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1、 商业物业工作计划4篇商业物业工作规划1 1、正常期的治理工作规划 序号 工程 内容时间 备注 一房屋及公共设施的修理保养 1制定房屋及公共设施的修理保养规划； 2养护和修理规划方案； 3修理基金的治理； 4房屋的修理治理； 5房屋的养护效劳物业交付使用之日起 二机电设备的修理保养 1设备的根底资料治理； 2设备的运行治理； 3设备的修理治理； 4设备能源和安全治理。物业交付使用之日起 三安全事务治理 1治安治理； 2交通车辆治理； 3消防治理。物业交付使用之日起 四智能化设施治理 1日常使用操作； 2维护； 3系统完善。物业交付使用之日起 五大厦环境治理 1绿化治理； 2清洁卫生治理； 3环
2、保治理。物业交付使用之日起 六财务治理 1财务帐务 2费用收取。物业交付使用之日起 七大厦文化活动开展 1举办宣传； 2举办大厦活动； 3供应大厦效劳。物业交付使用之日起 八效劳及完善配套物业交付使用之日起 2、验收与接收程序 接收验收是指物业治理公司接收开发单位 、承建单位（或个人托管）的新建房屋（或原有房屋）时，在竣工验收的根底上以物业主体构造安全和满意使用功能为主要内容的再检验。 接收验收是物业治理过程中不行少的一个环节。我们sq物业治理公司不仅要尽早地介入物业的建立，而且要充分利用其在接收验收中的地位严格把关，决不允许马虎从事，得过且过，避开公司今后患病损失。 3、制定物业验收规划及接
3、收手续书 物业验收技术小组会同赛博韦尔治理处，依据物业治理合同的要求制定相应物业验收规划，在验收规划中明确验收的步骤、验收的工程、验收工程所依据的标准、验收的责任人员，验收规划应由验收技术小组组长审核，并报总经理审批。验收小组应在接收验收前15天制定出接收验收手续书。 4、资料的接收验收 开发商（大业主）通知物业公司接收验收。验收技术小组会同MXY商业物业治理处按验收规划进展资料的接收验收，仔细审查验收、移交方供应的产权资料和技术资料，并记录在验收交接记录中，对于个别一时难以备齐的资料，在不影响整个接收验收工作的进度下，可由交接双方议定，限期提交并做好记录备查。 5、物业的预验收 1、物业验收
4、技术小组分专业，按验收规划要求依据设计图纸对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进展预验收。 2、验收技术小组依据国家标准建筑安装工程质量检验评定标准、房屋接收验收标准对物业的实物进展验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂一并清查数量、安装位置等。 3、在预验中查出不合格工程，由验收小组填写各类遗留问题统计表， 返回给移交单位，限定日期由移交单位或工程施工单位进展整改，并商定时间复核。 4、对预验收的单种设备进展试运转验收，主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标。对不符合的指标准时得出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂家或施工单位进展重新调试，到达规定的要求。
5、 6、物业的验收 1、在预验收的物业遗留问题统计表之遗留问题落实实施后，物业验收技术小组进展验证并在房屋遗留问题中记录结果。整改合格后，按验收规划进展正式的物业验收。 2、楼宇的实物验收，按验收规划进展，做到三符合。一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工程的主要设备的安装位置与安装质量符合；三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合，验收结果记录在验收交接记录中。 3、在实物验收过程中发觉不合格马上提出书面遗留问题整改报告限期整改，并在验收交接记录中记录。 4、岗位移交在完成资料交接。 商业物业工作规划2 物业治理前期治理工作在物业治理环节中是非常重要的。应将在实行此方案所
