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1、精品(jnpn)文档第一页，共74页。精品(jnpn)文档第二页，共74页。一、项目周边情况一、项目周边情况(qngkung)分分析析 目前项目周边的商业氛围不足，人流量较少，已经经营的商铺主要以品牌服装、美发、布艺(by)、精品、茶等。位置：市民中心(zhngxn)南，沙井中心(zhngxn)路上，临近107国道。西面是万丰公园南面是空地和烂尾厂房。东面是工业厂房、沙井电子城北面是天虹商场第三页，共74页。商业层次呈现明显(mngxin)的格局分化发展，商业档次阶梯格局已经初步浮出水面。一、项目周边情况一、项目周边情况(qngkung)分分析析 中心(zhngxn)批发市场沙井电子城商业环境
2、商业环境经营环境第四页，共74页。周边新的项目正在筹建启动阶段，估计中、高层消费人群将进一步集中在项目周围，但是仍不能对项目周围的居民结构形成决定性的改变。周围居住人群在可预见(yjin)时间内将继续以低层次、低消费人群为主要居住群体。一、项目周边情况一、项目周边情况(qngkung)分分析析居民以本原居民和工厂工作人员为主,其中(qzhng)低收入阶层占绝大多数（二）居住环境（二）居住环境项目本身为片区提供了部分高档居住人群，初步估计在6000人左右第五页，共74页。当地原居民的消费意识相对较弱，消费主要(zhyo)集中在低档次的消费方面。消费消费(xiofi)(xiofi)情况情况 一、项
3、目周边一、项目周边(zhu bin)情况分析情况分析 周边低档次经营为主，消费层次相对较低。餐馆经营状况与低档服装经营比较好，低档消费群体存在以外，还存有一定的中档消费人群。第六页，共74页。2、周周边边消消费费群群体体(qnt)以以低低档档次次消消费费群群体体(qnt)为为主主，中中高高档档次次的的消消费费群群体体(qnt)相相对对缺缺乏乏，尤尤其其是是高高档档次次消消费费群群体体(qnt)。周周围围居居民民以以本本地地原原居居民民和和外外来来工工作作人人员员为为主主，消消费费意意识相对弱，整体消费能力不够。识相对弱，整体消费能力不够。一、项目周边一、项目周边(zhu bin)情况分析情况分
4、析 1、周边商业环境正在形成之中，商业格局中在呈现(chngxin)明显的分化，并且都呈现(chngxin)快速发展的趋势。结论第七页，共74页。丽沙花都项目主要以住宅为主要经营开发目标，住宅是本项目的主体部分，商业的本项目的辅助部分。住宅目前已经基本(jbn)入伙完毕，对商业有一定的促进作用。二、项目二、项目(xingm)现状分析现状分析 1、交通(jiotng)情况：项目的主要交通服务系统为中心路，中心路目前交通通畅，车流较大，对项目有经营有一定的带动作用。2、商业在项目中的地位第八页，共74页。3、物业临街情况商业部分主临街面为中心路，次临街面为107国道与中心路的联系道路，其他为次要联
5、系道路，临街状况较好。在规划形式上，商业主要(zhyo)以步行街的形式体现，目前剩余商业处于商业步行街的内部位置，临街状况较差，对外昭示性不强。在推广设施方面没有对项目商业进行独立的建设，没有解决商业需要的昭示或者展示的问题。二、项目现状二、项目现状(xinzhung)分析分析 第九页，共74页。4、商业经营情况根据现场调查整个项目的商业以返租三年的形式进行销售，剩余44个单位和G栋二层尚未销售完毕。从现场获取的信息得知，项目原来销售价格在1200018000/平方米之间，销售价格较高，租金在5080元/平方米之间，租金价格以近严重超出市场的预期。在经营定位(dngwi)方面，项目定位(dng
6、wi)为品牌专营一条街的形式经营中高档产品。二、项目二、项目(xingm)现状分析现状分析 第十页，共74页。目前的经营(jngyng)状况比较萧条，能否维持持续经营(jngyng)仍然是值得怀疑。二、项目现状二、项目现状(xinzhung)分分析析 5、经营效果在此一年以前，项目由于具有较高的预期经营效果，获得了大量的经营者支持，进驻了一大批品牌(pnpi)经营者经营但由于市场中、高档消费群体严重不足，无法支撑经营者经营，导致目前除很少一部分经营者仍然在经营以外，大部分经营者都已经撤离经营现场第十一页，共74页。租金(zjn)情况第十二页，共74页。1、项目的交通情况良好，能够很好的为商业提
