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1、物业管理师考试案例某些摹仿试题房屋构造改造维修方面案例一、设计本一卫业主改两卫案情：楼上业主顾某在房屋储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，变化废 水立管下水三通，导致楼下业主王某储藏室内储柜及物品受损。物业管理部门两次向 顾某发出整治告知，责令其拆除私装物，未果。问题：顾某能否在自己房屋内添装卫生设备？判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋 原始构造图，将废水立管下水管恢复原状。根据：上海市居住物业管理条例第三十条规定：住宅不得变化使用性质。 因特殊状况需要变化使用性质，应当符合都市规划规定，其业主应当征得相邻业主、 使用人和业主委员会书面批准，并报区、县房地
2、产管理部门审批。房屋所有权人使用其房屋时，必要遵守关于法律法规，不得擅自变化房屋使用 性质和功能。顾某擅自在自己房屋储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水 立管下水三通，使储藏室成为了洗手间，变化了房屋使用性质，使得楼下业主王某房 屋渗水，顾某应当承担民事责任。案例九、发生高空堕物怎么办去年9月17日14时51分，一块玻璃从天而降，砸落在某花园A栋前地面。相继赶到护卫员看到未导致伤亡，便一边善言安抚惊恐万状行人，一边进行现场调查 （高空抛物，天怨人怒，道理人人会讲，可屡禁不绝，要想彻底杜绝，除了要进一步 坚毅管理，尚有赖于人们基本素质提高）。从楼下查看，玻璃是9楼F座，护卫员当即上楼查证
3、。事实果真如此：该座夫 妻俩在吵架过程中乱扔东西,1各客厅玻璃9匝落。可向其通报了状况后，两人不理不睬， 仍旧争执不休。护卫员们先劝告调解，等两人肃静下来，再讲明玻璃堕落所导致现实危害和可 怕后果，然后规定她们下楼向受到惊吓人员赔礼道歉，同步按关于规定接受惩罚，两 人均无异议（先息事宁人,是此时至要）。谁知护卫员前脚下楼，楼上又吵了起来，护卫员只得再上去做工作。就这样楼 上楼下跑了三趟，才使她们言归于好，携手到楼下按照管理处规定解决善后事宜。点评：发现问题即将盯上去做工作，一次不行两次，两次不行三次，不厌其烦, 直到问题圆满解决了为止。搞物业管理没有这个劲头儿，必然干不出什么名堂。案例十、停车
4、场意夕法失车辆物业管理公司究竟有无责任？1999年7月9日，厦门某汽车维修有限公司（如下称维修公司）驾驶员驾驶一辆“美鹿”牌小轿车到闽南大厦办事，驾驶员交付5元停车费后，将车停放由厦门某物 业管理股分有限公司（如下称物业公司）经营停车场，日后驾驶员要提车时，发现轿 车已丢失，驾驶员及时报案，厦门市公安局刑警支队于1999年7月14日发出协助 通报，但至今未将失窃轿车追回。一审以为：物业公司经营停车场，向车主收取一定 费用，为车主提供停车保管服务，于是维修公司与物业公司之间应为保管合同关系。 维修公司将车交由物业公司保管，就负有缴纳保管费义务，并享有取回保持原状车辆 权利，物业公司收取车主停车费
5、用，其义务是妥善提供停车场地，且保管好车辆，物 业公司收取维修公司停车费后，先例行了停车权利，就应对停车场车辆负责安全保障 义务。但物业公司停车场值班人员（保安）在有人开出涉案车辆时，在未检查关于取 车手续状况下就放行，这是一种重大过错行为。于是，物业公司应承担补偿责任。二审以为：由于维修公司将车辆停放于物业公司停车场时，除交纳5元停车费外，双 方未就车辆停放性质进行但可商定。于是物业公司与维修公司间法律关系性质显然不 能简朴地以该5元停车费缴交与否来判断，而应从如下几方面进行分析（一）从保管 合同概念和特性看，保管合同是保管人保管寄托人交付保管物，并返还该物合同，其 法律特性非但是双方当事人
6、关于保管意思表达一致还必要有寄托人将保管物交付保 管人，使保管物置于保管人实际占有控制之下事实存在。本案双方当事人就车辆保管 意思表达并不一致，而维修公司停车时也未将车钥匙或者车辆行驶证交给物业公司， 以便物业公司实际控制车辆，而物业公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。（二） 物 业公司经营范畴中并元保管业务，该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。（ 三） 关于物业公司收取5元钱停车费性质及根据。从1995年厦门市物价局关于闽南大 厦管理服务费原则批复对物业公司管理收费原则作出批复看，该文第一条第(5 ) 项规定是：交通工具停车场合管理”.1998年12月物业公司根据该规定与闽南大厦 业主管
