2023年投标管理工作4篇.docx

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1、2023年投标管理工作4篇 书目 第1篇物业管理招投标工作程序 第2篇某工程项目招投标管理工作细则 第3篇物业管理投标工作程序范本 第4篇学院选购及招标投标工作管理方法 学院选购及招标投标工作管理方法 学院选购及招标投标工作管理方法 第一章 总则 第一条 为了适应学校改革和发展的须要，进一步规范我校选购及招标投标工作，提高学校资金的运用效益，维护学校利益，促进廉政建设，依据中华人民共和国政府选购法、中华人民共和国招标投标法以及其他相关规定，结合我校实际，制定本方法。 其次条 本方法所称选购，是指运用学校财政性预算资金或部门自筹资金以合同方式有偿取得货物、工程和服务的行为。 本方法所称货物，是指

2、各种形态和种类的物品，包括原材料、燃料、设备、产品等。 本方法所称工程，是指建设工程，包括建筑物和构筑物的新建、改建、扩建、装修、拆除、修缮等。 本方法所称服务，是指除货物和工程以外的其他选购对象，如保险、租赁等。 第三条 学校的选购及招标投标工作遵循公开、公允、公正和诚信原则，与选购及招标投标工作无干脆关系的任何单位和个人均不得以任何理由实行任何方式干扰学校的选购及招标投标工作。 第四条 按相关规定应当纳入政府和行业选购范围的选购项目，由学校招投标管理办公室按有关规定组织实施；没有纳入政府和行业选购范围的选购项目，由招投标管理办公室按本方法组织实施。 第五条 学校选购分为集中选购和分散选购两

3、种形式。凡达到集中选购限额的选购项目，由招投标管理办公室组织实施；未达到集中选购限额的选购项目，由项目承办单位参照本方法组织实施。 集中选购和分散选购遵循保证质量，注意效益，满意须要，提高效率的精神组织实施。 本方法所称项目承办单位是指项目隶属管理的职能部门。 第六条 学校各部门、各单位的选购项目，必需通过项目承办单位根据专项资金管理规定进行科学论证，并经财务处核实经费来源后方可实施。 第七条 学校选购及招标投标工作实行回避制度。在选购及招标投标活动中，参加选购及招标投标工作的人员与供应商有利害关系的，必需回避。供应商认为参加选购及招标投标工作的人员与其他供应商有利害关系的，可以申请其回避。

4、第八条 任何单位和个人不得将本方法中应当实行集中选购的项目化整为零或者以其他方式规避集中选购。 其次章 组织机构及职责 第九条 学校招投标工作领导小组是学校选购及招标投标工作的领导和决策机构。领导小组成员由校领导和监察审计室、财务处、招投标管理办公室及相关职能部门的负责人组成。主要职责如下： （一）领导学校的选购及招标投标工作； （二）审查批准学校选购及招标投标工作的有关规章制度； （三）探讨确定选购及招标投标工作中的重大事项； （四）对招投标管理办公室、项目承办单位的工作进行指导和监督； （五）定期向校长办公会或党委常委会汇报选购及招标投标工作。 第十条 招投标管理办公室 （以下简称招投标办

5、）是负责选购及招标投标工作的组织、协调和管理的职能部门。主要职责如下： （一）贯彻政府选购与招标投标法律法规和方针政策，拟定学校有关选购及招标投标工作的规章制度； （二）接受项目承办单位的选购申请，审核项目承办单位起草的供应商资格条件，招标及竞争性谈判等文件，确定选购方式； （三）托付招标代理机构进行有关项目的招标； （四）组织学校的招标、竞争性谈判、询价和单一来源的选购活动； （五）负责组织对中标、成交候选人的考察； （六）对选购及招标投标相关文件材料进行整理归档； （七）接受项目承办单位对成交供应商履约表现的反馈看法； （八）建立供应商和评标专家等数据库； （九）完成招投标工作领导小组交办

6、的其他工作。 第十一条 项目承办单位负责选购及招标工作的技术性等事项。主要职责如下： （一）根据选购及招标投标有关规定和本方法，做好选购及招标前期的项目立项、方案设计等打算工作； （二）起草参与学校所组织的选购活动的供应商资格条件、招标及竞争性谈判等文件和合同文本； （三）负责审核托付招标代理机构所编制的招标文件中的技术性事项； （三）组织供应商现场考察； （四）负责对招标及竞争性谈判等文件中技术方面的问题进行答疑和释义； （五）参加评标； （六）须要进行考察的选购项目，参加考察； （七）负责与供应商洽谈、签订合同，并报招投标办备案； （八）负责合同的履行及项目完成后的验收、售后服务等事项；

