2023年物业管理方案篇.docx

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1、2023年物业管理方案篇 书目 物业管理方案制定限制程序 公司程序文件版号: a 修改号: 0 ej-qp1.2 物业管理方案的制定和限制程序 页码: 1/3 1.目的: 扩大公司业务范围,在投标或承接新物业项目中制定管理方案,体现开发商和产权人(单位)的要求,促进管理合同的签定。 2.适用范围: 适用于公司新投标或承接拳物业项目的管理。 3.引用文件: 3.1质量手册第4.2章 3.2iso9002标准第4.2章 4.职责: 4.1在公司总经理或副总经理的主持下成立了物业项目的策划小组。 4.2策划小组对新物业项目管理进行可行性分析。 4.3策划小组制订物业管理方案。 5.工作程序: 5.1

2、策划小组的建立。 5.1.1策划小组由公司总经理或副总经理牵头负责。 5.1.2公司各部门负责人为策划小组的成员。 5.1.3经营管理部负责组织、策划的详细工作。 5.2物业的考察: 5.2.1策划人员到现场了解物业的现状及周界环境,特殊对物业的施工质量重点检查。 5.2.2策划人员走访开发商,弄清物业的设计、配置、内外装修程度,旁边的配套服务设置等状况,并索要施工图纸、物业平面图及其它必要材料。 5.2.3策划人员探望产权人(单位),征询他们的要求,建议特殊是物业的施工质量、今后的服务项目和服务程度等。 5.2.4经营管理部依据物业管理托付合同及物业的特点来编制管理方案。 5.3管理方案的制

3、定: 5.3.1策划人员依据本章5.2考察到的状况,结合政府有关法规和本公司现有物业管理方案,编制该物业管理方案的草案。 5.3.2管理方案内容: a物业概况 b物业管理的机构设置及职责 c物业管理的近远期目标 d物业管理日常服务项目设置及服务程度 e物业管理服务项目收费标准依据 f物业配套设施的管理方法 g物业管理收支预算 h物业管理质量的评定方法 i订正和预防物业管理发生的问题的措施 5.3.3物业管理方案草案制定后要经总经理和副总经理审批。 5.3.4策划人员依据总经理或副总经理对草案审批的内容修改草案,直至定案。 5.3.5定案后的物业管理方案须经总经理批准后方可生效。 5.4物业管理

4、方案发放限制 5.4.1管理方案经本章5.3.5程序后,可供应给开发商和产权人(单位)作为投标书。开发商和产权人(单位)与公司正式签定物业管理合同后,管理方案由综合办公室发放到各部门和新成立的物业管理机构。 5.5物业管理方案的修改: 5.5.1开发商或产权人(单位)对物业管理服务提出新的要求或出现其他新的状况时,经公司总经理或副总经理同意后,由经营管理部负责对管理方案进行修改。 5.5.2修改后的管理方案,由总经理或副总经理批准后方有效。 5.5.3批准后的方案,由经营管理部转交综合办公室,由综合办公室发放,收回已废除的方案。 5.6本质量体系文件针对思源小区而设计,不另编制物业管理方案,当

5、合同提出新的要求时,按上述程序进行策划。 6.支持性文件与质量记录: 6.1物业管理方案无固定格式 6.2程序文件的限制ej-qp6.1 某大型住宅小区物业管理人员培训方案 大型住宅小区物业管理人员培训方案 为了保证管理服务质量,*物业一贯坚持员工先培训后上岗的原则。培训可以让新员工、在岗老员工了解工作要求,增加责任感,从而保证服务质量,提高劳动生产率,从而达到提高全体员工的精神面貌和物业形象的目的。 1. 培训目标 为了充分体现*智能化、多功能的生活环境和*物业管理的形象,必需培育出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍,确保*物业管理目标的顺当实现。 (1)确立员

6、工年度培训在150课时以上; (2)新员工培训率100%,培训合格率100%; (3)管理人员持证上岗率100%; (4)特别工种人员持证上岗率100%; (5)员工年度培训率100%,培训合格率100%; (6)确立和完善工作、训练系统、网络。 2. 培训方式 (1)自学。自学是提高学识和技术、增长学问才能的行之有效的方法,*物业公司特别重视和激励员工利用业余时间参加自身岗位相关的专业培训班、高校自考班,在学习时间上赐予照看和支配。 (2)自办培训班。举办物业管理及相关专业培训班,加强和提高员工专业素养和职业道德修养。 (3)外派学习培训。支配外派专业培训,主动选派员工参与行业主管部门组织的

