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1、 0 上 海 银 湾 物 业 管 理 连 锁 集 团-河 南 省 公 司 培 训 资 料 二 次 装 修 管 理 规 范 内部资料 请注意保密 1 上 海 银 湾 物 业 管 理 连 锁 集 团-河 南 省 公 司 培 训 资 料 二次装修管理规范 1 目的：对公寓二次装修实行依法管理，维护房屋的整体形象和用户的利益，确保房屋的使用安全。2 适用范围：适用于公寓内所有房屋的二次装修管理。3 各部门职责：3.1 接待部负责用户装修申请手续；3.2 工程部负责对用户装修过程进行监督、验收；3.3 保安部负责装修施工过程中的治安巡查，监督和报告；3.4 物业经理负责装修申请的审批。4 装修手续：4.
2、1 业主在对所管辖范围内进行室内装修之前，必须向物业公司接待部递交装修方案、图纸及有关文件向物业管理部提出申请并填写二次装修申请表，提供有关装修施工队资料；4.2 工程部预审装修内容，及有关装修施工队资料，并将意见上报物业经理，物业经理在不影响本公寓的楼宇结构和整体外观下进行审批。4.3 获批准后，每单位应事先向财务部缴纳装修保证金 USD1000 元及装修管理费RMB500 元，完工后由工程部检查，如没有损坏公共设施，影响其他单位利益，装修保证金如数退还，否则扣除赔偿后退还余数。4.4 接待部办理装修人员出入证，任何装修商没有获得物业管理部发放之有效临时工作证，皆不可进入本公寓施工。并与装修
3、队伍协定装修施工及材料之搬运时间、地点。4.5 装修过程中，工程部、保安部在日常巡视时应对装修施工队的作业情况进行监督。如发现违章现象发生，应立即予以制止并上报物业经理按规定进行处理。4.6 业主装修完毕后，接待部须向施工队收回出入证，工程部对装修工程进行验收，经 3 个月再复验，确定无违章现象后，给予办理退回装修押金手续。5 装修管理规定 2 上 海 银 湾 物 业 管 理 连 锁 集 团-河 南 省 公 司 培 训 资 料 5.1 装修时间以不影响他人为原则，定为上午8:3012:00，下午为 14:3018:00。5.2 因装修而产生的杂物由用户自己清除。5.3 施工之损坏：若因施工而引
4、起他人受伤或任何其它损坏或影响他单位及公共设备，皆由该业主负责赔偿，故物业管理部建议业主常加督导其装修商及购买所需保险。5.4 督导视察：业主应遵守物业管理部安排有关材料搬运时间及所经通道，不可占有公共地方，并须保持公共地方整洁，在装修期间，管理人员可进入各单位视察各项是否符合所批准之规格，所有业主于施工时应将大门关闭。5.5 业主不得以任何理由对本公寓原有的对讲机线路、煤气管道、电话线路进行增减或改动。5.6 为保持本公寓外形美观，各业主不准将窗户及外墙作任何更改，擅自改变楼宇结构、室内墙壁、外形或进行拆建的，物业管理部有权责令停止和恢复原貌外，将根据情况轻重依法报案查处。5.7 为便于本公
5、寓管理，装修工程最好由物业管理部指定的承建商施工。5.8 冷气机必须安装于原有之冷气机位，未得物业管理部书面许可，不得在外墙或其他窗口安装冷气机。5.9 未得物业管理部书面允许不可在本公寓之公共地方、外墙及窗户上任何地方挂旗帜、广告招牌、名牌、天线、书写张贴字或其他装置。5.10 业主不得以任何理由在本公寓更改或干扰建筑物外墙及公共地方之任何部分。5.11 业主如需装饰防盗窗花，应由物业管理部统一承建。6 装修管理规定 二次装修申请表 房屋装修检查表 业主住宅装修保证书 一、业主住宅如需装修，须填写装修审批表向小区管理处提出申请，同时提供装修项目、装修平面设计图、及复印件，经管理处同意方可进行
6、装修。二、装修施工队进场前，需到管理处办理进场装修手续。施工队需提供施工单位有效证明、3 上 海 银 湾 物 业 管 理 连 锁 集 团-河 南 省 公 司 培 训 资 料 施工人员名单、身份证复印件，指定施工责任人（联系人或通信方式），装修时需动用电或烧焊则需施工人员的相关证件（电工证、焊工证、动火证复印件）。经管理处同意后办理临时出入证（交纳出入证工本费及管理费，每证5 元），方可进场施工。三、业主要保证按装修审批同意的内容及图纸施工，不得擅自改变项目，特别是不能破坏原建筑主体结构及外立面不得有造成危害大楼安全和影响邻居正常生活的情况（如渗漏、墙体、地板开裂、穿孔等）。如有发现，业主应无条
