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1、甬旺商业街项目策划方案甬旺商业街项目策划方案第三部分第三部分第三部分第三部分 产品定位产品定位产品定位产品定位第二部分第二部分第二部分第二部分 市场分析市场分析市场分析市场分析第一部分第一部分第一部分第一部分 项目概况项目概况项目概况项目概况第四部分第四部分第四部分第四部分 营销策略营销策略营销策略营销策略第五部分第五部分第五部分第五部分 销售计划销售计划销售计划销售计划第六部分第六部分第六部分第六部分 企划方案企划方案企划方案企划方案第一部分第一部分第一部分第一部分 项目概况项目概况项目概况项目概况项目区位与交通湖东住宅区斜塘镇莲花九区莲花八区莲花七区莲花六区星湖街机 场 路莲花七区南莲花五
2、区东景国际新 机 场 路独墅湖高教区本案湖东幸达城东 景 路公交站点项目案名：甬旺商业街(开发商祖籍宁波，简称甬，旺即兴旺)地理位置：本案位于莲花小区内，临近湖东星湖街，南面为苏州大学研究生城，北面有动迁小区。交通：公交站点位于东景路与星湖街的交汇处，218、812、18、118、178、518、27、141路分别通往南门和葑谊工业区和古城区。占地面积10543 建筑面积19527.66 商铺面积3939.2 容积率1.5建筑密度37%绿化率30%停车位70位基本数据第二部分第二部分第二部分第二部分 市场分析市场分析市场分析市场分析商圈分析 项目位于园区斜塘核心商圈与外延商圈的交汇处，该商圈人
3、口的素质及居民消费力与临近的湖东有明显的区分，目前现有的商业项目呈现乱（杂乱）、散（零散）、小（规模小）、少（数量少）、低（档次低）、差（形象差）、淡（商业氛围淡）的特点。结论：本项目定位方向为：传统基础消费型商业社区功能性服务型商业。周边商业区域内已成规模，且满足传统基础消费型商业社区功能性服务基础条件的在售商业有中新置地开发的湖东幸达城和园区联合投资企业开发的联丰中心。项目西面为湖东幸达城（又叫顺达商业广场），该项目建筑面积50000多平方米，地下一、二层面积3500平方米，定位超市，地上共建六层，其中一三层定位商铺，四六层定位办公居住，商铺的面积跨度为502000平米。单层一楼小面积商铺
4、已经都已出售，价格最高为10500元/平米（141、142），最低为8100元/平米。一楼加二楼的商铺由于个别面积偏大，有两间还没出售，基本的价格为8500元/平米，最高为8650元/平米（135），最低为8500元/平米，基本均价为8600元/平米。一楼加三楼的商铺由于楼层问题，有少量没有销售出去，价格基本为8000左右，在本种类型商铺中最高价格为8300元/平米，最低为8000元/平米。其中有一间已经由开始的一加三改变为单纯一层。一楼到三楼一起卖的商铺中，由于面积比较大，楼层比较高，所以没有出售的比较多，价格最高的为8500元/平米（191），最低为7800元/平米（109112），基本均
5、价为：8100元/平米。二楼的基本都已经出售，价格为7500元/平米，基本业态为服装，现在入住的有四家，价格上没有大的变化。二楼加三楼的一共为三间，价格为7000元/平米，由于楼层和面积都比较不理想，有两间没出售。三层以上为办公写字楼，只有少量已经出售，价格6000元/平方米，已经出售的业态为网吧。湖东幸达城 联丰广场是湖东首家以餐饮、购物、娱乐、休闲等为一体的大型一站式商业中心，该广场总建筑面积近12万平方米，设有2.5万平方米的中央广场，拥有1000多个停车位，配套设施齐全。联丰广场分为AE五个区，其中A区定位为品牌服饰、鞋帽专卖和小型办公，其临街1F商铺的单价在1500017000元/平
6、米，2F商铺的价格为8000元/平米，目前A区已经基本售罄；B区定位为品牌咖啡和品牌服饰、鞋帽专卖，均价在15000元/平米，进驻的大型业态有迪欧咖啡，目前B区已经基本售罄；C区定位为大型餐饮和休闲娱乐，单层面积在2500平方米左右，共4层，目前C区正在招商中；D区1、2F定位为特色餐饮，3、4F定位为酒店，单层面积超过4000平方米，目前D区正在招商中；E幢目前整体由上海世纪联华作为大型超市，局部四层定位为大型书城，目前世纪联华二层部分空关，其余部分正在招商之中。出售：出售：A幢（单一层）幢（单一层）18000元元/平方米平方米 B幢（单二层）幢（单二层）11000元元/平方米平方米租金：一
