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1、2023年业主管理制度和流程(篇) 书目 质量管理-业主和住户财产限制程序 质量管理:业主和住户财产限制程序 1、目的: 对物业管理范围内与业主和住户有关的财产赐予爱护。 2、适用范围 适用于对托付方交付的物业、业主和住户用于修理安装的物品及管辖区内车辆等限制。 3、相关/支持文件 文件限制程序; 城市住宅小区竣工综合验收管理方法; 房屋接管验收标准; 4、职责 4.1总经理负责组织成立物业验收接管领导小组; 4.2综合管理部经理负责物业验收接管的日常事务组织协调工作; 4.3各部门按规定组成接管领导小组的各专业组,参加物业验收接管及各类车辆的综合管理。 5、工作程序 5.1业主和住户的财产一
2、般包括: (a)接管的物业,包括各类建筑物及公共设施; (b)业主和住户供应的用于修理安装用的物品,便民服务中为业主供应修理; (c)管辖区内车辆的管理; (d)其它与业主和住户有关的财产。 5.2验收接管物业的限制 加强物业综合验收和交接管理,保障房屋和配套设施及各项功能、指标符合规定的要求和标准。 (a)各专业组组长负责接管分工范围内的工作,严格验收、把好工程质量关。综合管理部经理组织编制物业接管安排,报总经理批准; (b)批准各专业小组按国家、省、市工程验收标准验收物业,确保物业的各项功能、指标符合规定的要求。 5.2.3参加竣工验收的物业 5.2.3.1在验收前的资料打算对于物业公司参
3、加竣工验收的物业,在竣工验收之前,综合管理部应要求托付方供应开发监视单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等供应的有关资料,适当时应包括物业规划图,竣工总平面图,单体建筑及结构竣工图,地下管网竣工图,建筑施工竣工图,隐藏工程收签证,沉降视察记录,竣工验收证明,房地产权属关系的有关资料,机电设备运用说明书,消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明;用水、电、气指标批文,水、电、气表校验报告等图纸资料,并对全部资料进行查验,为物业接管验收供应资料和数字依据。 5.2.3.2物业的竣工验收:验收接管领导小组参加开发建设单位、工程施工单位、监理单位、
4、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等依照建设部城市住宅小区竣工综合验收管理方法房屋接管验收标准等规定组织的竣工验收工作。 5.2.4对已竣工、在用物业的验收接管工作: a)各专业组依据分工范围分别负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施(水、电、机电设备、消防、管线等)进行现场检查验收,并填写物业交接验收表物业分户移交单; b)验收结束后,验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总,并将物业交接验收表物业分户移交单的副本交托付方,以落实责任部门限期整改,直至达到规定要求。 5.2.5物业移交内容; 5.2.5.1建筑物移交 a)各类房屋清单及配套钥匙; b)单体建筑、结
5、构、水、电、气设备竣工图; c)住宅区规划图、竣工总平面图; d)其它必要的技术资料(含设计变更和隐藏工程验收签证)。 5.2.5.2公共设施及公共场所移交 a)公共设施及公共场地清单; b)绿化竣工图、室外竣工图(含地下管网、道路、停车场院等); c)机电设施操作、维护说明书; d)其它必要的技术资料(含设计变更和隐藏工程验收签证)。 5.2.5.3资料移交:产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收,填写物业交接验收表,并依据文件限制程序。规定进行分类编号,列出清单转交综合管理部归档保管。 5.2.6对新竣工的物业,由验收接管领导小组与托付方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行