7、各项专业技能培训。 (4)理论研讨或专题探讨。针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例刚好聘请有关专家同管理层实行专题研讨会或专题讲座,总结探讨具有超前意识的管理途径或管理措施。 (5)参观学习。管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目,开拓视野,总结阅历。 (6)岗位轮训。通过岗位轮训,给员工供应晋升机会;通过人才横向、纵向沟通,达到专职、多能的目的,从而提高综合素养和人才培育的功能。 3、培训工作程序 a) 培训工作安排 为确保四季雅苑各项管理工作能按目标完成,取得培训应有的满足效果,按培训的需求,制定以下培训安排: 序号培训目标培训时间授课人参与人员培训 方式 考核方式 培训目标 1

8、基础培训,包括员工手册、劳动法、公司概况、公司的规章制度等五天物业公司行政人事部管理处全体新员工内部 培训考核让新员工了解公司的组织、企业文化、政策及公司各部门职能和运作方式 2结合接管前期人员培训安排有关内容进行强化培训十天管理处主任管理处全体新员工内部 培训考核了解小区管理内容、接管程序及运作方式 3各岗位职责及佳兆业物业管理制度一天管理处主任管理处全体新员工内部 培训考核熟识本职工作程序,管理运作程序 4物业管理方案和要求一天管理处主任管理处全体新员工内部 培训考核对小区物业管理有较深层次的相识 5进行各种专业培训五天各有关主管部门和协办单位管理处全体新员工内部 培训与外派相结合考核熟识

9、驾驭本专业的工作技巧,适应工作之要求 6职业道德和职业 礼仪培训三天管理处主任管理处全体新员工内部 培训考核加强职业道德建设,提高服务水平和管理水平 7模拟上岗培训二、三天各部门主管管理处全体新员工内部 培训考核学习、领悟基本操作方法为正式上岗供应阅历 8深圳市物业管理法规条例及相关规定三天管理处主任管理处全体新员工内部 培训考核熟识驾驭条例、实施细则等内容 9智能化专业学问培训二天智能化系统工程师部分管理层人员和修理人员内部 培训考核了解智能化 工作要点 10深圳市住宅局举办的物业管理上岗培训六天市住宅局培训中心需持物业管理证上岗的人员外派 培训考核确保持证上岗率100% 11小区管理目标及

10、模式和管理方案有关内容二天管理处主任管理处全体 人员内部 培训考核明确各项工作要求、目标、模式 12岗位职责和物业管理运作制度二天工程部主管管理、修理技术人员内部 培训考核熟识小区管理及基本运行 13房屋整体布局、水电设施、消防设施、电梯性能、智能监控系统、环境导示系统等内容介绍二天工程部主管管理、修理技术人员内部 培训考核熟识小区管理、运行 14房屋验收交接程序一天工程部主管管理处全体人员内部 培训考核要求驾驭房屋交接的全过程 15公用设施及设备维护标准及作业程序一天工程部主管工程部员工、安管队员内部 培训考核明确公用修理范围及标准 16住房装修管理方法一天工程部主管装修管理小组成员内部 培

11、训考核熟识装修管理要点 17治安保卫工作目标及作业程序一天安管队 队长安管队员内部 培训考核熟识治安保卫的范围和目标 18清洁卫生标准及 作业程序一天保洁 主管管理处全体人员内部 培训考核熟识清洁卫生范围和目标 19绿化标准及作业程序一天保洁 主管管理处全体人员内部 培训考核熟识绿化范围和目标 20住户入住手续办理程序一天客户服务部主管管理处全体人员内部 培训考核熟识住户入住程序、要求 21各工种工作技巧和服务语言规范及人际沟技巧一天客户服务部主管管理、修理及服务人员内部 培训考核行为、语言规范及技巧 22消防职责及灭火作战实施程序和急救常识一天安管队队长管理处全体人员、安管队员内部 培训考核