7、供、项目的交通情况良好，能够很好的为商业提供(tgng)足够的服务功能；足够的服务功能；二、项目二、项目(xingm)现状分析现状分析 总结总结(zngji)3 3、目前商业经营效果比较差，商业氛围和人流环、目前商业经营效果比较差，商业氛围和人流环境比较差。境比较差。2、项目周边中高档消费能力不足，低档消费比较集中，消、项目周边中高档消费能力不足，低档消费比较集中，消费能力相对较强；费能力相对较强；第十三页，共74页。调查目的：为重新定位调查目的：为重新定位(dngwi)而进行本次调而进行本次调查查调查调查(dio ch)概要概要三、商业三、商业(shngy)问卷调查分析问卷调查分析 调查情况
8、：发放问卷调查情况：发放问卷115份，收回份，收回104份份，其中其中3份无效，有效问卷份无效，有效问卷101份。份。调查对象：周围商业经营者调查对象：周围商业经营者调查时间：调查时间：2005年年12月月5星期一星期一调查形式：问卷调查调查形式：问卷调查第十四页，共74页。分析：从经营方向的认可程度来看，经营中低档服装经营和其他经营的占据了主要(zhyo)部分，因此项目目前的地位出现了一定的偏差，需要对项目重新进行经营定位。（1）调查结果统计与分析(fnx)1、在选择经营方向方面三、商业三、商业(shngy)问卷调查分析问卷调查分析 第十五页，共74页。2、在关于(guny)经营面积需求方面
9、分析：从经营面积的需要方面来看，市场对4070和7090平方米的需求比较大，物业面积对经营有一定(ydng)的影响，但不构成严重影响。三、商业三、商业(shngy)问卷调查分问卷调查分析析 第十六页，共74页。3、在租金(zjn)承受能力方面分析(fnx)：从租金承受能力方面来看，市场能够承受的租金主要在20003000元区间之内，从项目整体租金水平来看，项目租金整体过高，需要重新调整。三、商业三、商业(shngy)问卷调查分析问卷调查分析 第十七页，共74页。4、在是否(shfu)准备换地经营的问题上分析：从本项调查结果显示，周边经营者对周围商业(shngy)状况的认同情况一般，能给项目提供
10、一定的市场运作空间。三、商业三、商业(shngy)问卷调查分析问卷调查分析 第十八页，共74页。5、在对本项目的选择意愿(yyun)假设中分析：从经营者对项目是否选择和认可的情况来看，主要因素在于租金决定(judng)，对项目的位置没有明显的抗性。三、商业三、商业(shngy)问卷调查分析问卷调查分析 第十九页，共74页。6、在项目(xingm)存在问题的调查中分析：从本问题的调查结果显示，本项目以前市场经营方面的问题来看，认为主要原因在于综合原因和其他(qt)原因，反映项目运营操作有待改善，经营方向有待调整。三、商业三、商业(shngy)问卷调查分析问卷调查分析 第二十页，共74页。7、商铺
11、(shnp)销售价格方面的调查中分析：从调查结果显示，市场对项目的销售价格认可程度比较低，反映本项目的市场价值(jizh)没有得到完整的体现。三、商业三、商业(shngy)问卷调查分析问卷调查分析 第二十一页，共74页。8、假设计划投资的面积需要(xyo)调查中分析(fnx)：从本项假设计划投资调查结果显示，市场需要的经营面积基本集中在5090平方米之间。三、商业三、商业(shngy)问卷调查分析问卷调查分析 第二十二页，共74页。（2）综合结论1、项目已经拥有一定的知名度；2、项目的经营方向有待调整、经营管理力度应该加大；3、项目的销售价格和租赁价格有待调整；4、决定项目市场运营情况的关键因
12、素在于租金和经营管理能力；5、周边有一定的市场消化潜力，推广应针对周边的经营者为主体(zht)而展开；6、销售付款方式应该采用以按揭为主要付款方式。三、商业三、商业(shngy)问卷调查分析问卷调查分析 第二十三页，共74页。（一）优势1、项目交通状况(zhungkung)良好；2、项目住宅具有一定的市场影响力；3、项目临界状况(zhungkung)比较好；4、项目周围中高档次消费人群正在形成；5、周围低档次消费群体密集；6、周围商业层次经营格局正在形成；7、周围的建设开发带来一定的市场等等。四、分析四、分析(fnx)第二十四页，共74页。（二）劣势1、项目(xingm)周边商业氛围没有完全形
