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1、第六章物业经管早期介入与前期物业经管一、教案提示本章围绕物业经管的早期介入和前期物业经管，对它们的定义和内容进行了 阐述。除此之外，木章还介绍了对两个重要的制度一一物业经管招标投标制度和 物业承接验收制度。二、重点讲解1、物业经管早期介入物业经管早期介入是指物业经管企业在接管竣工物业之前，接受发展商的 委托，早期介入工程的开发建设，以便建成后的物业能够满足业主和使用人的要 求。物业经管早期介入的作用是完善物业的整体功能，有效提高施工质量，为验 收接管后的工作打好基础。物业经管早期介入参与工程的立项决策阶段、规划设 计阶段、施工安装阶段、接管准备阶段。在立项决策阶段，物业经管人员的主要 工作是对
2、该工程的市场定位、潜在业主的构成和消费水平、周边的物业经管简况 以及日后物业经管和服务的内容、规范、成木、利润测算等多方面提供参考建议； 在规划设计阶段，物业经管企业此时的主要工作是对养护、维修、建筑材料的选 用、日常经管、日后服务、 物业自身等方面提出自己的看法和建议；在施工安 装阶段，物业经管企业的主要工作是派员到施工现场，发觉的缺陷问题或遗漏工 程向开发商反映，以便采取相应的整改措施；在接管准备阶段物业经管企业与房 地产开发企业就前期物业经管进行协商。2、前期物业经管前期物业经管就是指物业竣工验收后至业主或业主大会选聘物业经管企业 之前的物业经管。它的包括以下内容：经管机构的设立和人员的
3、培训，物业经管 公司落实该物业的经管机构设置以及经管人员的配备。机构的设置应考虑委托物 业的类型、面积等因素；人员的配备包括经管人员的选派和操作人员的招聘或委 派；规章制度的制定，制定一些适用的制度和细则，如经管机构的职责范围、各 岗位职责说明、停车库经管规定、住户手册等，同时还应协助建设单位制定临时 业主公约；物业的验收和接管，物业经管企业承接物业时，应当对物业共用部位、 共用设施设备进行查验，并接受房地产开发企业移交物业相关资料；进户经管， 物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住的书面通知书，实地验收 物业，签订业主临时公约，要求业主或使用人如实填写登记卡，发放用户 手册，筹集维
4、修基金，预收物业经管费或租金，介绍所在区域和社区相关部门 的办事指南，办妥必要手续后，业主或使用人即可签领钥匙，完成进户程序。三、难点释疑1、物业经管早期介入与前期物业经管的区别两者主要区别在于介入时间和服务内容不同。（1）介入时间不同。物业经 管早期介入是指物业经管企业在接管竣工物业之前，接受发展商的委托，参与物 业的前期设计、验收、交房等工作，使物业更能满足业主和使用人的要求。物业 经管早期介入的主要工作贯穿了房地产开发建设的全过程。前期物业经管是指物 业竣工验收后至业主或业主大会选聘物业经管企业之前的物业经管，（2）服务 内容不同。这在重点讲解中已经阐述，可参考。2、如何保证招投标工作的
5、公正性？公正性是物业经管招投标的基本原则。中华人民共和国招标投标法第 五条规定：”招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”。当前 物业经管招投标中公正性不够是反映比较多的问题。如有一些招投标单位，或者 早己确定了对象，用招投标作幌子；或者是在招标中被某个投标者“搞定”。他 们把招投标看成是公正的外在体现，企图通过外表的公正实现原先确定的招标对 象，达到“两全其美”的结果。于是招标中进行暗箱操作，私下交易。当达不到 目的时，甚至通过行政手段进行干预。严重损害了招投标公正的信誉，造成了极 为严重的后果。要防止暗箱操作，真正体现招投标的公正性，应解决好以下几个方面的问 题：（1）解决招投
6、标中的行政干预问题。过分的政府行为和行政干预，不但不是招投标公正的保证，恰恰是招投标失去公正的一个重要原因。尤其是政府行为中的地方保护意识不可避免地会反映 在对招投标的干预过程中。招投标是一种市场行为，必须按照市场法则办理，让 招投标的企业唱主角。政府的职能是领导和监督，应当在确保招投标的公正性上 履行好自己的职责。因此，在招投标中，要防止政府领导在招投标中的以下行为： 政府部门官员直接参与甚至负责招投标工作，如招标登记、收取押金、评分、答 辩组织等等；政府官员担任评委，直接参与评分、记分；政府领导对具体工程的 招投标发表倾向性意见，左右评委打分。(2)评委组成问题专家评审是公正性的重要保证，