12、驾驭应急方案及常识 23代客修理服务标准及作业程序一天工程部主管管理、修理及服务人员内部 培训考核了解代客服务范围及要求 24业主、客户有关保密事项和管理人员熟记事项一天物业部主管管理处全体人员内部 培训考核确保业主、客户资料保密和熟记率达100% 办公楼物业管理实施整体设想策划方案 办公楼物业管理实施的整体设想与策划方案 一、办公楼构建三化四定五制的管理模式: 本公司对办公楼的管理模式是一个系统化整体的管理体系,其核心机制是三化、四定、五制。 1、专业化、标准化、制度化三化模式 对员工队伍配置的服务工作,坚持三化的管理标准,据此形成管理机制。包括对服务队伍的配备和服务工作的实施,均按专业化的

13、要求来考虑,保证人员、设备、作业均符合所要求的技术水准;对服务工作和管理实行程序规范化和质量标准化,使每个管理部门的管理服务都有明确、系统、全面的质量体系和考核标准;公司各部门都必需听从管理,从各个层级,各个方面建立健全规章制度,使服务管理活动制度化。 2、定任务、定人员、定成本、定奖罚四定目标管理 对各级服务部门,凡无特别的,均应实行四定目标管理,由上级部门与下级部门签订其任务和详细目标、配置的岗位和人员数量,成本开支定额和奖罚的方式和标准。四定的内容要求全面、详细、科学合理。四定目标管理责任书由公司总经理或各办公楼的经理与公司管理部经理签订,一经生效,即以此为依据实施管理。 3、1+3责任

14、制 为确保办公楼服务责任真正到位,办公楼的服务部门对每个员工实行一个主岗加三个协助岗位的1+3责任制。即在岗位责任方面,每个员工配置ab岗责任,以a岗为主,帮助b岗,a或b岗员工离位时相互自然顶替;同时,还有两个责任区,一是干脆责任区,每个员工在所在部门和班组的责任范围和区域内,都有共同帮助责任,不仅要帮助部门班组的责任落实,而对在责任活动区内属于其他部门责任的事项,负有相互帮助、协调和监督、相互通报信息和有须要时主动供应帮助的责任。二是综合责任区,每个员工服务求助,均有责任马上予以帮助和帮助处理,发觉办公楼服务责任的漏项、漏控状况和项目,均有责任马上帮助处理。 4、限时复命制 公司和办公楼对

15、服务工作的管理,除建立完善的制度体系外,必需实行限时复命制,即下级对上级交办的任务和工作事项,有时间要求的,必需按时将完成状况向上级汇报。对没有明确时间要求的任务和事项,承办人必需每隔一天向下达任务和事项的交办人复命一次,报告任务和事项进展状况。限时复命制的建立,用以强化管理和监督机制,有利于上级刚好驾驭状况,有利于使事事落实和保持工作节奏的快捷。 5、服务访查制 办公楼实行定期访查制度,公司在办公楼除日常常常性的就服务进行检查、征询看法外,一是实行每周一次的服务大巡查,由经理率各服务部门负责人,全方位巡查办公楼的各个部门和服务区域及各个部位,对平安状况、设备设施状态、工作看法、员工纪律作风各

16、方面进行查访和检查。二是实行服务中心每二个季度对下属部门的服务满足率、公司对办公楼的管理服务满足率书面或面询形式进行一次访查,据此改进服务。 6、考核监督制 一是实行严格的员工录用制度,每个新加入办公楼的员工,无论公共的聘请还是举荐选职,必需经过公司人事部门按程序考核考试和经理面试,必需达到规定的条件,择优选用,并且均实行试用。二是实行考评成果末位淘汰制。除对不相宜聘用的员工随时实施辞退外,定期实施员工考评,对成果处于末位的员工赐予辞退。三是各服务部门对员工实行每月考核制度,考核成果逐级上报备案。 7、责任追究制 从公司到办公楼的服务中心,实行责任追究制。通过制订出各个方面实行责任追究的事项和