6、制定的经营治理工程前做好以下的前期治理工作: (1).修改和制定有关的治理文件,这些文件包括但不限于: A.治理公约-对xxxx物业及其设备,效劳设施的治理、保养、保险以及维护所订立的规定,到达对该物业的统一治理,以保证该物业的全部业主和租户有效地使用其物业单元,并规定各业主和租户对该物业的治理及公共开支所需负责的适当比例、以及权利、义务。 B.用户手册-便利各业主及租户进一步了解“xxxx“的物业状况和治理运作规定,旨在保障“xxxx“全体业户和租户的利益而制定的手册。 C.装修指南-向各业主及租户具体介绍各业户在自己单元内进展装修、改造等工程必需遵守的规定和必办的手续,以及介绍“xxxx“
7、物业设施状况,以帮助和指引各业户进展内部装修时不影响整个物业的公共设备、设施、中心系统、楼宇构造和其它业户单元的正常使用。 (2).制定各项治理程序及规定,包括但不限于以下: A.商铺物业交收程序 B.商铺装修的报批和验收程序 C.商铺装修的监控程序 D.公共地方的清洁、绿化的监管和监控的程序和规定 E.公共设备设施的监管维护和报修程序 F.投诉处理的程序 G.意外和紧急状况处理的程序 H.非办公时间出入商场的治理规定 I.货物出入的治理规定和大宗物品放行的规定 J.日常运作的物业治理程序和物业状况的治理规定 (3).物业治理效劳质量的掌握和制度,包括但不限于以下: A.各部门工作手册的制定(
8、包括岗位责任制、工作程序和流程、工作细则) B.各岗位的(部门)纪律制度 C.各岗位效劳标准 D.考核制度和持续改良的措施 (4).在商场竣工前对商场设施治理的前期介入: 前期介入有利于商场的日后治理,避开发生重复投资或资源铺张,对进展商有利无弊,其范围包括但不限于以下方面: A.参照商场的图纸设计,为商场日后治理的便利与完善,提早设计及更改有关设备设施及有关的功能布局,以避开重复投资或铺张资源。 B.依据我们的专业治理阅历,向进展商早期提出合理化建议。如设备设施的选择,治理设施的设置等等。 C.早期熟识商场设备设施状况,帮助进展商监视设备安装及调试,监控有关工程质量,并对商场的隐藏工程进展早
9、期的验收。 2.对“xxxx“商场进展验收和接收 将协作进展商,根据“xxxx“的工程进度,分期分批地对商场物业验收和接收,包括以下方面: A.对隐藏工程验收和接收 B.对楼宇工程质量的验收和接收 C.对设备和设施的验收和接收 D.对装修质量的验收和接收 E.对各项工程和设备的竣工图,使用说明书,质量保证书等以及图纸和文件资料的接收并存档。 F.全部交付给业户的商场物业单元,均由物业治理公司先验收接收后,再代表进展商交付给业户,并代业户跟进各项收铺时查出的遗漏工程问题。 3.接收后的物业治理工作 包括但不限于以下: (1)代表进展商向业户进展商场物业交收工作,并跟进 收铺后的遗漏工程的完善工作
10、。 (2)跟进“xxxx“工程的土建、机电设备设施、智能化工程、公共设施的各项遗漏工程,催促承建商完善各项遗漏工程。 (3)执行日常的保安治理。 A.利用先进的硬件设施,如电子巡更系统、对讲系统、闭路电视监控系统、烟感报警安全防范系统等,对“xxxx“商场物业实行24小时无连续的安全治理。 B.制定适宜的各项安全治理制度,如“出入登记“,“每小时巡楼“,“紧急和意外大事处理程序“等做好安全治理,力求无罪案发生率。 C.制定适宜的消防工作规划和制度,确保“xxxx“物业的防火工作安全牢靠。 D.制定保安人员的聘请标准,促使保安员持证上岗,并进展业务培训和素养教育,特殊强调“热忱有礼、来宾至上“的
11、效劳意识,使保安队伍成为“xxxx“物业治理形象标志。 E.加强治理检查,建立考核 核和奖罚鼓励机制,坚持持续改良,保持保安队伍的效劳质量和水平。 商业物业工作规划3 商业、写字楼性质物业是在建立规划中必需用于商业或办公经营性质的房地产，它是城市整体规划建筑的重要组成局部，其直接的功用就是为消费者供应购物、办公的场所。从建筑构造上来分，商场物业有放开式的市场和广场类型，也有封闭式的购物中心、写字楼类型。较之传统的居住型物业，此类物业给开发商及物业公司带来的收益更加可观，但根据收益与风险相对应的商业原则，因经营和治理商业物业导致的法律纠纷也比住宅物业更加简单。 一、商业物业纠纷的特点及成因简析。
