《房地产项目前期策划分析.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目前期策划分析.doc（7页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、XX房地产项目前期策划分析区位：l 用地位于XX湖片区半岛状地块内，地块东、南、北三面临湖，西侧与环湖路相接，通过环湖路与金山大道相接，实现对外交通。l 本用地位于XX市西北方向，属XX东西湖区，距XX中心商业区12公里，距XX四季花城东区项目直线距离4公里。周边项目：l XX四季花城东区位于本案东南4公里，已形成一定规模。产品类型以多层、花园洋房、小高层为主，用地临湖，与本案相类似。l 本案所在XX湖片区汇聚了十余个住宅项目，是XX地区最大的城郊结合部人居板块。周边住宅项目容积率多在0.8-1.2区间内，与本案接近。现状环境：l 用地周边三面与XX湖水面相接，自然景观优异。用地内部密布鱼塘、
2、藕塘及自然堤岸，地表植被丰富，零星分布葡萄园和菜地，主要树种为水杉，在用地西南角及东部、北部沿水塘及道路呈带状分布。目前因受人为干预较少，用地内明显存在自足的自然生态系统。l 用地环境主要不利因素包括：地块中部有110千伏高压线南北贯穿，需保留37.5米宽高压走廊；用地东侧市政绿地现状为康地种鸡场，对用地有不利影响；用地南北的市政路一定程度阻隔了用地与XX湖的联系。基本思考：l 基于用地现状的基本直觉是：强化用地与XX湖的南北向联系；区内公共空间应纳入整个XX湖生态环境，弱化都市感；尽可能保留用地内部现有生态元素，挖掘水文化主题 ，等等。对于生态目标的追求在早期低密度方案中有更多的体现。项目定
3、位：l 项目的目标客户群为来自XX的有较高学历的中高收入家庭；l 1.1以上的容积率确立了本案为中等密度社区，产品的类型为多层、小高层和联排等相互组合；l 项目用地分为南北两区，南区存在先于北区独立开发的可能性。基本策略：l 充分利用用地内外景观资源，并结合用地价值分析，力求土地价值利用最大化；l 方案应突出整个用地的整体性，同时体现出分期开发的特性。分期边界应弱化处理，不宜过分强调从而割裂两期之间的联系；l 在保证容积率的前提下对现状自然生态元素尽可能给予保留。应尽量避免形成过于都市化的社区，保证社区环境与XX湖生态大环境相融合；l 利用不同产品类型的形态差异加强小区整体空间节奏；l 在可能
4、的条件下尝试不同产品类型之间在分区上的融合，以提升高密度产品类型的环境品质；用地价值：l 用地南边界沿线朝南有较佳外部XX湖水景，湖汊西岸及北岸也拥有较好内部景观；l 用地北边界沿线朝北有次佳外部XX湖水景，湖汊东岸受到高压走廊影响，拥有次好内部景观；l 用地东西边界分别临市政绿带及东侧内湖水景带，景观价值尚可；l 高压走廊在用地内部及南北代征地内设有3个电塔，周边一定距离内受其影响较大，为景观效果最差区域；l 此外用地内部的区域可以利用景观资源较少，需要加强组团内部景观的组织。功能分区：l 以用地价值分析为依据，围绕地段内最具景观价值的湖汊尽端形成中心公建区；l 将高密度且对景观依赖度较高的
5、小高层产品和品质最高的联排别墅产品置于水景视线区域，以保证景观价值最大化；l 区内环路将用地分成内外两部分。内部因围绕湖汊空间而景观价值较高，主要布置 “3+1”洋房产品，外部主要布置多层产品。同类产品尽量集中布置，以便形成其一定规模的组团公共空间；l 小高层产品穿插于低密度住宅组团之间，形成一定的节奏，可以打破以“3+1”洋房及多层组团空间为主导的区内空间的匀质状态。l 小学用地位于用地西北角，相对独立，在其北侧市政路上设独立出入口，避免对小区的交通造成干扰。产品类型：l 小高层：栋数：36，户数：1296，建筑面积：163754；l 多层：栋数：212，户数：2046，建筑面积：19087