7、件给予维修，严重违反则由政府有关部门处理。四、不改动进、排水管、排污管的原走向和位置，不封闭进、排水口和排污管的检查口，如有影响进、排水、排污管道畅通、影响今后检修和维护，业主则无条件负责排除、维修及恢复原状。五、不得乱接公共电源和水源，业主住宅电表前、水表前未经管理处书面同意，严禁改动，烧焊动火前要注意安全，做好放火措施（施工时要配备一个标准公斤以上的手提灭火器），违者造成后果严重，业主无条件负全部责任。六、业主住宅装修时间定为：8：30 至 12：00，下午 14：00 至 18：00 时。装修工程期间，要确保安全施工及文明施工，非施工时间不得有施工噪音，施工杂物及物件不得高空坠落，不得往
8、楼内外及公共场所乱抛余泥、垃圾，在公共场所遗留的余泥、垃圾及杂物业主要负责清理干净。违反规定管理处第一次给予口头批评及送违章通知单，第二次违反则发出扣罚施工违规通知单。每项、次扣罚施工押金元整。经劝阻二次无效，第三次继续高空坠物罚施工押金 500 元。七、使用电梯运送施工材料、垃圾其高度不得超过.米，重量不超过 1500 公斤。垃圾搬运应用包装袋密封，不得随地遗留，并听从管理人员指挥，按指定地点堆放，每次杂物、垃圾当天要即时清走，违者扣罚施工押金元，搬运材料及清理杂物时应文明工作，不得损坏电梯设备及立面材料，不得碰、损公共墙体立面，违者业主无条件进行维修及恢复原状。八、工时如有违反，小区管理处
9、有权采取必要措施予以纠正，直至禁止施工。对违反条款的行为所造成后果，业主应承担由此引起的一切经济及法律责任。九、业主交纳的施工押金在工期完成后，业主使用三个月后并证实未因施工质量而影响其它业主条件下，凭施工押金收据到管理处取回押金本金。4 上 海 银 湾 物 业 管 理 连 锁 集 团-河 南 省 公 司 培 训 资 料 十、此保证书由业主、管理处各执一份，签字确认后生效。业 主（签名）：施工责任人（签名）：管理处（签名、盖公章）：小区室内装饰装修管理规范 为指引*小区业主/使用人（以下简称装修人）的室内装修工作，规范装修行为，保护小区建筑设备的安全和合理使用，保持小区外观统一、优美整洁，根据
10、建设部令（2002）110号住宅小区室内装饰装修管理办法（以下简称“管理办法”）等的有关规定。一、装修申报登记手续和履约约定 1、按“管理办法”的要求，“装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理单位申报登记”*小区各装修人的室内装修，须于装修入场前 7 个工作日向*公司伴月湾小区物业服务中心（以下简称“服务中心”）书面申报登记，领取并填写,*小区室内装修申报登记表，提交装修方案和相关图纸说明。服务中心将就装修人加设或更改室内设施对楼宇结构、公共设备及毗邻房产的影响，以及是否违反有关法规、规章进行审核，对不合规范或资料不全的，装修人按要求进行修改，重新提交申报登记。2、申报登记应提交下
11、列材料：（一）申请人身份证原件及复印件；（二）装饰装修方案和设计图纸（包括建筑、水电平面、施工、节点图纸）；5 上 海 银 湾 物 业 管 理 连 锁 集 团-河 南 省 公 司 培 训 资 料（三）装修单位营业执照复印件（加盖公章），资质证书复印件（加盖公章）；（四）装修施工人员身份证复印件及照片两张（办理出入证及存档）；（五）装修队电工、焊工等特种工种的上岗证及复印件；（六）非业主使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。3、装修进场手续：装修方案经审核批准后，装修单位负责人带齐施工人员的身份证（或暂住证）复印件、一寸照片二张，到服务中心办理临时出入证和装修施工许可证。办证时间为周一至周