12、 我们认为，商业性物业纠纷较之传统居住型物业纠纷，具备如下两个方面的特征： （一）商业物业较难成立业主委员会，以业委会为维权主体与物业治理公司的直接对抗相对较少，更换物业公司也相对较少。 相对于住宅而言，商业地产经营业态各异，又由于如今商业地产呈现租赁式经营模式，导致商业物业像住宅那样成立业主委员会有困难。据20xx年相关部门统计，仅以深圳为例，商业物业成立业委会的比例不到四分之一。依深圳市业主大会和业主委员指导规章及相关文件规定，“商业物业已交付使用的建筑面积到达50%以上，或者物业已交付使用的建筑面积到达30%以上缺乏50%，且使用超过一年的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办
13、事处书面提出申请成立首届业主委员会。” 实践中，假如商业物业是单一业主且物业又在自家成立的子公司治理之下，则根本没有成立业委会的必要。只有在存在分割产权物业的状况下，才具备了成立业委会的前提。但问题是许多商业性物业从外表上看入住率颇高，但实际上各个产权人将物业出租，或者开发商用托付第三方经营或者全场租约的形式经营，又或者开发商已经出售的单元不多而更多的单元被迫出租。因此很多写字楼的入住率高并不代表小业主交付使用的面积多，不肯定到达成立业委会的法定要求。即使到达了法定的条件，也因商业楼宇的产权人不像小区业主那样特殊在意小区公共事务和共同利益关系，在缺乏相互了解沟通的平台下，也很难形成成立业委会的
14、合意。加上开发商掌握的物业公司明显并不盼望成立对抗性的业委会，无人牵头的小业主就成了一盘散沙。 物业公司最担忧的就是与业委会对抗、导致丧失治理权。没有业委会或者开发商作为大业主在业委会中具有掌握权，则物业治理中最大的利益双方的冲突就大为削减，业主更换物业治理公司的诉讼以及胜利的可能性也较少。固然，作为企业的物业治理效劳企业的律师，我们常常向开发商、物业公司灌输成立业委会的好处，有一个监视方，有利于物业公司治理行为更加标准，有利于削减各类纠纷，有利于小区的和谐。 （二）随着商业地产的开发，物业治理公司的业务在传统住宅领域外有了新拓展，局部商业工程采纳了开发商和物业治理公司合作经营的商业模式，对物
15、业治理质量提出了更高要求，消失了相对居住型物业中欠缴物业治理费诉讼案件数量下降，但个案标的额上升以及针对治理质量、治理内容和收费合理性的新诉讼纠纷。 深圳中院房地产庭所作出的统计数据显示，传统居住型物业诉讼60%集中在物业公司诉业主欠缴物业治理费，30%则是业主诉物业公司治理不当所导致的侵权纠纷，其他物业纠纷的比例则为10%；而在商业物业中，欠缴物业治理费的纠纷比例下降至30%，经营户、业主诉物业公司治理不善导致的治理类侵权纠纷上升至50%，20%则是其他纠纷。 消失以上情形的缘由主要归结为以下两个方面。其一，商业性物业因其租金与物业治理费的收费标准大大高于居住型物业，开发商一般不愿将商业物业
16、的巨大利润让渡于其他物业公司，因此进驻商业物业的物业治理公司大多为开发商公司的子公司或关联公司。地产公司此时与物业公司之间更易形成严密的利益共同体，传统地产业务中本应由地产公司负责经营的领域，如房屋租赁，招商引进，广告招租等业务，此时都将会一并托付给物业公司，或者直接将大厦经营权交付给物业公司代行使权利。 在削减了开发商负担的前提下，无疑加大了物业治理公司的责任和义务，增加了诸如租赁合同模板的制定；租赁合同纠纷的预防和解决；招商、广告业务的引进、治理；业绩分成等新业务上。同时，因效劳范围的扩大，业主和商户对物业公司的治理是否合法得当、是否慎重合理、费用是否合理、特殊是中心空调费用的测算是否合理
17、等更加关注。其二，进驻商业物业的经营户或企业，一般依据合同商定，在进驻前均会缴纳肯定数额的物业治理费保证金，加上商户进展实体经营、经济实力相对较强，因此欠缴物业治理费的案件数量相对下降，不过由于商业物业的物业治理费相对昂扬，个案欠费的数额会上升。 二、针对商业物业纠纷的缘由和新类型，物业治理企业在风险防范方面应当留意以下几点。 （一）在承受开发商托付，独立取得商业物业经营权的状况下，物业公司在制定商业楼宇招租租约模板时，需要留意： 1、独家经营权保障条款 在物业公司对商业楼宇招商经营过程中，租赁合同的双方为物业公司与商户。为了保证利益最大化，商户可能会提出保障其同类经营工程的独家经营权。因此，
18、应当在合同中商定独家经营权的涵义和范围： （1）明确独家经营权的含义。某类行业或者店铺的名称、经营业态、经营范畴等要解释明确，尤其是商定不允许引进的类似行业的范围。 （2）明确违约责任，特殊是独家经营的商户必需到达的业绩和按时交纳租金（或分成）、治理费等的违约责任，并商定治理方在条件成就时有权利提前解除合同。 2、开业日期与开业率的商定 对于初次招商的商业物业来说，工程开业日期对于经营商家和治理方都是比拟重要的，工程开业日期确实定，是收取租金、治理费，特殊是与实际使用相关联的中心空调费、水电损耗等费用的标志和起点。实践中，需要双方明确商定工程的各项收费起点，对于开业日期要求商家开业前向治理方出
