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1、 商务谈判的计划书【14篇】 一活动前言 对于当代大学生来说，在刻苦学习专业学问的同时，应不断提高综合素养和学问运用的力量。而商务谈判无疑就是一个很好的方式。再从国际大背景来看20某某年的金融危机的冲击，各国各企业之间为了最大维护自身利益的商务谈判也愈显重要。如何在商务谈判中抓住主动权已俨然成为各种经济业务的重点。而且在世界经济国家中占有重要角色的我国，与其他国家的经济往来也日益亲密，如何在商务谈判中取得主动权变得尤为重要。而本次竞赛旨在运用模拟的商务谈判来提高我们大学生的实践力量与对专业学问的认知运用程度，提高大学生职业素养的培育，为以后职业生涯的胜利做好铺垫。 二大赛背景 自20某某年中国
2、参加WTO已经有10个年头了，市场经济体制已经逐步完善，各种国内外经济往来也日益频繁，商情、商机、商战已经成为企业经营、进展、合作与销售中不行无视的重要内容。兼备有理论、应用、操作技能的商务人才已安稳成为各大企业竞相追赶的对象。 随着世界经济的进展，特殊是经济全球化的日益加深，各国间的经济联系日益加强，商务往来早已不鲜见，商务谈判更是成为企业进展过程中必需面对的问题。 商务谈判识当事人之间为实现肯定经济目的、明确相互义务关系进展协商的行为。仔细讨论谈判是取得胜利的保证。商务谈判时一项及政策性、技术性、艺术性于一体的社会经济活动。而胜利的商务谈判更是实现企业利益及到达双赢的关键。因而必要的商务谈
3、判理论技巧可以是商务人员沉着面对商务谈判活动，提高应变力量，增加社会适应性，提升个人气质、风度和魅力，使自己成为更有价值和竞争力的商务人才。在经济全球化日益加速的大背景下，必要的商务谈判理论和技巧越来越成为商务人员必备的利器。 三可行性分析 优势分析： 1)符合市场经济的需要与要求。培育有市场意识的人才。 2)依据我国高校大学生普遍缺乏实践学问的现状，此次大赛的宗旨与我国高校教育改革的初衷相符合，为提高大学生实践力量而努力。 3)附和经济与治理的理念，符合经管系学生的学问需要。 4)作为已经胜利举办过一届商务谈判活动的我们，有了肯定的阅历积存，并且此次又有学生会就业创业部的参加，共同举办，更能
4、夸张其活动的影响力。 5)本次大赛主要面对大一新生，所以能给已学习半年相关经济学问的大一新生熟识相关专业学问的时机，与展现自己的平台。 6)经管系工管论坛和就业创业部正处在不断进展与成熟的阶段，有足够的活力于激情来举办此次活动，调动大家的积极性。 7)就业创业部的参加为我们带来了新奇的活力，和学生会的合作有利于扩展活动的影响力，在活动场地的选择上我们也更有优势。 8)经费方面：由于这次面对全系的商务谈判是个学术性为主的活动，经费方面开支不大，并加上工管论坛在上学期有肯定的积存，不用花费过多精力在经费方面，有更多充分的时间和精力把此次活动举办胜利。 劣势分析： 1)我们学校的硬件设施不佳，竞赛场
5、地有肯定限制。 2)对我们大一学生来说，经济来源有限，商务服装预备上存在肯定困难。 3)我们位于南校区，与新校区的距离较远，不便进一步扩大大赛影响力。 4)时间比拟紧凑，五月学校活动较多，可能发生冲突。 5)大一学生比拟缺乏商务谈判相关学问和阅历。 总结：关于此次商务谈判大赛的进行毋庸置疑利大于弊，而且面对我们的缺乏都是能克制的客观条件，所以我们信任只要我们有足够的激情与充分的预备肯定能将此次大赛圆满进行胜利。 四大赛口号 感悟商务谈判，领会商务风采，唇枪舌战中迸发才智与理性的源泉。 五大赛简介 本次商务谈判哟湖南工学院经管系主办，湖南工学院工管论坛和学生会就业创业部承办及详细执行。 此次活动
6、面对湖南工学院经管系全体学生，尤其是精通经济治理理论及其实践的学生。本次大赛旨在亲密结合我国企业商务活动的实际，对现代商务谈判礼仪和谈判有关理论和特点的实战演练。通过本次活动，可以使学生初步把握商务谈判的根本理论，运用商务谈判的常用技巧，熟识商务谈判的各个环节，具备商务谈判力量并拓展商务视野，增加社会适应力量，成为高素养人才。 经管精英云集，专业教师莅临，工管论坛和就业创业部将本着精益求精的理念，竭诚打造一个传播世贸学问，传递经济动态的精彩平台。 六大赛宗旨 加强经管系学生的理论学问运用力量，是同学们通过此次活动了解商务谈判的根本学问与技巧。并且利用此次大赛加强各专业各班级，各社团之间的沟通。
7、为社团与学生会开拓一种新的合作方式，扩大我校影响力，也进一步弘扬与进展湖南工学院的社团文化。 七筹备工作 1、活动时间：4月23日-5月12日 2、活动地点：T型教室、四楼教室 3、前期预备： (1)宣传工作大致分为以下四项： 一4月21日张贴海报POP宣传商务谈判有关事宜，号召全系全部同学积极参加或者观看竞赛，并利用播送站宣布商务谈判的有关信息。 二4月22日召开论坛大会，号召论坛全部成员积极协作好宣传与发动工作，且当晚到各班上进展宣传。 三4月26日至27日向全校各大协会发出邀请，共同参加到活动中，并请其主要负责人担当评委或嘉宾。其中报名方式是班级组队报名，每队三人。宣传时要尽量具体，针对
