销售 策划、代理人员均需要掌握从建筑设计、材料应用到硬件匹配等各方面内容，清晰了解细分产品技术的应用 功效以及市场反馈等。41.促成小户型客户购买的直接原因是（）。A、装修B、低价G户型D、便利答案：B解析：根据购房面积大小，客户表现出不同的消费特征，可将住宅客户分为：小
31、户型客户；中大户型客户；大户型及别墅客户。由于小户型总价低、容易出租和转售，很多客户青睐于此而购买小户型。42.“房地产市场参与者较少，并且房地产交易情况不为多数人所知”表明房地产 市 场 具 有（）的特征。A、区域性B、交易复杂性C、不完全竞争性D、供给滞后性答案：C解析：房地产市场是一个特殊的商品市场，具有以下特征：区域性；交易复杂性；不完全竞争市场；供给滞后性；与金融市场关联度高；受政府干预较大。其中，不完全竞争市场是指房地产市场参与者较少，且房地产交易价格及交易信息多为非公开的，使得买卖双方较难了解到真实的市场信息。此外，地资源的相对稀缺性及其必须由国家经营的特性决定了房地产市场的有限
32、开放。因而房地产市场竞争不充分，交易效率较低。43.卖点与项目定位的不同在于（）。A、卖点具有个性化B、卖点必须得到客户认同C、卖点能够展示D、卖点能够吸引人答案：C解析：房地产的卖点，是指产品所独有的难以被竞争对手模仿的，同时又可以展示和能够得到目标客户认同的特点。一个房地产项目要成功地推向市场，就应将其吸引人的、独特的卖点充分地表现出来。卖点具备三个特点：卖点是房源自身独有的优势，难以被竞争对手模仿的个性化特点；卖点必须具有能够展示并表现出来的特点；卖点必须是能够得到目标客户认同的特点。卖点与项目定位的不同之处是：卖点必须是能够展示的，否则就无法在市场推广中发挥作用。44.在房地产居间业务
33、中，住宅类房源一般按其产权性质可以分为（）等。A、商品住房、商铺 房改房 厂房B、商品住房、土地、写字楼 廉租房C、商品住房 廉租房、房改房、小产权房D、收益性物业、商铺,写字楼、库房答案：C解析：房源一般分为住宅和非住宅两大类。按照产权性质进行细分，住宅一般又可以分成商品住房 房改房 解困房、集资房、限价商品住房、私房、廉租房、军产房 农村宅基地上的住房（俗称小产权房）自建住房等。45.下列产品类型界定中，()是以办公为唯一用途的典型办公物业，根据建筑设计要求及软硬件配置水平，可分为超甲级、甲级、乙级等。A、商务公寓B、LOFTC、写字楼D、商务综合体答 案:C解析：办公用途物业伴随其企业客
34、户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：商务公寓；写字楼；LOFT；商务综合体。其中，写字楼是以办公为唯一用途的典型办公物业，根据建筑设计要求及软硬件配置水平，可分为超甲级、甲级、乙级等，不同档次的写字楼匹配于不同发展阶段与规模实力的企业需求。46.一般情况下，房地产经纪公司拥有的房源O ,其竞争地位就越有利。A、环境绿化越广B、价位越低C、数量越多、类型越丰富、质量越高D、区域位置越优越答案：C解析：一般情况下，房地产经纪公司拥有的房源数量越多 类型越丰富，其市场占有份额就越高，其竞争地位就越有利。对于购买方(或租赁方)而言，自然更倾向于选择房源数量多、房源类型丰富、房源质量高的房地
35、产经纪企业提供服务,这意味有更多的选择空间和匹配成功的机会；对于房地产经纪企业而言，房源数量多、房源类型丰富、房源质量高更容易吸引客户，从而获得更多的成交机会4 7.下列选项中，()是针对项目楼书、折页、媒体资料及各类宣传材料使用和发放方面的培训。A、物业管理培训B、销售资料学习C、销售筹备培训D、目标客户分析培训答案：B解析：新建商品房销售人员对销售资料的学习主要包括：公司背景的了解与培训I;对项目楼书、折页及各类宣传材料使用和发放方面的培训；销售规则培训I;合同签订程序方面的培训；物业管理方面的培训。4 8.下列关于签订房地产经纪服务合同的要求，错 误 的 是()oA、房地产经纪服务合同应