13、成；2、项目(xingm)经营定位偏差；3、项目(xingm)周围高档消费能力不强，中高档次消费没有形成市场效应；4、项目(xingm)周围环境混杂，经营管理受到一定限制；5、商业受到原来经营影响，在市场中造成了一定的负面影响；6、项目(xingm)周围的消费意识比较淡薄。四、分析四、分析(fnx)第二十五页，共74页。（三）机会1、周边专业化服务市场没有完全形成（只有专业的电子市场、生活服务市场和为中挡消费层次的商场）；2、项目周边的居住环境在不断提高；3、项目低层次消费比较集中，低层次消费需求空间较大，消费支撑比较强；4、市场商业氛围在逐步浓厚(nnghu)；5、可以利用较多的活动机会推广
14、销售。四、分析四、分析(fnx)第二十六页，共74页。（四）威胁1、来自于周边新兴中高当经营商业的竞争；2、来自于周边原有低档经营商业的竞争；3、来自于项目价值(jizh)预期的降低。四、分析四、分析(fnx)第二十七页，共74页。二、项目主要矛盾与策划思路（一）集中主要矛盾1、商业经营氛围严重不足，商业人流严重缺失与物业体量较大的矛盾；2、原来经营定位与市场消费能力之间的矛盾；3、目前经营状况与原来经营预期收益之间的矛盾；4、项目昭示性不强、商业设施不完善与商业经营之间的矛盾；5、项目物业价值与项目经营者承受能力之间的矛盾；6、项目信息发布(fb)与经营者、消费者的信息接收之间的矛盾。五、集
15、中矛盾与策划五、集中矛盾与策划(chu)思路思路 第二十八页，共74页。（二）策划思路1、根据周围的消费能力和消费群体的构成情况，调整项目商业的整体经营定位，尤其是内部步行街的经营定位，需要由原来的中高档品牌经营调整为中低档大众化产品经营，以适应周边(zhubin)消费群体的需求。2、通过对租金的调整和前期让利重新招揽经营者，解决商业经营者不足的问题3、通过与经营者联合造势的方法，利用活动的机会以及实在优惠的形式用利益诱惑的办法重新营造商业氛围，解决消费严重缺失和物业市场形象的问题。4、通过营造商业氛围提升物业应有的价值，使物业价值回升到预期水平。5、通过改变单一的信息传播方式，采用与经营者联
16、合推广和发布信息的办法，定点有效的将信息发布到消费者的手中。五、集中矛盾五、集中矛盾(modn)与策划思与策划思路路 第二十九页，共74页。（一）整体（一）整体(zhngt)定位定位我司认为走平民化、大众化的经营路线，有利于聚集人气，我司认为走平民化、大众化的经营路线，有利于聚集人气，营造商业氛围，更加适合项目的发展。营造商业氛围，更加适合项目的发展。六、商业六、商业(shngy)定位定位 时尚休闲时尚休闲(xixin)娱乐美食购物街娱乐美食购物街图片图片第三十页，共74页。定位诠释：定位诠释：时尚：体现商业经营的方向以青春时尚的、引领潮流的产品为时尚：体现商业经营的方向以青春时尚的、引领潮流
17、的产品为主的特点。主的特点。休闲、娱乐：在项目附近没有休闲、娱乐：在项目附近没有(mi yu)大型的休闲娱乐场所，大型的休闲娱乐场所，可填补市场空白，适应年轻消费群体的需求。可填补市场空白，适应年轻消费群体的需求。美食：美食能起到聚集人气的作用，尤其对年轻人具有很强的美食：美食能起到聚集人气的作用，尤其对年轻人具有很强的吸引力，而项目周边没有吸引力，而项目周边没有(mi yu)大型美食街，因此美食因素大型美食街，因此美食因素的加入能帮助项目很好的营造商业氛围。的加入能帮助项目很好的营造商业氛围。购物街：体现整个步行街以消费者休闲购物的主题，彰显商业购物街：体现整个步行街以消费者休闲购物的主题，