19、具书面函件，明确其开业日期，以便治理方做好水电、中心空调、其他公共设施的启动预备。到期即使因单方缘由无法正式开业或者达不到商业预期，也应当开头计算各项费用。 对于因开业日期不明确或者开业率缺乏导致无法支付各项费用的纠纷，双方事先应当就开业的详细日期、逾期不能开业的处理方法以及各方的违约责任做出明确的商定；在开业率上应当在合同中明确商定开业是否为整体开业；如不是，则要确定开业率是多少，开业率计算标准是以开业商家占全部商家数量的比例还是以开业面积占物业整风光积的比例进展计算。治理方在合同条款制定上选择有利于己方的和免责的条款来合法躲避责任和最大程度完成费用收取任务。 3、租金递增率的设定 经营商业
20、地产时，租金是投资回报的主要方式。在租金确实定上，如合同明确商定采纳固定租金，则无甚争议；若采纳递增租金时，应当确定租金递增率，作为合同相对方的物业公司应当代开发商了解本地区肯定时期内商业地产的升值潜力，并经过对政府规划、统计部门公布数据的讨论和具体的市场调查后，借鉴周边类似物业的租金确定方式来确定。实践中，因客观经济形势的千变万化，一味租金递增将导致商户难以为继，导致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。为了双赢乃至多赢，应当在合同中商定租金、治理费的弹性条款，如双方协商全都可以减免或者降低递增幅度等。 4、扣率租金模式下如何预防法律纠纷 除采纳固定租金或递增租金的形式以外，在某些状况下还可采纳扣率租
21、金。扣率租金是实行扣率租金和固定租金两者取其高的方式，即确定一个百分比例，根据每个租期商户的营业额乘以百分比所得的金额为扣率租金。假如扣率租金高则当月租金为扣率租金，如扣率租金低于固定租金，则当月租金为固定租金，一般实行的是先预交固定租金，待租期完毕后再补足扣率租金与固定租金之间的差额的形式。这种租赁费用收取方式多见于大型商厦。如深圳华X万X城。这种做法，使得物业公司在获得固定收益的同时，也共享了商户的经营成果，保证了开发企业利润的增长。 但是，如何确定商户的营业额则是个突出的问题，许多时候开发企业和商户会由于营业额数额上的争吵而引发法律纠纷甚至终止双方之间的租赁合同。在实践中，假如是商场统一
22、收银方式的话，则不存在此问题；假如是由商户各自收银，实行“日报”和“月报”相结合、商户自报和物业企业定期抽查相结合的形式则更为合理。首先，应每日统计商户的日营业额，待到月底时再让商户上报整月的营业额，在此根底上很简单依据商户的日现金流量计算出整月的营业额，不简单存在误差；其次，应不定期的抽查商户的营业状况，依据当日抽查的营业额再与商户自报的营业额进展比照分析。如何确定租金是事关开发企业利润的重要事项，在实践中应实行敏捷合理的方式，并在合同中进展明确详细的商定，以避开法律纠纷的消失。 5、避开“装修期”简单消失的法律漏洞 物业公司在进展物业招商时往往会赐予商户肯定期限的装修期，在装修期内商户享受
23、免租并减免物业效劳费用、免除中心空调费的待遇。但问题是装修期双方之间的法律关系毕竟如何确定？为了财务统计便于操作，有些合同把装修期独立于正式的租赁期限以外，这样的很简单消失法律风险。由于在租赁期限内，双方存在租赁法律关系且由合同明确商定了权利义务，有据可依。假如装修期独立于正式租赁期限以外，则合同商定的租期尚未开头，并且商户未实际经营，双方的法律关系应如何界定？如装修期间发生安全事故造成人身和财产损失应如何担当？商户装修完毕但因故毁约后房屋如何才能恢复原状？等等。为了避开双方法律关系的不确定，建议将装修期纳入正式租赁期限，并在租赁合同中对装修期可能发生的问题进展详细明确的商定。 6、装修条款引