36、以书面形式签订B、房地产经纪服务合同应由委托人签名或者盖章C、房地产经纪服务合同应加盖房地产经纪机构印章D、不需要由房地产经纪人协理签名答案：D解析：依 据 房地产经纪管理办法的有关规定，签订房地产经纪服务合同的要求主要包括：房地产经纪服务合同应以书面形式签订；房地产经纪服务合同应加盖房地产经纪机构印章;房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名;房地产经纪服务合同应由委托人签名或者盖章。49.下列关于不动产登记代办收费的说法中，正确的是()。A、房地产经纪服务的收费依实际委托情况而定，无具体定价制度B、房地产登记代办费用，只能在房地产经纪合同中明确约定C、
37、房地产经纪机构应在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、收费标准等D、房地产登记代办费用包括应由委托人缴纳的各种税费答案：C解析：A项，房地产经纪服务实行明码标价制度。B项，房地产登记代办费用，应当在房地产经纪合同或委托代办合同中明确约定。C项，房地产经纪机构应当遵守价格相关的法律法规，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目 服务内容、收费标准等。D项，房地产登记代办费用不应包括应由委托人缴纳的各种税费。房地产经纪人员应将代委托人缴纳的各种税费缴款凭证、发票交给委托人,据实结算。50.由财产损坏、法律责任及雇员遭受伤害或生病给公司带来的损失，属于企业风险中的()oA、价格风险B、信用风险C
38、、纯粹风险D、责任风险答案：C解析：风险可以分为企业风险和个人风险。任何原因导致企业价值减少的都可以被定义为企业风险。影响企业现金流和企业价值变动影响最大的包括：价格风险；信用风险；纯粹风险。其中，纯粹风险是指由财产损坏、法律责任及雇员遭受伤害或生病给公司带来的损失。多选题1.在租赁双方签订房地产租赁合同时，房地产经纪人应()0A、收取租赁定金B、保存一份房屋租赁合同C、核实租赁双方身份证件D、在房屋租赁合同涂改之处单方签字E、为租赁双方代办租赁合同登记备案答案：ABCE解析：在租约签订过程中，房地产经纪人应该做好以下工作：如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。合同应一式四
39、份，租赁双方各执一份,经纪公司存档一份,一份合同交政府部门登记备案。合同字迹清楚，尽量避免涂改。如有涂改，双方应该在涂改之处共同签字。双方阅读合同，房地产经纪人对合同有关条款进行解释。经纪公司收取佣金、开具收据。协助租赁双方办理租赁合同登记备案。2.个人住房贷款代办服务中业务文书主要包括()oA、个人住房贷款代办合同B、贷款合同C、借款合同D、质押合同E、抵押合同答案：ACE解析：个人住房贷款代办服务中业务文书主要包括：个人住房贷款代办合同是指借款人委托房地产经纪机构代办个人住房贷款而签订的服务合同；借款合同是指办理贷款业务的银行作为贷款人一方，向借款人提供贷款，借款人到期返还借款并支付利息的
40、合同；抵押合同是抵押权人（银行或公积金管理中心）与抵押 人（房地产买卖中的买受人）签订的担保性质的合同。3.房地产经纪服务的项目包含（）oA、提供房地产经纪服务应得的服务报酬B、提供房地产信息C、实地看房D、代拟合同E、提供材料、协助看房、支付费用答案：BCD解析：房地产经纪服务的项目包含三项：提供房地产信息，包括提供相关的房地产市场信息、搜集、配对、交易房源，房地产交易政策咨询等；实地看房,包括首次看房、制作房屋状况说明书、带领客户看房等服务；代拟合同，也称为代书包括交易条件谈判、议价撮合、协助订立房地产交易合同。4.在贷款过程中，抵押人和抵押权人需到当地登记部门申请抵押登记，登记的目的 是
