《2023年物业管理规程篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年物业管理规程篇.docx（68页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2023年物业管理规程篇 书目 物业管理公司仓库管理标准作业规程(4) z市z物业管理有限公司 作业指导书 文件编号: 版本号:a 发放号: 仓库管理标准作业规程 1.0目的 1.1本规程规范仓库管理工作,确保对仓库物品进行平安、高效、有序的管理。 2.0适用范围 2.1本规程适用于公司本部及下属各管理处的仓库管理工作。 3.0职责 3.1公司选购员负责物品的选购工作。 3.2仓库管理员负责物品验收、入仓、领用手续的办理和库存物品的保管。 3.3公司财务会计负责物品的核算。 3.4公司财务部经理负责仓库管理工作的监督。 4.0管理工作要点 4.1库存物品的限额标准 4.1.1日常消耗物料的库存
2、限额: a)一般为每月平均消耗量的1.2倍; b)特别状况另行处理。 4.1.2常备的零件物品的库存限额: a)一般为每月平均消耗量的1.5倍; b)特别状况另行处理。 4.2物品选购的申请 4.2.1仓库管理员原则上应在每月25日前依据仓库实际库存量,编制下月物品选购安排。 4.2.2当仓库物品低于规定的库存限额时,应刚好填制所需物品的选购安排。 4.2.3仓库中无储存的零星、应急物品由运用部门负责人填制选购安排。 4.2.4仓库管理员应在每月28日前将选购安排交公司财务部经理审核。 4.2.5公司财务部经理依据下列内容审核: a)仓库实际库存量; b)当月实际消耗量; c)库存物品的限额标
3、准; d)下月预料消耗量; e)下月资金预算。 4.2.6财务部经理审核: a)选购安排不合理的,应刚好予以调整申购安排; b)选购安排合理的,财务部经理应在财务审核栏内签署姓名、日期。 4.2.7选购安排在每月30日前报公司总经理审批。 4.2.8总经理审批同意后,交选购员根据相关规定进行选购。 4.3物品的验收程序 4.3.1物品验证的要求: a)每次选购物品单位数量少于10个的,要求100%抽样验证; b)每次选购物品单位数量多于10个的,要求10%-50%验证; c)选购物品必需具备合格证,特殊对批量购买的物品必需要验证物品的合格证,物品合格证由仓管员保存; d)对目测无法验证的物品,
4、必需运用相关工具帮助验证; e)物品的规格、数量等必需与选购安排单上的内容相符; f)仓管员应将常用物品的说明书、运用说明书及保修卡等资料在验证无误后交财务部保存、备查。 4.3.2物品验证的方法 a)物品包装的验证: -物品外包装平整光滑,密封包装无裂缝、无渗漏、无污染或破损痕迹; -留意核对物品外包装上的生产日期及有效期。 b)物品质量的验证: -细致检查物品表面有无擦伤、破损、无裂缝或扭曲变形; -验证铁制品时,应留意物品有无锈迹; -转动物品连接部分,检查其转动是否敏捷,有无大的磨擦声; -检查物品接口部分,看连接处有无松动、滑丝现象; -验证物品质地是否符合购买要求; -检查物品附属
5、件是否齐全。 c)物品性能的验证: -应对物品的机械部分应反复试动,检查其敏捷性、精确性; -验收具有弹性的物品时,应对物品反复伸缩或弯曲,一般状况下,合格品应回复或基本回复原状; -验收电器物品时,应运用万用表测试。 4.4物品的入仓程序 4.4.1物品的入仓程序: a)选购员原则上应在物品选购回来的当日,将物品送交仓库验收,特别状况不能在当日入仓的,应报财务部经理批准后另行处理; b)如选购员通知物品供应商送货上门,选购员应陪伴供应商一起到仓库验货; c)仓库管理员应对符合购买安排的物品进行验收; d)阅历收合格的物品,仓库管理员应开具进仓单,登记仓库物品明细账,并将物品分类存放; e)仓