8、商务模拟谈判的内容、范围、留意事项与报名方式等进展说明。 宣传细则： 板报：前期宣传(4月21日)后期总结(五一后)共2张 宣传海报；全体大会(4月22日)全系宣传(22号)报名截止(23号) 初赛(28号29号) 中期宣传(公布复赛名单与时间30号) 复赛(5月7号) 后期宣传(公布决赛名单与时间五一后)：POP海报：表演赛(4月23日，吸引观众) 决赛(五一后公布某某巅峰对决) 每宣传一次用三张海报，宣传海报共12张，POP海报共6张 宣传资料：6张POP海报纸，6张板报纸，25张宣传红纸 吹塑纸：粉红色2张，蓝色1张，深红色1张 彩笔一盒 活动流程表打印(包括赛制规章，共20个班每班2张
9、，共40张) 宣传小纸条(共六组，6张小纸，2张大纸) 到班宣传人员安排： 工本1-4班：人事部全体成员 国贸1-3班：公关筹划部全体成员 国贸4-6班：宣传部全体成员 电商班：办公室全体成员 会计1-4班：财务部全体成员 会计5-8班：秘书处全体成员 (2)报名联络指导工作： 4月23日晚在T2针对参赛队伍进展一次商务模拟谈判的演示，并邀请评委点评。谈判完毕后请评委对商务模拟谈判进展相关讲座，说明商务谈判中一些礼仪与策略方面的学问，以及让同学们更充分的理解这次活动。 演示赛根本流程： 时间、地点：4月23日19：0020：00;T2 1.相关学问讲座 2.主持人开场白以及简洁介绍本次活动 3
10、.演示赛开头 4.评委简洁点评以及关于商务谈判相关学问讲解 5.现场提问 6演示赛完毕， 报名时间从4月20日起至4月23日截止，并于演示赛后进展抽签分组，告知题目。 从24号晚上起即与参赛选手保持联系，准时告知竞赛时间，场地及有可能的变动。 (3)场地安排和申请 注：在竞赛前提前预知T型教室利用状况，防止与上课、或其他协会组织活动在场地上起冲突。初赛由于队伍可能较多，所以设立在教学楼进行。 1活动中期的开展： 中期开展阶段需要与各队伍选手保持联系，在每场竞赛开头与完毕时都要准时公布并更新海报，以确保竞赛进展的完整性。这个阶段，需要确认好各位评委嘉宾时间安排上的可能性，再做出合理安排。 2后期
11、收尾 结尾工作如下： 宣传部针对此次活动进展后续报道与总结 财务部针对经费开销进展清算，核实与总结。 人事部对论坛成员的表现进展考察，并针对表现优秀者予以表彰。 网络小组准时对此次活动进展博客更新。 FBA内部召开总结大会且各部门对活动写出总结报告。 八活动流程 一、第一阶段初赛 时间：4月28日、29日晚6：309：30 地点：教学楼(分三个竞赛场地，每晚六场竞赛) 前期预备：1.海报宣传。 2.竞赛会场的提前布置，道具的预备(计时牌、评分单，布置现场所需材料)。 3.23日晚上4示范赛上，通知各班代表抽签选题分组，初赛共10组20支队伍。 竞赛现场：1.竞赛时间设为45分钟，可视详细状况延
12、时，最多五分钟。 2.每个队伍由三名成员组成，其主要职位分别为总经理、销售总监、财务总监。 3.竞赛结果当场宣布，复赛内容另行通知，请晋级队伍留意海报通知。 竞赛晋级：初赛共20支队伍，12支队伍晋级复赛。 二、其次阶段复赛 复赛时间：5月7日晚6：309：30 复赛地点：教学楼(分三个竞赛场地，每晚两场竞赛) 前期预备： 15月4号白天，利用海报，公布进入复赛的队伍及复赛时间地点，评委的名单。 25月4号白天，预备好竞赛的道具(计时牌、评分单，布置现场所需材料等)。 35月4日晚上，各队代表以抽签方式抽取题目和谈判对手。抽签条如下： A.题目B.题目C.题目D.题目E.题目F.题目 竞赛现场
13、：1.会场需在竞赛前30分钟布置完毕。 2.各队伍应提前20分钟到场。 3.竞赛时间设为45分钟，可视详细状况延时，最多五分钟。 4.每个队伍由三名成员组成，其主要职位分别为总经理、销售总监、财务总监。 5.竞赛结果当场宣布，决赛内容另行通知，请晋级队伍留意海报通知。 竞赛晋级：复赛共12支队伍，4支队伍晋级决赛。 三、第三阶段决赛 时间：5月11日晚6：309：30 地点：T型教室(一个场地，两场竞赛，分两次进展)。 前期预备：1.5月8日白天，利用海报，公布进入决赛的队伍以及决赛时间，地点。 2.5月8号白天，利用海报，公布进入复赛的团队及复赛时间地点，评委的名单。 35月8号白天，预备好