6、协商,明确修理责任和保修期限。开发建设单位应按总投资2%的比例一次性向物业管理公司划拨专用基金,用于购买管理用房以及公用设施重大修理养护项目。 5.2.7依据建设部全国优秀管理住宅小区标准,应加强对业主及住户的房屋及修理的管理。努力做到: a)房屋外观完好、整齐,执行清洁绿化部工作手册有关规定;建筑物有明显标记及方向指引,执行服务供应限制程序有关规定; b)房屋完好率应达到98%以上; c)无违规建筑; d)封闭阳台统一有序,房屋装修不危及结构和平安,执行楼宇入住装修工作手册的有关规定; e)房屋修理刚好率达98%以上,合格率100%,并建立回访制度; f)代收代付房租、水、电、气等各项费用,
7、收缴率达到98%以上,执行物业管理、服务费用收缴工作手册的有关规定; g)房屋资料档案齐全,便于查阅,执行楼宇入住及装修工作手册的有关规定。 5.3业主和住户供应的用于修理、安装、服务用的物品的限制,对业主和住户供应的物品质量应进行限制,以确保公司对业主和住户的修理、安装、服务质量符合规定的要求。 5.3.1工程部及各专项服务组(如房屋基装饰等)负责对业主和住户供应的项目进行修理、安装和服务。 5.3.2当工程部收到综合管理部转来的业主和住户服务登记表时,工程管理部填写派工单,并在上注明由业主供应具体信息,修理工持派工单前往业主和住户处供应修理服务。 a)修理工在修理前,应先对业主和住户供应的
8、物品进行质量验收,确认该服务能达到修理安装要求后,方可进行安装; b)对不合格的物品,修理工应告知业主和住户更换服务以达到要求。假如业主和住户坚持要求安装,则修理工须在派工单上;修理结果栏内清晰说明状况,经业主和住户签字确认,方可修理安装; c)修理工现场修理安装完毕后,应对安装质量进行全面检查,并请业主和住户验收,同时在派工单上处理看法栏内签字方可离开。 5.3.3公司其它专项便民服务中,对业主和住户供应用于服务的物品应严格验证,妥当保管和运用,防止发生丢失、损坏。如发觉不适用,应填写业主和住户财产问题反馈表刚好反馈给业主和住户妥当处理。业主和住户财产问题反馈表由各服务部门自行保管。 5.4
9、保安负责各类车辆 的综合管理,确保车辆行驶、停放平安有序。 5.4.1车辆管理服务登记 a)常住业主和住户的车辆,应填写固定(非固定)车位登记表,并按时交纳场地运用费; b)业主和住户的摩托车、自行车应办理停放手续,停入指定车位,并按时交纳管理费和领取停放卡。 5.4.2外来车辆的管理:外来车辆进入管辖区时,保安员应在京都苑机动车辆进出管理登记卡上登记车型、车号及进出时间,并按规定收费。 5.4.3车辆在管理区内的行驶管理 a)为确保车辆在区内行驶平安,保安员依据有关交通规则,设置各种道路交通标识: b)在道路上限制车辆行驶速度,削减意外交通事故发生;区内行驶机动车严禁鸣喇叭、超速,保安应根据
10、规定对违章者赐予教化; c)机动车辆在区内行驶时造成服务设施或他人财产损失的,由保安员协调处理。 5.4.4协调车辆停放管理 a)区内设置停车场或适当位置划分停放区; b)车辆应按车泊位停放,对临时进入区内的车辆停放实行照章择位停放; c)对小区内汽车违章乱停放,保安发出违章通知书给车主,并按有关规定处理。 5.4.5摩托车、自行车停放管理:摩托车、自行车停放在指定的区内,必要时设专职管理员负责管理车辆。 相关记录 qr-011-01 物业接管安排 qr-011-02 物业交接验收表 qr-011-03 物业分户移交单 qr-011-04 业主和住户财产登记表 qr-011-05 固定(非固定