24、发纠纷的预防 在商业地产租赁过程中，商户通常会根据自己的需要对房屋进展装修。就装修问题事先商定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。因此在租赁双方签订租赁协议时，应对装修条款具体加以商定。 （1）装修范围。依据有关规定，承租人在装修房屋、增加附属设施前，首先应当书面征得出租人的同意，明确出租人同意装修的详细范围；其次，承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可；最终，明确承租人违反上述商定应担当的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。 （2）装修期限。通常状况下，出租人应赐予承租人肯定的装修期限，该期限应属于“装修免租期”。承租人在该期限内除需付物业治理费、水电费等费用外，无须支付房屋租金。双
25、方还应明确该期限届满后，即使承租人未能完成装修，仍需按约支付租金。 （3）装修保证金。为防止因承租人装修造成房屋构造破坏，出租人可以要求承租人预先支付肯定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中商定的义务。 （4）租赁终止后的装修处理。一般说来，承租人会把装修款分期摊入营业本钱中，在租赁期限正常届满时不应存在补偿问题。但在租赁关系提前完毕时，双方往往会为装修的补偿问题发生争议。为此，双方应在装修条款中明确非因承租人缘由而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人赐予装修补偿。因此，承租人应保管好装修的相关票据、合同等
26、书证，以便双方结算。 （5）对物业治理来说也应当重视装修期，在物业效劳合同中商定中心空调在装修期内是否开启、开启的时段和收费标准，装修期满后全额收取空调费。物业效劳费一般在装修期有所下调，但仍要履行治理义务，应将装修须知让承租商户签收并随时进展监视检查，避开消失人身和财产损害。 7、优先续约权的条款设定 一般状况下，在商业地产租赁合同中均对承租人的优先续约权有商定，但往往商定的内容模糊，通常只是表述“承租方租赁期满后在同等条件下具有优先续约权”。但同等条件如何界定？无法实际操作，假如商业地产升值导致租金暴涨，有第三方出价高的状况下，承租方利用该条款占据物业拒不退出，从而发生纠纷。基于这种状况我
27、们认为应当在租赁合同中做出如下商定： （1）承租方在租赁期满后在同等条件下具有优先续约权。 （2）对于长期合作并且商业信誉较好的租户，同等条件可以商定为承租人有权在第三方出价的租金上下不超过10%范围内时享有优先权，比方原租金是10000元，第三方出价只要不超过11000元，承租人就有权以10000元连续承租；假如第三方出价为12100元，那么承租人有权以11000元连续承租。 （3）此外同等条件也可商定为租赁期限届满后，具备房地产评估资格的评估机构所供应的同地段、类型或相像地段、类型租金标准为同等条件，如原租金10000元，租期5年后评估租金为15000元，承租人所出租金在15000以上则有
28、权连续承租。 8、对欠租商户实行“停水停电”措施的法律风险 在商户拖欠租金和物业治理费用的状况下，物业公司是否可以直接实行停水停电的措施是实践中比拟纠结的问题。我们认为应当详细状况详细分析。 首先应在租赁合同中写明在商户欠租的状况下物业公司享有对商户实行停水停电的权利。此外，应区分两种状况：第一种状况，开发商或业主与自来水公司和电力公司签订了用水协议和购电协议，则对于欠租的商户，开发商和业主可以实行停水停电的自助措施。由于商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，不能享有相应的使用与否的打算权。其次种状况，商户和自来水公司、电力公司直接签订了水、电使用合同，则商户用水、用电的权利就受法
29、律爱护。此时，虽有免责商定，司法实践中也通常被认定担当擅自停水、停电造成商户经济损失的赔偿责任。另外，还要留意即使有权停水、停电，物业公司也应事先书面通知商户，提前告知停水、停电的详细实施时间、范围，以避开给商户带来突然损失和可能的法律赔偿风险。 对于物业公司因业主和租户、商户欠缴物业治理费的断水断电问题，根据国务院物业治理条例和各地的物业治理条例、各地业主公约模板以及司法实践，均认定物业公司行为违法。基于物业公司和业主之间的公平合同关系，一方付钱，一方供应效劳，物业公司有对小区业主和物业使用人供应物业治理及维护相应设施设备、保证业主和物业使用人安全合理便捷使用的义务。即使物业公司承受水电部门