14、竞赛的道具(计时牌、评分单，布置现场所需材料等)。 45月8日晚上，各队伍以抽签的方式抽取谈判场次和题目，抽签方式如下： A.第一场甲方B.第一场乙方C.其次场甲方D.其次场乙方。(再由第一场、其次场代表上来抽取题目) 决赛现场：1.会场预备人员需在第八节下课后去布置会场(气球装饰，音响设备，黑板等)，需在6点半之前完毕。 2.各队伍应提前20分钟到场。 3.谈判时间设为45分钟，可视详细状况延时，最多五分钟。第一场完毕前五分钟，其次组选手到前台候场。 4.每个队伍由三名成员组成，其主要职位分别为总经理、销售总监、财务总监。 5.竞赛完毕，主持人宣布大赛冠军、亚军、季军获选队伍名单。 6.由嘉
15、宾颁奖，工作人员摄影留念。 7.理事长做总结词，宣布此次商务谈判圆满完毕。 8会后整理：留下局部工作人员整理睬场。 九。竞赛流程 (一)背对背演讲(6分)：每方3分钟，一方首先上场(另一方回避)利用演讲的形式向观众和评委充分展现己方对谈判的前期调查结论，谈判案例例题的理解，切入点，策略。一方演讲之后退场回避，另一方上场演讲。演讲要求：介绍队名、所在学校专业、队员构成，初步展现和分析己方的优劣势，阐述本方谈判可承受的条件底线和盼望到达的目标，介绍战略安排及使用战术。 (二)开局(10分)：双方面对面，一方发言时，另一方不能抢话，可以有一位选手也可以多位合作，向对方介绍己方的谈判条件，摸索对方的谈
16、判条件和目标，最好能获得对方的关键性信息，发言时，可以展现支持本方观点的数据、图表、道具和PPT等。 (三)中期阶段(20分)：此阶段为谈判的主体阶段，双方随便发言，但要留意礼节。双方在此阶段应当对关键性问题进展深入谈判，使用各种策略和技巧，查找对方的不合理方面以及要求对方让步的方面进展谈判，不得纠缠与议题无关的话题。 (四)休局(6分)：1、谈判过程暂停，双方总结前面的谈判成果，队内争论对方的条件，己方的底线和可以讨价还价的空间，有必要的话，修改原定规划。(3分。 2、局中点评：一位评委对双方前期表现分别进展点评，提示双方应采纳的策略，提出1、2个问题让观众思索，为结尾留悬念。 (五)最终阶
17、段(10分)：此阶段为谈判的冲刺阶段，双方回到谈判桌进展最终交锋，必需达成交易，在最终阶段尽量为己方争取最大利益，结果应保持长期合作关系，道别应符合商业礼节。 (六)加时赛(5分)：若双方在冲刺阶段没有达成交易，则休息一分钟后进入加时赛，必需达成交易，但进入加时赛的两队都会因拖延时间扣分。 (七)评委点评(5分) 十。评分细则 竞赛实行100分制原则 队名，口号，商务礼仪，气概(20分) 临场发挥，思维灵敏(30分) 整个过程中表现出的团队默契，语言的得体(20分) 最终气氛，谈判技巧(20分) 着装得体正式(10分) 附：评分中实行去掉一个最高分，一个最低分的原则，力求公正公正 商务礼仪 临
18、场发挥 团队默契 谈判技巧 着装得体 某某某 某某某 某某某 十一人员安排 1活动参谋：何芳明、张雪瓶、张釉 2活动总负责：李晶、黄丽清 3主持人：(活动的主持与现场气氛的带动) A示范赛：罗禅、谭志伟 B初赛：(4月28、29号)： 场地一：谭志伟 场地二：张秀芳 场地三：罗禅 C复赛：(5月6、7号) 场地一：张秀芳 场地二：谭志伟 场地三：李炜华 D决赛：(5月10号)：待定 4计时组、统分组：(每场、每阶段的计时) A示范赛：黄婷、周婷婷 B初赛：场地一：杜云、刘艳 场地二：郭小聪、邓志林 场地三：伍磊、林志忠 C复赛：场地一：刘大飞、何乐龙 场地二：殷利、朱广林 场地三：林双莉、吴乔
19、辉 D决赛：孔乾锐、邓志林 5临时小组：(负责突发大事的处理) A示范赛：唐强、孙凯 B初赛：(28、29号)： 场地一：范书晗、刘帅 场地二：王好、赵碧兰 场地三：李晶、黄丽清 C复赛：场地一：王好、黄婷 场地二：郭小聪、杜云 场地三：李晶、梁栋 山草香 D决赛：苏梅、黄丽清 6后勤组：(场地的布置及清理工作) A示范赛：郭红杏、魏茜、杨小林 B初赛：场地一：苏梅、唐强、孙凯 场地二：朱广林、殷利 场地三：孔乾锐、林双莉 C复赛：场地一：郭红杏、邓志林、孔乾锐 场地二：魏茜、杨小玲、刘艳 场地三：黄丽清、伍磊 D决赛：周婷婷、赵碧兰、黄婷 7礼仪组：(负责迎宾) A示范赛：蔡慧、张秀芳 B初
20、赛：场地一：魏茜、郭红杏 场地二：杨小玲、赵碧兰 场地三：杜云、周婷婷 C复赛：场地一：周婷婷、王好 场地二：赵碧兰、杜云 场地三：苏梅、林双莉 C决赛：罗禅、蔡慧 8秩序维护：(维护现场秩序，保持谈判的安定环境) A示范赛：吴乔辉、刘大飞、邓志林、孔乾锐 B初赛：场地一：李炜华、唐强、孙凯 场地二：梁栋、朱广林、殷利 场地三：邓朝辉、孔乾锐、林双莉 C复赛：场地一：林志忠、邓志林、孔乾锐 场地二：孙凯、刘艳、魏茜 场地三：唐强、黄丽清、伍磊 D决赛：何乐龙、刘大飞、郭小聪 9外联组：秘书处及实践部全体成员(负责选手的联系与通知、评委及主持人安排、场地的申请) 10宣传组：宣传部全体成员(负责