11、)车位登记表 qr-011-06 摩托车、自行车停放登记表 qr-011-07 汽车进出时间登记卡 管理承诺以业主住户为中心管理职责 管理职责:管理承诺、以业主住户为中心 1目的 规定公司总经理应承诺和实施的活动。 2适用范围 适用于公司总经理为建立和改进质量管理体系的承诺供应证据。 3要求 3.1管理承诺 公司总经理通过以下的活动对其建立和改进质量管理体系的承诺供应证据: 3.1.1向公司传达满意业主和住户及法律、法规要求的重要性 a、总经理应树立质量意识,清晰了解让业主和住户满足是最基本的要求; b、总经理应清晰了解服务质量与公司每一个成员对质量的相识紧密相关; c、总经理应实行培训、内部
12、刊物或会议等各种方式使全体员工都能树立质量意识,都能相识到满意业主和住户的要求法律法规的要求对公司的重要性,并能常常持续地加强员工对质量的意识,使他们主动参加提高质量有关的活动。 3.1.2总经理负责制定批准公司的质量方针和质量目标,参见质量方针、目标管理。 3.1.3总经理按安排的时间间隔主持管理评审,执行管理评审限制程序。 3.1.4总经理应确保公司质量管理体系运作能获得必要的资源,执行资源管理的规定。 3.2以业主和住户为中心 公司的胜利取决于理解并满意业主和住户及其他相关方当前和将来的需求和期望,并争取超越这些需求和期望。总经理应以实现业主和住户满足为目标,为此应做到: 3.2.1确定
13、业主和住户的需求和期望。通过市场调研、预料,或与业主和住户的干脆接触来实现,执行与顾客有关的过程限制程序。 3.2.2将业主和住户的需求和期望转化为对公司的要求。这些要求包括服务要求、过程要求和质量管理体系要求等,只有满意这些需求和期望时,业主和住户才能满足。 3.2.3确保己转化的要求得到满意: a、公司必需满意法律法规及强制性国家和行业标准的规定; b、业主和住户的期望和需求、法律法规及强制性国家和行业标准的要求也会随时间而修订,因此公司己转化的要求及建立的质量管理体系也应随之更新,执行管理评审限制程序、文件和资料限制程序。 物业管理手册业主满足度测量程序 物业管理手册:业主满足度测量程序
14、 1、目的 对业主是否满足的信息进行监视,以评价质量、环境管理体系的有效性和识别可改进的机会。 2、范围 适用于本公司的业主是否满足的各种信息获得和利用的限制。 3、职责 3.1物业服务中心负责与业主联络,有效处理业主的看法,并保存相关服务记录。 3.2品质部依据满足度调查状况,分析存在问题的缘由,并督促相关部门有效处理业办法见或建议,持续提高业主满足度。 4、程序 4.1业主信息的收集、分析与处理 4.1.1物业服务中心负责收集业主满足与否的信息。 4.1.2物业服务中心以面谈、信函、电话等方式与业主、业主委员会进行沟通,业主供应的看法或建议由物业服务中心解答、收集,并记录在业主回访单、工作
15、日志或服务登记本上。短暂未能解答的,应具体记录,并向上级领导反映或经由相关部门协调后予以答复。 4.1.3相关责任部门应负责有效处理业办法见,执行与业主有关的过程限制程序的有关规定。 4.2业主满足度测量 4.2.1物业服务中心客服主管按要求每月对业主进行回访,填写业主回访单;接待专员对修理状况进行回访,月末由经理对回访信息进行统计,填写月管理目标、指标完成状况统计分析交品质部,由品质部报管理者代表审批。 4.2.2品质部每年至少组织一次业主满足度调查,了解业主满足程度,对反馈的看法进行汇总、分析,并由责任部门实行措施,对存在问题进行整改并有效地预防。 5、相关文件 5.1与业主有关的过程限制
16、程序 5.2不符合、订正和预防措施限制程序 5.3数据分析限制程序 6、相关记录 6.1月管理目标、指标完成状况统计分析jw/jl-8.2.1-001 6.2工作日志jw/jl-8.2.1-002 6.3业主回访单jw/jl-8.2.1-003 物业管理手册业主财产限制程序 物业管理手册:业主财产限制程序 1、目的 对客户供应的财产进行识别、验证、维护。 2、适用范围 适用于对托付方交付的物业、业主用于修理安装的物品及管辖区内车辆等的限制。 3、职责 3.1总经理负责成立物业接管验收小组。 3.2管理部负责物业接管验收的日常事务协调、协作。 3.3工程部负责物业接管验收的技术指导。 3.4物业