6、库管理员应依据当天的物品验收单,刚好登记物品明细账; f)仓库管理员应在每月6日、16日、26日,将进仓单汇总后,交财务会计进行账务处理。 g)拔到部门或管理处干脆运用的开具物资干脆单,经运用部门经理签名后,由运用人干脆领用。 4.4.2退回物品的入仓程序: a)相关人员将未运用完的物品送到仓库; b)仓库管理员应依据核查结果,进行验收: -合格品,填写进仓单,在备注栏内填写退回物品入库字样,存入合格品存放区内; -不合格品,存放在不合格品区等待处理。 c)仓库管理员应在每日下班前,依据退回物品进仓单,登记仓库物品明细账,以10天为一期送财务会计进行相关的账务处理。 4.4.3设备工具的入仓程
7、序: a)新选购的工具按物品的入仓程序执行; b)以旧换新的设备工具入仓程序: -经办人应凭其所在管理处主任签名确认的工具借领单到仓库办理旧工具入仓手续; -仓库管理员经检查无误后予以办理入仓手续,发给新工具,同时在运用工具登记卡上由经办人签名确认; c)退还的设备工具入仓程序: -仓库管理员依据运用人的工具登记卡上的项目,逐项清点退还工具; -仓库管理员对退还的工具进行验收; -仓库管理员应在工具登记卡上登记,并由运用人所在部门负责人签名确认后存档。 d)借用工具入仓程序: -工具借用人在工具送还仓库前必需把工具清理干净; -仓库管理员依据设备工具的领用记录,进行验收; -仓库管理员应刚好在
8、工具登记卡上登记。 4.5仓库物品的存放管理 4.5.1物品存放仓库的自然条件: a)有通风设备; b)光线足够; c)面积宽敞。 4.5.2仓库物品的存放分类: a)易燃、易爆与挥发性强的物品; b)吸水性强、简单发潮、发霉和生锈的物品; c)常用工具、材料和配件等; d)易碎、易损物品; e)食品类。 4.5.3物品存放仓库的区域划分: a)合格物品存放区; b)不合格物品存放区; c)待检物品存放区。 d)处理物品存放区 4.5.4仓库区域划分的方法: a)在货架上标识并隔离; b)划线挂标牌。 4.5.5仓库物品的存放要求: a)易燃、易爆与挥发性强的物品应单独设置仓库存放,存放时应留
9、意: -四周无明火、远离热源; -摆放在地下; -配备灭火器; -保持包装完好; -库房结构坚实,门窗封闭坚固; -库房门内开。 b)吸水性强、简单发潮发霉和生锈的物品存放时: -用经过防水处理的货架放置; -放在干燥的地上或货架上; -配备防潮通风设施。 c)常用工具、材料和配件等: -不规则物品,用盒或袋装好后摆放; -规则的物品整齐的摆放在货架或地上; -体积较大、体重较轻的牢靠墙上放或挂在墙上。 d)易碎易损的物品: -体积较小或瓶装物品,放置货架的底层、整齐的摆放在地上; -体积较大的,应靠墙立放,放置上方不悬挂物品; -放置位置有胶垫。 e)食品: -放置在经过防水处理的货架上;
10、-配备通风、防潮设施。 4.6仓库物品的领用管理 4.6.1物品领用程序: a)物品领用人应凭其所在管理处经理签字确认的领料单到仓库办理材料领用手续; b)仓库管理员依据领料单上所列品种,逐一发放; c)仓库管理员依据领料单内容登记仓库物料发放明细登记; d)仓库管理员以10天为一期,将领料单汇总后交财务会计核对,并进行相关的账务处理。 4.6.2工具的领用管理: a)工具运用人应凭其所在管理处经理签名确认的领料单到仓库领用工具; b)仓库管理员应依据运用人工具领用卡的记录,核对原卡上的领用工具是否有重复现象: -如经核对,已有领用记录,但没有报废或其他处理记录,仓库管理员应拒绝发放; -如经