21、三次赛次的海报张贴、通知及后续报道) 11题目组：办公室及财务部全体成员(负责大赛的题目收集与整理) 12指导小组：由学长确定人员(负责商务谈判的全程指导) 十二评委嘉宾 A示范赛：何芳明、张釉、阳佩 B初赛：场地一：何芳明、毛玲姿、何志峰 场地二：张釉、刘娉婷、卢平 场地三：张雪瓶、阳佩、黄立宇 C复赛：场地一：曹露群、钟晓洁、范进 场地二：何芳明、张雪瓶、社团部副部长 场地三：卢平、毛玲姿、外联部副部长 D决赛：何芳明、张釉、何志峰、张雪瓶 十三奖项设立 1冠军、亚军、季军 2优秀团队 3最正确谈判手 4最正确组织奖 十四经费预算： 1、奖品费用 冠军价值两百 亚军价值一百 季军价值八十
22、优秀团队价值五十 最正确谈判手价值三十 最正确组织奖价值二十 荣誉证书3某13=39元 2、宣传费用 海报0.35某40=14元 宣传纸(A4打印)：100某0.2=20元 卡纸(POP)2某5=10元 笔2元 德芙巧克力20元、苹果50元 3、其它支出 矿泉水1.5某20=30元 杂费10元 总计：675元 十五留意事项 1、若在竞赛当天，有队伍成员缺席20分钟以上者，则视为自动弃权，另一方赢得该场竞赛的成功，竞赛连续进展。若某队伍有成员迟到10分钟以上，则由主持人宣布本场竞赛推迟，下场竞赛提前进展，待迟到的参赛者到来后再进展竞赛，若竞赛中参赛者20分钟后仍未到达现场，则由主持人宣布此队弃权
23、。 2、若在竞赛中场面失控，例如一方参赛者语言不得体心情过于感动，消失谩骂现象者，主持人应马上出面调解，礼仪组帮助协调参赛双方冷静下来。再如消失冷场等状况时，主持人须把握好尺度，准时缓和气氛。 3、若决赛当天消失停电或主持人话筒音响效果不好状况时，10分钟内不能解决问题则宣布推迟竞赛，若20分钟仍不能解决，则宣布取消当天竞赛，推迟到下一天。 4、若竞赛当天会场喧哗，则由工管论坛全部成员一起协调并维护好当天场地的气氛并负责赛后的后勤工作。 5、若批的教室消失了问题，要预备其他的教室以备用或者推迟到下一天。 6、成立一个突发大事处理小组，协调活动进展。 筹划方：湖南工学院工管论坛与学生会就业创业部
24、 商务谈判规划书 篇二 关于与家佳建材公司保健品工程合资合作的谈判规划书 一 、谈判主题 家佳建材公司与我公司谈判保健品工程合资合作 二、 谈判团队人员组成 主谈： 决策人： 财务参谋： 法律参谋： 三、双方利益及优劣势分析 我方核心利益：1、要求对方尽早签约和出资。2、要求乙方出资额度不低于50万元 3、保证我公司控股。 己方利益：解决合作问题，争取双方长期合作关系，获得利益。 己方优势： 我公司占已注册生产“茗品”牌野生苦丁茶，品牌和创意都非常不错，品牌效应在省内正初步形成。也已经拥有一套完备的筹划、宣传战略。并且已经初步形成了一系列较为顺畅的销售渠道，销售状况良好，将来进展前景宽阔，对方
25、与我方无法达成合作将对其造成巨大损失。 我方劣势： 1、品牌的知名度还不够。2、缺乏足够的资金，需要吸引资金。 对方优势：经营建材生意多年，积存了肯定的资金。预备用闲置资金进展投资。 对方劣势：对保健品市场的行情不甚了解，对苦丁茶的状况也只知甚少，需我公司对其产品供应了相应资料。 四、详细日程安排 11月17日上午9:0012:00，下午3:006:00为第一阶段； 11月18日上午9:0012:00为其次阶段； 11月19日上午7:00-9:00为第三阶段。 五、谈判地点 第一、二阶段的谈判安排在公司12楼洽谈室。 第三阶段的谈判安排海口5#102国际大厦 海口市南海大道东95号，电话： 六
26、、 谈判目标 1、 战略目标：风光、务实地谈判保健品工程合资合作，进一步扩大宣传力度，提高品牌知名度，扩大生产规模的需要，并争取双方长期合作关系 缘由分析：让对方尽快合作远比要求对方出资重要，迫切要求与对方的长期合作关系 2、己方报价：品牌估算价值100万元人民币现有的茶叶及制成品评估价值为80万元人民币其它共120万元人民币(包括生产资料。宣传资料等) 3、利益目标：保证我方的利益最大化。利润安排问题：在对方投资在150万人民币的前提下，同意对方年收益率在20%以上的要求，但必需保持在25%以内。各派一生产，宣传及销售参谋小组到对方公司供应生产，宣传及销售指导，并对其产品供应了相应资料。风险
27、分担问题：用50万元人民币购置茶叶险(保险费用可计入本钱)。最终使双方达成保健品工程合资合作，使双方实现共赢。 4、谈判底线：要求对方出资额度为50万元人民币。保证我公司控股。由乙方负责进展生产，宣传以及销售。争取对方与我方长期合作。 七、程序及详细策略 1、开局： 方案一：感情沟通式开局策略：通过谈及双方合作状况形成感情上的共鸣，把对方引入较融洽的谈判气氛中 方案二：实行进攻式开局策略：营造高调谈判气氛，强调指出我方优势地位，要求对方出资额度不低于50万元人民币，保证控股，使我方处于主动地位 对方提出有关知名度缺乏、生产规模小的对策： 借题发挥的策略：仔细听取对方陈述，抓住对方问题点，进展攻