7、（九）项目完成后有关资料的整理归档。 第三章 集中选购的范围及限额标准 第十二条 选购限额达到以下标准的项目， 必需实行集中选购： （一）学校基本建设工程项目的勘察、设计、监理、施工以及与工程建设相关的重要设备、材料等的选购，单项合同估算价在10万元以上 （含10万元，下同）的项目； （二）后勤工程单项合同估算价在10万元以上的项目。 本方法所称后勤工程主要包括学校水、电、暖管线的扩建和改造工程，校内道路的改造和新建工程，校内环境的绿化和改造工程，()公用房屋的修理、改造和装饰工程，基建工程配套的室外水、电、暖、路和绿化工程等； （三）教学、科研、行政办公、生产和后勤等设备设施的选购，单台 （

8、套）合同估算价在5万元以上，批量在10万元以上的选购项目； （四）教材、图书、大宗物资等批量选购合同估算价在5万元以上的项目； （五）单项合同估算价在5万元以上的服务项目； （六）依照有关规定，必需实行集中选购的其他项目。 第四章 选购方式 第十三条 学校集中选购采纳公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源选购和询价等选购方式： （一）公开招标是指以招标公告方式邀请不特定的供应商投标的选购方式； （二）邀请招标是指以投标邀请书的方式邀请一般不少于5家的特定的供应商投标的选购方式； （三）竞争性谈判是指从符合相应资格条件的供应商名单中确定一般不少于5家的供应商就选购事宜进行谈判的选购方式； （四

9、）单一来源选购是指向某一特定的供应商干脆购买的选购方式； （五）询价是指从符合相应资格条件的供应商名单中确定一般不少于5家的供应商，并对其供应的报价、质量、服务等进行比较，确定供应商的选购方式。 第十四条 凡符合本方法 第十二条规定的选购项目，其选购方式分别由学校招投标工作领导小组或招投标办确定： （一）采纳公开招标、邀请招标选购方式的，由学校招投标工作领导小组确定； （二）采纳竞争性谈判选购方式的，由招投标办确定； （三）采纳单一来源选购方式的，由招投标办按以下原则确定： 1.只能从唯一供应商处选购的； 2发生了不行预见的紧急状况不能从其他供应商处选购的； 3为保证原有选购项目的一样性或者满

10、意服务配套的要求，必需接着从原供应商处添购，且添购资金总额不超过原合同选购金额百分之十的； 4招投标工作领导小组认定的其他情形。 （四）选购的货物规格、标准统 一、现货货源足够且价格改变幅度小的选购项目，由招投标办确定按询价的方式选购。 第十五条 凡属于本方法 第十二条规定限额以下的选购项目，由项目承办单位参照本方法确定选购方式，自行组织选购，并报招投标办备案。 第五章 工作程序 第十六条 采纳招标方式选购的工作程序： （一）托付招标代理机构进行招标的工作程序 1.项目承办单位填写招标申请书，做好招标前期的打算工作； 2招投标工作领导小组干脆指定或采纳竞争性谈判方式确定招标代理机构； 3招投标

11、办会同项目承办单位按招标代理机构的要求供应项目材料，并约定招标活动的时间支配； 4招投标办会同项目承办单位审核招标代理机构所编制的招标文件； 5招投标工作领导小组确定校内评委人选，并授权其参与招标代理机构组织的开标评标活动确定中标人； 6项目承办单位与中标人洽谈合同，按学校有关规定签订合同； 7项目承办单位负责合同的履行。 （二）学校所组织的招标工作程序 1.项目承办单位填写招标申请书，拟定投标人资格条件及招标文件； 2招投标办审核招标申请书、投标人资格条件及招标文件； 3招投标办发布招标信息； 4招投标办接受投标人的报名，审查投标人资格，发售标书； 5项目承办单位对招标文件进行答疑和释 物业