11、核对没有该工具的领用记录,将工具发放给领用人后,并在工具领用卡上登记。 c)仓库管理员以10天为一期,将领料单汇总后交财务会计核对,并进行相关的账务处理。 4.6.3借用工具的领用程序: a)凡因工作须要借用工具的人员,应凭其所在管理处经理签名确认的工具借领单,到仓库办理工具借用手续; b)仓库管理员依据工具借领单,与仓库建立的借用工具登记卡核对无误后发放; c)仓库管理员对借用的工具应依据规定的归还期限督促借用人按时归还。 4.7仓库物品报废的管理 4.7.1报废的标准: a)物品到有效期; b)客观缘由造成物品工具已无运用价值的; c)按其他有关规定需报废。 4.7.2物品报废的程序: a
12、)报废物品经办人凭其所在管理处经理签名确认的物品报废单到仓库办理物品报废手续; b)仓库库存的物品报废,由仓库管理员负责填写物品报废单; c)仓库管理员打算好报废物品的有关原始资料: -入库时间; -物品性能介绍; -运用时间; -运用说明; -其他有关资料。 d)公司财务部经理,应组织相关人员验证; e)报废物品交总经理经理审批; g)仓库管理员依据审批看法,将报废物品的相关财务资料交财务会计核对并进行相关的账务处理。 4.8仓库物品的清点 4.8.1每月25日前,仓库管理员应对仓库内物品进行逐一清点。 4.8.2依据清点结果,填写库存物品盘点表。 4.8.3仓库管理员应将库存物品明细账的余
13、额和盘点表上的实物余额进行核对: a)经核对无误的,仓库管理员应依据当月发生的入库单及出库单,编制库存物品进、耗、存表,同时编制下月选购安排; b)如经核对有误: -实物多于账面余额的,报财务会计进行账务处理; -照实物少于账面余额的,原则上视详细状况依据公司相关规程处理。 4.8.4仓库管理员应在28目前将当月物品盘点表、选购安排表报送公司财务部。 4.8.5公司财务部主管会计组织会计人员于每月25-31日对仓库物品进行抽样或全部核对,并于当月31日前将核对结果报财务部经理。 4.9仓库物品管理资料的保管 4.9.1财务会计应在每月末将仓库物品的财务原始单据编制记账凭证、登记簿,并进行账务处
14、理。 4.9.2仓库物品管理的财务资料交财务部经理审核无误后,加密在管理处财务部长期保存。 4.10仓库物品的管理状况,作为财务部相关人员、仓管员职效考评的依据之一。 5.0引用文件和记录表格 5.1物品报废单 5.2工具登记卡 5.3库存物品进、耗、存表 5.4物品进仓单 5.5物品出仓单 5.6库存物品盘点表 5.7物资直拔单 物业管理导入9000质量体系作业规程 物业管理导入iso9000质量体系标准作业规程 1.目的规范物业管理公司入iso9000国际标准质量体系工作,确保物业管理公司正确、顺畅地导入iso9000质量体系并通过证。2.适用范围适用于物业管理公司导入iso9000国际标
15、准质量体系工作。3.职责 (1)公司总经理负责领导物业管理公司导入iso9000质量体系工作。 (2)公司管理者代表负责详细组织iso9000质量体系的文件编制、限制、发施、运行、认证和质量体系的维持、评价、改进工作。 公司品质部负责组织实施iso9000质量体系的文件的编写、限制、发施、运行、认证的质量体系的维持、评价、改进工作。4.程序要点 (1) 物业管理公司导入iso9000质量体系一般经过以下几个步骤: a.聘请顾问 a.任命管理者代表 a.成立品质部 d.抽调业务骨干送外培训 a.建立文件化质量体系 a.员工培训 a.质量体系试运行 a.内审 (一) a.修改质量体系文件 a.运行
16、 a.内审 (二) a.预审m.现场认证n.通过质量体系认证o.复检p.质量体系的维持、改进 (2)聘请iso9000专业顾问导入iso9000质量体系是一项很专业、理论性很强的工作。物业管理公司初步导入iso9000质量体系应当聘请一位精通iso9000质量体系,同时又有肯定的物业管理学问阅历的人士作为导入iso9000质量体系的专业顾问。其作用是指导公司的导入工作,帮助建立物业管理文件化的质量体系,指导质量体系在本公司的有效运行、培训员工。 任命管理者代表物业管理公司在导入iso9000质量体系时,应当首先由公司总经理任命一位管理者代表,帮助自己领导iso9000质量体系的导入和维持改进工
