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1、2012 物业管理师考试案例加模拟题文章信息来源于：物业管理师培训案例、拒缴物业管理费，业主被推上法庭,原告(物业公司)被告以各种理由拒缴物业管理费共八千多元，诉请法院判其缴纳所欠费用及滞纳金。被告(某业主)签订物业合同的是上海轻工浦东房地产物业管理公司而非本案原告，故原告不具备主体资格;原告所述收费标准实际上并不存在，物价局备案的收费标准为每平方米2.63 元，现原告以每平方米 2.7 元计算缺乏依据。法院经审理查明，该小区业主委员会与上海轻工浦东房地产物业管理公司签订物业管理服务合同，约定物业管理费以每平方米2.7 元计算。现原告名称虽然不是上海轻工浦东房地产物业管理公司，但是其改制组建的
2、，名称变了，主体资格并未变，被告以原告非物业管理服务合同主体为由抗辩原告不具备主体资格，不予采信。业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标 准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用。案例、业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办,由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按时缴交管理费，甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换条件。一年后，已累计欠费达 35 万元之多。期间，管理处有关人员无数次上门催交未果。为了解决这
3、一问题，管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系，帮助全面反映该公司的意见和要求，以取得其对管理处工作的信任和认可;一方面 盯住平时难得一见的该公司老板，频频征求意见并反映管理处的经济困难(常言道：会哭的孩子有奶吃。没奶吃的时候一定要哭，而且要哭得令人心动。有泪全往肚子里咽，是添不饱自己肚子的)，以求得携手维护物业正常运行的共识。在赢得了该公司理解信任的基础上，管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件(退一步进两步，不退 无以求进)。最后双方达成了一致，自约定之日起分10期，每月 3 万余元，随当月管理费一同缴交拖欠的费用。10 个月后，该公司拖欠的
4、管理费已全部缴清。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 6 页 -点评：物业公司追缴有意(而非恶意)欠费，首先要使自己的管理服务无懈可击。管理服务做到家了，才能封住对方拖欠费用的口实，赢得对方的理解和信任。在这个基础上，主动交流加适当让步，相信会感“上帝”的。给业主提个醒别欠费有人打过一个这样的比喻：家中请一个保姆，约定月工资500元。可是，一段时间做下来，自己对保姆不满意，这种情况下，只能辞退保姆。如果因不满意而扣下保姆的工资不给，不管是从法律上还是道义上讲，都是败者。物业公司是小区业主请来做物业管理的，如同小区的“保姆”、“管家”，如果物业公司依 约进行了管理，业主
5、就要缴纳相应的费用;如果对物业公司管理服务不满意，可以辞退，另请高明。现实中，除了恶意欠费的外，大部分欠费业主都有这样那样的理 由：服务不规范，收费不合理;房子质量有问题;邻里有矛盾;停车无车位等。这些理由，有的是与物业公司有关的，有的是与物业公司无关的。如果以这些理由不缴费，不但占了缴费业主的便宜，而且一旦打起官司，因与物业公司无关的理由欠费，官司必输无疑;与物业公司有关的欠费，最后还是会输掉部分官司，因为市高院关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答对业主拒付物业管理费的抗辩权，有明确规定。给物业公司提个醒打官司物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。如果自
6、己尽职尽责了，还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用，为了维护自己的权益，为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决问题。目前，物业公司“讨债”，仍旧愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下几点：与业主抬头不见低头见，对簿公堂，面子上过不去;物业管 理费标的额低，请不到律师;诉讼时间长，耗时费力;法院的判决难以执行，打了也白打等。事实上，从轻工物业公司的六十多个欠费官司和执行的案件可以看出，物业管理费的标的额小，律师不愿代理没关系，物业公司自己的员工完全可以胜任，只要准备好资料，把事实说清楚，法院会依法判决的。同时，法院的判决不是儿 戏，强制执行不会让法律“打白条”，更何况打赢一
7、个官司，还能影响一大片。小区安防方面的案例案例、电梯坠楼，谁负责?,新闻晨报报道：一部老爷 电梯深夜突发故障，使搭乘电梯的一位居民直坠楼底，并造成内脏出血。近日，受伤的居民要求物业公司赔偿损失，并获得了普陀法院的判决支持。中大网校全国最大教育类网站(www wangxiao。com)名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 6 页 -2001年 8月的一天深夜，胥某回到光新路某小区4 号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着胥某一直坠落到电梯井井底，胥某当场昏迷。2 小时后，胥某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其