30、托付代收水、电、煤、有线电视等费用，也不是这些根底设施的供应者，并不享有供水、供电、供气合同等商定的权利。即使在物业效劳合同中商定当业主、物业使用人不缴纳物业费时物业公司可以实行断水断电等措施，这种商定因干预他合同而无效。物业公司如任意胡为将担当侵权赔偿责任。 9、解除租赁合同、强行收回房屋和处理商户遗留物品的法律风险 制定租赁合同一般都会商定合同解除条件，如商户欠租到达肯定金额和时间、商户违法经营，则出租人就享有合同解除权。实践中，合同解除条件已经成就，但商户拒绝腾退房屋和归还欠款的情形较突出，考虑到从起诉到法院强制执行的时间长、过程简单，为了避开扩大损失，业主大多会实行自行强制收回房屋的措
31、施。如何有效的防范法律风险，避开欠租商户以丧失宝贵物品为由反咬一口呢？首先，一旦满意合同解除条件，出租人应准时向商户邮寄解除租赁合同通知书，写明要求商户自动腾退房屋的期限，如超过期限则出租人将强行收回房屋。 其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应实行边清理边取证的方式：第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进展公证；其次，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进展仔细清点造册，全程录像，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥当保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单，要求其限期领取并担当保管费用。实践中，也有由物业治理公司、业委会、社区工作站甚至无利害关系人数人见证下清退承租商户物品
32、的做法。 （二）、物业效劳企业履行治理义务应当留意的风险与防范 1、商业物业的保险与风险躲避 商业物业流淌人流量多，留意物业使用相关人的人身和财产的安全是物业效劳重点。同时进驻商户、企业自身的实力和守法守规意识参差不齐，加上设施设备特殊是空调、电梯扶梯、水电供给等都简单滋生事故，因此要比住宅物业治理有着更多的风险性。司法实践中，侵权诉讼与日俱增，而且索赔金额也日益加大。物业治理公司在日常的经营中面临着巨大的风险，由于再优秀的物业治理公司也很难避开因工作中的疏忽和过失对物业使用相关人的人身安全和财产造成损害，而受害者可依法提出索赔，如何转嫁风险成为摆在物业治理公司面前的一个难题。而保险就是一个很
33、好的选择。 事实上，许多物业企业往往要求商户应购置相应的保险，而无视了自身的保险。即使在商户已经购置保险的状况下，依据保险利益原则，商户投保的也只是自身的财产，万一发生不测大事，例如火灾，在毁坏商户财产的同时也给建筑物本身带来了损害；又例如第三者在经营场所的意外损害，在商户无力赔偿或其他赔偿缺乏的状况下，物业公司乃至开发商往往都要担当连带责任，对于微利企业的物业治理公司而言，购置足够的保险至为重要。一般应考虑购置如下保险： （1）财产一切险，承保范围是保险单明细表中列明的保险财产因自然灾难或意外事故造成的直接物质损坏或灭失，包括指雷电、飓风、台风、龙卷风等及其他人力不行抗拒的破坏力强大的自然现
34、象，以及火灾和爆炸； （2）第三者责任险，即由于意外事故造成第三者人身伤亡或财产的直接损毁，依法应由被保险人支付的赔偿金额。 （3）物业治理责任险，即凡在工商行政治理部门登记注册，取得合法资格的物业治理者，均可作为被保险人。该险种涵盖了物业治理公司最为担忧的各种责任风险，如公众场所中的第三者责任；电梯扶梯责任；游泳池责任；广告牌责任以及停车场责任等。理赔范围不仅包括了物业公司因治理或从业治理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失（依法应由物业公司担当的经济赔偿责任），还包括物业公司诉讼费用和为缩小或削减对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。 2、商业物业停车场区
35、域的车辆治理损毁风险的掌握与预防 商业地产停车场的治理风险，主要集中在车辆治理损毁风险。，是指物业效劳企业对停车场的经营效劳过程中，因治理停放的车辆发生损坏、灭失等给企业带来的风险。详细风险可能有：车辆停放期间车辆外表被第三人用器具划伤，被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，在停放期间被盗窃或抢劫或者因遭受其他不行预知情形，诸如狂风暴雨等导致的车辆毁损。由于高档商圈、写字楼内停放的车辆大多价值不菲，因此该类纠纷和诉讼将导致物业公司担当不菲的赔偿风险。 物业公司是否应担当赔偿责任关键在于推断停车效劳关系是否构成保管合同法律关系。依据公正原则，这方面司法实践中已经形成定论，即假如签订了特定物品的保管