17、作。导入iso9000质量体系领导的力气的强弱至关重要,因此管理者代表一般都理由副总经理或总经理助理担负,其职责是:负责组织上并协调质量体系的建立、实施、维持和改进,检查和报告质量体系的运行状况,帮助总经理作好管理评审,主持质量体系文件的编制、实施。其主要权限是:处理与质量体系运行有关的问题,任命内部质量审核组长。 (4) 成立品质部a)iso9000质量体系的导入和维持改进是一项长期的工作。为使质量体系在公司的运行得以有效维持,应当在导入iso9000质量体系之初成立特地的 iso9000质量体系限制、实施部品质部(小物业管理公司也可以由办公室兼),其主要作用是:在建立文件化质量体系阶段,负
18、责编写本公司的质量体系文件;在运行阶段负责质量体系文件的发放、限制;运行质量的审核、限制、维持和改进;负责员工的培训和质量体系的对外联系工作及员工的绩效考评实施工作。b)品质部的员工均由公司管理者代表从各部门的业务骨干中抽调组成。员工要求:具有较高专业理论水平和文化学问,熟识本部门专业工作,思维灵敏,原则性强。一般按每职能部门抽调12名员工为宜。 (5) 品质部员工和公司主要干部外委培训导入iso9000质量体系,首先须要公司主要干部和从事iso9000专业管理的员工娴熟理解iso9000质量体系的基本理论。公司 iso9000质量体系之初,应当组织公司主要干部和品质部员工接受iso9000基
19、本理论的培训,便于更好地理解iso9000质量体系在物业管理中的重要意义,更好地支持iso9000的导入。品质部员工除应接受iso9000基本理论的培训外,还应接受如何编写本公司的质量体系文件的培训。 (6) 建立文件化的质量体系a)文件化质量体系的建立主要是指公司iso9000质量体系的文件的编制工作。b)物业管理公司iso9000质量体系文件通常包括:_质量手册主要是阐明公司的质量方针、质量目标,描述本公司的质量体系,对内是实施公司质量管理的基本法规,对外是公司质量保证实力的证明文件;_程序文件是公司质量手册的绽开和支持,它主要描述公司选定的质量体系要素如何在物业管理工作中实施和限制;同时
20、它又是作业规程实施的限制文件;_作业规程是公司质量体系程序文件的绽开、支持和细化。它是依据物业管理工作的实施操作而来,每一个作业规程均详细描述了一项详细的工作应当怎样进行或进行的依据、要求和规范,全部作业规程之和构成了整个物业管理服务工作的全部操作要求。c) 质量体系文件编写的基本要求:_满意iso9000相关标准的要求;_和物业管理的实际水平和实际要求要相适应;_全面完整,覆盖物业管理服务的全部阶段和过程;_具有可操作性、可检查评价性;_无违反法律、法规;_留意物业管理的行业特点;_切记死搬硬套iso9000理论。d) 质量体系文件的编写依次:_首先结合iso9000的基本要素和标准要求反思
21、自身的工作; _在充分理解iso9000要素的基础上,着手将公司全部管理服务加以分类和归纳;_写出编写大纲;_画出每一个作业规程的作业流程图;_起先着手编写:先编写“作业规程”解决怎样操作的问题;再编写“程序文件”解决怎样限制实施的问题;再编写“质量手册”。e) 编写的基本原则:_“说你所做的”。编写时肯定要结合自己的工作实际来写,做什么、须要做什么、应当怎样做怎样写,iso9000文件就是对工作及工作要求的真实反映。_“该说的肯定要说到”。物业管理公司的iso9000文件特殊是作业规程肯定要全面。不应认为有游离于iso9000质量体系之外的工作,不应认为哪些工作是和质量无关的工作,因此编制i