28、击、突破 前景与事实相结合原则：提出将来我方产品的趋势依据，并对现实销售状况进展剖析， 2、中期阶段： 红脸白脸策略：适时将谈判话题从品牌知名度缺乏的定位上转移合资合作及长远利益上来，把握住谈判的节奏和进程，从而占据主动 层层推动，步步为营的策略：有技巧地提出我方预期利益，先易后难，步步为营地争取利益 把握让步原则：明确我方核心利益所在，实行以退为进策略，退一步进两步，争取更大的投资，充分利用手中筹码，适当时可以退让出资金额来换取其它更大利益 突出优势： 以资料作支撑，以理服人，强调与我方协议胜利给对方带来的利益，同时软硬兼施，示意对方若与我方协议失败将会有巨大损失 打破僵局： 合理利用暂停，
29、首先冷静分析僵局缘由，再可运用把握确定对方形式，否认对方实质的方法解除僵局，适时用声东击西策略，打破僵局 3、休局阶段： 4、最终谈判阶段： 1、 把握底线： 2、 埋下契机： 3、 达成协议： 八、预备谈判资料 相关资料： 相关法律资料： 中华人民共和国合同法、经济合同法国际合同法、国际货物买卖合同公约 备注：合同法违约责任： 九、 制定应急预案 商务谈判的规划书 篇三 广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业气氛偏冷，
30、商户入驻经营热忱不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅为52.3%，有近一半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的连续招租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威逼。 因此，我们必需实行有效手段，炒热一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增加业主和商户的投资信念，并以此拉动二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、快速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进展筹划。 一、背景分析 一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当
31、前缘何一时难“热”?在我们拿出筹划方案之前，首先必需对此进展讨论分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面缘由。 (一)、商街设计“先天缺乏” 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼街、路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当时仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚拢人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无欣赏价值，又横亘在道路中心，事
32、实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。根据商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚拢客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，犹如上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。圆满的是，一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑
33、南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业气氛而止步于此。 4、街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购置动机，导致临街店铺生意清淡。 (二)、商街筹划“后天失调” 1、广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特殊强调共性化的今日，商街必需有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。广场商业街最早定位是“街”(很好)，后来又定位于“”(很好，只是推广很费劲)，如今预备冠以“广场步行街”(老土，没有鲜亮共性、目标顾客也不清楚)。由于没有准确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁效劳”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。 2、广场是一处