17、服务中心负责物业接管验收的详细事宜,负责业主用于修理安装的物品、空置房屋及管辖区内车辆的限制。 4、程序 4.1开发商(业主)供应的楼宇及其设施的限制要求 4.1.1物业验收接管小组,详细负责开发商移交物业的验收接管,填写项目交接验收表,负责接收设施设备及资料的登记、存档。 4.1.2物业服务中心修理人员负责对设备设施运行的维护。 4.1.3对业主供应的空置房屋由客服主管负责巡查与管理,填写空置房屋检验单,详细执行客服主管作业指导书的有关规定。 4.2业主车辆的限制要求 物业服务中心礼兵通过门岗值勤、巡逻及对停车场的管理来实现对业主车辆的限制,详细执行礼兵作业指导书的有关规定。 4.3用于业主
18、修理、安装的材料、零部件的限制要求 对用于业主修理、安装的材料、零部件等由物业服务中心修理人员负责管理与限制,详细执行修理工作业指导书。 5、相关文件 5.1客服主管作业指导书 5.2礼兵作业指导书 5.3修理工作业指导书 6、相关记录 6.1项目交接验收表jw/jl-7.5.4-001 6.2空置房屋检验单jw/jl-7.5.4-002 业主管理手册业主入住及装修限制程序 业主管理手册:业主入住及装修限制程序 1、目的 对业主入住及装修过程进行限制,使业主在规定的时间内顺当入住,并确保业主对房屋的装修符合要求。 2、适用范围 适用于对管辖区内业主入住过程及房屋装修的管理。 3、职责 3.1物
19、业服务中心经理负责业主入住、装修过程的策划、组织和协调。 3.2客服主管负责业主入住、装修手续的办理和装修监管。 3.3修理人员协同客服主管负责对业主装修的有关工程技术问题进行监督、协调限制。 4、程序 4.1入住打算 4.1.1相关人员依据分工,应做好下列工作: 4.1.1.1物业服务中心负责统计业主入住、装修需用的相关资料,报管理部审核备档,保证入住前必要的文字资料齐备。 4.1.1.2对新竣工的物业,如需办理入住典礼仪式,由管理部负责支配和组织,物业服务中心负责详细实施。 4.1.1.3入住手续的办理要尽量供应一条龙服务,为业主节约时间,保证办理入住手续简洁、便利。 4.2入住过程的限制
20、 4.2.1办理入住手续的工作流程: 验证收件、业主登记、物品交接、费用收取、交验房、入住。 4.2.2验证收件 入住通知单、购房合同原件及复印件、购房发票原件及复印件、集团或项目财务领钥匙单、业主身份证原件及复印件、单位购房者请持单位分房证明、托付人请持业主托付书及双方身份证原件及复印件。 4.2.3业主登记 填写业主名册一览表、业主基本状况登记表,并将4.2.2验证收件存档。 4.2.4物品交接 与业主当面清点全部房间钥匙、全部设备资料、说明书,填写物品发放登记表,由业主签字认可,并陪伴业主现场核对。 4.2.5验房 管理员随业主一同登记水、电、气表底数,检查房屋设施设备状况,填写验房表并
21、由业主签字认可;如房屋存在问题,填写业主验房状况流转单,由客服主管联系施工单位修理。 4.2.6入住 业主入住后,客服主管应将交房有关资料存入业主档案并随时补充。 4.3对房屋装修的限制 4.3.1装修时,应执行房屋装饰装修管理规定,业主应填写房屋装饰装修管理协议、装修申请表、装饰装修施工消防平安责任书、装修保证书向物业服务中心申请备档。 4.3.2装修人员凭已审批的装修申请表、营业执照复印件和装饰装修资质证明等有关证件到物业服务中心办理装饰装修施工许可证及“施工人员出入证”,缴纳有关费用,按期开工。对个体装修从业人员,应携带个人身份证原件及复印件和1寸照片一张办理手续,并按规定缴纳相关费用。