7、理委员会订立物业管理委托合同在合同第十条规定是对交通与车辆停放 秩序管理1第二十条规定露天车位、地下车库车位使用费依照厦门市物价局和业主 管理委员会商定原则向车位使用人收取.鉴于上述批复及合同内容可以明确得出物 业公司系对其经营停车场收取车位使用费，而对停车场交通及车辆停放秩序进行管 理，与其停车人之间形成是停车场地有偿使用合同关系。终审判决：综上所述，物业公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关 系理由成立，一审认定物业公司未尽保管之责，应对维修公司车辆丢失承担补偿责任 判决缺少事实及法律根据，依法应予改判。据此，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条规定，厦门市中级 人民法院于3月
8、25日判决如下：一、撤销厦门市开元区人民法院()开民初字第2831号民事判决。二、驳回维修公司诉讼祈求。本案一、二审诉讼费各人民币5250元，均由维修公司承担。本判决为终审判 决。案例十七、访客无理打骂护卫员怎么办去年9月12日15时40分，一访客到租住在某花园A栋朋友家取VCD机。在她携机欲出大堂时，大堂护卫员礼貌地请其办理关于放行手续。谁知她竟勃然大怒, 破口大骂，随后赶来她楼上朋友还动手打了护卫员一拳，随手又撕破了护卫员衣服。 巡逻护卫员闻讯赶来制止，两人撒腿便跑，藏匿起来。管理处领导得知后，一方面镇静、客观、公正、全面地理解状况。通过听取当 事人和知情者状况简介，调看大堂出入口现场录象
9、，查阅业主住户档案资料，确认 应由住户和访客负所有责任，而住户又为业主雇员。然后管理处商定期间，请业主委员会主任、辖区民警和业主一起商议解决这一 问题（类似问题请业主委员会主任参加解决是管理处明智之举，参加解决也是业主委 员会主任职责所在）。管理处详细简介了事情通过，并列举了人证、物证，各个方面 一致以为管理处管理工作认真严谨，大堂护卫员解决问题并无任何不当,应当得到人 们理解、尊重和支持，住户和访客要对这件事一切后果负责。事情不久就有了圆满结局：肇事者当众向护卫员赔礼道歉，并且补偿了扯破衣点评：对某些人无理取闹，不能不了了之。不了了之既会挫伤咱们员工积极性， 又会助长不良现象。但咱们自己独自
10、解决，有相称难度。而善于借助各方面力量，解 决起来就相对容易得多。案例十一、业主祈求协助驱赶室内人员怎么办一日，某社区某业主王先生火急火燎地来到物业公司。一进门就大声叫喊，要 物业公司帮忙，说她家本来那伙装修工人赖着不走，不让别人干活。保安工作主管一 面安慰业主不要着急，一面安排护卫班长先到现场。随后，保安主管陪王先生一起回家。只见业主房内有七八名装修工人和一位工 头，此外尚有一位被业主称为工头相好女子。该女子情绪激动，百般纠缠。主管重复 劝告数十分钟依然无效。这时，业主强烈规定管理处协助把人请出家门。在此情形之下，护卫员们听从了业重规定，动手推拉那名女子出屋，当即遭到 漫骂，但护卫员们坚持骂
11、不还口，非常理智（物业管理人员必要学会控制自己情绪， 不能你不仁我就不义，否则有理也会变成无理）。其她几名装修工人也被劝出房间。 那名女子被请出房外后，变本加厉，污言秽语跟业主对骂，并辱骂护卫员，还恶人先 告状，拨打110报警。110到后，该女子态度仍很蛮横，毫无收敛之意，还与业积极了手。在调解不 成状况下，110将该女子与那名工头一起带离现场，其后，王先生和保安主管也被叫 到派出所作了问询笔录。一场风波总算平息。然而，没想到事情过去两月后，该女子将业主王先生作为第一被告，物业公司 作为第二被告，告上法庭。规定补偿医疗费、误工费、恢复名誉（倘若当时在劝告其 离开房间无效时，咱们积极请关于部门来