18、彰显商业的经营功能，同时，体现步行街专门性和区域特点。的经营功能，同时，体现步行街专门性和区域特点。第三十一页，共74页。（二）（二）G栋二层经营方向定位：栋二层经营方向定位：餐饮餐饮(cn yn)或休闲娱乐中心或休闲娱乐中心从项目本身的居住群体出发，对餐饮和休闲娱乐有很大的消费需求。从项目的周边市场情况看，餐厅、桑拿等休闲娱乐的商业经营比较很少，市场空白比较大。从片区的发展态势看，随着天虹商场(shngchng)的经营成熟和桑达棕榈堡的建成，将大大增强片区消费需求，同时也起到片区规模效应的作用，对餐饮、休闲娱乐的消费需求将进一步增强。第三十二页，共74页。（三）案名：丽沙花都商业街（三）案名
19、：丽沙花都商业街案名诠释：案名诠释：丽丽沙沙花花都都：丽丽沙沙花花都都是是沙沙井井影影响响力力极极大大的的生生活活社社区区，在在作作为为丽丽沙沙花花都都的的商商业业部部分分，直直接接以以丽丽沙沙花花都都命命名名，既既可可以以说说明明商商业业街街所所处处位位置置，又又可可以以借借助助丽丽沙沙花花都都此此前前的的形形象象推推广广(tugung)的的影影响响，为为商商业业街街在在沙沙井井的的形形象象传传播播起到事半功倍的效果。起到事半功倍的效果。第三十三页，共74页。第二章第二章 商铺预计价格与业态商铺预计价格与业态(y ti)分布分布一、价格一、价格(jig)(jig)定价原则交易时间修正原则市场
20、变化修正原则功能替代原则建筑结构修正原则使用修正原则物业状况修正原则第三十四页，共74页。二、建议二、建议(jiny)(jiny)租金价格范围租金价格范围3050元/平方米/月第三十五页，共74页。二、业态分类及招商对象二、业态分类及招商对象一层：一层：服服装装箱箱包包小小商商品品类类：小小精精品品店店、服服饰饰店店、童童装装店店、女女装装店店、皮皮包包店店、女女性性内内衣衣店、花店、鞋帽店等；店、花店、鞋帽店等；美食街：风味小吃、熟食店、快餐店、桂林米粉店、西饼屋、甜品屋等；美食街：风味小吃、熟食店、快餐店、桂林米粉店、西饼屋、甜品屋等；生生活活配配套套类类：华华润润(hu rn)超超市市、
21、糖糖烟烟酒酒批批发发店店、干干洗洗店店、书书店店、柯柯达达冲冲印印、百果店、小超市、文具店、电器维修店、药店、诊所、窗帘、布艺等；百果店、小超市、文具店、电器维修店、药店、诊所、窗帘、布艺等；品品牌牌类类：精精品品服服饰饰、通通讯讯器器材材店店、移移动动通通讯讯营营业业厅厅、地地产产公公司司、影影音音店店、茶茶具具茶叶店、眼镜店、体育用品店、家用电器、机票商务等；茶叶店、眼镜店、体育用品店、家用电器、机票商务等；美容美发类：美容店、美发店、纤体、健身、康复、理疗等；美容美发类：美容店、美发店、纤体、健身、康复、理疗等；五金装饰材料类：装饰材料店、灯饰店、五金店、小建材店等；五金装饰材料类：装饰
22、材料店、灯饰店、五金店、小建材店等；第三十六页，共74页。主入口一层：游戏电玩类：网吧(wnb)、电子游戏厅等；G栋二层：餐厅、桑拿、足浴、休闲吧等第三十七页，共74页。三、功能三、功能(gngnng)分布图分布图二层品牌区餐饮休闲区主入口一层游戏电玩区美食生活配套区服装精品美发区第三十八页，共74页。第三章第三章 营销营销(yn xio)策略策略一、营销总体思路根据丽沙花都商业现实经营情况，主要解决当前整体氛围不足(bz)，空置面较大的问题，所以启动整体商业先以租赁为主，在经营状况良好的商业氛围下，再带动销售。租赁(zln)先导，营造氛围，带动销售第三十九页，共74页。一、租赁部分：（一）租
23、赁时间：1、租期以一年零6个月为主，期约在2007年6月30日截止。另外可以进行销售的44套铺（具体参见商铺明细），租期可以签订三年。2、初步以2006年2月1日为记期时间，此前进驻商铺属于(shy)免租时间。第四十页，共74页。（二）优惠方式：免租46个月。（三）租赁细节内容：1、租赁一年6个月者免租4个月，一次交齐四个月的租金，含三个月的押金和一个月的租金，如若违约，只退一个月的租金。第八个月再次交租。2、租赁一年的另一种交租方式，一次交完一年租金，免租4个月，租期到2007年6月。3、租期主要以一年零6个月为期，第二年续约，租金上浮5。4、作为可销售(xioshu)的44套铺（参见商铺明