12、管理投标工作程序范本 物业管理招标投标在我国目前尚处于起步阶段,迄今为止,国内也仅有北京、广州、南京等地进行了初步尝试,而参加投标的物业管理公司更是屈指可数。应当说,在这一行业中投标活动的胜利阅历暂且乏善可陈。然而,投标的公允性与竞争性又确定了它必将取代现有的开发商“包办制”,成为业主选择“管家”的主要形式。对于物业管理公司而言,要想在竞争越来越激烈的物业管理行业中站稳脚跟,乃至成为行业主导,就必需要尽快做好打算,加入到投标竞争的行列之中,在竞争中发展壮大。因此,了解物业管理投标的程序与技巧,了解投标中可能发生的争议及其解决途径,对于提高物业管理公司的投标竞争力以及保障其自身权益,都是特别现实

13、和迫切的。 虽然,由于投标对象物业管理服务的无形性与其他工程项目的实物性的差异,物业管理投标具有很多区分于其他项目投标的独特之处,但同样作为投标,其必经程序仍与其他项目投标有着诸多相像之处,仍要经验前期打算、购买标书、可行性分析、编写及封送标书等步骤。 一、投标前期工作 (一)取得从业资格 正如全部合法经营的企业法人一样,从业资格是物业管理公司从事正常营业活动所必需具备的首要条件,这自然也成为物业管理公司参加投标前必需首先考虑的基本因素。根据国际与国内的不同管理规定,物业管理公司要取得投标资格所需履行的手续也有所不同。 1.从事国内投标的资格要求 物业管理公司在国内从事投标业务,必需取得企业法

14、人营业执照和政府颁发的物业管理企业资质证书。 首先,根据我国公司法规定,作为独立经营、独立核算的法人机构,物业管理公司(或其所属集团公司)必需拥有有关工商行政管理局所颁发的营业执照,以证明其合法经营资格。 其次,物业管理企业应具备经有关部门核准颁发的资质证书。 鉴于我国物业管理行业起步较晚,队伍良莠不齐,管理混乱的现状,建设部已于1999年颁布了物业管理企业资质管理试行方法(以下简称试行方法),规定物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。该试行方法已于2000年1月1日起正式实施,其目的是要通过资质审查,严格限制物业管理队伍质量,提高服务水平,而对于从事物业管理投标的物业管理公司,审查更加严格

15、。 在该试行方法出台并正式实施之前,各级地方政府均是依据本地状况制订并实施地区物业管理公司资质等级管理方法。如上海市依据上海市物业管理公司资质等级管理暂行方法,将物业管理公司划分为以下三个等级: 一级物业管理公司的资质标准 规模要求:公司所管理物业规模一般在50万平方米以上,或者管理涉外物业在20万平方米以上。 类型要求:公司所管理物业的类型在3种以上,或管理涉外物业在2种以上;并且所管理物业应有2个以上为优秀小区或者大厦,达标面积超过50%。 人员素养要求:企业经理或常务副经理须从事专业物业管理工作3年以上;并且公司应具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上。 经营实力要求:企业经营年限

16、须在3年以上;且注册资本应在100万元以上(含100万元)。 二级物业管理公司的资质标准 规模要求:公司所管理物业规模一般在20万50万平方米以上,或者管理涉外物业在5万20万平方米以上。 类型要求:公司所管理物业的类型在2种以上,或管理物业中含有涉外物业;且所管理的物业需有1个以上为优秀小区或者大厦,达标面积超过30%。 人员素养要求:具有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上。 经营实力要求:企业经营年限须在2年以上;且注册资本应在50万元以上(含50万元)。 三级物业管理公司的资质标准 规模要求:公司管理物业规模一般在3万20万平方米以上,或者管理涉外物业在1万5万平方米以上。 人员素养

17、要求:具有经济类、工程类中级职称管理人员3人以上。 经营实力要求:企业注册资本10万元以上(含10万元)。 再如,天津市为规范行业秩序,推动该市物业管理健康发展,也相应出台天津市物业管理企业资质等级评定方法、天津市物业管理招标投标规则,全面引入市场机制,实行招标投标选聘物业管理企业。该规则规定,天津市建筑面积在5万平方米以上的住宅小区的物业管理,应以招标投标方式选聘物业管理企业;建筑面积20万平方米以上的住宅小区的物业管理工作必需以招标投标选聘物业管理企业。此外,该规则还对招标投标的程序和方法做出了相应规定。 以上这些规章制度仅仅是针对某些地区的个别特征而设置的,并不具有行业共性,而现行的试行