7、层租金：一层2.88元元/平米平米/天天 二层二层1.6元元/平米平米/天天联丰广场项目湖东幸达城联丰广场占地面积20000-建筑面积51440120000在售面积300-700左右49-71m2均价7000-8000元/二层11000元/，一层18000元/卖点任意分割搭配，有你喜欢的一款苏州徐家汇、园区新观前客户情况本地客为主小商铺以本地客为主商铺去化情况商铺少量在售（小面积商铺已售罄）捂盘待售发展预测区位不占优，体量大，短期盘活很难远达不到前期定位的效果结论：目前市场上小面积商铺比较稀缺，价位较高，供小于求。在售商业现状分析莲花新村莲花新村 娄葑镇斜塘分区最大的动迁小区，该新村占地286
8、4亩，共有4个社区9个小区，建有动迁房669幢、16584套，皆为4层砖混结构，总建筑面积189万多平方米，规划居住人口4.5万人。荷韵新村、莲香新村、敦煌新村荷韵新村、莲香新村、敦煌新村荷韵新村和莲香新村总计131幢房子，敦煌新村四个区共45幢房子，总计居住人群达12000多人。苏州研究生城苏州研究生城位于环境优美的独墅湖东侧，规划面积9.8平方公里，苏州研究生城规划人口8万人，其中学生3万，居民5万；目前学生12000人，预计今年九月学生人数将达到20000人。计划至2010年底，全面完成高教区开发建设，吸引知名教育机构不少于10家、研发机构100家，在校生规模达到50000人。星湖路西即
9、将开工的别墅等高档住宅项目星湖路西即将开工的别墅等高档住宅项目包括湖西通园路附近和东景国际工业坊的消费人群，也有可能是本项目的消费群体之一。结论：预计本项目周边消费群体有10万人以上。周边消费人群从市场竞品来看，本案产品定位应把握区域特性，抢占市场空白；从消费群体来看，本案不存在商业不热的风险，只是需要我们在推广中阐述这一点；从竞品销售情况来看，本区域商铺售价并不是很高，具有较大的升值空间，也是需要我们在营销中来炒作拉高的。市场小结第三部分第三部分第三部分第三部分 产品定位产品定位产品定位产品定位 项目周边拥有68万人的生活小区。项目内将建成小区内唯一的农贸市场，保证了人流量。周边南面将来有8
10、万人的苏州研究生城。西侧的农贸市场影响项目的整体形象。本案的主要服务人群和商品去化人群均为本地居民。项目SWOT分析项目体量不大，盘活时间周期短。周边小区配套商业的缺乏。周边失地农民的闲散资金苦于无投资方向。本案楼板价较高（3500元/平方米），成本回收周期长。在保证开发商利润的前提下最短时间盘活产品。项目SWOT分析产品定位结论：项目初步定位为小面积商铺为主体的产品，主要满足周边人群的消费需求。我公司在湖东幸达城项目开盘当天做过问卷调查，累计有效问卷我公司在湖东幸达城项目开盘当天做过问卷调查，累计有效问卷我公司在湖东幸达城项目开盘当天做过问卷调查，累计有效问卷我公司在湖东幸达城项目开盘当天做
11、过问卷调查，累计有效问卷129129组，对象以本地区与客户为主。组，对象以本地区与客户为主。组，对象以本地区与客户为主。组，对象以本地区与客户为主。初步判断，我们应以区域客户为主，将主要力量集中在斜塘。问卷调研客户需求主要以客户需求主要以客户需求主要以客户需求主要以7070平米以下的为主。平米以下的为主。平米以下的为主。平米以下的为主。客户面积需求蒌葑周边有闲散资金但缺乏投资方向的居住人群。蒌葑周边有闲散资金但缺乏投资方向的居住人群。有稳定的高收入，自有资金在有稳定的高收入，自有资金在100万以上的人士。万以上的人士。投资的意识很强，看重房产保值和升值的投资者。投资的意识很强，看重房产保值和升
12、值的投资者。拥有战略眼光的拥有战略眼光的“品牌商务连锁酒店品牌商务连锁酒店”的经营者。的经营者。客户定位第三部分第三部分第三部分第三部分 营销策略营销策略营销策略营销策略项目营销推广节奏4月20日前现场接待点进驻，意向客户回访，落实到点；宣传推广园区稀有小面积上铺少量上市概念5月中旬第一批房源开盘低价入市；开盘公告6月最优房源高价推出；加推宣传首次开盘再次加推蓄势/蓄水5月下旬根据开盘销售情况，大幅度提升价格加推第二批房源上市；加推宣传加推4月下旬向客户收取诚意金，筛选忠诚客户，意向房源确定客户筛选07070707年年年年4 4 4 4月月月月20202020日前日前日前日前 蓄势蓄势蓄势蓄势
13、/蓄水蓄水蓄水蓄水项目形象出街分众渠道推广现场接待点进驻户外媒体（斜塘道旗）出街（也可起导示作用）现场接待点选址，装饰包装后，销售人员进驻，设计制作销海，进行客户积累设计制作DM，商业群体（斜塘各小区）DM直投、区域短信07070707年年年年4 4 4 4月下旬月下旬月下旬月下旬 客户筛选客户筛选客户筛选客户筛选意向排摸根据客户意向调整各不同商铺的售价，尽量使各商铺都与强烈意向客户一一对应诚意金收取向意向客户收取诚意金，发放顺序号07070707年年年年5 5 5 5月中旬月中旬月中旬月中旬 首次开盘首次开盘首次开盘首次开盘商铺上市信息出街分众渠道推广最终定价大众媒体（报纸）出街，户外媒体更