24、细表），租期可以签订三年，免租6个月，先交半年租金，其中三个月押金，三个月租金。三年内租金保持原价，不上浮。5、租赁只开收据，不开发票。如客户需收发票，发票的税费自出。第四十一页，共74页。6、开发商不办理营业执照及相关证件。7、开发商负责办理租赁证，租赁税费由开发商负责。8、租方使用商铺顶层或门前位置（统一(tngy)规定面积，铺面前伸1米，与铺面同宽），须交纳使用面积租金的50。租金价格按商铺租金价格计算。9、建议管理费用6元/，（其中含管理费2元，公共水电杂费2元，推广费用2元。）管理公司只负责商铺的外围保洁。10、房屋水电按管理处规定。11、空调方面开发商只提供位置。12、各商铺统一(
25、tngy)广告牌。门头广告牌的高、宽、厚统一(tngy)尺寸。13、公共管理时间：早8：00晚12：00第四十二页，共74页。（一）推广策略总体思路：（一）推广策略总体思路：针针对对物物业业体体量量大大、投投资资者者分分散散且且信信心心不不足足、空空置置严严重重等等具具体体情情况况结结合合(jih)周周边边消消费费者者相相对对集集中中和和趋趋众众心心理理的的特特点点，我我司司认认为为必必须须进进行行强强势势的的推推广广，并并利用我司的优势，进行针对性的实效宣传推广方式：利用我司的优势，进行针对性的实效宣传推广方式：强势推广和联合强势推广和联合(linh)推广相结合，推广相结合，建立重点轰炸与覆
26、盖全市的营销推广网络建立重点轰炸与覆盖全市的营销推广网络五、推广五、推广(tugung)策略与实施策略与实施第四十三页，共74页。诠释：诠释：1、强势推广：针对目前商业的空置情况比较严重，形象损、强势推广：针对目前商业的空置情况比较严重，形象损害较大，要解决目前的困境需要进行害较大，要解决目前的困境需要进行(jnxng)强势推广，强势推广，再塑项目形象和市场知名度。再塑项目形象和市场知名度。2、联合推广：利用世华二、三级联动的强大优势，发掘项、联合推广：利用世华二、三级联动的强大优势，发掘项目目标客户群体。以及组织商铺经营业主出资出力，进行目目标客户群体。以及组织商铺经营业主出资出力，进行(j
27、nxng)定点定向推广。定点定向推广。3、重点轰炸：以沙井中心路一带为重点，集中在一定时间、重点轰炸：以沙井中心路一带为重点，集中在一定时间段内，对项目进行段内，对项目进行(jnxng)强势的广告推广，在片区内形强势的广告推广，在片区内形成广泛的市场影响力。成广泛的市场影响力。4、展开全方位推广面：整合各种媒体及组建符合项目的覆、展开全方位推广面：整合各种媒体及组建符合项目的覆盖推广网络，以达到全方位的推广。盖推广网络，以达到全方位的推广。第四十四页，共74页。通过信息发布，使经营者了解项目通过免租，吸引经营者经营通过信息定点发布，引导消费，形成商业氛围通过与经营者共同让利形式，吸引消费。使物
28、业升值，使投资者和消费者认同通过完善设施，使物业醒目，形成消费标志。通过活动的进行口头传播。（二）营销（二）营销(yn xio)(yn xio)推广示意图推广示意图 第四十五页，共74页。一、招商一、招商(zho shn)时间节点安排时间节点安排招商招商(zho shn)时间：时间：2006年年2月月26日日2006年年10月月2006年2月26日准备阶段正式招商阶段2006年10月1日正式销售阶段第四章第四章 招商招商(zho shn)组织与实施组织与实施第四十六页，共74页。二、招商执行细节二、招商执行细节（一）前期准备阶段（一）前期准备阶段根根据据丽丽沙沙花花都都商商业业(shngy)街
29、街商商业业(shngy)目目前前的的经经营营情情况况，在在推推广广方方面面必必须须有有一一个个强强势势推推广广，各各种种媒媒体体资资源源在在招招商商推推广广之之时时，全全面面推推出出，进进行行强强有有力力的的造势。因此，必须做好充分的准备，打好开市之战。造势。因此，必须做好充分的准备，打好开市之战。1、时间、时间2006年年2月月15日日2月月26日日 第四十七页，共74页。2、宣传推广（1）世华媒体资源信息发布。A、建立丽沙花都商业街资料库制作详细的项目资料库，通过世华电脑网络传递(chund)到每间分行每位置业顾问的电脑中，一方面方便置业顾问及时查询，另一方面可利用基本资料向客户进行直观推