18、方法却是在全国范围内建立起了行业的统一标准。依据该试行方法规定,物业管理企业被划分为一级、二级、三级3个资质等级和临时资质。一级企业可参与全国范围内物业管理项目的投标、议标;二级企业只限于参与全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标;三级企业只限于参与本省(自治区、直辖市)区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。 物业管理企业应当根据试行方法规定申请企业资质等级评定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的,不得从事物业管理业务。试行 方法还规定,物业管理企业资质等级实行动态管理,每两年核定一次。对于不符合原定资质等级标准的企业,由资质等级评定初审部门提出降级或吊销资质证书的

19、看法,报审批部门批准后执行。资质等级的升级应依次逐级上升,不得越级上升。 政府对物业管理公司进行这样的划分,并要求其按等级参加招标投标,无疑在竞争机制上为物业管理企业参加投标把好了关,同时也从体制上为维护招标投标竞争秩序,提高企业竞争水平供应了有力保障。应当说,这一举措不仅将在物业管理行业中建立起公正、公允的市场竞争机制,实现优胜劣汰,而且还将推动全国物业管理招标投标的快速发展。 2.参加国际投标应履行的手续 物业管理公司参加国际投标,应依据招标物业所在国规定,履行必要的手续。 (1)注册 在招标物业所在国注册,使其具有独立经营的法人资格,这对于进行国际投标的物业管理公司而言是一道必经程序。注

20、册后经该国政府核准颁发营业执照,公司即可正式营业,参加有关投标工作。 由于不同国家法律法规的差异,他们对异国进入的物业管理公司在注册与递交投标书的先后次序上的规定也有所不同。但无论注册手续在先在后,物业管理公司在申请时都必需按规定提交文件。由于不同国家所要求提交的文件种类不同,本书仅列举说明一些必需提交的主要文件: 公司章程。物业管理公司注册提交的公司章程必需对本公司的治理结构与经营体制做出充分说明,其主要内容包括:公司性质、宗旨、注册资本、营业范围、组织机构、经营管理、总管理机构所在地等。值得留意的是,由于我国实行公司法时间较短,加之独特的经济体制,我国公司成立时报批的组建文件往往与国际惯例

21、有较大差别。因此,国内物业管理公司对外投标时通常需另行打算一份对外适用的公司章程。 营业执照。国内投标公司提交营业执照副本审查,凡在国内已有营业执照的物业管理公司通常可干脆向招标物业所在国供应营业执照,办理申请注册手续。 关于分公司的证明。分公司的证明文件应由物业管理总公司开出,说明该分公司的组织、章程;文件由选定的公证机关公证后生效。 资产负债表及损益表。这两份报表从财务的角度反映出物业管理公司的财力、财务状况及经营管理水平。 曾接管物业的名称、规模、地点及服务质量等。 办事处人员名单和任职证书。即由办事处负责人签署委任的驻招标物业所在地工作人员名单以及他们的任职证明。 以上文件绝大多数都必

22、需依次经由省(市)公证处、国内外事部门及驻招标物业所在国的中国大使馆或领事馆公证,以表明文件的签名、印章属实,文件的副本、节本、影印本与原本相符。公证之后,诸文件便可生效。 (2)选择代理人 物业管理公司假如在国外从事投标,必将面临异域文化所带来的种种障碍,而房地产项目的固定性以及物业管理服务的无形性,又要求他们必需担当较之于其他工程承包项目投标更大的风险。此时,聘用代理人承办注册、询问等自己所不熟识的当地业务,不仅可节约费用,还可利用代理人对当地物业的熟识程度,增加其投标胜利的可能性。 当然,代理的这些优势必需建立在代理人优秀的前提之上,因此如何选择合适的代理人也将成为投标公司必需仔细对待的

23、一个重要问题。通常,代理人的作用主要表现在以下几点: 业务询问。代理人应当利用其在当地广泛的社会关系与以往阅历向投标公司供应相关的重要信息,包括重大项目的招标信息;开发商状况;当地法律、经济状况;社会风俗习惯;劳务雇用管理等。为物业管理公司熟识国外物业管理规定及服务要求供应帮助,这是代理人应供应的基本服务之一。 业务代理。代理人还可为物业管理公司的日常业务运作供应服务,这些工作包括代办各种例行手续,代为找寻当地合作伙伴,供应投标所需单价、费率等。这些服务可以提高投标者工作效率,降低其交易成本。 冲突协调。物业管理公司在异地从事投标,与当地业主必定会在文化、风俗等方面存在差异,加之服务行业本身与