41、（）。A、防止产权不清B、防止产权已经失效C、防止争议D、防止一物两押E、防止合同解除答案：ABD解析：在贷款过程中，抵押人和抵押权人应持抵押合同、有关文件及证件到当地登记部门申请抵押登记，登记的目的是为防止产权不清或已经失效，以及一物两押。登记部门应在规定日期内办完登记手续，抵押权自登记时设立。5.房地产经纪人在对物业进行现场勘查时要特别注意的事项有()oA、仔细核对房地产证上所载的面积与业主登记面积以及实际面积是否相符B、了解物业所在区域是否划入拆迁范围C、对底层并沿街有商业价值的物业应仔细了解客流情况、周边人文环境、消费层次等内容D、详细勘查水、电、气、热力、有线电视、无线网络的使用状况
42、E、对煤气或天然气的气路要请专业人士进行查验答案：ABCD解析：房地产经纪人在对物业进行现场勘查时要特别注意的事项有：现场勘查时，应仔细核对不动产权证上所载的面积、业主登记面积以及实际面积是否相符,如有不符，应及时向业主指出；了解该物业所在区域是否划入拆迁范围，了解该地区户口是否已冻结；对底层并沿街有商业价值的物业还应仔细了解客流情况 周边人文环境、消费层次，并确定该物业周围是否有类似物业从事对外商业经营及经营的种类；对非独用物业应了解厨房和卫生间合用部位的面积大小、合用户数、有无阳台；耐心查勘物业所处的外部环境；掌握物业类型、结构、楼层、朝向、建造年代、权属、房型布局、面积、外立面造型、外墙
43、装饰材料、电梯数量、品牌、建筑质量等；详细勘查水、电、气、热力、有线电视、无线网络的使用状况，对煤气或天然气的气路要亲自试用；耐心询问业主房屋设施哪些可以留下，哪些必须搬走，了解房屋现存未用的水电气剩余量。6.房地产经纪机构所提供的服务项目中其他服务的主要内容有()oA、预约看房B、房地产抵押贷款代办C、代拟房地产交易合同D、提供房地产信息E、房地产登记手续代办答案：B E解析：按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务和其他服务。房地产基本服务的内容主要包括：提供房地产信息；实地看房；代拟房地产交易合同。其他服务的内容主要包括：房地产抵押贷款代办；房地产登记手续代办。7.房地
44、产电视广告的优点主要有()0(2009年真题)A、传播面广B、影响力大C、诉求力强D、制作成本低E、专业适应性强答案：ABC解析：电视广告的优点包括：传播面广；影响力大；诉求力强；表现手段和方式灵活多样；艺术力强。缺点包括：制作复杂；成本高；时间短促；专业适应性不强；传播面太宽容易造成浪费。8.购房者在签订住房抵押贷款合同时，应 注 明()等监督权。A、估价机构的选择B、拍卖底价的认可C、公告发布D、招标活动的参与E、按时付款给业主答案：ABCD解析：一旦因购房者不能偿还贷款，银行对房屋进行处置时，银行往往为尽快回收自己的贷款，很可能将房屋低价拍卖。购房者在签订购房抵押贷款合同时，应当注明这个
45、监督权。监督权指借款人对估价机构的选择、拍卖底价的认可、招标活动的参与 公告发布、估价拍卖费用问题等具有监督的权利。9.关于客户信息管理的原则和策略，正 确的说法有()oA、客户信息管理的原则是：有效原则、合理使用原则、重点突出原则B、信息共享和客户跟进属于有效原则的内容C、50%的潜在客户将转和别人做生意D、客户信息管理的策略包括记录和更新、操持联系、有效利用E、出色的经纪人懂得如何筛选有效的客户信息，适时放弃一些客户信息答案：AD解析：A项，客户信息管理必须遵循以下原则：有效原则；合理使用原则;重点突出原则。B项，合理使用原则包括：恰当保存和分类；信息共享和客户跟进；保守客户秘密，不滥用。