22、物业服务中心做好装修状况登记表、施工人员出入证登记表、装修监管记录的记录工作。 4.3.3装修中,若改动室内设施由业主书面报请物业服务中心,由物业服务中心协调工程部审核、批准后方可施工。 4.3.4物业服务中心加强对装修作业现场的监督管理,预防公共设施、设备的损坏、噪音扰民、污染或平安事故发生。发觉违章应下发违章整改通知单,限期整改复原,并做好装修监管记录。 4.3.5装修后的验收:业主装修完毕,物业服务中心应根据房屋装饰装修管理规定、房屋装饰装修管理协议对房屋内装修状况进行检查,确保无违章现象。 5、相关文件 5.1房屋装饰装修管理规定 5.2房屋装饰装修管理协议 6、相关记录 6.1业主基
23、本状况登记表jw/jl-7.5.1-2-001 6.2业主名册一览表jw/jl-7.5.1-2-002 6.3物品发放登记表jw/jl-7.5.1-2-003 6.4验房表jw/jl-7.5.1-2-004 6.5装修申请表jw/jl-7.5.1-2-005 6.6装修保证书jw/jl-7.5.1-2-006 6.7装修状况登记表jw/jl-7.5.1-2-007 6.8施工人员出入证登记表jw/jl-7.5.1-2-008 6.9违章整改通知单jw/jl-7.5.1-2-009 6.10装饰装修施工许可证jw/jl-7.5.1-2-010 6.11装饰装修施工消防平安责任书jw/jl-7.5
24、.1-2-011 6.12装修监管记录jw/jl-7.5.1-2-012 物业管理手册业主有关过程限制程序 物业管理手册与业主有关的过程限制程序 1、目的 通过对服务有关的要求的确定与评审,确保公司有实力满意业主需求。 2、适用范围 适用于与服务有关的要求的确定、评审及与业主的沟通。 3、职责 3.1物业服务中心负责对常规合同的归口管理及就合同的有关事宜与业主沟通。 3.2市场部、管理部负责组织对特别合同的制定、评审。 3.3管理部负责对合同的审核及归档管理工作。 4、程序 4.1合同分类 4.1.1常规合同:对公司常规服务所订的合同,包括: 4.1.1.1前期物业管理服务协议; 4.1.1.
25、2公司与托付单位签订的物业管理托付合同; 4.1.1.3公司与业主委员会签订的物业管理托付合同; 4.1.1.4其他为业主供应日常服务所签订的合同。 4.1.2特别合同:常规合同以外的其他合同。包括: 4.1.2.1公司的物业租赁合同。 4.1.2.2公司经营活动所须要签订的其他合同。 4.2与服务有关要求的确定 4.2.1常规服务要求的确定:对业主的日常服务要求,应在服务登记本中明确业主楼号、服务要求、时间等事项。 4.2.2新的物业管理项目投标服务要求的确定: 4.2.2.1市场部在收到招标方的投标邀请函后,在对招标项目进行现场考察的基础上,制订投标意向建议书报总经理。 4.2.2.2总经
26、理召开专题会议,依据物业市场状况、本公司资源配置状况、现有服务实力及投标意向建议书中的有关建议,确定是否参加该项目的投标活动。 4.2.2.3总经理组织成立临时投标小组,并对有关人员的职责和权限进行界定。临时投标小组负责依据招标方招标文件的要求,制订招标书。 4.2.2.4中标后,市场部与招标方签订物业服务合同,并对物业服务的要求和标准、物业服务的费用、物业服务的期限、违约责任等事项进行明确约定。 4.2.3房屋租赁合同服务要求的确定,包括:国家法规政策的规定、租赁房屋的基本状况、双方的权利、义务、租赁价格。 4.3对服务要求的评审 4.3.1在公司向业主做出供应服务的承诺之前(如提交标书、接
27、受合同及接受合同的更改),应对已确定的业主要求及本公司确定的附加要求组织相关部门对标书、合同的服务要求实施评审。评审应确保: 4.3.1.1服务要求在合同、协议里得到规定。 4.3.1.2与以前表述不一样的合同要求予以修正。 4.3.1.3公司能有力满意规定的要求。 4.3.2对于常规合同,由相关部门对合同进行归档整理。 4.3.3对于特别合同,由管理部负责组织相关部门对其服务条款及公司服务实力进行评审。 4.4合同的签订和实施 4.4.1合同经公司管理部审核,报公司领导批准后,方可签订。 4.4.2合同签订后,由管理部依据须要将合同发放到相关部门,作为供应服务的依据,由各部门按合同规定供应服