8、为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，胥某随即 向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计1.3 万余元。庭审中，物业公司辩称胥某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿。普陀法院遂委托市高院对胥某的伤情进行了鉴定，结论 为胥某全身多发性软组织挫伤并出现应急性胃溃疡合并出血。法院据此认为，胥某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担胥某由此 造成的经济损失。近日，普陀法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿胥某医疗费、营养费、误工费等 6800 余元。但法院认为该案不存在精神损失，所以对胥某提出的5000元精神索赔诉请未予
9、支持。问题的关键是：电梯是有谁来负责，是电梯公司?还是物管公司?那就得看是电梯质量问题吗，还是其他原因。如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔。如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物管又没通知业主更换，当然由物管公司承担。物管公司只是保障电梯能够正常运行，进行 日常维护，给业主提供一个舒适的环境。至于质量安全问题由电梯公司承担。不能说电梯坠落是造成胥某受伤的直接原因，就应该又物管承担，简直是荒唐可及。案例、未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例,4 个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个 6 岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的
10、父母把该花园的物业管理公司和另 3 个肇事孩子告上了法庭。近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13 万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5 万元;物业公司因不作为被判赔近7 万元。罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4 名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负 15%的责任，由其自负;被告物业公司承担45%的责任;另一孩 子小豪由于直接引起爆炸承担25%责任;其他两个男孩各承担7.5%的责任。由于 3 个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人
11、承担。案情回放据原告郑某诉称，2002年 5 月 7 日，他们 6 岁的儿子小俊和另外两个小朋友 10 岁的小浩、11 岁的小文一起玩，3 人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 6 页 -了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子 9 岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18 天，后因付
12、不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月 13 日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。案例、发生高空堕物怎么办,去年 9 月 17 日 14 时 51 分，一块玻璃从天而降，砸落在某花园A栋前的地面。相继赶到的护卫员看到未造成伤亡，便一边善言安抚惊恐万状的行人，一边进行现场调查(高空抛物，天怨人怒，道理人人会讲，可屡禁不绝，要想彻底杜绝，除了要进一步坚强管理，还有赖于人们基本素质的提高)。从楼下查看，玻璃是 9 楼 F 座的，护卫员当即上楼查证。事实果真如此：该座的夫妻俩在吵架过程中乱扔东西，将客厅的玻璃砸落。可向其通报了情况后，两人不理
13、不睬，依旧争吵不休。护卫员们先劝说调解，等两人平静下来，再讲明玻璃堕落所造成的现实危害和可怕后果，然后要求他们下楼向受到惊吓的人员赔礼道歉，同时按有关规定接受处罚，两人均无异议(先息事宁人，是此时的至要)。谁知护卫员前脚下楼，楼上又吵了起来，护卫员只好再上去做工作。就这样楼上楼下跑了三趟，才使他们言归于好，携手到楼下按照管理处要求处理善后事宜。点评：发现问题马上盯上去做工作，一次不行两次，两次不行三次，不厌其烦，直到问题圆满解决了为止。搞物业管理的没有这个劲头儿，肯定干不出什么名堂。案例、停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任?1999年 7月 9 日，厦门某汽车维修有限公司(以下称维修公