14、换信息向来访、来电的意向客户即老客户进行DM信息告知、区域短信信息告知根据缴纳诚意金客户的意向最终调整各不同商铺的售价签订合同与客户签订合同07070707年年年年5 5 5 5月下旬月下旬月下旬月下旬 加推加推加推加推分众渠道推广意向排摸向来访、来电的意向客户即老客户进行DM信息告知、区域短信信息告知根据客户意向调整各不同商铺的售价，尽量使各商铺都与强烈意向客户一一对应签订合同与客户签订合同07070707年年年年6 6 6 6月月月月 再次加推再次加推再次加推再次加推分众渠道推广意向排摸向来访、来电的意向客户即老客户进行DM信息告知、区域短信信息告知根据客户意向调整各不同商铺的售价，尽量使
15、各商铺都与强烈意向客户一一对应签订合同与客户签订合同商铺上市信息出街大众媒体（报纸）出街，户外媒体更换信息第四部分第四部分第四部分第四部分 销售计划销售计划销售计划销售计划商铺分级二二二二级级级级商商商商铺铺铺铺一级商铺一级商铺一级商铺一级商铺五级商铺五级商铺五级商铺五级商铺三三三三级级级级商商商商铺铺铺铺四级商铺四级商铺四级商铺四级商铺我们根据各个商铺的位置，以及人流动线将商铺按价值高低分成我们根据各个商铺的位置，以及人流动线将商铺按价值高低分成5 5个级别。个级别。我们将各级我们将各级商铺设定不商铺设定不同的系数：同的系数：一级：一级：1.21.2二级：二级：1.11.1三级：三级：1 1
16、四级：四级：0.90.9五级：五级：0.80.8沿街系数我们对每一级别的商铺根据沿街情况（即消费者动线）我们对每一级别的商铺根据沿街情况（即消费者动线）将各商铺设定不同的沿街系数。将各商铺设定不同的沿街系数。C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11莲莲塘塘路路1.151.111111111.051.05D1次入口次入口1.15D2B7B8B9B10B11B12F11.11.05111111.05D3B1B2B3B4B5B6F21.11111111.05D41.2主主入入口口A11A12A13A14A15A16A17A18A19A201.15111111110.95A1A2A3A4A5A
17、6A7A8A9A101.31.051.051.0511111.051.2东东 延延 路路户型/房间编号沿街系数静态单价表我们将商铺均价定为我们将商铺均价定为1.11.1万元万元/m2/m2，我们设定此均价为三级商铺均价，则各级，我们设定此均价为三级商铺均价，则各级商铺均价如下：商铺均价如下：0.880.880.80.8五级商铺五级商铺0.990.990.90.9四级商铺四级商铺1.11.11 1三级商铺三级商铺1.211.211.11.1二级商铺二级商铺1.321.321.21.2一级商铺一级商铺均价（万元均价（万元/m2/m2）级别系数级别系数二二二二级级级级商商商商铺铺铺铺静态单价表二二二
18、二级级级级商商商商铺铺铺铺C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11莲莲塘塘路路1.110671.062380.869220.869220.869220.869220.869220.869220.869220.912681.1155106.491100.23682.010982.010982.010982.010982.010982.010982.010986.1115106.954D1次入口次入口1.1107173.69D2B7B8B9B10B11B12F11.06240.912680.869220.869220.869220.869220.869221.115499166.1356.
19、312452.761752.761752.761752.761752.761786.58503238D3B1B2B3B4B5B6F21.06240.8 0.772640.772640.772640.772640.772641.115499166.1347.671946.899246.899246.899246.899246.8992103.4290673D41.159224.87主主入入口口A11A12A13A14A15A16A17A18A19A201.110670.96580.772640.772640.772640.772640.772640.772640.772641.0092668.5