24、个人满意程度亲密相关的特性,双方之间出现摩擦和争议在所难免。此时,代理人则可在其中充分发挥“润滑剂”的作用,妥当协调解决冲突。 物业管理公司在考虑了自身业务须要与代理成本之后,便可在当地的中介服务公司中慎重选择满意条件的代理人。选择代理人时,投标公司应从自身的弱势及代理人可供应的互补优势动身,依据成本效益原则,综合评价做出决策。 代理人作为中介询问公司是以其技术与智力供应服务,因此衡量其实力应首先考虑技术条件,其他因素次之。投标公司选择代理人时应以代理公司的技术胜任实力、管理实力、资源可用性、业务独立性、取费结构及执业素养作为基础。 技术胜任实力。即中介询问公司有实力为业主供应一个经过专业教化

25、与训练、具有实际阅历的组织团体来担当被托付的任务。投标公司的推断可依据以下资料分析作出: a.察看公司以往在合同任务实施过程中所采纳的方法及技术处理手段的说明材料。 b.调查该公司及其工作人员曾经在类似地区担当类似物业项目状况。 c.审查将要从事该项目的全部工作人员的阅历和资格。 d.了解该公司以前顾客对其工作成果的评价。 管理实力。中介询问公司必需具有与物业项目规模与类型相匹配的管 理技能,必需适当支配人力资源、合理调整工作规划。在供应服务全过程中,代理者还必需要擅长与承包商、供应商、贷款机构及政府机构打交道,同时向托付方报告工作进展,以使其能刚好和精确地作出确定。对于这一指标评价所采纳的方

26、法主要有: a.考查询问总工程师以往业绩成就记录。 b.考查被提名的项目经理以往业绩成就纪录。 c.询问询问工程师对该物业项目管理的看法。 d.推断自己与询问工程师在原则问题上是否具有协商基础。 资源牢靠性。即公司是否具备足够的询问实力和人员来供应服务,以保证必要的技术标准和时间。资源牢靠性的评价可参照以下标准: a.考查被提名参与该项目工作班子的技术与管理人员的实力。 b.询问代理公司在供应服务过程中对各参与者职责委派所作出的支配,及其对自己应担当义务的了解。 c.调查该公司的声誉及财力状况。 职业独立性。中介询问服务作为一种独立业务,应当符合fidic合同条款中有关职业道德规范、职业身份、

27、权限及职业独立性等诸项规定。投标公司可通过询问调查等方式去了解询问工程师是否与可能影响其职业推断的商业、制造业或承包活动有干脆或间接的利益关系,能否客观完成被委派的任务,并且通过应用合理的技术与经济原理使托付方获得最佳效益。 取费合理性。投标公司推断中介公司取费标准是否合理,应遵循国家有关部门的相应规定,有时还可参考fidic合同条款建议的取费标准。 执业诚恳性。投标公司与代理公司必需建立起一种相互信任的关系。托付方不应过多干预代理公司的工作,而代理公司更不得串通第三人蒙蔽托付方。因此物业管理公司必需通过调查其以前客户或合作伙伴衡量中介询问公司是否具有执业诚恳性。 在考察了以上条件之后,投标公

28、司则可依据物业项目的规模、服务内容的困难性与重要性来确定代理公司。通常这一决策可经验以下几个步骤: 确定选择范围。投标公司应当预料该招标物业服务所需的人力资源及其对人力资源的要求,并将可能须要的服务内容进行分类。例如:要求的专业学问领域和服务类型,对该物业服务要求的具体说明,地区特征因素(如地理位置、交通条件),将要签订的合同类型等。 资格预审。将具备接受托付资格的中介询问公司按条件优劣依次排队。 分析预选。物业管理公司可依据中介询问公司的阅历资格、人力资源牢靠性、财力状况、以往履约状况、主要经营活动区域、与同行关系、政治社会和环境敏感性、要求的担保标准等条件进行逐一分析,选出35家候选公司。