17、标准,以及追究方法的措施。一旦发生属责任追究范围的事项和情形,必严格追究,按标准处理。 二、锁定六个一服务目标 本公司对管理综合服务的办公楼,力求通过运用自身积累的阅历,按六个一的目标,构造一个全方位的优质服务目标体系,使办公楼服务从整体获得好用、先进而有效的服务。 1、设计一套无时无处不在和星级服务模式 让办公楼的后勤服务形成全方位,具有星级化水平,这是本公司综合办公楼服务必需追求的目标,这一目标在模式上呈现为三个方面:第一,办公楼托付的全部服务项目在内容、标准和质量上必需到位,追求最高满足度;其次,以办公楼后勤服务管家的也许念责任定位和服务意识,延长服务的义务和施展范围,并通过公司的1+3

18、服务责任制加以保证,使员工对办公楼的一切责任和义务的事项,凡耳闻眼见就动,不分彼此,自觉进行服务。使服务覆盖于每个区域,每个场合和时间,无时无处不在;第三,以办公楼为中心,充分体察和办公楼的须要,以搞服务为动身点,以微利、保本或无偿的方式,增设扩展适其所需的各种有益服务。通过以上模式,使办公楼的后勤保障处于全方位、高水准,使办公楼职工和每一位顾客进入办公楼即处于被服务之中。 2、创建一套一个电话、一声招呼ok的便捷服务机制 办公楼是全天运作的公共场所机构,如何使服务处于便利,运作顺畅快迅而高效,这是办公楼管理长期解决不好的一个难题。追求在这个方面获得突破,是本公司在办公楼服务上设定的重要目标之

19、一。公司确定的目标理念是:要使发生在办公楼的服务事项,只要一声知会,就能获得落实解决。这种一个电话、一声招呼ok的便捷服务,须要一套科学有效的机制来实现。在探究中,本公司创建的办公楼服务受理监控中心,给予其统一对外受理公司责任义务范围内的服务事项。并对所受理的服务在内部进行分办、协调、跟踪、监控、督导及反馈的功能和责任。办公楼、顾客人员,只有将有关事项向受理监控中心打一个电话或知会一声,就能解决问题,避开了有事不知打哪里,不知找谁,不知能不能放心和不按时间、要求落实交办的事项等现象,既便利了服务对象,又理顺了内部运作和监管,使服务便捷、落实而高效。一个电话、一声招呼ok的便捷服务机制,是本公司

20、办公楼服务新模式的一项有特色的构成环节,也是公司在所服务的办公楼创建优质服务和管理的目标要求。 3、输入一套人性化、高品尝的服务文化 使办公楼后勤服务适应现代办公楼文化建设和当今的精神生活品尝的追求,这是本公司服务管理运营所侧重的另一个目标。引入现代化服务意识和文化,变更办公楼建筑风格单调、色调贫乏、氛围神奇、人面肃穆,的传统风格。本公司开展后勤服务的文化建设,在办公楼引入体现人性化和高品尝的服务文化,为办公楼构造多一点的高雅文化信息,输入多一点人性化服务,多一点姿彩;少一点冷漠,多一点热忱;少一点疑虑,多一点自信;多一点轻松微笑的面容,让办公楼真正成为顾客信任的地方。 4、导入一套显示现代办

21、公楼形象的视觉与标识系统 办公楼的形象,是办公楼获得社会效益和经济效益的重要因素。办公楼现代化的标记之一,是对办公楼自身形象的重视和追求。假如一所办公楼建筑设施残缺,水电和各类供应时好时断,环境和服务不佳,则不可思议可以让人出 现好的印象和良好的经营效益。而与上述相关的办公楼后勤保障服务体系,无疑是办公楼的一项重要的形象工程,是办公楼后勤服务企业必需重视的重要方面。本公司追求为办公楼创建优质服务,必需把办公楼的后勤服务作为形象工程来打造。除了通过严格有效的管理确保办公楼的机电设施良好运转,生活保障服务到位外,须非常留意并以现代化美感追求来努力造就办公楼视觉形象,重点是以最大潜力创建建筑外观新奇