30、介。资料库内容如下；项目基本情况说明房号表（含面积、铺位说明、价格）项目区域位置图项目规划图交通状况第四十八页，共74页。B、互联网一方面充分利用互联网信息量大、图文并茂的特点，通过世华地产网站（）将各类营销活动及优惠措施第一(dy)时间内于网络发布。项目基本情况说明房号表（含面积、铺位说明、价格）项目区域位置图项目规划图交通状况第四十九页，共74页。（2）世华地产(dchn)各联动分行人员推广深入挖掘世华地产(dchn)客户数据库内的意向客户，进行一对一推介。（3）组建直销组：A、中心路直销组：负责区域：中心路一带；成员：3人B、新沙路直销组：负责区域：新沙路、沙井街道办一带；成员：2人C、
31、新桥直销组：负责区域：新桥一带；成员：3人注：直销组成员可以适当的交叉。第五十页，共74页。（4）宣传单张的制作与印刷。世华直销组组成联合推广小组，定向定期到项目周边的商场、街铺、老城及市内进行派发宣传单张。派发对象：（1）周边经营者；（2）工厂管理者；（3）市内商业区经营者数量(shling)：20000份规格：8开形式：双面版式：横版和竖版由广告公司设计而定第五十一页，共74页。内容：A、正面项目名称推广语基本资料介绍实景图B、反面区域位置、配套设施及交通(jiotng)区域升值第五十二页，共74页。（5）报纸夹页准备运用报纸媒体，能很好地扩大推广面，对项目的形象重塑有很好的作用。夹页的形
32、式(xngsh)及内容与单张相同数量：50000份第五十三页，共74页。（6）电视广告拍摄、文字及平面设计准备针对(zhndu)沙井人接触媒体习惯，电视是沙井人主要接触的媒体，在电视上打广告有很好的传播面。沙井电视台插播广告：30秒60秒设计制作：由电视台制作第五十四页，共74页。（7）2006年2月25日前后布幅设计、制作与安装。悬挂位置：（1）项目(xingm)本身楼体；面向中心路2块，南面1块。数量：3个悬挂位置：（2）万佳百货；面中心路1块数量：1个悬挂位置：（3）107国道上，沙井电子城1块，沙井车站1块。数量：12个内容：丽沙花都商业街隆重招商新年庆典，大奖酬谢招商电话地址第五十五
33、页，共74页。创新路中心路107国道南环路丽沙花都商业街天虹商场沙井电子城永一电子城第五十六页，共74页。（8 8）20062006年年2 2月月2525日前日前(rqin)(rqin)后导示牌设计、制作与安装。后导示牌设计、制作与安装。创新路中心路107国道南环路丽沙花都商业街天虹商场沙井电子城位置：创新位置：创新(chungxn)路路1块、块、南环路南环路1块块 数量：数量：2块块规格：具体另定规格：具体另定第五十七页，共74页。（9 9）20062006年年2 2月月2525日前后广告牌设计、制作与安装。日前后广告牌设计、制作与安装。在在整整个个商商业业步步行行街街的的正正入入口口处处设
34、设置置商商业业街街的的广广告告牌牌，要要求求质质量量好好，设设计计简洁简洁(jinji)(jinji)大气，能彰显商业街形象。大气，能彰显商业街形象。第五十八页，共74页。外墙美化楼层环境卫生整洁，各种影响形象的杂物清除小区指示牌(各路口)制作及展示保安人员进驻并维护秩序指示牌制作及展示绿化及周边美化音响设置灯光照明整改(zhni)主入口设置霓虹灯字：“丽沙花都商业街”。现场(xinchng)包装第五十九页，共74页。4、招商中心安排（启用现成的招商中心，设备增添，环境整改）招商中心形象展板、电话4线。接洽处、洽谈桌椅饮水机及水、杯室内清洁(qngji)，美化，盆景临时用水，电，卫生间等刷卡机
35、办公用品音响第六十页，共74页。（二）正式招商（二）正式招商(zho shn)阶段阶段正式招商正式招商(zho shn)时间以元旦为时间节点，利用节日的热闹喜气，时间以元旦为时间节点，利用节日的热闹喜气，吸引众多的人员聚集，最大程度地向沙井推广丽沙花都商业街。吸引众多的人员聚集，最大程度地向沙井推广丽沙花都商业街。1、时间：、时间：2006年年2月月26日正式启动日正式启动2、地点：丽沙花都商业街广场、地点：丽沙花都商业街广场3、宣传推广、宣传推广现场销售人员、各展点推广人员通过派发宣传单张现场销售人员、各展点推广人员通过派发宣传单张广告牌展示广告牌展示导示牌展示导示牌展示布幅展示布幅展示电视