12、解决，事情结局与否也许更好些呢？ ）o后 经法院判决：此事物业公司无过错。点评：业主是物业公司衣食父母，物业公司不能漠视她们规定。但对她们规定， 还是要先掂量掂量与否合法。凡属合法，都应当竭力襄助。但是，襄助过程中要注意 遵循法规行事，避免帮了人家、坑了自己。案例十二、物业管理人员入室引起误会.某日清晨，某大厦新来保洁员阿霞在18楼公共通道拖地时，发现1805号业主 家客厅亮着灯，但大门内侧防火开着，外面通透式防盗门也虚掩着，她便上前按 业主家门铃，但是按了好几次，室内也不没有反映，阿霞便怀着好厅心理，侧身进入 室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有无人。正在这时，业主张先生从电梯出来径 直走回
13、家（她本来早锻炼去了，因粗心而忘了关好家门。）一见大门未关，张先 生先是吃了一惊，进到家中，又看见一目生女子在自己家里，更是又急又气，大声质 问阿霞是干什么，不由分说要把她送到派出所。试分析：1）阿霞错在哪里？2 ）如果遇到以上业主和家人都不在家而门又开着状况，应当如何解决？3 ）你以为该如何向张先生阐明和解释？如何才干平息事态？观点一、1、阿霞错在没有向上级反映状况。自己擅自进入业主屋内。2、作为物业管理公司员工。后来对于这种状况一定要向上级反映，不能自己单 干。在同事没来状况下可以在门口等待业主或者同事到来。3、对于如何才干平息事态。一方面要针对此事向业主道歉。51 点二、1、阿霞不懂法律
14、，公司大概培训没有跟上。私闯民宅，违法。2、告知管理处,让管理处人员来解决，先打电话联系业主，如果联系上，就阐 明状况，让其尽快回家，并派人在门口守着；如果不在家，管理人员或者保安两人以上, 进入室内检查有无危（wei）险状况，作恰当解决，这种解决方式，在法律上是容许。3、赔礼道歉是理所固然。我个人以为，一方面向业主阐明阿霞错在哪里？导致 这种事情发生因素是什么？在这种状况下，业主普通会转怒为喜，缓和氛围，在赔礼 道歉，并阐明我工作尚有不完善地方，希望这位业主后来多提建议，来提高咱们工作 质量，并对业主做法表达感谢，是这位业主给咱们公司发现这种问题（业主虽然解决 有点过激，相对物业公司），避免
15、后来浮现类似问题，并有肯恩格协助咱们避免后来 更大危（wei）险或者损失！4、员工入职培训刻不容缓！作物业管理，无论哪位员工，都要有详细上岗培训I ,特 别是有关法律法规培训（附带某些案例分析）。点三、L其实阿霞本意是好！但就是缺少解决此类事件经验，单独一种人进入业主家 里，就算你是好意也会被业主误解。2、最佳解决办法是赶紧告知管理处，管理处一方面可以通过电话和业主联系， 让业主赶紧回家，以确认家中与否被盗窃。另一方面，管理处有关负责人要和保安赶 紧到现场，如实在业主联系不上，必要至少两个人同步进入业主家里，这样，有了物 业保安参加，虽然业主发现，也普通不会误解。3、事情以至此,一方面管理处规
16、定清洁工向业主道歉，另一方面也要ffi状况向业主讲清晰，希望得到业主谅解；最佳让业主看一下家里，看与否有东西丢失，以确 认清洁工清白，普通这样解决业主不会故意刁难，只要在情在理，业主都会谅解。解 决完后，一定要加强清洁工在解决此类事件培训I ,以避免误会再次产生。社区文化建设方面案例十三、物业公司合理应对业主健身扰民案例分析做文明业主，塑都市精神，是每一种业主份内事，但不是每一种业主都能自 觉做到。物业公司每天与业镀触，如能从正面多加引导，从人情、人性、人心入手， 搞某些能提高业主文明素质活动，对于提高管理质量，建设良好社区文俯口精神文明， 将会起到推动作用。社区有人因健身放音乐，有人因歇息、
17、学习需肃静，这个矛盾摆在了物业公司面 前，疏导是最佳化解办法。近年来，群众健身活动在上海掀起热潮，某物业公司管理社区也活跃着一支中老 年健身队。她们昨天学十八法，今天练太极拳，明天跳健身舞，明艳夺目服装、多姿 多彩动作成为了社区一道靓丽风景线。然而，健身活动中播放音乐，却不时扰民，成 为业主投诉导火索。物业公司收到业主投诉后，管理处经理多次亲临现场，一探索 竟。没想到，健身队也是一肚子苦水。社区中老年健身队领队表达，自从退休回家， 内心弥漫失落感和空虚感，身体一天不如一天。参加了晨练队伍后，心境开阔、筋骨 活络，老死不相往来新邻居成为了情同手足好姐妹。但是，健身活动遭到了某些 业主反对，底楼业