22、,室内外环境优雅,并导入一套完整、清楚、视觉效果好的识别系统,使本公司所服务的办公楼具有良好的现代办公楼形象。 5、建立一套全方位高系数的应变和平安保障体系 办公楼后勤管理与其它住宅区等类型的物业管理相比,难度更高的一个重要点,是办公楼作为高强度运转的公共服务机构和场所,它既对平安保障和应变实力要求高,而又是平安事故易发地和应对突发事务的责任机构。如何确保办公楼平安,如何最佳协作办公楼应对好突发事务,这是后勤服务的一个极重要的经营管理目标,就是在这个方面以最大努力,根据办公楼的实际和特点,充分探讨和把握好办公楼的各种重要平安隐患和事故发生的源头、规律和因素,以及办公楼应对社会危难救灾等各种突发

23、事务的运作,制定出横到边、纵究竟、全方位的预防、处理各类平安事故和平安管理的措施,以及帮助协作办公楼应对突发事务的运作方案,从而在办公楼建立起全方位高系数的应变和平安保障体系。 6、打造一个专业物业、优秀办公楼 专业物业、优秀办公楼、人性化服务,是城市综合管理的重要指标项目,对一所办公楼而言,它则是办公楼建设和行政后勤管理的综合指标,是反映办公楼建设、管理水平的重要标记。 本公司对办公楼的后勤服务管理,必需打造成专业物业、优秀办公楼、人性化服务为目标,根据专业物业、优秀办公楼、人性化服务的管理标准,制定办公楼服务和管理指标和措施,并务求保证目标的实现。 三、管理人员五训导 各级管理人员对办公楼

24、服务工作任务的完成起关键作用。必需在实践中不断学习、钻研和总结,励精思想和工作方法,不断提高能够实施有效组织管理的领导水平,在日常工作中,应学会、驾驭和运用如下之行之有效的方法: 1、不断扩充所需信息 (1)深化详细充分了解驾驭办公楼物业和运作全况及特点。 (2)充分了解各项办公楼服务运作状况。 (3)驾驭员工的个人状况、工作表现和思想动态。 (4)关注社会各方面的有关信息和方法。 (5)常常了解驾驭行业先进阅历。 (6)常常学习探讨有关理论读物和政策。 2、切入管理和追求完备 管理人员应强化自我切入管理和追求完备的意识,时时留意、提出和思索以下问题: (1)进入办公楼要留意到:在视线内有无值

25、得留意和重视的问题。 (2)进入办公楼要留意到:办公场所是否具有影响企业形象的问题。 (3)巡察每个部位的服务,要留意斟酌:员工是否处于最佳服务状态,质量是否达到最佳水平,有无潜力可挖。 (4)一天工作下来要想想,今日的服务工作有哪些不尽意的地方,明天应如何改进;今日有哪些工作尚未落实和完成,明天应优先处理哪些工作。 (5)要常常思索:服务和管理措施上有哪点不妥或不完善,有无必要马上改进。 (6)要常常留意:在服务和员工队伍中,有哪些现象须要表扬或马上制止。 (7)每天都需留意到:今日有哪些信息值得关注,有无运用的价值和可能。 (8)每到一个地方,都要问问,这个地方有无值得借鉴和吸取的阅历,有

26、无引以留意、防止的问题。 (9)要常常思索:现行服务和管理哪些方面可以创新办公楼的后勤服务要出什么品牌,目前有哪些差距,怎么办 3、重视团队精神 (1)管理人员自身并高度重视引导下属管理骨干树立始终以事业为重,相互间保持正常的沟通,争论问题对事不对人,不相互猜疑。 (2)管理人员之间应常常相互通报状况,重要问题共商确定,工作中相互维护和支持,决不拆台和相贬。 (3)管理人员应常常与下属部门骨干同等探讨工作,与员工同等交谈,关切员工,通过自己的亲和力,来凝取骨干和员工的向心力。 (4)高度重视企业理论导向和文化建设的作用,把抓服务、抓业务、抓管理与抓教化和开展多种形式的企业文化活动相结合。 (5

27、)常常留意团体性的活动和讲评,激励、促成团体之间的良性竞争,培育和激发团队精神。 4、充分留意公共关系 (1)重视公共活动,协调办公楼管理处的内外关系,树立管理处和公司的良好形象。 (2)组织员工主动参加社会公益活动,常常组织宣扬推广工作,扩大服务中心和公司的知名度和社会影响。 (3)重视与各科室的相互沟通,主动、主动地征询各方看法,通过接待、走访、组织联谊等活动,主动宣扬服务中心服务内容,为服务中心工作的开展及处理,创建友好氛围。 (4)重视各种信息的搜集和分析,既擅长用最佳时机宣扬自己,又能在不良事务发生时妥当处理,将不良后果及影响降低至最低。 (5)常常指导员工学会与顾客、各科室人员保持