22、so9000作业规程时应力求全面真实的反映工作的实际须要,凡是不编制文件就可能引起工作失误的都应当作业规程加以描述和限制。_“重新反思管理”。编制作业规程的工作同时也是对现行工作进行仔细反思的过程。“反思”就是依据iso9000标准和现代企业管理的要求从效益、制约、成本、创新上去反思原有的管理水平,找到不足后加以改进。iso9000文件决不仅是对原有工作的归纳和总结。_“预防为主”。iso9000文件,特殊是作业规程建立的目的是规范员工的工作行为,确保工作质量。因此编制文件时肯定要将可能在物业管理服务工作发生的问题预先性地在文件上用规程、制度加以预防。文件的主要作用就是通过建立完善的工作制度、
23、法制化地预防、制约工作失误。_“持续改进”。不应认为一次性编制完毕iso9000文件就可以健全法制、杜绝隐患,就可以一劳永逸。编制、修改作业规程是一项永久的工作;_“语言通俗明白、繁简相宜”。不能希望员工的个人素养有多高,编制的作业规程应让最基层的员工看明白。_“编写的物业管理文件”。编制文件引用标准要素时,肯定要结合物业管理的特点去编、结合所管物业的特点去编。_质量体系的文件编制详见质量体系文件编制标准作业规程。 (7)质量体系文件的审核a) 质量体系文件初步编制完成后,公司管理者代表应马上着手组织将文件送达至各实施主要负责人手中,对文件规定的内容绽开全面、自由无限制的论证。论证的内容为:_
24、是否相宜;_是否全面;_是否正确。b) 品质部应将探讨结果加以汇编后报总经理和管理者代表,最终依据合理的审核看法对iso9000质量体系作一次全面修改。 (8)在质量体系文件编制完毕后,公司应刚好送品质部员工和管理者代表、总经理和公司其他主要干部外出接受iso9000内部质量审核员的培训,为质量体系的有效运行打好基础。品质部员工应当参与完培训考试合格后获得国家技术监督局颁发的企业注册内部质量审核员证书。 (9) 公司总经理应当以文件的形式在质量体系试运行前正式任命品质部成员为物业管理公司内部质量审核员。 (10) 员工培训a)在质量体系试运行之前,公司总经理应主持召开全体员工iso9000贯标
25、动员大会,先从思想上、意识上为iso9000在物业管理公司的推行做好打算。b)管理者代表在将iso9000文件下发至各部门后应马上组织公司员工全方位的执行质量体系文件的培训,培训应留意多层次、全方位的绽开,直至员工基本都能理解和驾驭文件的要求方可。 (11) 质量体系试运行a)质量体系下发培训完成后,起先进入试运行阶段。试运行阶段时间一般在两个月左右,其目的是为了检验质量体系文件的相宜性和有效性;二是为了让员工严格按文件执行养成良好的工作习惯,为质量体系在物业管理公司的正式推行打好基础。b)试运行的要求:_按文件要求作业,严禁随意操作;_按文件要求记录,严禁弄虚作假;_反映问题通过政党渠道向品
26、质部反映,严禁诋毁文件。c)为了保证质量体系的有效试运行,公司应当制定来严厉的惩处措施来确保执行的肃穆性(此阶段也称作强制执行阶段)。 (12) 进行第一次内部质量审核a)在质量体系试运行一段时间(一个月左右)后,管理者代表应支配公司品质部对质量体系的运行质量进行第一次内部审核。b)审核的目的:_评价质量体系试运行的质量;_评价文件化质量体系本身的质量;_有针对性帮助员工解决推行质量体系时出现的问题;_肃穆纪律,确保推行的真实性和有效性c)第一次内部质量审核应当邀请外部专家和顾问帮助进行。d)内部质量审核详见内部质量审核标准作业规程。 (13) 修改完善iso9000质量体系文件a)在质量体系
27、试运行完毕后,管理者代表应当组织品质部对公司的质量体系进行一次全面修改。b)修改的内容:_去掉不相宜的作业规程;_增加遗漏的作业规程;_修改不相宜、可操作性差的作业规程。c)经修改后的质量体系文件,应达到具有很强的操作性,和物业管理公司的动作实践相符合,完善周到、具体明白、严谨规范,具有很强的可检查、可评价性。 (14)质量体系的运行与维持a)总经理在文件化质量体系基本完善后,以正式通知的形式起先质量体系在公司的全面运行。b)质量体系实施运行的基本要求;_ “做你所说”严格按文件工作,严禁随意作业,不按规程工作;_ “记你所做的”严格依照工作的实际状况进行记录,严禁弄虚作假;_ 不允许抵触is