14、司)驾驶员驾驶一辆 美鹿 牌小轿车到闽南大厦办事，驾驶员交付5 元停车费后，将车停放由厦门某物业管理股份有限公司(以下称物业公司)经营的停车场，后来驾驶员要提车时，发现轿车已丢失，驾驶员立即报案，厦门市公安局刑警支队于 1999 年 7月 14 日发出协助通报，但至今未将失窃的轿车追回。一审认为：物业公司经营停车场，向车主收取一定的费用，为车主提供停车保管服务，因此维修公司与物业公司之间应为保管合同关系。维修公司将车交由物业公司保管，就负有缴纳保管费的义务，并享有取回保持原状的车辆权利，物业公司收取车主的停车费用，其义务是妥善提供停车场地，且保管好车辆，物业公司收取维修公司的停车费后，先例行了
15、停车权利，就应对停车场的车辆负责安全保障义务。但物业公司名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 6 页 -停车 场的值班人员(保安)在有人开出涉案车辆时，在未检验有关取车手续的情况下就放行，这是一种重大过失行为。因此，物业公司应承担赔偿责任。二审认为：由于维修公司将车辆停放于物业公司的停车场时，除交纳 5 元停车费外，双方未就车辆停放性质进行任何约定。因此物业公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5 元停车费的缴交与否来判断，而应从以下几方面进行分析(一)从保管合同的概念和特征看，保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物，并返还该物的合同，其法律特征不仅是双方当事
16、人关于保管的意思表示一致还必须有寄托人将保管物交付保管人，使保管物置于保管人的实际占有控制之 下的事实存在。本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致，而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业公司，以便物业公司实际控制车辆，而物业公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。(二)物业公司的经营范围中并元保管业务，该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。(三)关于物业公司收取 5 元钱 的停车费的性质及依据。从 1995年厦门市物价局 关于闽南大厦管理服务费标准的批复 对物业公司管理收费标准作出的批复看，该文第一条第(5)项规定 是：交通工具停车场所的管理.1998 年 12 月物业公司依据该规
17、定与闽南大厦业主管理委员会签订的物业管理委托合同 在合同第十条规定是对 交通与 车辆停放秩序的管理 ，第二十条规定 露天车位、地下车库的车位使用费依照厦门市物价局和业主管理委员会商定的标准向车位使用人收取.鉴于上述批复及合同内容可以明确得出物业公司系对其经营的停车场收取车位使用费，而对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理，与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系。终审判决：综上所述，物业公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立，一审认定物业公司未尽保管之责，应对维修公司的车辆丢失承担赔偿责任的判决缺乏事实及法律依据，依法应予改判。据此，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十
18、三条的规定，厦门市中级人民法院于 2001 年 3 月 25 日判决如下：一、撤销厦门市开元区人民法院(2000)开民初字第 2831 号民事判决。二、驳回维修公司的诉讼请求。本案一、二审诉讼费各人民币5250 元，均由维修公司负担。本判决为终审判决。案例、访客无理打骂护卫员怎么办,去年 9 月 12 日 15 时 40 分，一访客到租住在某花园A栋的朋友家取 VCD机。在他携机欲出大堂时，大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。谁知他竟勃然大怒，破口大骂，随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一拳，随手又撕破了护卫员的衣服。巡逻护卫员闻讯赶来制止，两人撒腿便跑，藏匿起来。名师资料总结-精品资料
19、欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 6 页 -管理处领导得知后，首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。通过听取当事人和知情者的情况介绍，调看大堂出入口的现场录象，查阅业主住户的档案资料，确认应由住户和访客负全部责任，而住户又为业主的雇员。然后管理处约定时间，请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题(类似问题请业主委员会主任参与处理是管理处明智之举，参与处理也是业主委员会主任的职责所在)。管理处详细介绍了事情经过，并列举了人证、物证，各个方面一致认为管理处的管理工作认真严谨，大堂护卫员处理问题并无任何 不妥，应当得到大家的理解、尊重和支持，住户和访客要对这件事的一切后果负责。事情很快就有了圆满的结局：肇事者当众向护卫员赔礼道歉，并且赔偿了扯破衣服的损失。点评：对一些人无理取闹，不能不了了之。不了了之既会挫伤我们员工的积极性，又会助长不良现象。但我们自己独自处理，有相当难度。而善于借助各方面的力量，处理起来就相对容易得多。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 6 页，共 6 页 -