28、沟通,让他们感觉舒适、赢得好感,创建良好的人际环境。 5、以我为标杆 (1)带头维护公司的风气、形象及公司内部和服务单位之间的团结。 (2)带头遵守劳动时间、纪律和各项规章制度。 (3)带头维护上级领导的威信。 (4)带头维护公司和服务单位的利益。 小区物业管理方案投标文件 小区物业管理方案(投标文件) 一、投标函 其次章:小区物业概况; 第三章:小区物业管理服务方案 第一节:小区环境管理 其次节:小区卫生绿化管理 第三节:小区的平安保卫管理 第四节:设施的修理管理 第五节:小区的文化建设 第六节:其他物业服务项目 第四章:小区管理组织结构图 第五章:人员配备; 第五章:金费收支预算; 一、投

29、标函 致:小区业主委员会: 依据贵区日前发布的招标公告,现确定参与“小区物业管理”项目的竞标,并作出如下法律承诺: 1、严格遵守中华人民共和国合同法和物业管理条例等法律法规的一切规定,履行相关义务。 2、受法定代表人授权全权处理与本次投标项目有关的事务。 3、投标文件的内容真实可*。假如中标,本投标文件即成为中标合同必定的附属法律文件。 4、同意供应招标人所要求的其他资料。 5、招标人无义务必需接受或有权拒绝我们的投标。 6、全部有关本次投标的联络请函、电下列地址: 地址:邮编电话:传真 法定代表人(签字或盖章): 投标人全称:(投标单位公章) 年月日 其次章小区物业概况 小区住宅部分面积约为

30、21000平方米,共4栋252套单元房;公共部分面积约为1000平方米,有一个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院,与周边围墙组成一个封闭式的小区,由一个大门出入。小区原由青城物业公司托管,后由业主委员会负责日常卫生等部分物业服务工作。 第三章小区物业管理服务方案 依据小区的实际状况,并贯彻物业公司“尽心服务,超值服务”的服务宗旨,我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.平安保卫.设施修理.文化建设五个方面。 第一节环境管理 维护规划的肃穆性,定期进行检查修理,禁止乱凿洞,乱开门窗的破坏行为,禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为,保证业主的居住平安。我公司将严格根据国家有

31、关的装修规定制定符合小区实际状况的管理制度,保证住宅楼的结构不被破坏,从根本上使小区不动产保值增值。 其次节卫生绿化管理 小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素,为搞好小区的卫生和绿化,我公司将严格根据iso9001质量标准的要求,规范作业。我们要树立全员保洁意识,制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施,并层层落实。目标管理达到:一日三清扫,垃圾日日清,严格限制二次污染。详细实施方案如下: 一、每栋住宅楼后添置两只垃圾桶 二、配备两名保洁人员,负责小区的环境卫生: (一)公共卫生: 1、路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶; 2、垃圾桶保持光亮、无锈渍、无污迹; 3、各明沟沟盖无积尘、

32、无锈迹,站立侧目可清楚见字。 (二)室内卫生: 1、楼道净、玻璃净、楼梯扶手净 2、定期清扫、保洁; (三)绿化环境: 1、爱护:在草坪上树立温馨提示标牌,防止花草人为损害; 2、养护:定期浇水、修剪花草树木,营造优雅、温馨的花园式居住环境; (四)装潢垃圾: 会同业主委员会制定室内装潢管理制度,室内装潢有可能影响建筑物的结构,削减建筑物寿命,并且在装潢中出现大量的建筑垃圾,影响环境,对于室内装潢必需要有严格的规定,这关系到各业主的切身利益,也是物业管理公司义不容辞的责任。 (五)张贴警示牌,提倡文明新风。 第三节小区的平安保卫 小区住户以科大、省教院老师为主,文化层次较高,素养较好,故平安保