29、 条件协商。接下来物业管理公司则应分别与候选公司协商合作条件,并要求各候选公司就以下几点提出建议书:工作内容说明;与该合同有关的证明单据和资料;资料说明;附有具体说明的其他替代方案;培训安排;过去在性质类似项目中的阅历;资金限制的具体状况;工作人员的规模与职责;为实施该合同任务而提出的组织与管理的模式;对当地条件的了解;地区的资源;用于该服务项目的技术手段;资源的可利用性。 审核排序。投标公司应具体审议中介询问公司所提交建议书中的全部细微环节,实地考察该询问公司以前和目前正在供应的代理服务,获得更多的资料,并按这些公司的条件优劣依次将建议书进行排列。 接洽谈判。投标公司可先邀请排名第一位的中介

30、询问公司探讨合同款项及取费标准,谈判应尽可能具体地对合同主要条款及法律要求等做出规定。假如与第一家谈判失败,投标公司必需通过书面形式告知该公司,然后再与其次家进行谈判,直至达成满足的协议为止。 一旦选定,物业管理公司便可与该代理公司签订一份正式的代理协议,以作为界定双方权利义务的法律依据。通常代理协议包括以下内容: a.协议双方注册的法人名称、公司地址、法人代表姓名和职务。 b.签订协议的目的与性质。 c.代理范围,包括代理的业务范围和时间范围。 d.代理物业名称及代理期限。 e.代理双方的义务和职责。这应当是合同的主要部分。 代理人可能担当的义务主要有:向托付人供应信息及有关法律法规资料;帮

31、助托付人参加竞标;举荐牢靠的投标合作者;协调托付人与当地有关部门及业主三方之间的关系;其他代理工作。 托付人可能应履行的职责主要有:向代理人支付代理费;履行协议条款;支持代理人开展代理业务的工作,必要时供应代理人所需资料。 f.代理费及其支付方法。 按某些国家规定,代理协议应呈报政府有关部门登记注册,如有必要,还需由公证部门予以公证。 (二)筹措资金 物业管理公司的财力状况也是衡量其实力的重要因素,它必需要能满意公司投标全过程及中标后的管理须要。因此投标公司应依据自身财务状况及招标物业管理所需资金,做好资金筹措打算,以使自己有足够资金通过投标资格预审。 投标企业可以考虑的资金来源渠道主要有自有

32、资金积累和银行贷款。其中自有资金积累取决于物业管理公司的经营与盈利状况,而银行贷款则取决于公司的融资政策与信用状况。投标公司可依据招标物业规模、自身收益状况及成本分析确定资金来源结构。 &n bsp; 如物业管理企业需向银行申请贷款,则应遵照以下程序进行: (1)递交文件,提出申请。公司所提交的文件包括申请书、财务报表、物业项目状况说明、资金用途安排等。 (2)接受资信审查。 (3)取得贷款担保。 (4)签订贷款合同。合同主要内容包括贷款期限、贷款利率、用款安排与还款安排等。 (三)收集招标物业相关资料 招标物业的相关资料是物业管理公司进行投标可行性探讨必不行少的重要因素。因此,物业管理公司在

33、投标初期应多渠道多方位全面搜寻第一、二手资料。这些资料的范围不仅包括招标公司和招标物业的详细状况,还应包括投标竞争对手的状况。 公司可能的资料来源大致有以下几个方面: (1)报章杂志。报纸或相关杂志历来是各种招标信息公开发布的传统渠道,而且很多物业及物业管理公司的有关状况也会在各种杂志上有介绍。有意识地留意这些地方,往往会使物业管理公司获得意想不到的有用信息。 (2)网络传输。在时间就是速度的信息时代,随着网络技术的快速发展,愈来愈多的信息沟通可通过因特网快速通畅地完成。为适应电子商务的发展趋势,很多招标投标公司纷纷建起了自己的网站,各种招标信息也起先在网上进行发布,如中国招标投标网就已开通了

34、网上招标投标及投标代理业务。可以预见,网上招标投标必将成为招标投标将来发展的主流。网络自然也为投标者搜集信息供应了一种全新快捷的工具。 (3)同行业公司。当存在物业管理分包时,公司通常可通过同行业的总包人获得招标相关信息;此外,公司还可在与其他公司进行一般业务沟通时,得到竞争对手的一些资料。 可是,要在浩如烟海的信息中找寻筛选出恰当相关的资料,其收集工作的繁琐是可以想见的,更为重要的工作还在于收集之后的整理、分析。情报工作人员应按资料的重要性、类别进行分门别类,以便于投标工作人员运用,由此得出的最有价值的信息将为投标公司下一步的可行性探讨供应分析基础。 (四)进行投标可行性分析 一项物业管理投