36、广告发布电视广告发布报纸夹页发布报纸夹页发布第六十一页，共74页。4、活动推广、活动推广（1）主题：新年庆典曁丽沙花都商业街招商活动）主题：新年庆典曁丽沙花都商业街招商活动（2）内容：歌舞表演及有奖问答）内容：歌舞表演及有奖问答（3）地点：丽沙花都商业街）地点：丽沙花都商业街（4）时间：）时间：2006年年2月月26日日（5）目的：）目的：A.制造现场热闹火爆气氛，对商铺的招商和免租优惠等制造现场热闹火爆气氛，对商铺的招商和免租优惠等一系列信息一系列信息(xnx)进行宣传，推介。刺激潜在客户的进行宣传，推介。刺激潜在客户的情绪。情绪。B.可以充分展示发展商关心经营业主，树立起发展商良可以充分展
37、示发展商关心经营业主，树立起发展商良好的市场形象。好的市场形象。（6）宣传）宣传A.在活动前几天在利用单张、布幅、报纸、电视广告发在活动前几天在利用单张、布幅、报纸、电视广告发布信息布信息(xnx)，并发布活动相关信息，并发布活动相关信息(xnx)，引起市，引起市场关注。场关注。B.在世华互联网（在世华互联网（.48）上发布相关信息）上发布相关信息(xnx)。（7）操作）操作A.广告信息广告信息(xnx)发布完毕。发布完毕。B.有奖问答的初步设计。有奖问答的初步设计。第六十二页，共74页。C.活动现场安排妥当（包括音响、表演台、活动程序及有关事项(shxing)说明牌，礼品摆放等）。D.人员调
38、配妥当（每个人的职责分工明确）E.活动正常进行。每进行两个节目就进行有奖问答，以及观众互动。（8）人员组织和管理A.人员组成：全体销售人员及富通公司若干人员。B.人员管理：由销售人员承担相关任务，销售经理管理。须特别注明：加强保安员人数，维持现场秩序。招商中心和活动现场分工合作，各司其职，富通公司应派一有关人员协调工作。第六十三页，共74页。5、招商工作要点、招商工作要点（1）资料：）资料：证书的准备证书的准备商铺资料的制定商铺资料的制定(zhdng)和准备和准备宣传单张的准备宣传单张的准备租赁须知、价格表、付款方式的制定租赁须知、价格表、付款方式的制定(zhdng)和准备和准备租赁合同等资料
39、的制定租赁合同等资料的制定(zhdng)和准备和准备其他所需资料的确定和准备其他所需资料的确定和准备第六十四页，共74页。（2）物料：）物料：看板、展板的物料准备看板、展板的物料准备售楼处的办公用品准备售楼处的办公用品准备售楼处其他所需物料的设定和准备售楼处其他所需物料的设定和准备（3）销售员管理及培训）销售员管理及培训客户客户100问定稿并发放问定稿并发放(ffng)给售楼员给售楼员实地参观培训实地参观培训全面招商培训全面招商培训销售人员管理及安排确定销售人员管理及安排确定资料发放资料发放(ffng)及准备及准备利用手上客户推荐利用手上客户推荐收款人员及租赁程序确定收款人员及租赁程序确定第六
40、十五页，共74页。一、营造时机选择：一、营造时机选择：在整个招商工作开展之后，选取节假日作为营造经营氛围的时机，在整个招商工作开展之后，选取节假日作为营造经营氛围的时机，以活动为主，辅以适当的广告推广。以活动为主，辅以适当的广告推广。二、广告推广二、广告推广在招商已经开始进行在招商已经开始进行(jnxng)之后，营造商业氛围成为阶段性之后，营造商业氛围成为阶段性的工作重点，通过广告宣传和大量活动吸引人流聚集，使消费群的工作重点，通过广告宣传和大量活动吸引人流聚集，使消费群体形成消费习惯，从而使商业环境不断营造起来，招商情况必然体形成消费习惯，从而使商业环境不断营造起来，招商情况必然越来越好。越
41、来越好。第五章第五章 经营氛围经营氛围(fnwi)营造阶段营造阶段第六十六页，共74页。（一）促销单张：世华直销组组成联合推广小组，定向定期到（一）促销单张：世华直销组组成联合推广小组，定向定期到项目周边的商业集中区，人流聚集区域项目周边的商业集中区，人流聚集区域(qy)进行派发宣传单进行派发宣传单张。张。地点：天虹商场、万佳百货、沙井车站、工业区（下班时间派地点：天虹商场、万佳百货、沙井车站、工业区（下班时间派发）发）数量：本期先行印制数量：本期先行印制10000份份规格：规格：16开开形式：双面形式：双面内容：促销活动信息内容：促销活动信息 第六十七页，共74页。（二）布幅广告：在物业楼体