12、六 8：0017：00。办理出入证每证需交纳工本费 5.00 元，装修工程结束后出入证予以注销。出入证一人一证，施工人员凡没携带出入证或证/人不符的，服务中心有权谢绝施工人员进入小区；4、为保证装修期间，装修施工人员能及时清理装修材料和废弃物，爱护使用小区公共部位和设施设备，不违反装修管理规定，装修单位作为履约责任人须交付一定数额的施工保证金，装修人承担装修单位违约连带责任。装修完工后，经服务中心确认无违反规定对房屋结构、设施设备和公共秩序造成损害，保证金全额返还（不生息）。装修过程中违反装饰协议和本规范规定的，自施工保证金中扣支违约金。造成公共部位或毗邻房产损失的，由保证金补偿，不足以支付损
13、失的，管理公司或相关权力人有权继续追偿。5、按相关法规规定须申报房管部门审批的装修项目，经房管部门批准，到服务中心备案后方可施工。6、为确保小区环境的整洁，服务中心将定期清理装修人施工产生的装修垃圾，装修人装修期间应交纳装修垃圾清运费每建筑平方米￥2.00 元。装修人每天应将装修垃圾堆放于 6 上 海 银 湾 物 业 管 理 连 锁 集 团-河 南 省 公 司 培 训 资 料 服务中心指定地点。7、装修人因墙壁拆改而产生的建筑垃圾由装修人自行督促装修单位即行清理，否则服务中心有权自施工保证金中列支相关费用代为清理。二、住宅装修必须保证结构安全、施工规范和外观统一 装修施工前装修人及装修单位对房
14、屋土建结构及配套管网等设施进行查验，并对卫生间等进行蔽水实验，将问题反映给物业服务中心。否则，装修人和装修单位将承担损坏维修和渗漏修复的责任。（一）室内装修禁止和注意事项 1、不得拆改或损坏房屋的承重结构、屋面及破坏墙面的防水层、隔热层，不得私改上下水管道、排烟道、供电电路、煤气管道、暖气管道及位置，不得改动防盗系统、电视、对讲系统和通讯网络布线等。2、允许对住宅户内地面，内墙面、天棚进行表面装饰，楼地面不得钻凿。地面装饰应避免使用超重的石材，以免对房屋结构造成损害。多层住宅不得拆改间隔墙，小高层住宅室内间隔墙确需改动的，必须事先向房屋设计单位申请，获准后严格按批准方案施工，增砌的隔墙必须采用
15、轻质墙体，确保楼板荷载。装修人和装修单位对拆改隔墙产生的一切后果承担全部责任。3、不得改变厨房、卫生间以及阳台的结构和使用功能，请勿将生活污水排入雨水管道。厨房、卫生间改动必须做好防水（包括墙面、地面、下水管道周围）。非厨、卫生间不得改为厨房、卫生间。安装抽油烟机，排烟管须接入烟道。4、室内所有管线阀门、接口周围需保证 100mm 以上距离，并必须按规定预留长、宽不小于 400mm 的检查口，便于日后维修检查，以免给您带来不必要的拆改损失。5、室内供暖、燃气管道和设施不得私自封包、拆改，以免影响正常使用效果，并造成 7 上 海 银 湾 物 业 管 理 连 锁 集 团-河 南 省 公 司 培 训
16、 资 料 安全隐患。确需改动的，由装修人报请有关部门审批和施工。批准文件和完工验收合格文件送服务中心备案。6、浴室内安装燃气热水器必须采用强排式，且其排气管不得超出外墙 10cm。排气管不得排入烟道或管井。浴室内浴霸安装应确保从插座规范接线，住宅内不得使用超过原设计负载的用电器。（二）外观装饰禁止和注意事项 1、小区的规划充分考虑到外观的协调统一，不得改变住宅外立面和原有门窗设计。本小区不得封闭阳台和在窗外来装防盗网、安装遮阳棚。底层花园除原设计外不得在围栏上私自开门或堆砌台阶、加设过道，底层花园和顶层平台不得搭建构筑物和遮阳棚，违者服务中心有权要求其无条件拆除，损失自负。2、住户空调室外机应
17、按设计预留位置安装（空调架应防锈处理并安装牢固）和使用管道预留口及冷凝水管（空调室外机在非设计预留位置安装将不可避免地破坏墙面保温和防水层，施工有可能导致墙面渗水和保温失效）装修人应约束安装人员规范操作，避免对外墙的破坏，保证装修人房屋的正常使用。3、晾衣架的安装应按服务中心统一材质、式样和位置安装。外墙不得安装储物架和固定卫星天线及其它设备，不得在外墙敷设任何管线。4、外墙任何部位不得钻孔开洞。5、单元走廊不得装饰或封闭，门外不准包框、贴瓷砖、安装鞋柜等。6、不得改变房屋及配套设施的使用功能。三、装修施工管理 1、在房屋装修、施工期间、装修人和装修单位应配合服务中心工作人员对施工现场的巡视以