35、标从购买招标文件到送出投标书,涉及大量的人力物力支出,一旦投标失败,其全部的前期投入都将付之东流,损失甚为可观。这必定要求物业管理投标公司在确定是否进行竞标时务必要当心谨慎,在提出投标申请前做出必要的可行性探讨,不行贸然行事。 1.招标物业条件分析 (1)物业性质。了解区分招标物业的性质特别重要。因为不同性质的物业所要求的服务内容不同,所需的技术力气不同,物业管理公司的相对优劣势也差异明显。 例如,对于住宅小区的物业管理,其目的是要为居民供应一个平安、舒适、和谐、美丽的生活空间,不仅应有助于人的身心健康,还需对整个城市风貌产生主动影响。因此,在管理上就要求能增加住宅功能,搞好小区设施配套,营造

36、出美丽的生活环境。其物业管理详细内容也应围绕这一目标支配。 与之相对应,服务型公寓则更注意一对一的服务特色。它既要为住户供应酒店式服务,又要营造出温馨的家庭气氛,其服务内容也就更加详细化、特性化,除了日常清洁、绿化服务外,还应供应各种商务、医疗服务等。 而对于写字楼,其管理重点则放在了“平安、舒适、快捷”上。故其管理内容应侧重于加强闭路监控系统以确保人身平安,增设保安及防盗系统以保证财产平安,开拓商场、酒家、消遣设施及生活服务设施以便利用户生活,完善通讯系统建设以加强用户同外部联系等方面。 这些不同的管理内容必定对物业管理公司提出不同的服务要求和技术要求,而具有类似物业管理阅历的投标公司无疑可

37、凭借其以往接管的物业在投标中占有肯定的技术和人力资源优势。 (2)特别服务要求。有些物业可能会由于其特别的地理环境和某些特别功用,须要一些特别服务。这些特别服务很可能成为某些投标公司的优势,甚至可能导致竞标过程中的“黑马”出现,物业管理公司必需仔细对待,在分析中趋利避害。他们可考虑这些特别服务的支出费用及自身的技术力气或可找寻的分包伙伴,从而形成优化的投标方案;反之,则应放弃竞标。 (3)物业招标背景。这是对招标文件的留意。有时招标文件会由于招标者的利益趋向而呈现出某种明显偏向,这对于其他投标公司而言是极为不利的。因此在阅读标书时,物业管理公司应特殊留意招标公告中一些特别要求,这有利于物业管理

38、公司做出优劣势推断。 如公告中写明“欢迎物业管理公司参与投标”,此时则可能出现当其他公司与公司的标价和服务质量相同时,开发商会优先选择后者的状况。再如,物业的物业管理招标书上写明必需供应某项服务,而本地又仅有一家专业服务公司可供应该项服务,则投标公司应留意开发商与该专业服务公司是否关系亲密,以及其他物业管理公司与该专业服务公司是否有合作关系等。 这些细枝末节看似无关紧要,可一旦忽视,则有可能导致投标失败,不仅投标者的大量打算工作徒劳无功,而且还会影响公司声誉。 (4)物业开发商状况。这一层面的分析包括开发商的技术力气、信誉度等。因为物业的质量取决于开发商的设计、施工质量,而有些质量问题只有在物

39、业管理公司接管后才会出现,这必定会增大物业管理公司的维护费用和与开发商交涉的其他支出,甚至还有可能会影响物业管理公司的信誉。因此,物业管理公司通过对开发商以往所承建物业质量的调查,以及有关物业 管理公司与之合作的状况,分析推断招标物业开发商的牢靠性,并尽量选择信誉较好、易于协调的开发商所开发的物业,尽可能在物业开发的前期介入,这样既可保证物业质量,也便于其日后管理。 2.本公司投标条件分析 (1)以往类似的物业管理阅历。已接管物业往往可使公司具有优于其他物业管理公司的管理或合作阅历,这在竞标中极易引起开发商留意。而且从成本角度考虑,以往的类似管理也可在现成的管理人员、设备或固定的业务联系方面节