20、28358.624146.899246.899246.899246.899246.899246.899246.899262.2714A1A2A3A4A5A6A7A8A9A101.506651.216911.216911.216911.158961.158961.158961.158961.216911.39075110.72487.982487.982487.982483.792883.792883.792883.792887.9824102.206东东 延延 路路户型/房间编号单价（万元/m2）总价（万元）则销售总金额则销售总金额为：为：3914.753914.75万万元元工作思路工作思路
21、我们的目标是什么？我们的目标是什么？我们的目标是什么？我们的目标是什么？更高的溢价更高的溢价那么如何在营销中争取溢价呢？推案节奏我们根据地我们根据地开高走的原开高走的原则，推案节则，推案节奏如右图，奏如右图，我们设定商我们设定商铺的分批推铺的分批推出的推案系出的推案系数：数：第一批推出第一批推出第一批推出第一批推出第三批推出第三批推出第三批推出第三批推出第二批推出第二批推出第二批推出第二批推出推案系数第一批1第二批1.05第三批1.1动态单价表第一批第一批编号B1B1B2B2B3B3B4B4B5B5B6B6F2F2A13A13A14A141271271261261251251241241231
22、23122122121121113113114114面积（m2）61.760.760.760.760.760.792.7260.760.760.760.7单价（元/m2）7726.47726.47726.47726.47726.47726.4111557726.47726.4总价（万元）47.7 46.9 46.9 46.9 46.9 46.9 103.4 46.9 46.9 编号A15A15A16A16A17A17A18A18A19A19A20A20D1D1D2D2小计小计115115116116117117118118119119120120146146147147面积（m2）60.760
23、.760.760.760.760.760.760.760.760.761.761.7156.38156.381257.3单价（元/m2）7726.47726.47726.47726.47726.410092.6111107106248876总价（万元）46.9 46.9 46.9 46.9 46.9 62.3 173.7 166.1 1116动态单价表第二批第二批编号C1C1C2C2C3C3C4C4C5C5C6C6C7C7C8C8C9C9145145144144143143142142141141140140139139138138137137面积（m2）95.8894.3594.3594.3
24、594.3594.3594.3594.3594.35静态单价（元/m2）11106.710623.88692.28692.28692.28692.28692.28692.28692.2动态单价（元/m3）11662.0411154.999126.819126.819126.819126.819126.89126.89126.8总价（万元）111.8 105.2 86.1 86.1 86.1 86.1 86.1 86.1 86.1 编号B7B7B8B8B9B9B10B10B11B11B12B12D3D3D4D4小计小计128128129129130130131131132132133133148
25、148149149面积（m2）61.760.760.760.760.760.7156.38194.031566.3静态单价（元/m2）9126.818692.28692.28692.28692.28692.21062411590动态单价（元/m3）9583.1519126.819126.819126.819126.819126.81111551216910002总价（万元）59.1 55.4 55.4 55.4 55.4 55.4 174.4 236.1 1567动态单价表第三批第三批编号A1A1A2A2A3A3A4A4A5A5A6A6A7A7A8A8A9A911011010910910810