18、主把家里音响、喇叭搬到窗口 对着干；高层业主朝下扔蛋壳、 浇水，健身队伍只得打一枪换一种地方。她们迫切希望物业公司想想办法，协助她 们解决难题。物业管理处通过实地调查研究，拟定了一套解决方案。第一，寻觅场地。社区中庭花园处在两幢高层、一排多层中间，虽然这里环境宜 人，但正对着高层南窗，加之上午上学、上班时人来车往，无论是从安全角度还是从 不扰民角度，都不适当考虑。变电所门口有一块空地可以运用，但十几辆遗而未弃破 自行车怎么办呢？管理处先张贴旧车招领启事，三天后，经理亲自上阵，将破车、旧 车一辆一辆地进行处置，有搬入地下车库，有劝业主作为废铁卖掉，最后为健身队开 辟出了一块健身宝地！同步，还关照
19、邻里之间要互有关心，晨练时尽量地把音乐音量 调到最低限度。从此皆大欢喜，投诉也烟消云散。第二，及时沟通。社区一业主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物业公司 提出，料理丧事期间，与否住手健身队音乐播放？管理处即将与健身队联系，请她们 配合，健身队干脆住手晨练三天。此举令这位女主人很感动，她激动地说：失去亲 人是T牛很悲痛事情，在我失去亲人、最痛苦时候，物业管理处能予以理解，并满足 我规定，我永远不会忘掉。第三，调节时间。物业公司通过与居委、业委会多方协调，社区健身队晨练时间 改在早上7 : 30 - 8 : 30 ,避开了上学、上班高峰时间段；练功、学舞改在晚上7 : 00后来，健身队再也不
20、随意调高音量，队员们在健身中还时常互相提示，不要大声 聊天影响别人。学习新动作时，她们会自觉到地下室去练习，参加比赛前排练，也都到 地下室去进行。健身和扰民矛盾终于得到圆满解决。案例十四、管理招贴一一有人乱派招贴怎么办乱派招贴，被人戏称为都市牛皮癌”.这种市场经济发育过程中浮现流行病，蔓延 到大街小巷。虽然是作为全国都市物业管理先进示范社区海富花园，也未能避免。海富花园管理处下大力气加以整治，力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作， 不久就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广 告现象却屡禁不绝。实行封闭式管理楼宇内部，又何以如此呢？管理处在查处了几例之后，发现楼
21、内 广告派发有三种状况一是经批准入楼为住户提供服务某些人员顺便所为：二是以探访 名义上楼而实有其他意图住户亲友乘隙所为：三是本人承做特定生意个别住户刻意所 为（全面探明因素，才好逐个对症下药）。据此管理处采用了一系列新办法： 管为本。在每幢大厦入口处设立一广告橱窗，为向海富花园住户传播信息各界人士提 供广告登载服务，变堵为疏（先提供合法渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力就小了）, 进而实现对其有序管理。教为先。发现楼内派发广告，当即按照广告上联系渠道，或者打电话或者邀人前 来，指出其错误做法和应当如何去做，敦促其依规行事（抓住其想促成生意心理， 骗其上门来接受教诲，办法巧妙）。治为辅。某些单位不昕
22、招呼继续乱派广告，就把其列入“黑名单，严格限制这案例二、外墙开一窗大楼留一疤案情：住在19楼业主卫某，在自己物业内洗手间东墙开窗，将厚厚外墙打穿。 物业公司多次上门加以制止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，导致19层究竟层 墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。问题：自己物业与否就有权随意破墙？判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上窗户，恢复原状；清洗19 层究竟层因破墙开窗引起墙面污染。根据：上海市居住物业管理条例第二十八条第一款第一项规定：物业使用 中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重构造和破坏房屋外貌。作为一种业主，应当遵守关于法律、法规及社区物业管理公约。卫某擅自在自 己房
23、屋东墙破墙开窗，并由此导致外墙面污染，严重损坏了房屋承重构造，破坏了大 楼外貌，影响了周边环境。物业管理公司依照物业管理条例及社区管理公约对卫某采 用制止办法，维护了其她业主合法权益。案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨巨型浴缸， 准备安装在其居住第29层物业内，遭到了周边业主强烈反对。物业管理公司向关于 专家进行了征询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时分量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。些单位在海富花园内经营活动，直至真做出保证，并的确改正自己违规行为。采用这些办法后来，虽说尚未能彻底制止住宅楼内乱派招贴现象，但其频度和 数量已经大为减少。