40、约很多开支。故投标者应针对招标物业的状况,分析本公司以往类似阅历,确定公司的竞争优势。 (2)人力资源优势。公司是否在以往接管物业中培训人员,是否具有娴熟和阅历丰富的管理人员,是否与其他在该物业管理方面有丰富阅历的专业服务公司有亲密合作关系。 (3)技术优势。即能否利用高新技术供应高品质服务或特别服务,如智能大厦等先进的信息管理技术,绿色工程以及高科技防盗平安设施等。 (4)财务管理优势。公司在财务分析方面是否有完善的核算制度和先进的分析方法,是否拥有优秀的财务管理人才资源,是否能多渠道筹集资金,并合理开支。 (5)劣势分析。这主要体现在竞争者的优势上,详见下面的分析。 3.竞争者分析 (1)

41、潜在竞争者。有时在竞标中可能会出现某些刚具有物业管理资质的物业管理公司参加竞标的状况。他们可能几乎没有类似成熟的管理阅历,但在某一方面(如特别技术、服务等)却具有肯定或垄断优势。由于他们进入物业管理行业不久,很多状况尚未能为人所知,他们虽然静默无闻,简单被人所忽视,却很有可能成为竞标中的“黑马”,这样的竞争对手不仅隐藏而且威逼巨大。对于这些生疏的竞争者,投标公司不行掉以轻心,必需仔细对待。这事实上又从另一方面强调了物业管理公司全面搜集资料工作的重要性。 (2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量。通常大规模的物业管理公司就意味着成熟的阅历、先进的技术和优秀的品质,就是在以其规模向人

42、们展示其雄厚的实力,尤其在我国现阶段大多数物业管理公司还属于房地产开发企业,专业性服务公司尚不成气候的状况下,规模大小在很大程度上将影响招标者的选择推断。此外,公司现有的正在接管的物业数量、所供应服务的质量则可从另一方面更为真实地反映出其实力大小。 (3)当地竞争者的地域优势。物业管理供应的是服务,其质量的判定在很大程度上取决于业主的满意程度。当地的物业管理公司可以利用其对当地文化、风俗的熟识供应令业主满意的服务。较之异地进入的物业管理公司,他们一来可削减进入障碍,二来可利用以往业务所形成的与当地专业性服务公司的亲密往来,分包物业管理,从而具有成本优势,同时他们还可能由于与当地有关部门的特别联

43、系而具有某些关系优势。 (4)经营方式差异。现有物业管理公司的组织形式有两种:一是实体性,内部分为两个层次,即管理层和作业层,管理层由有经营头脑的人组成,作业层由与服务内容相关的操作人员组成;二是纯由管理人员组成,无作业层,他们通常不带工人队伍,而是通过合同形式与社会上各类专业服务企业形成松散的联合,以合同方式将物业管理内容发包给相关的服务企业。这两种不同组织形式确定了他们不同的经营方式,前者通常具有较强的统一协调性,但管理成本较高;后者则相对敏捷,管理成本低,但须要有优秀的专业性服务公司与之协作,因而他们的投标主动性与报价也相应呈现差异。投标公司可针对招标物业所在地详细状况对其区分对待,权宜

44、从事。 4.风险分析 在国内从事物业管理投标,通常可能面临的风险有: (1)通货膨胀风险。主要是指由于通货膨胀引起的设备、人工等价格上升,导致其中标后实际运行成本费用大大超过预算,甚至出现亏损。 (2)经营风险。即物业管理公司由于自身管理不善,或缺乏对当地文化的了解,不能供应高质量服务,导致亏损甚至遭业主辞退。 (3)自然条件。如水灾、地震等自然灾难发生而又不能构成合同规定的“不行抗力”条款时,物业管理公司将担当的部分损失。 (4)其他风险。如分包公司不能履行合同规定义务,而使物业管理公司遭遇经济乃至信誉损失等。 此外,当物业管理公司从事国际投标时,还可能面临政治风险。 这些因素都可能导致物业管理公司即使竞标胜利也会发生亏损,但这也绝非不行避开。物业管理公司必需在确定投标之前仔细考虑这些风险因素,并从自身条件动身,制订出最佳方案规避风险,将其可能发生的概率或造成的损失尽量削减到最小。 二、投标实施步骤 在通过资格预审之后,物业管理公司便可按以下步骤实施投标 (一)购买阅读招标文件 物业管理公司要想取得招标文件必需向业主购买,而取得招标文件之后,如何阅读成为关系到投标成败的重要环节。 首先,招标文件可能会由于篇幅较长而出现前后文不一样、某些内容不清楚的状况。这些错误虽是由于招标