28、务。 4.4.3相关部门对合同的执行进行监督,并依据须要刚好与业主沟通。 4.5服务要求的变更 当服务要求须要变更时,相应的文件应得到修改,并通知相关部门,执行文件限制程序中相关规定。 4.6业主沟通 4.6.1在服务供应前及供应过程中,物业服务中心可通过多种渠道(如服务宣扬栏、业主大会等)向业主介绍服务内容,回答业主询问。 4.6.2服务过程中,物业服务中心要搜集并妥当处理业主反馈信息,以取得业主的持续满足。 4.6.3业主投诉的受理与处置 4.6.3.1业主投诉的信息来源包括电话投诉和书面投诉(投诉箱),电话投诉应记录投诉时间、投诉人、投诉内容、联系方式等。 4.6.3.2管理部相关人员持
29、有客户投诉记录表,物业服务中心相关人员应持有业主投诉处置单。 4.6.3.3物业服务中心接待专员、值班人员须持有投诉记录本,随时记录业主投诉。 4.6.3.4部门或个人接到业主投诉后,首先应进行识别,属本部门业务的在本部门处理,由部门领导跟踪处理结果;属公司业务或本部门不能解决的投诉,报公司管理部,管理部将信息刚好传递至相关部门并跟踪处理状况,登记在客户投诉汇总及处理状况表上。品质部随时抽查投诉处理结果。 4.6.3.5每月28日前,管理部对本月受理的投诉内容及处理状况进行整理,汇总在客户投诉汇总及处理状况表发放到各部门。各部门实行相应的预防措施,避开同样的投诉问题发生。 5、相关文件 5.1
30、文件限制程序 5.2业主满足度测量程序 5.3业主公约 5.4物业管理托付合同 5.5房屋租赁合同 6、相关记录 6.1服务登记本jw/jl-7.2-001 6.2业主投诉处置单jw/jl-7.2-002 6.3客户投诉记录表jw/jl-7.2-003 6.4客户投诉汇总及处理状况表jw/jl-7.2-004 6.5投标意向建议书jw/jl-7.2-005 6.6夜间值班记录jw/jl-7.2-006 6.7签到表jw/jl-7.2-007 施工总承包方与业主监理分包方总体管理措施 1 对专业分包实施有效的管理是项目管理中的一项非常重要的内容。目的是通过加强对分包工程的综合管理和监控,以保证工
31、程进度、质量、平安生产和文明施工。 2 总承包方与业主签定的合同文本,施工总承包管理人员必需仔细学习,全面理解和驾驭合同文本规定的要求。在工程实施中,以合同为依据,自始自终贯彻执行到整个总承包施工管理全过程,确保工程优质如期完成。 3 总承包方依据合同规定的承包施工范围,工程质量、工期、平安生产、文明施工等要求,具体编制完善的施工组织设计,由公司总工程师(或技术负责人)审批后组织实施。 4 总承包方应以合同规定的总工期为依据,合理编制专业分包工程分阶段实施安排(施工打算安排;劳动力进场安排;施工材料、设备、机具进场安排;安装设备材料进场安排;各分包工程的分包队伍进场安排等)。 5 总承包方对总
32、合同的条款要求,应逐条分解融入到相对应的分包合同中,使分包合同对质量、工期平安、文明 施工等要求完全处于总承包受控状态之中,以利于总包合同的如期实现。 6 各专业分包方应与总承包签约的合同要求,编制出分包工程具体的施工组织设计,报请总承包审批同意后才能进行施工。 7 总包方每周定期与专业分包单位召开1 次协调会,解决生产过程中发生的问题和存在的困难。按总承包周安排要求检查分包每周完成状况及布置下周施工生产任务。 8 总包方现场管理人员与专业分包管理人员在施工高峰时每天收工前召开一次碰头会,协商解决当天及明天生产过程中发生的问题,做到总承包负责解决的问题,决不拖延和延期。 9 施工过程中各类业务