24、点评：解决难题一招灵时候也有，但为数不多。由于许多难题成因，都是相称复 杂。多数状况下，还是需要采用综合办法，才干全面加以解决。案例十五、有理有车辆礴进入车场后胸责任怎么办？去年7月15日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进社区，停放在地 面私家车位后上楼歇息。随后赶到巡逻护卫员发现车后窗玻璃已经破碎，当即向护卫 班班长报告，并做了详细记录。考虑到车主也许已经就寝，且现场状况可以认定车窗 是在车场以外损坏，就没有打搅她予以核对确认（尽量不打搅业主，并非就不能打扰。 发现这样大T牛事，还是打搅一下为好。当时打搅一下，也许就少了背面麻烦。）上午6时20分，护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料
25、车主竟一口咬定是 停进私家车位后被高空抛物所致，反倒规定管理处予以补偿。护卫员拿出查车记录加 以阐明，并让其子细查看始终保护着现场状况。车主横生节枝，否认记录和现场具备 真实性一方据理评说，一方拒不认帐，一时难以扯清。在双方争执不下状况下，管理处即将电请所属派出所派员进行调查和调解（既 然如此，没有必要再扯下去，及时请权威机关来解决，是最佳办法）。派出所工作人 员认真查阅记录和勘察现场，问询关于人员和周边住户，然后订立意见，断定车窗是 在车场之外破碎，由车主自行负责，并且对车主驾祸于人行为提出了严肃批评。车主 哑口无言，只得认帐。点评：遇到某些也许产生争议问题时，聪颖人从一开始就注意采集和留存
26、有关 证据。有了证据，一旦浮现纠纷，解决起来就可以省去许多麻烦。由于，事实胜于雄 辩。若对方硬要拿不是当理说，有据为证事实就是最有说服力回答。问题：购买财产与否都可以安顿在自己物业内？判决：顾某规定将自己所有浴缸搬入自己物业内诉讼祈求不予支持。树居：上海市居住物业管理条例第二十七条规定：业主、使用人应当遵守 法律、法规关于规定，按照有助于物业使用、安全以及公平、合理原则，对的解决供 水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环保等方面相邻关系。第二十九 条第二款规定：物业管理公司应当对装修住宅活动进行指引和监督，发现违背本条 例第十八条行为，应当劝阻制止。公民只能在法律规定限度内自由行使占有
27、、使用、收益、处分个人财产权利。 应当本着安全、合理原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约关于规定。长期使 用巨型浴缸必然对大楼楼板强度及承重构造导致危害，使大楼存在潜在安全隐患。同 步还应当顾及相邻各方利益，以不伤害公共利益和她人权益为前提，否则应加以必要 限制。房屋租赁引起纠纷案例四、租住户搬出某些家私而没有业主书面允许怎么办?去年9月18日，某花园B栋5楼F座一租住户想要搬出一某些家私。她千方百计联系此时正在国外业主，但就是联系不上。按照管理规定，租住户搬出家私，必要 有业主书面允许，而没有业主书面允许，管理处不予放行（这一规定有必要，现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私
28、而偷偷溜之大吉事情）。急于搬出 家私住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照应。管理处领导考虑，若简朴放行，恐怕伤害业主利益;若拒不放行，又会使住户感到不 便（租住户和业主同样都是物业公司服务对象，兼顾两者利益应为物业管理所必须， 绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出某些家 私，提出了一种变通办法：租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相称押金, 管理处做好记录，并出据收取押金收据，一旦租住户可以提供业主书面允许，管理处 即将全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其对的理解，否则容易引起纷争）。 这位租住户觉得管理处建议合情合理，便欣然接受。时隔不久，