6、7；l 31洋房：栋数：81，户数：486，建筑面积：73965；l 联排别墅：栋数：46，户数：46，建筑面积：10580。交通分析：l 用地西临环湖路，南北接邻次级市政路，从出行方便及树立小区对外形象考虑，将小区主要入口置于西侧中部环湖路上，进入小区后可以直抵小区中心公共区域；l 在南、北次级市政路上分设三个次入口，以方便各分期地块的出行。其中，由于用地南侧市政路暂时不向东跨过湖汊，东南角的出入口考虑缓建，暂以尽端路方式解决；l 公交总站邻用地北侧出入口设立，并在主入口处设一车站（间隔600M），方便小区居民的出行；l 区内机动车主路为环形路，为缩短主入口至东区的距离，加强东区与外部的联系
7、，将入口主路沿湖汊北岸向东延伸至环路东段，形成“日”字形道路结构；l 组团级机动车路由区内主路直接分支到各个住宅组团内部，道路两侧设地面停车。地面停车位共计1733个。地下停车场主要位于小高层及公建的地下，可停车801辆，总计停车位2534个，户均0.64个；l 湖汊内设立小型码头，在此可以乘小船进入XX湖水域。l 区内步行系统由小区级步道与组团级步道组成。小区级步道包括环绕湖汊步道、沿区内环路步道以及沿东西边界步道三个层次。组团级步道穿越组团内部，与小区级步道相连。空间界面分析：l 带状小高层组团作为空间界面对用地公共空间起到围合限定的作用；同时，其东西走向为主的布局形式又保证湖汊两侧的用地
8、内部区域拥有通畅的湖汊景观；l 小高层组团有节奏的布局形式可以为城市提供较为丰富的用地空间界面以及错落有致的建筑天际线。景观分析：l 整个用地景观体系的核心是湖汊“T”形主景观轴，其南北纵轴将外部湖景引入区内深处，东西横轴串起一系列内部公共景观节点；l 用地内有几条南北走向的公共绿地景观带，分别是西侧边界的退环湖路100米红线市政绿带、中部的高压走廊绿带以及东侧边界外的内湖水带；l 各个组团级景观带与其相邻的公共绿地景观带相接，为住宅组团提供了开放性的组团景观湖汊景观利用策略：l 湖汊尽端处于整个用地的中心位置，是用地内部最重要的景观节点。同时，南北走向的湖汊将外部XX湖水景引入用地内部，使得
9、用地中心部分同时拥有极佳的内外景观，非常适于形成中心公共空间。因此围绕湖汊尽端的岸线布置会所、商业等公建，并形成开放的、有活力的水岸广场；l 将湖汊尽端向东拓宽，呈“T”字形，东西向形成一条人工景观轴，与南北向的原有湖汊景观轴相交，形成十字形的区内景观主轴，有利于将湖汊景观引入用地东区，从而激活东区公共空间；l 沿东西向景观轴形成一系列景观节点，自西向东包括会所广场、湖心岛、水岸广场等，通过沿水岸的步行系统串联成为一个整体，整个小区的公共活动由此展开。公建布局：l 区内主要配套公建包括会所、商业等位于小区主入口附近，沿湖汊西侧及北侧展开，既能保证交通便捷，同时拥有湖汊景观，与湖汊水岸广场共同构
10、成小区的中心；l 小学占地22.5亩，位于用地西北角，地块相对独立，且拥有独立的出入口，不会对区内交通造成干扰；l 南北区设两个幼儿园，南区设于会所内，北区位于用地东北角的居住组团内；l 小型商业网点以5分钟步行距离间隔在区内均布。示范区：l 示范区的范围包括了一期用地中从小区主入口至湖汊沿岸中心公共空间及会所建筑，以及周边的不同产品类型组团（主要为一组），希望形成以湖汊水景为核心的特色主题示范区。分期开发时序：l 总共分成四期，按照由南向北、由西向东的次序进行开发；l 一期位于用地西南角，西临环湖路，便于市政配套的接入，南临XX湖，东临湖汊，可以充分利用水景资源。示范区划定在从主入口到湖汊范围内；l 二期向东开发高压走廊以东区域，与一期共同围合完整的湖汊公共空间。同时形成完整的用地南侧城市界面，一期与二期形成小环路。l 三期开发临环湖路一期北侧用地，与一期共同形成完整的环湖路城市界面；l 四期开发用地东北角高压走廊以东部分。