33、联系除必要口头通知外,总包方以书面工程业务联系单形式,刚好分发给各专业分包方执行。各专业分包方也应以业务联系单、备忘录等书面形式向总承包反映,应由总承包解决的事,总承包方要刚好处理。 10 总包方应做好各专业分包方收取工程进度款审核签证工作。 11 总包方应恳切接受业主、监理对各专业分包方提出的指导性看法和要求,相互应做到关系紧密,确保工程顺当进行。 地质勘查业主对外包单位平安管理规范 随着经济体制改革的不断深化,地质勘查单位管理体制逐步实行属地化、企业化,地勘项目逐步实行市场化、合同化管理,地勘工作的作业形式、业务形式和用工形式等也发生了重要改变。随之而来的,平安生产管理体制也变得更加困难和
34、多样化,尤其是在地勘单位对外包单位平安管理上是薄弱环节,因此如何加强对地勘外包单位的平安管理成为一个重要的探讨课题。 一、加强地勘外包单位平安管理的必要性 1、落实科学发展观,建设和谐社会的必定要求 平安干脆关系人民生命财产平安,关系社会的和谐稳定,关系到经济的健康发展。2023年11月,党的十六届五中全会提出:“要做到节约发展、清洁发展、平安发展。”*主席在讲话中指出:“人的生命是最珍贵的。我国是社会主义国家,我们的发展更不能以牺牲人的生命为代价。”“要把平安发展作为一个重要理念纳入社会主义现代化建设的总体战略。”“平安发展”是落实科学发展观的重要战略之一,它强调经济发展和社会进步必需以平安
35、为前提和保障,各类组织机构和各级领导干部必需更加重视平安生产,并把平安理念真正摆到国民经济各个行业、各类企业发展的重要战略位置上来。总而言之,科学发展观的第一要义是发展,但科学发展首先必需要平安发展,和谐社会首先要关爱生命。近年来,地勘行业的施工单位平安事故频发,这明显与平安发展战略和建设和谐社会的理念不符。 2、平安生产法律法规的必定要求 平安生产法第四十一条和第八十六条分别对生产经营单位如何加强对施工承包单位的平安管理和惩罚方法做出了规定。一是生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包给不具备平安生产条件或者相应资质的单位或者个人。否则责令限期改正,没收违法所得,并处数额不等的罚款;导
36、致发生生产平安事故给他人造成损害的,与承包方担当连带赔偿责任。二是生产经营项目、场全部多个承包单位的,生产经营单位应当与承包单位签订特地的平安生产管理协议,或者在承包合同中约定各自的平安生产管理职责;生产单位对承包单位平安统一协调、管理。否则责令限期改正;逾期未改正的,责令停产停业整顿。作为平安生产的一部基本法律,其规定是各类生产经营单位必需遵守的行为准则,是地勘单位对外包单位的平安监管的重要法律依据。 3、地勘作业环境平安风险大的要求 地质勘查作业门类多,包括野外地质作业、钻探工程、坑探工程、专业地质和地质试验测试等。野外地质工作常常大范围地跨地区作业,作业区域少则几平方公里,多则几十平方公
37、里;野外作业高度流淌、分散,作业环境不确定,自然条件艰险艰苦恶劣,作业风险大,平安保障程度低;坑探工程的巷道长度一般为300m-1000m,巷道狭窄、粉尘浓度高、噪声大、阴暗潮湿,常常发朝气械、电气、片帮冒顶、透水、中毒窒息等事故。可见,地勘作业平安生产工作特别,危急因素和危害因素多,平安管理难度大,加之生产设备担心全状态和人的担心全行为等因素困难多变,时刻威逼着工人的生命平安和身体健康。 4、外包单位平安生产形势严峻的要求 体制改革后,地勘单位平安生产管理工作逐步减弱,尤其表现在对外包单位的平安管理薄弱。大部分地勘单位的外包单位的伤亡人数及重大以上伤亡事故呈上升势头,超过了地勘单位自身的伤亡