28、o9000的推行。c)品质部和各部门干部是iso9000质量体系是否能得以有效推行的保障。品质部通过随时的抽检和定期的内审来订正、预防推行中出现的问题;各级干部则通过随时随地的工作检查和批语教化、行政惩罚来保证质量体系的有效执行。 (15) 其次次内部质量审核a)在质量体系运行两个月左右的时间时,管理者代表应起先着手支配其次次内部质量审核。b)内审的目的为:_ 发觉执行中出现的不合格;_ 发觉文件体系中的不合格;_ 有针对性帮助员工解决推行中的各类问题。c)内审后审核组应召开内审会议,分析出现不合格的缘由,进一步完善文件化质量体系,惩处主观上有意抵制质量体系推行的员工,提高员工的工作水准;d)
29、其次次内审后,品质部应依据审核结果和员工合理建议进行修正、完善质量体系。 (16) 预审a)当质量体系实际有效平隐地运行了一段(至少3个月以上)后,物业管理公司可以向iso9000质量认证机构提请认证并预约好认证前的预审核。b)认证预审由公司提前两个星期向认证机构报送公司质量体系的一级文件(质量手册)、二级文件(程序文件)、经认证机构审核通过后,双方约定好预审的时间。c)预审是认证机构在正式审核之前对申请认证单位进行的一次预备审核。其目的是为了事先充分了解申请认证单位的质量体系实际状况以便做出是否进行正式审核的确定。d)预审时间由公司管理者代表负责支配接待,全体员工均应在预审时格守职责、认直工
30、作,以确保预审的顺当进行。e)预审完毕后,公司品质部应当依据认证机构审核员的审核看法,仔细进一步修改质量体系文件,并监管执行。 (17)现场认证a)预审通过后,公司应依据认证机构正式现场认证的时间来主动迎接现场认证。b)为迎接认证机构的现场认证,应做如下打算:_ 整理好全部的原始记录;_ 整理好全部的文件;_ 按文件规定整理好所管理物业的硬件设施;_以良好的精神风貌和工作状态迎接认证。c)公司总经理应亲自组织支配迎接认证的打算工作。d)公司在认证机构进行现场认证时应主动协作作好认证工作。 (18) 通过质量认证获得质量体系认证证书假如现场认证获得通过,一般状况下经过认证机构对现场审核的批准后,
31、公司将获得iso9000质量体系认证证书。认证的通过,标记着公司推行的iso9000质量体系是相宜的、有效的、对提高公司的声誉、规范管理、提高服务水准意义非凡。 (19) 质量体系的维持和改进a)认证机构在公司通过认证后,每隔一段时间(一年左右)将对公司进行复审,以有效地维持质量体系的有效性。b)公司品质部是公司维持质量体系的日常管理部门。品质部依据内部质量审核管理标准作业规程和品质部日常抽检工作标准作业规程来有效地维持iso9000 质量体系在公司的运行。c)质量体系是一个持续改进的体系,品质部应当视物业管理工作的发展改变和工作实际不断地改进和完善物业管理公司的iso9000质量体系。质量体
32、系文件每年至少应修改一次。5. 记录6. 相关支持文件 (1)内部质量审核管理标准作业规程)品质部日常抽检工作标准作业规程 质量体系文件编制标准作业规程7.附录 年版iso9000标准八项质量管理原则 年版iso9000标准八项质量管理原则一.以顾客为中心组织依存于他们的顾客,因此组织应理解顾客当前和将来的需求,满意顾客要求并力争超过顾客期望。二.领导作用领导者建立组织相互统一的宗旨、方向和内部环境。所创建的环境能使员工充分参加实现组织的目标的活动。三.全员参加各级人员都是组织的根本,只有他们的充分参加才能使他们的才能为组织带来收益。四.过程方法将相关的资源和活动作为过程来进行管理,可以更高效