33、卫工作除消防平安外,我们将以“人防为主,技防为辅”的方式重点对外平安的保卫,详细做到以下几点: (一)整体排查,清除消防平安隐患; 我们将按国家消防标准对各住宅楼的消防设施进行排查,配齐所需的消防器材,培训消防员,消退消防隐患。 (二)实行封闭式管理,24小时保安值班、巡逻,保障住户平安; 我们将南北两个铁门按实际状况定时开关,以中间的大门为主出入口,保安尽快熟识住户,对进出的外来人员,严格实行登记制度,禁止无关人员入内,大力加强夜间巡查力度,保障业主子身、财产平安。 (三)报警电话,为随时处理紧急状况做好打算。 “急住户之所急,想住户之所想”,设立报警电话,对于突发的各种事务,制定突发事务应

34、急处理程序,保证突发事务的刚好解决。 第四节设施的修理管理 小区的公共设施,极大地便利了住户生活。为解决住户的后顾之忧,我们将做到以下几点: (一)对于公共设施进行全面检查; 在正式接管小区时我们将对公共设施进行检查、登记,对于损坏的公共设施进行修理,如1号、2号楼的部分防盗门,公共的照明灯等。 (二)配备专业水电工,制定合理价格,设立保修电话,保证刚好修理服务。 我们将和业主委员会按国家的相关修理规定,对于住户水、电等修理项目制定合理的收费标准,配备专业水电工,在小区管理处设立一部便民热线,在住户提出修理要求时,刚好完成修理工作。 修理管理的目标达到: 1、24小时受理报修,一般状况下10分

35、钟内修理人员到场,修理刚好率100%。紧急状况随叫随到,确因特别状况不能刚好到场处理的,应向保修人说明状况,做好说明工作,并尽快支配处理。修理结束后,将地面清理干净,物品归位,经用户签字确认方可离去。修理满足率100%。 2、定期对公共照明设备系统进行巡查,刚好更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。 第五节小区文化建设 为各业主创建和谐、友爱、健康的生活氛围是我们追求的另一个重要的目标,由于小区住户文化素养较高,完全可以利用现有资源做到以下几点: (一)建立老年活动室 住户中有不少是老年人,应当为老年人创建一个能和外界沟通沟通的好环境,这样既给老年人带来了快乐,也让其子女少了一份担忧。

36、(二)用小区文化资源组织文艺社团 小区住户多为老师,物业公司和业主委员会共同邀请具有肯定文艺功底的住户,成立文艺社团,在空闲时间组织诸如舞蹈,书法,歌咏活动,相互学习,相互沟通,增进邻里了解,全面提高小区精神风貌。 第六节其他物业项目的管理 此外,还有其他的一些物业项目的管理,如自行车、轿车的停放管理,宽带网接入、水电费的收取等,我们将本着为住户着想、便利住户的宗旨和业主委员会共同协商,从而使业区内全部的工作都能有条不紊的开展。 第四章小区管理组织结构图 (3人) (2人) (1人) (1人) 第五章:人员配备 一、管理处经理(1名)针对小区实际状况制定工作安排,费用收缴工作 二、管理员(1名

37、)绿化养护、监督各项工作的开展状况,执行主任支配的详细事务。 三、保洁人员(2名)负责小区卫生; 四、保安人员(3名)负责小区平安,24小时巡逻; 五、水电修理工(1名)公共设施维护,水电修理。 第六章费用核算 一、人员工资 1、管理区主任:1人*800元/月=800元 2、管理员:1人*750元/月=750元 3、保洁:2人*500元/月=1000元 4、保安:3人*600元/月=1800元 5、水电修理工:1人*650元/月=650元 二、垃圾清运费:2车/日*10元/车*30日=600元 三、公共用电:300元/月 四、每月水损:300元/月 五、日常维护保养费、保洁材料费:500元/月

38、 六、固定资产折旧(2000元按3年):56元/月 合计每月共需费用:6756元/月 新城项目物业管理服务指标及方案 新星城项目物业管理服务指标及其方案 依据本公司的服务宗旨和管理目标,为搞好新星城项目的管理工作,参照全国城市物业管理优秀小区评分标准和iso9000质量标准,制订如下管理指标及措施。 序号栏目名称国家标准指标安排/指标管理实施措施 1房屋及配套设施设备和相关场地管理标准与完好率98%98%落实责任人,实行巡检制度,记录建档,确保房屋完好,无违章及公共设施损坏。 2房屋零星小修急修质量标准和保持期99%100%接到修理通知20分钟内到现场,刚好完成并建立回访档案。 3修理工程质量