29、该住户拿到了搬出家 私业主书目允许。在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想做 法赞许有加。点评：执行规章制度必要一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。 对的做法应当是把握住规章制度基本精神，把原则性与灵便性结合起来.案例五、拒缴物业管理费，业主被推上法庭.原告（物业公司）被告以各种理由拒缴物业管理费共八千多元，诉请法院判其缴纳所欠费用及滞纳金。被告（某业主）订立物业合同是上海轻工浦东房地产物业管理公司而非本案原告，故原告不具备主体资格；原告所述收费原则事实上并不存在，物价局备案 收费原则为每平方米2.63元，现原告以每平方米2.7元计算缺少根据。法院经审理查明，该社
30、区业主委员会与上海轻工浦东房地产物业管理公司订立物业管理服务合同，商定物业管理费以每平方米2.7元计算。现原告名称虽然 不是上海轻工浦东房地产物业管理公司，但是其改制组建，名称变了，主体资格并未 变，被告以原告非物业管理服务合同主体为由抗辩原告不具备主体资格，不予采信。 业委会与物业公司订立合同，对社区每一种业主有约束力。物业公司依约提供了物业 服务后，业主负有按约缴纳物业管理费义务。至于收费原则，业主委员会与原告在物 业管斑艮务合同中已有明确商定，依照自治原则，被告应按照商定计价方式缴纳物业 管理费用。案例六、业主拖欠巨额管理费催交艰难怎么办.由于不便言明非管理因素，某公司入伙某商城后，便不
31、许时缴交管理费，甚至把 交管理费作为与关于方面交涉筹马，作为达到某种目互换条件。一年后，已合计欠费 达35万元之多。期间，管理处关于人员无多次上门催交未果。为理解决这一问题，管理处重要领导一方面积极与关于方面保持联系，协助全 面反映该公司意见和规定，以获得其对管理处工作信任和承认；一方面盯住平时难得 一见该公司老板，屡屡征求意见并反映管理处经济艰难（常言道：会哭孩子有奶吃。 没奶吃时候一定要哭，并且要哭得令人心动。有泪全往肚子里咽，是添不饱自己肚子）, 以求得携手维护物业正常运营共识。在赢得了该公司理解信任基本上，管理处提出了恰当减免滞纳金、分期付款等 有助于促成该公司尽快缴清拖欠管理费优惠条
32、件（退一步进两步，不退无以求进）。 最后双方达到了一致，自商定之日起分10期，每月3万余元，随当月管理费一同缴 交拖欠费用。10个月后，该公司拖欠管理费已所有缴清。点评：物业公司追缴故意（而非恶意）欠费，一方面要使自己管理服务无懈可 击。管理服务做到家了，才干封住对方拖欠费用口实，赢得对方理解和信任。在这个 基本上，积极交流加恰当让步，相信会感上帝。给业主提个醒别欠费有人打过一种这样比喻：家中请一种保姆，商定月工资500元。可是，一段时 间做下来，自己对保姆不满意，这种状况下，只能辞退保姆。如果因不满意而扣下保 姆工资不给，不管是从法律上还是道义上讲，都是败者。物业公司是社区业主请来做 物业管
33、理，宛如社区保姆、管家，如果物业公司依约进行了管理，业主就要缴 纳相应费用；如果对物业公司管理服务不满意，可以辞退，另请高明。现实中，除了 恶意欠费外，大某些欠费业主均有这样那样理由：服务不规范，收费不合理；房子质 量有问题；邻里有矛盾亭车无车位等。这些理由，有是与物业公司关于，有是与物 业公司无关。如果以这些理由不缴费，非但占了缴费业主便宜，并且一旦打起官司， 因与物业公司无关理由欠费，官司必输无疑；与物业公司关于欠费，最后还是会输掉 某些官司，由于市高院关于审理物业管理纠纷案件关于问题解答对业主拒付物业 管理费抗辩权，有明确规定。给物业公司提个醒打官司物业公司接受了业主委托，就要千方百计为
34、业主服好务,履行好合同商定职责。 如果自己尽职尽责了，还是有某些业主以各种不合法理由拒缴费用，为了维护自己权 益，为了其她已缴费业主权益，就要走法律途径来解决问题。当前，物业公司讨债，仍旧乐意苦口婆心地做工作，而不乐意打官司，理由有如 下几点：与业主昂首不见低头见，对簿公堂，面子上过不去；物业管理费标额低，请 不到律师；诉讼时间长，耗时费力；法院判决难以执行，打了也白打等。事实上，从 轻工物业公司六十各种欠费官司和执行案件可以看出，物业管理费标额小，律师不肯 代理没关系，物业公司自己员工彻底可以胜任，只要准备好资料，把事实说清晰，法 院会依法判决。同步，法院判决不是儿戏,强制执行不会让法律打白