33、地达到预期的目的。五.系统管理针对制定目标,识别、理解并管理一个由相互联系的过程组成的体系,有肋于提高组织的有效性和效率。六.持续改进持续改进是组织一个永恒的目标。七.以事实为决策依据有效的决策是建立在对数据和信息进行合乎逻辑和直观的分析基础上。八.互利的供方关系 组织与供方之间保持互利关系, 小区物业保安队交接班管理作业规程 小区物业保安队交接班管理标准作业规程 1.0目的 规范保安队各岗位交接班工作,确保工作交接清晰,责任明确。 2.0适用范围 适用于住宅小区内保安各岗位每天每班次的交接工作。 3.0职责 3.1保安队队长/当值分队长负责交接班工作的讲评、指示及检查工作。 3.2当值班组长
34、负责所辖班组的交接班工作。 3.3当值保安员负责详细的工作交接。 4.0程序要点 4.1保安队分队长每周星期四前编制完成下周保安队岗位支配表,报队长经理审批,全体保安员依据保安队岗位支配表进行当值。 4.2接班前集合。 4.2.1严格执行管理处员工服务管理标准作业规程的有关规定,不符合该规程中仪容仪表要求的不准上岗。 4.2.2全部接班人员应于接班前15分钟到达指定地点集合: 留意自身形象,不得相互追逐、打闹; 保持站立姿态,不得蹲坐。 4.2.3整理着装,当值班长按管理处员工服务管理标准作业规程的有关规定检查员工着装。 4.2.4当值分队长集合队伍,点名。 4.2.5保安队队长下达工作指令,
35、交待有关工作留意事项。 4.2.6集合过程中依据当班的工作支配状况确定集合时间长短(集合队行按18、17、16、1、2、3、4、5、6好楼为第一列。8、9、10、11、12、13、14、15为其次列。巡逻为第三列。接班时按集合队行的依次变换方向,向右转成纵队,向接班人员岗位成纵队前去接班)。 4.3接班。 4.3.1全部当值人员提前5分钟赶到各自岗位进行岗位交接工作。 4.3.2交接班人员相互敬礼并间好。 4.3.3接班人员清点岗位上全部公物,如:对讲机、灭火器、水瓶等,如发觉损坏、缺遗应马上向分队长提出,并要求上一班当值人员说明物品去向及做好记录。 4.3.4仔细查阅上一班值班记录,询问上一
36、班工作完成状况,如有须要接着跟进的工作应记录以便跟进。 4.3.5检查区域内有无异样状况,在上一班当值保安员的带领下,系统地检查责任区域内的工作状况,如发觉有异样则要求上一班当值人员做出说明,并通知分队长前来处理及做好记录。 4.3.6交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签名,并起先接岗值勤。 4.4交班。 4.4.1各岗位在交班前30分钟需进行岗位清洁工作: 保持地面无明显积尘,无烟头、纸屑、果皮等杂物,无痰迹; 灭火器排放整齐表面无积尘,电风扇表面无污垢、整齐光亮,挂钟镜面干净无积尘,门窗无积尘,墙面无脚印,天花无蜘蛛网。 c)公物摆放整齐有序,桌面、桌椅干净无灰尘、无杂物。 4.4.
37、2仔细做好值班记录,收集整理好相关的工作证据。 4.4.3在接班人员到达岗位时,主动向对方敬礼并问好。 4.4.4将未完成的工作照实向接班人员交待清晰。 4.4.5带领接班人员系统地检查责任区域内的工作状况。 4.4.6相互签名后,方可离岗,并刚好赶往集合地点。 4.5交班后集合。 4.5.1当值分队长在全部岗位交接清晰后集合队伍、清点人数。 4.5.2各区域的分队长对区域值班状况进行讲评工作。 4.5.3当值分队长讲评本班次的整体工作表现,指责或指出不足,提出改正措施或看法。 4.5.4解散队伍。 4.5.5当值人员用膳时间为30分钟。 4.5.6详细的交接按本规程4.2款执行。 4.5.7