46、C项，“四十五规则”是 指4 5%的潜在客户将转和别人做生意。D项，客户信息管理策略包括：及时记录和更新；保持联系；有效利用。E项，出色的经纪人对每一个客户信息都穷追不舍，直到潜在客户购买或者离去。1 0.房地产项目从上市取得到上市销售，房地产营销划分为O等阶段。A、项目筹划与地块研究B、产品设计与规划C、项目策划与销售D、物业管理E、施工监理答案：A B C解析：房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中能够参加的工作主要包括：项目筹划与地块研究，该阶段的工作包括投费决策、城市规划和地块研究，房地产经纪人在其中主要起到提供信息的作用；产品设计与规划，在这个阶段，房地产经纪人开始全程介入,主要工作
47、是确定项目的市场定位;项目策划与销售,该阶段的工作内容包括项目定价 项目市场推广和项目销售，是房地产经纪人着重参与的阶段。1 1.房地产定价目标主要有()o (2 0 0 7年真题)A、力求最高单价的定价目标B、提高市场占有率的定价目标C、稳定价格目标D、过渡定价目标E、竞争定价目标答案：BCD解析：为房地产产品定价是房地产营销一个关键环节，产品价格具有动态性，受多种因素的影响。房地产定价目标大致包括以下几种：以利润为中心的定价目标，包括最大利润目标、预期投资收益率目标；提高市场占有率的目标；稳定价格目标；过渡定价目标。12.经济环境研究主要是对商业地产的总体环境进行调查和分析，其变量主要包括
48、（）等。A、人均收入水平、消费水平B、购买行为与习惯C、全社会消费零售总额D、全市商业增加值E、人均可支配收入答案：ACDE解析：经济环境研究主要是对商业地产的总体环境进行调查和分析。经济环境研究根据商业项目开发的规模和能级，分为两种调查情况：城市级商业或区域级商业的调查指标，社区级商业或片区级商业的调查指标。城市级或区域级商业的主要变量包括：总人口、人均收入水平、消费水平等；城市及人均GDP发展状况；全社会消费零售总额；全市商业的存量 增量、租金、售价；人均可支配收入；零售百强商户的进入性。1 3.为获得客户购（租）房需求信息，房地产经纪人应（）。（2 0 1 1年真题）A、剖析房地产市场行
49、情B、固化客户的最初需求C、引导客户找出其真实需求D、理解客户的购房动机E、与客户交谈日常生活情况答案：CE解析：房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。在征询客户需求时应注意以下几点:不宜采用封闭式问题;必须和客户建立良好的关系，在询问问题之前，房地产经纪人就可以和客户进行一些日常的闲聊，与客户建立信任关系；客户的需求，常常因为一些内外部因素的变化而引起变化，有时候在洽谈的过程中，客户的初始需求在房地产经纪人的沟通和引导下逐步发生变化，并找到客户自己真实需求；房地产经纪人要明确认识到，有很多客户对于自己的购房需求本身就是没有任何明确的概念，遇到这样的客户，房地产经纪人就要引导客户，让客户明确他
50、的真实需求；不能完全固化于客户的最初要求，引导客户明确其真实需求及产生新的合理需求也具有很重要的意义。1 4.下列资料中，（）是项目楼书的简要版本，内容主要是形象定位、项目介绍与主力户型介绍等。A、宣传单张B、宣传展板C、折页D、销售导示牌E、户型手册答案：A C解析：A C两项，折页和单张是项目楼书的简要版本，内容主要是形象定位、项目介绍与主力户型介绍等，一般主要在房地产销售展会、商业大厦周边大量派送。B D 两项，宣传展板和销售导示牌是将项目楼书的核心卖点进一步提炼抽取，或将销售信息以展板的形式在销售现场展示，达到项目价值点渗透宣传 销售信息（如促销措施等）及时公布的作用。E 项，户型手册