35、条，更何况 打赢一种官司，还能影响一大片。社区安防方面案例案例七、电梯坠楼，谁负责？新闻晨报报导：一部老爷”电梯深夜突发故障，使搭乘电梯一位居民直坠楼底，并导致内脏出 血。近日，受伤居民规定物业公司补偿损失，并获得了普陀法院判决支持。2001年8月一天深夜，胥某回到光新路某社区4号居民楼，搭乘电梯回家。 谁料电梯刚运营到一半，就蓦地失控下坠，载着胥某始终坠落到电梯井井底，胥某当 场昏迷。2小时后，胥某被人发现并送入医院救治，由于浮现了头痛发晕、呕吐鲜血 症状,医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后,胥某随后向负责电梯运营管理 普陀大楼物业公司索赔，规定其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计L
36、3万余元。庭审中，物业公司辩称胥某胃出血与电梯坠落无直接因果关系，因此不批准承 担相应补偿。普陀法院遂委托市高院对胥某伤情进行了鉴定，结论为胥某全身多发性 软组织挫伤并浮现应急性胃溃疡合并出血。法院据此以为，胥某在电梯坠落后浮现上 述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担胥某由此导致经济损失。近日，普陀法院一审判决普陀大楼物业公司补偿胥某医疗费、营养费、误工费 等6800余元。但法院以为该案不存在精神损失，因此对胥某提出5000元精神索赔 诉请未予支持。问题核心是：电梯是有谁来负责，是电梯公司？还是物管公司？那就得看是电 梯质量问题吗，还是其她因素。如果在电梯公司保修期内电梯浮现了质量问
37、题，理所 固然由电梯公司赔。如果在保修期外,电梯超过了保修期，而物管又没告知业主更换, 固然由物管公司承担。物管公司只是保障电梯可以正常运营，进行寻常维护，给业主 提供一种舒畅环境。至于质量安全问题由电梯公司承担。不能说电梯坠落是导致胥某 受伤直接因素，就应当又物管承担，简直是荒唐可及。案例八、未成年孩子点燃天那水发生爆炸被炸死案例4个未成年孩子在某花园堆放杂物地方点燃了放置在那里天那水发生爆炸，之中 一种6岁孩子被烧成重伤不治而死。孩子父母把该花园物业管理公司和另3个肇事 孩子告上了法庭。近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子父母共获得近13 万元补偿金，其中涉及精神补偿金8.5万元；物
38、业公司因不作为被判赔近7万元。罗湖区法院审理后以为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于小朋 友容易获得地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为行为和4名小朋友玩天那水烧火 引起爆炸，这两个方面应各占一半责任。详细划分责任比例是：原告对小孩死亡负 15%责任，由其自负；被告物业公司承担45%责任;另一孩子小豪由于直接引起爆 炸承担25%责任;其她两个男孩各承担7.5%责任。由于3个男孩均未成年，其补 偿责任由监护人承担。案情回放据原告郑某诉称,5月7日，她们6岁儿子小俊和此外两个小朋友10岁小浩、 11岁小文一起玩，3人到了她们暂住地、深圳市罗湖区某花园一栋楼后顽耍，从该 楼后一堆放杂物暂时搭建小房子里，孩子们发现了房子里面有几种放天那水小铁桶。 此时，暂住在该花园一种单元里另一种孩子9岁小豪，找到了她们一起玩，她们用木 棒点燃天那水玩，成果，小豪将燃烧木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得 近被严重烧伤。事故发生后，小俊父母赶紧把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后 因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症, 父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去途中孩子不幸死亡。