38、值班记录本不得撕页,记录不得涂改,记录不得用圆珠笔、铅笔填写,记录本用完后即收回保安队统一保管,保存期1年以上。 4.5.8分队长在上岗后1小时内(除特别状况外),巡察所辖区域全部岗位状况,并在值班记录本上签名。 5.0记录 5.1保安队值班记录表。 6.0相关支持文件 6.1管理处员工服务管理标准作业规程。 物业管理应急预案作业规程（3） 物业管理应急预案作业规程(三) 1目的 在物业管理服务过程中,对发生的突发意外事务时,能快速予以处理,并在于24小时之内上报公司及行业主管部门,避开和削减对业主产生影响。 2适用范围 适用于公司对火警、触电、困梯、防台防汛、停电、爆管、失窃等特别过程的限制
39、。 3职责 3.1管理(服务)中心秩序维护部负责通知相关部门到场进行救援,负责维持现场秩序,帮助查明事务产生缘由。 3.2管理(服务)中心工程部负责对产生意外事务的工程设备的抢修、复原工作,查明事务缘由。 3.3管理(服务)中心保洁部负责现场的清理。 3.4管理(服务)中心客户服务部负责安抚现场业主,避开业主产生投诉。 3.5管理(服务)中心经理负责突发事务的抢险指挥和协调,并负责现场的指挥及善后的处理工作并确保第一时间报公司,填写突发事务报告。 4应急流程 4.1应急分队建立 4.1.1应急现场抢险、案件处理组 组长:秩序维护主管组员:全体秩序维护 负责突发事务现场抢险救灾、灭火扑救、案件处
40、理等工作。 4.1.2 抢修事故处理组 组长:工程领班组员:工程修理人员 负责现场的机电、给排水等设备的维护、抢修工作,视详细状况切断电源、供水设施、电梯运行;保障抢险救灾设施设备运转,帮助现场处理组进行工作。 4.1.3现场维护、后勤保障、通讯、支援组 组长:管理(服务)中心经理组员:管理(服务)中心全体人员 负责现场爱护工作,维护现场公共秩序,保障通道畅通,帮助现场处理组进行工作负责事发觉场群众的疏散,疏导工作,负责报警并向上级有关部门报告现场状况保障应急、抢修各小组材料物资供应,帮助应急现场小组工作。 4.2应急分队工作 4.2.1应急分队是在小区经理干脆指挥下,由各部门骨干组成的一支队
41、伍,应对各类突发 故、自然灾难和治安刑事案件。 4.2.2在紧急状况,应急分队有权调动各部门的人员,运用各种应急设施、设备。 4.2.3应急队员应听从吩咐,听从指挥,无条件听从组长调配。 4.2.4 发生突发状况时,分队各成员应在第一时间内赶到现场,根据分工,各司其责,在处理各种事务中应机灵敏捷,勇往直前,直到完成任务。 4.2.5应急分队须定期进行训练、演习和业务培训,各组员要主动参加,不得无故缺席。 4.2.6分队各组定期检查各自的工作,保证人员能在突发事务中快速到位,设施、设备刚好启动和运用。 5工作流程 5.1火警应急预案 5.1.1一旦发觉火警,任何岗位的员工都要马上扑救并报告管理(
42、服务)中心经理,视火势状况确定是否拨打“119”火警电话。 5.1.2听从现场指挥员指挥,主动扑救,各司其责,按“先人员,后财产”的原则开展救援工作,确保秩序维护平安。 5.1.3火灾时,疏散人员要走消防楼梯,严禁运用电梯。 5.1.4若“119”消防队员到场后,现场人员应听从消防队的统一指挥,主动协作灭火救灾工作。 5.1.5扑救完毕后,管理(服务)中心要帮助有关部门查明缘由、查明损失,做好现场记录,并在24小时内填写突发事务报告报公司品质管理部。 5.1.6具体内容可依据当地政府要求执行。 5.2触电应急预案 5.2.1发觉有人触电应立刻赶到现场并切断电源。 5.2.2在未切断电源前切不行接触触电者,应用绝缘物体帮助触电者脱离带电体。 5.2.3马上进行人工急救,并打急救中心电话“120”恳求专业抢救或送医院急救。 5.2.4事后应查明触电缘由,如电器、线路、设备、设施等方面的缺陷,在取得相关证据后,制定相应措施并刚好落实。 5.2.5管理(服务)中心负责在24小时内填写突发事务报告报公司品质管理部。 5.2.6具体内容可依据当地政府要求执行。 5.3困梯应急预案 5.3.1秩序维护监控中心听到电梯警钟鸣响,以及从中心限制系统或自动限制系统得知电梯故障,有人被困时,利用电梯对讲机与梯内被困人员通话,亲