34、很好的“市民广场”，但要吸引广阔市民聚拢到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象路、广场、步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有表达人文关心的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。 3、打造商街，效劳“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业治理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营广场商业街，“物业治理”代替不了“商业治理”，商业街由“冷”到“热”需要专业筹划治理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。广场起步阶段缺少商业筹划治理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业
35、主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业气氛。此外，我们对业主购置店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和效劳，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房始终空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。 二、商街定位 广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，依据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位： 1、街名：广场时尚丽人街 2、概念：广场街观光旅游的门户，国际品牌会聚的商街，都市丽人寻梦的。 3、广告语：广场/时尚丽人
36、街与相约，与同行 4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、消遣 5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化装品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。 6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。 7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条著名长三角的商业街。 三、招商筹划 广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从以下几个方面入手： (一)、公布招商公告 我们规划于4月中旬在晚报、电视台公布招商公告，突出介绍广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。 (二)、举办招商信息公布会 该招商信息公布会拟于4月20日在毗邻的饭店进行，出席的商户为
37、及周边城市的时尚品牌经销商，以及国贸市场有意入驻广场经营的服装、珠宝、化装品商户。参会商户的人数拟掌握在100人左右。会上将公布的主要信息是： 1、广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望； 2、街可供商户购置或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优待政策。 (三)、整合店铺资源 一期的店铺均已出售，投资者是否情愿托付我公司代理招商和出租？是否同意承受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息公布会和对外公布招商公告之前，须由房屋销售公司与业主首先商定托付招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供托付招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。