7、应该坚决遵照这一规定。为了防止专家受外 界影响，可以在一个城市或地区建立专家信息库，需要时，随机抽样确定专家。 还可以采取跨地域聘请专家的办法，更好地体现公正性。评标委员会由招标人代表和物业经管方面的专家组成，成员为5人以上单 数，其中招标人代表以外的物业经管方面的专家不得少于成员总数的三分之二， 并且由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确 定。与投标人有利害关系的人不得进入相关工程的评标委员会。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私 下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。评标 委员会成员和与评标活动有关的工作人员
8、(指评标委员会成员以外的因参与评标 监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员)不得透露对投标文件 的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。(3)评委评分结果的权威性在一些公开招投标活动中，出现了评委的结果被招标单位领导一票否决的 现象。这种情况是严重违背招投标法规的行为，也是对整个招投标活动的亵渎和 对所有参加投标活动企业以及评委的嘲弄。必须坚决加以制止。在实行公开招标 的活动中，必须坚持评委结果的严肃性和权威性。否则，招投标活动的公正性就 是一句空话。四、本章结论物业经管的早期介入和前期物业经管是物业经管服务的重要阶段。本章对物 业经管早期介入的含义、作用及主要
9、工作进行了论述；并阐述了前期物业经管的 定义和内容。除此之外，本章还对两个重要的制度物业经管招标投标制度和 物业承接验收制度进行了论述。1、物业经管早期介入是指物业经管企业在接管竣工物业之前，接受发展商 的委托，早期介入工程的开发建设，以便建成后的物业能够满足业主和使用人的 要求。2、物业经管早期介入的作用是完善物业的整体功能，有效提高施工质量， 为验收接管后的工作打好基础。物业经管早期介入参与工程的立项决策阶段、规 划设计阶段、施工安装阶段、接管准备阶段。3、前期物业经管就是指物业竣工验收后至业主或业主大会选聘物业经管企 业之前的物业经管。4、前期物业经管的内容包括经管机构的设立和人员的培训
10、，规章制度的制 定,物、上的验收和接管,进户经管。5、实行物业经管招标投标有重要的意义：企业竞争和市场发育的必然要求， 推进全行业市场化进程的必然趋势，行业自身建设发展的需要，保证服务质量、 提升企业资信程度的基础，促进专业化经管、实现规模效益的条件。6、物业经管招标投标的主要环节包括招标、投标、开标、评标和中标。物 业经管招标可采用公开招标或邀请招标的形式。投标文件包括投标函、投标报价、 物业经管技术方案、招标文件要求提供的其他材料等内容。物业经管开标采取统 一公开开标，评标要经持公正原则，评表结果要告知相关投标单位。7、在物业经管招标投标中，各相关单位有不同的职责。政府主管部门制定 物业经
11、管招投标经管办法或实施细则，使得招投标活动中所有参与者或涉及到的 单位和个人有法可依；物业经管行业协会制定物业经管行业招投标的道德规范， 禁止招投标活动中故意压低投标价格、托关系、找评委等采取不正当竞争手段投 标的发生，建立专家库，提供给有关方面作为招投标的评委；房地产开发企业按 要求和程序招标；业主委员会与业主协商和告知招标事宜。物业经管企业遵循招 投标活动的游戏规则，不搞无序竞争。8、为了让物业经管招投标活动尽快普及，可以对物业经管招投标作出一些 限制性的规定，可以对发展商自己经管自己的物业作出某种限制。为了真正体现 招投标的公正性，应解决好招投标中的行政干预问题、评委组成问题和评委评分 结果的权威性问题。9、物业承接查验是物业经管企业在承接建设单位或业主委员会委托的物业 工程时，以满足业主生活需求和物业使用功能为主要内容的再检验。10、物业承接查验的步骤包括成立承接验收小组，承接验收前的准备工作， 实施承接验收，处理验收遗留问题，签订物业承接验收报告。11、物业承接查验的内容包括物业资料验收、共用房屋验收、公共配套设施 验收、绿化验收和机电设备验收。每项验收都有自己的规范。