26、8107107106106105105104104103103102102面积（m2）73.4972.372.372.372.372.372.372.372.3静态单价（元/m2）15066.4812169.0812169.0812169.0811589.611589.6115901159012169动态单价（元/m3）15217.1412290.77112290.77112290.77111705.49611705.496117051170512291总价（万元）111.8 88.9 88.9 88.9 84.6 84.6 84.6 84.6 88.9 编号A10A10A11A11A12A1
27、2C10C10C11C11F1F1小计小计101101111111112112136136135135134134面积（m2）73.4961.760.794.3595.8877.621115.6静态单价（元/m2）13907.5211106.796589126.8111154.9911154.99动态单价（元/m3）14046.611217.7679754.589218.078111266.5411266.5411831总价（万元）103.2 69.2 59.2 87.0 108.0 87.5 1320合计合计面积面积3939.23939.2均价均价10160 10160 金额金额4002 4
28、002 价格微调：根据意向客户蓄积情况和诚意金客户意向房源拟定情况，开盘前进行价格调整。第五部分第五部分第五部分第五部分 企划方案企划方案企划方案企划方案LOGOLOGOLOGOLOGO方方 案案 一一一一门头门头门头门头室外导示室外导示室外导示室外导示前台背景（前台背景（前台背景（前台背景（LOGOLOGOLOGOLOGO墙）墙）墙）墙）接接 待待 台台室内展板室内展板室内展板室内展板室内展板室内展板室内展板室内展板报纸广告报纸广告报纸广告报纸广告折页（销海）折页（销海）折页（销海）折页（销海）折页（销海）折页（销海）折页（销海）折页（销海）直投单页（直投单页（直投单页（直投单页（DMDMD
29、MDM）方方 案案 二二前台背景（前台背景（前台背景（前台背景（LOGOLOGOLOGOLOGO墙）墙）墙）墙）室室室室内内内内展展展展板板板板室内展板室内展板室内展板室内展板室内展板室内展板室内展板室内展板报纸广告报纸广告报纸广告报纸广告折页（销海）折页（销海）折页（销海）折页（销海）折页（销海）折页（销海）折页（销海）折页（销海）谢 谢！Thank you9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。6月-236月-23Friday,June 2,202310、人的志向通常和他们的能力成正比例。18:25
30、:2918:25:2918:256/2/2023 6:25:29 PM11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。6月-2318:25:2918:25Jun-2302-Jun-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。18:25:2918:25:2918:25Friday,June 2,202313、志不立，天下无可成之事。6月-236月-2318:25:2918:25:29June 2,202314、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London.It was the f
31、irst time that I had seen the Tower or any of the other famous sights.If Id gone alone,I couldnt have seen nearly as much,because I wouldnt have known my way about.。02 六月 20236:25:29 下午18:25:296月-2315、会当凌绝顶，一览众山小。六月 236:25 下午6月-2318:25June 2,202316、如果一个人不知道他要驶向哪头，那么任何风都不是顺风。2023/6/2 18:25:2918:25:2902 June 202317、一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣。6:25:29 下午6:25 下午18:25:296月-23谢谢观看THE END