36、合同、全部人支付了保管费则构成保管关系，无论消失何种情形，保管人即物业公司都要担当赔偿责任。否则就只是车位使用效劳关系。但车位使用效劳这一契约关系也要求物业公司必需尽到慎重和善合理的治理义务。即使遭受极端天气也无法免责。20xx年大雨造成广州、北京等地一些商业楼盘发生地下停车场浸水大事，车主损失巨大，造成影响较大的群体性纠纷，我们代理的物业公司方面临举证难的窘境。因此，提请留意以下方面： （1）建立车位进场刷卡制度，并将车位效劳合同性质、停放效劳的详细内容和车辆停放人应留意的事项印制在停车凭证上。 （2）完善停车场硬件，要求开发商、业主购置监控设备，降低治理风险。（3）将停车场车辆停放效劳的内
37、容制成公示牌，放置在停车场显著位置，明示停车场经营单位是否担当车辆的保管责任等。 (4)收取停放效劳费，赐予收款凭证，收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号或者电子卡应有可资查询的存档记录。假如车辆停放凭证丧失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的身份证前往治理处办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。 (5)因物业修理工程等缘由可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危急的区域进展单独围拦，进展分别，明确制止车辆停放在上述区域。 (6)在特别天气降临时，需要准时播送告知业主移动车位，提前预备沙包等物，尤其留意商业物业的地下防空停车场，一般
38、防空区域是有三防门的，准时放下此门便具有防毒、防水、防辐射的功能，日常治理时，不能只图车辆通过的便利，用水泥封闭三防门下面的凹形闸口，而应当用易于挪动的木板或其他可以随便搬动的材料封闭凹形闸口。 (7)建立健全保安员日常巡查制度，保证肯定的巡查密度，准时发觉问题，排解潜在危急。对监控设备要保证完好无损，对录像资料要根据国家规定，保存至少30天。 (8)购置保险，分散治理风险。 三、物业治理企业的进场和撤场 俗语常说“有始有终”。无论是住宅物业还是商用物业，物业公司治理都始于进场而最终撤场，虽然被动撤场在商业地产中较为少见，但物业进场、撤场不当所引发的纠纷和后续调处将会非常简单。经过对客户苏州开
39、发区最大商业旅游建筑群、南京某重点大学校区、无锡最大购物中心、深圳南山区某大型商场等物业进场、退场的法律效劳，我们认为物业企业对大型商业工程的进场和撤场应高度重视并留意风险防范。 （一）物业的进场的类型与相关问题 商业地产中依据进场时间不同分为“依前期物业治理协议的进场”和依据“新的物业治理合同”和旧的物业治理公司交接的进场。 1、“依据前期物业治理协议的进场” 协议的主体是开发商，所以交接对象也是开发商。因此在与开发商交接的状况下，进场前应当把握如下两个原则，其一，审查开发商所移交的材料是否完备，是否真实。对移交的材料应当查实，如临时未能移交及查实的，应当由开发商说明状况，取得开发商书面承诺
40、书，要求其在承诺期限内完成相关材料的交付义务。其二，物业公司对开发商所移交的物业及实体性构筑物肯定要把好验收关，否则因把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的负担。详细来说，应当留意以下几个方面： （1）对在前期介入阶段提出的完善工程和整改意见进展复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，是否对小业主有减免费用、允许搭建改造承诺等以及对外承诺的商业配套设施等问题）。 （2）要求开发商对小区全部土建工程、消防工程、管线隐藏工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）图纸、单位名称、工程工