38、 为了使一期商街尽快形成良好的商业气氛，我们应争取全部空关店铺纳入招商范围，并根据商街的市场定位有的放矢地绽开招商。假如有的业主实行等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当仔细加以引导，发动其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消退商街中的店面空关现象。 对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为富强商街正在实行的举措，发动他们消除念头和恢复信念。假如商户仍旧要转租、退租，由于业主与商户之间有商定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。 (四)、有关租金政策 一期商街的商业气氛清淡，其中缘由之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让很多欲入驻经营的商户望而却
39、步。因此，我们在为业主代理招商前，必需做好两项重要工作：第一，我们必需向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明一期商街处于入市初期，富强兴盛需要有一个培育过程，不能无视市场承受力量开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。其次，我们要从业主与商户的双方利益，设计比拟符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，一期店铺比拟适宜的租金是： 1、内街店铺：租金600700元/m2/年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为4.4万元。 如该类店铺以600700元
40、/m2/年租金计算，年收益为6.67.7万元，剔除利息后的收益2.23.3万元。这样的租金对商户来说，在目前状况下尚有吸引力，易于承受。) 2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。 如该类店铺以800900元/m2/年租金计算，年收益为1618万元，剔除利息后的收益4.256.25万元。这样的租金对商户来说，目前状况下尚易于承受。) (五)、商户入驻优待措施 为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信念，我们将“放水养鱼”，从尽快富强市场的高度，适时推出必要的优待措
41、施： 第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费供应一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传； 其次，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓舞举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动； 第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业治理费将按八折优待收取； 第四，为降低入驻商户的经营本钱，我们将协调工商、税务部门，赐予广场商业街以集贸市场的税收优待政策，同时在工商治理费的收取上适当减免。 四、商业气氛营造 (1)、商街指示识别系统布置(详见广告公司设计效果图) (2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见步行街雕塑照片)，以增加广场
42、的文化底韵，吸引游人前来休闲。 (3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采纳鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与效劳功能。 (4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活泼气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，奇妙宣传广场。 (5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办风韵优秀摄影作品广场展现活动，用文化手段提升广场的时尚品位。 (6)、5月份起，争取举办几次之夏广场音乐观赏会，用高雅艺术推高广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。 五、商街硬件改造建议 1、北广场实施改造，以适合举办大型活动。 2、一期南入口的假山撤除，地面实施人性化、商业化改造。 3、临街一侧的店前花圃实施改造，便