38、程度,而人身伤亡事故的受害者大多是农夫工和临时工,地勘行业外包单位的生产形势面临非常严峻的局面。如1999年,某省区域地质调查队在西藏开展地质野外工作,发生一起特大死亡事故,13名雇佣的民工死亡。 二、地勘外包单位平安管理存在的突出问题 1、外包单位平安管理实力弱 地勘单位对外包单位的准入和退出管理不健全。面对市场招标时,大多地勘项目规模较小,参加竞标的多为基础弱的小公司;委包方资质审查和投标过程管理不严格,部分施工单位没有资质或资质不符合施工项目要求;而许多中标的资质齐全的承包单位,往往将中标后的地勘项目托付给下属挂靠的施工单位,它们往往没有相应的资质水平;选评标准不科学,往往为了节约成本或
39、迫于现实或主观上的资金压力,把一些平安没有保障的低报价的投标人中标,而这些中标人大多属于条件差、管理不规范的非公有制单位。由于平安投入没有干脆的经济效益,因此外包企业主刻意压缩平安成本支出,必要的平安技术设备设施陈旧落后,施工器材工具、机械简陋,劳动防护用品配备数量不足,平安性能低;平安主体责任制、平安规章制度、操作规程、措施和台帐等不健全、不落实。这些不具备平安保障实力的私营企业主和个体施工队为以后的施工埋下了平安隐患。 2、企业主和施工人员平安素养低 私营企业主和个体施工队老板大多数只有小学或中学学历,受教化程度和整体素养较低,对平安工作不重视或不懂平安管理。在思想观念上,他们大多信奉低层
40、次的世界观和价值观,在施工过程中片面追求金钱和利润,挤扣、削减平安投入资金;在平安相识上,往往是“要自己的钱,不要别人的命”,卑视农夫工和临时工,不珍惜他们的生命;在人员管理和用工上,追求廉价劳动力和简洁便利,常常私招乱雇,用工随意性大,使得施工实力较差;在发展壮大过程中,承揽超过本身实力的工程,施工队伍急剧膨胀,技术人员、特别工种人员和专兼职平安员缺乏甚至没有,无证上岗状况较多,平安水平跟不上;在平安培训上,不重视从业人员岗前教化培训,多数工人未经平安技能培训或简洁的走形式培训两天就上岗,他们不了解四周环境的危急性,不具备胜任工作的平安技术素养。 外包单位工人平安素养较差,平安意识不高,管理
41、有难度。一是实行项目化管理后,外包单位担当的基本都是野外艰险地区的边角工程,属于又重又累的体力工作,因此只要施工人员身体强壮就行,因此大部分是只有小学文化水平甚至是文盲的农夫工,工人的平安意识和自我爱护意识都不高;二是外包单位工人“打短工,挣大钱”的思想严峻,条件好就干,条件恶劣就走,加之很多私人老板给出的待遇偏低,平安条件没有保障,使得人员变动频繁、流淌性大,这也影响了平安培训工作的有效开展;三是自由散漫,不听从约束,不愿接受教化,管理和惩罚难,“三违现象”仍普遍存在,而一旦实施经济惩罚就成批地一走了之。 3、地勘单位与外包单位的关系难以理顺,平安管理冲突多。 地勘单位与外包单位的监管关系缺
42、乏明确的法律规范,平安管理关系模糊不清。双方平安合同和平安协议管理不严格、不规范;双方平安责任界定不清,不够明确详细;许多地勘单位不能正确处理平安与进度的关系,盲目追求进度,忽视平安的基础地位;没有做好平安技术交底,不主动对外包单位的平安管理状况进行监督检查,对外包项目的现场监管力度不够,不同程度上存在以包代管、包而不管的问题;一些中标的施工单位存在多层转包或把项目工程转给挂靠的个体施工队,给地勘单位的监管带来了很大的困难。这些内外因素使得对外包单位缺少有效的约束,平安监管上“严格不起来,落实不下去,执行不到位”,平安管理存在很大漏洞。 4、外包单位平安事故多发,影响社会和谐。 通过对国外平安数据的分析,在人均gdp在1000-3000美元这个由温饱向小康过渡的阶段,是平安生产事故的高发期,目前我国正处于这一阶段。现阶段,对外包单位事故责任人缺乏明确的、严格的法律规范约束,对责任人的撤职、记过、降级等行政惩罚的针对性不强,显得苍白无力、隔靴搔痒,平安监管法律的威历树不起来,引不起外包队的足够重视;跨省、跨区作业施工单位的政府监管主体不明确;另外,地勘类事故大多发生在偏远的山区、荒漠等地带,外包单位大多通过与受害人家属私了的方式解决,通过贿赂等方式恳求地方政府减轻甚至不惩罚,地方