42、及沙井周边具有很强昭示（二）布幅广告：在物业楼体及沙井周边具有很强昭示性物业悬挂布幅，吸引消费者注意力。性物业悬挂布幅，吸引消费者注意力。悬挂位置：（悬挂位置：（1）项目本身；面向中心路）项目本身；面向中心路2块，南面块，南面1块，块，北面北面1块。块。数量：数量：3个个内容内容(nirng)：促销活动信息：促销活动信息第六十八页，共74页。创新路中心路107国道南环路丽沙花都商业街天虹商场沙井电子城永一电子城第六十九页，共74页。二、活动推广二、活动推广（一）具体活动安排（一）具体活动安排项目目前最根本的问题是人气不足，活动方式是聚集人项目目前最根本的问题是人气不足，活动方式是聚集人气的很好
43、方式，对周边的年轻消费群体有很好的吸引作气的很好方式，对周边的年轻消费群体有很好的吸引作用。通过大量地、持续的活动，必然能吸引大量的人流、用。通过大量地、持续的活动，必然能吸引大量的人流、带动消费，同时长期的活动使消费者形成消费习惯，因带动消费，同时长期的活动使消费者形成消费习惯，因此活动推广是针对消费者非常有效重要手段。此活动推广是针对消费者非常有效重要手段。1、妇女节拔河比赛（暂略）、妇女节拔河比赛（暂略）2、电影周末（暂略）、电影周末（暂略）3、舞会、舞会(whu)（暂略）（暂略）4、歌咏比赛（暂略）、歌咏比赛（暂略）第七十页，共74页。阶段时 间事 项2006年2月份3月份4月份5月份
44、 152021222324252627288199233014招商阶段世华客户推介推介世华内部网制作完成世华网站制作完成招商单张设计印刷售楼处标识牌制作完成广告牌制作完成导示牌制作完成售楼处展板设计完成布幅制作完成插播电视广告制作完成招商活动准备开展营造阶段促销单张印刷促销布幅制作完成三八妇女节准备开展电影周末准备开展舞会准备开展歌咏比赛准备开展推广(tugung)时间安排表第七十一页，共74页。活活动动名称名称活活动动内容内容时间时间营销营销建建议议举办举办方方费费用用预预算算正式招商活动歌舞表演二月二十六日通过歌舞表演活动发布招商信息，以及免租优惠条件。开发商、世华、礼仪公司10000元三
45、八妇女节拔河比赛三月八日与妇联及各国有企事业单位工会、工厂工会联系。开发商、世华、妇联或工会10000元五一大假歌咏比赛五月一日沙井地区的青年歌手大奖赛，吸引沙井的年轻人。开发商、世华、沙井30000元五四青年节五月四日其他活动电影放映周、娱乐演出、商家促销等不定期开发商、世华、礼仪公司20000元合计70000元注：以上活动安排为暂时罗列的安排内容，在招商过程注：以上活动安排为暂时罗列的安排内容，在招商过程(guchng)中，可以中，可以根据实际情况，另行增设活动及其相关的费用，本报告暂不一一罗列。根据实际情况，另行增设活动及其相关的费用，本报告暂不一一罗列。第七十二页，共74页。阶阶段段推
46、广手段推广手段数量数量费费用用招商招商阶阶段段世世华华媒体媒体网站、口头宣传、营销网络免费宣宣传单张传单张20000份20000元布幅布幅6个10800元报纸夹页报纸夹页50000份50000元电视电视33000元导导示牌示牌2块7000元广告牌广告牌1块10000元活活动动10000元现场现场包装包装含招商中心与现场10000元灯光灯光由开发商负责费用不计在推广预算内小小计计130800营营造造阶阶段段促促销单张销单张50000份50000元促促销销活活动动70000元促促销销布幅布幅6个10800元联联合活合活动动5000元小小计计146800元合合计计286600元说明：由于此前丽沙花都商业的经营状况不理想，市场的期望值较低，目前重新启动整体商业，必然要进行强势的推广，再塑商业形象。因此，我司认为推广费用上不能低于本预算，否则，商业形象无法塑造起来，可能(knng)会造成又一次的招商困难的局面。第七十三页，共74页。汇报(hubo)结束，谢谢第七十四页，共74页。