39、合格率和回访验收率100%100%分项检查,一步到位,并进行回访,确保质量合格,满意客户须要。 4电梯、二级生化、水泵等大型机电设备修理保养标准和完好率100%100%以通过国家相关质量检测机构标准为准,确保运用质量。 5邻居道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率95%98%落实责任人养护,实行巡查监管制度,记录建档,确保设施完好,便利运用。 6住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护100%100%落实责任人,实行巡察监管制度,记录建档,确保设施完好,便利运用。 7小区邻居道路管护措施和完好率100%100%落实责任人,实行巡察监管制度,记录建档,确保管路完好,便利运用

40、。 8小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准和苗木成活率95%98%落实责任人养护,实行巡查监管制度,记录建档,确保绿化无破坏、无践踏,无黄土袒露现象,发觉问题马上修复。 9管理服务质量投诉处理刚好率95%100%按政策法规做好管理服务工作,同时加强与客户的沟通,定期实行客户恳谈会,了解客户的愿望与要求,满意客户的须要。如发生投诉刚好妥当处理,并做好记录,建立档案,跟踪回访。 10业主及运用人对管理服务满足度95%98%加强物业管理服务的超前意识,刚好收集客户的需求信息,尽可能满意客户的须要,加强与客户的沟通和感情联络,以确保客户对物业管理的满足率。 物业管理卫生保洁实施方案格式怎样

41、的 物业管理项目卫生保洁实施方案目的:为确保_集团江北安排发展中心的营销中心及办公大楼日常卫生保洁,供应一个干净、整齐、舒适的办公环境。范围:营销中心销售大厅、办公大楼、过道、道路、场地、墙面、玻璃、标牌等附属设施、设备的日常卫生保洁。职责: 1.负责每日对_集团江北安排发展中心公共环境,以及室外道路、场地等附属设施、配套设备的日常卫生保洁; 3负责垃圾的分类存放(可回收、不行回收),并设置环保建议箱和废旧电池回收箱;营销中心及办公楼办公人员可依据垃圾的分类垃圾桶进行放垃圾; 4.每日收集、清空垃圾桶、果壳箱等,将垃圾堆放到制定地点,做到责任区内的垃圾随产随清; 5.主动主动协作_集团江北安排

42、发展中心节日活动开展等和活动前的环境布置和卫生打算,以及刚好地清扫活动后的场地还原其本貌; 6.在相关部门的允许下,主动协作并刚好做到突发事务后的现场卫生清扫工作; 7.在卫生保洁程中留意四周环境改变,当发觉有环境卫生隐患或异样情形时,应刚好、精确地告知负责人和相关方; 8.员工必需自觉爱惜环境,疼惜并保存好保洁工具或卫生用品等。内容、程序及标准: 1.室内公共环境:楼面、墙面、顶棚、过道、电梯厅、楼梯、扶手、门窗、卫生间、垃圾桶、灯具、开关、插座等;室外附属设施:道路、场地、绿化带、标牌、沟渠、外墙等。 2.程序及周期: (1)、每日一次,楼面、过道、楼梯等进行自上而下、自内而外的拖、擦; (2)、每日一次,墙面、顶棚等利用长毛掸进行自上而下除尘、除蛛网; 、每日一次,扶手、门窗等利用毛巾、洗涤剂等进行擦洗、除尘、除污垢; (4)、每日上下各一次,卫生间进行拖、冲、刷,并开窗通风;中间进行巡扫; (5)、每日一次,自上而下、自内而外地收取垃圾、清空垃圾桶,并对垃圾桶外观擦洗(若桶内较脏,利用洗涤剂进行桶内洗刷,防止异味。); (6)、每日一次,利用毛掸掸去灯具、开关、插座等外观浮尘和蛛网; (7)、每日一次,道路、场地、标牌、绿化带、沟渠等清扫,除去积水、杂物、枯叶(枝); (8)、每日一次,电梯厅卫生清扫; (9)、五天一次,用吸尘器利用上班前时间清