41、程合同、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单和附件交给物业公司。 （3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留存清点备用，可为以后修理削减费用。 （4）凡楼宇内采纳非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位供应供货和修理保养单位的地址、电话和联系人。 （5）验收时留意和物管亲密相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏电梯设施、商业景观取水用的水管接口、垃圾收集房（含清洁工具房）、商业指示标识系统、汽车泊位是否足够，楼宇公用、消防设施做好与否，室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。 （6）对于可能有争议的商业区域公共设备、设施
42、、帮助场所（休憩绿地）、停车位等产权须界定并出具相关证明或特殊承诺。避开以后引起投诉、纷争。 2、依据“新的物业治理合同”和旧的物业治理公司交接的进场。 这类交接相对于前者较为简单，抱负状态下如有相对方的协作则会顺当交接，但通常均会发生利益冲突。典型的案例即为北京建外soho的物业进场交接，双方相互设置障碍甚至大打出手，造成了很恶劣的社会影响，降低了北京建外SOHO的经营形象。因此对于“新旧交接”的进场方式，尤其需要留意以下几个方面： （1）一方进场，一方会撤场，双方都应当组建接收小组，与对方会商制定交接的流程、时间表、确定负责人。 （2）严格执行交接流程，对于相关材料的交接，应当做好交接清单
43、，并让对方签字。对因历史遗留问题发生的资料遗失，如开发商未将资料移交导致退出的物业无法移交的，应当取得其声明并签字确认。往来函件应当提前与当地邮局联系，找专人进展确认送达业务，如发生拒收的状况，应当实行DV全程跟拍或公证送达。 （3）对物业硬件设施进展验收。列出清单并依据清单对水电，管线消防等硬件设施逐项进展接收验收，对于损坏的局部，需去函说明，取得快递回执。（4）对资料和楼宇内的遗留问题进展协调，补救。 （5）如双方发生冲突，应首先取得楼内业主及开发商的支持并向政府主管机构恳求协调，在维稳的背景下，通过正值的方式进场而不要实行过激措施。对有争议的局部，应当取得对方明确的书面答复，本着“求同存
44、异”的原则，逐步进展协调接收。 （二）物业撤场应当留意的问题 一般状况，物业撤场都会有交接相对方予以全力协作。但在物业公司遵守商定治理而相对方违约，导致物业治理企业无法取得物业治理利润，依据合同行使解除权被迫撤场的状况下，相对方不仅不会协作，反而会百般刁难。在相对方不协作的状况下应当如何交接，此时留意两个原则： 1、应留意“程序合法，取证充分。”对于无人协作或设置障碍的交接，撤场属于单方行动，很简单成为对方日后争议的口实，所以必需留意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括： （1）成立撤场工作领导小组并分立各治理工程主管小组，明确职责； （2）做好交接规划、流程并告知开发商，通
45、知其截止撤场时间点治理责任发生转移，警告如因其拒绝交接造成的”安全责任由其自行担当； （3）将交接安排在治理区域内予以公示，做好治理区域内商户、小业主的说服解释工作； (4)做好完备的交接记录，DV全程拍摄并照相，将重要机电设施设备进展封贴（加盖公章和封贴人签字）；重要机房、值班室等安全锁好； (5)保安根据治理区域的重要性次第撤岗并公告； (6)将全部日常运营治理资料和原自开发商处取得的图纸、设施设备资料等制定清单，分类分箱封存并标记清楚； （7）通知开发商接收治理资料、交接证明文书和钥匙并要求有法定代表人或者托付人签收; (8）对于开发商拒绝承受的财务资产应当预先安排公证提存等措施保管妥当； （9）将撤场的每一步骤和文书证明资料以及督促开发商交接的函件送达对方签收，对方不签收的，通过特快专递、公证、见证等方式取得送达的证据。 2、充分依靠政府物业主管部门和街道办等机构，事先向相关机构报告，说明撤场的缘由和可能造成的严峻后果；恳求派人现场见证；必要时候将撤场证据和需要移交的治理资料等送到达政府主管机构保管；撤场后向政府机构提交报告。 3、整理并备份治理资料，做好财务核算、分包合同解除和清退员工的补偿工作。