18、保证有效的监督，减少因施工人员的违规操作对您或毗邻房产造成损害和经济上的损失，共同营造小区良好的生活秩序。2、装修人应控制好装修施工期限，以免给其他业主带来不便，每天施工时间上午 8：00-12：8 上 海 银 湾 物 业 管 理 连 锁 集 团-河 南 省 公 司 培 训 资 料 00。下午 13：30-18：30，其它时间请勿噪音施工。在住户入住率未达 30%时施工时间不受限制，但不得违反政府有关噪音控制的规定如需延时要经服务中心协调同意。3、装修期间须保持环境整洁，装修材料、装修垃圾搬运须封装不漏，应保持所经电梯楼道干净，搬运时切勿损坏电梯、公共区域墙壁、楼梯扶手、分户门等设施设备。已交
19、纳装修垃圾清运费的装修人每天下午 14：00-16：00 将装修垃圾堆放在服务中心指定位置（装修垃圾和生活垃圾不得混装），由服务中心统一清运，严禁从楼上抛弃装修垃圾和任何物品。暂存的装修材料、垃圾请勿堆放在公共部位，对装修过程中违章堆放抛弃装修垃圾或其它物品，服务中心可要求责任人予以清理，或由责任人自保证金中负担清理所发生的费用，对造成严重污染或事故的，服务中心可追究肇事人员的相关责任。4、装修人装修施工用电、用水不得私自从户外接驳，违者由装修人承担所产生的费用因装修造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等行为应由装修人负责修复和赔偿。5、施工期间，装修人和装修单位应提供足够预防措施，以减
20、少尘土与噪音给其他业主造成的干扰和不便。注意防火安全，排除消防隐患，如果使用电气焊或动用明火时，应遵守国家有关消防管理规定，并向服务中心提出登记备案，申领动火证。配备必须的灭火器材，装修队的电工、焊工应持证上岗，严格遵守安全操作规范，因施工造成的一切安全事故均由装修人和装修单位承担全部责任。施工现场禁止吸烟，严禁使用煤气罐、电炉、碘钨灯等。6、装修人搬运物品，请勿将电子对讲机长时间处于开启状态，防止自动闭门器损坏而失去防范功能。7、所有装修工程只限装修人室内进行，请勿占用公共地方、设施等。所有装修机械、材料、工具等施工单位应妥善保管，服务中心不负任何损失或遗失之责任。8、撤离小区的建筑材料等，
21、装修人应提供书面告知，便于门岗监管。9、小区的电梯在装修期间的使用，装修单位须按 2 元/平方米交纳电梯使用费，服务中心将对电梯做必要的保护和维护措施，请各装修人和装修单位爱惜使用电梯设备，以避免非正常损耗和损坏。装修期结束，电梯保护拆除后，电梯一律不得运送装修物料和装修垃圾。10、装修人和装修单位不得在楼内外悬挂、张贴、发放各类广告、宣传品等。装修人员不得串户装修，逗留非工作区，不得从事招揽生意等与本户装修不相关之行为。11、小区原则上不允许装修人员留宿，如有特别需要，须经业主书面同意并担保，由装修 9 上 海 银 湾 物 业 管 理 连 锁 集 团-河 南 省 公 司 培 训 资 料 队负
22、责人持该工人临时出入证到物业公司办理暂住手续。未办理暂住手续的装修施工人员，晚 20：00 至次日早 7：00 不得进入小区。私自留宿者经发现，将从施工保证金中扣除 100 元/人/次，并清退出小区；12、交纳的施工保证金，在工程完工后经服务中心检验符合规范，无渗、漏、堵、损坏等情况全额返还。因装修造成房屋设备、设施损坏、管道堵塞、破裂、渗漏，防水层破裂，或给相邻住户造成损失的均由装修人负责修复与赔偿。四、违章装修处理 本着对全体业主负责的态度，服务中心可获准对违反本规范者根据情节和后果，作如下处理：1、停止违章施工，限期整改。2、情节严重的可停止对装修施工的服务配合，责令施工人员离场，并通报
23、有关主管部门。3、对造成经济损失的，并由责任人负责赔偿。4、服务中心有权要求对影响楼宇设施、结构、外观的装修工程进行更改或还原，在限定期限内未更改或还原的，服务中心可安排完成该项工程，所需费用由装修人承担。五、附则 1、装修完毕，装修人提前 1-3 天预约服务中心查验改造的设施设备规范，查验合格之日起满三个月，服务中心予以复验，复验合格后，经业主书面同意，装修单位凭保证金收据到服务中心结算保证金。2、在装修期间，施工人员的人身安全及相关第三者责任保险均与服务中心无关。3、本规范由装修人和装修人委托的装修单位详阅，作为伴月湾小区室内装饰装修管理协议书的附件，装修人签收或协议书签约后生效。4、装修
24、人保证受委托的装修单位严格履行本规范要求，并承担装修单位的违约连带责任。10 上 海 银 湾 物 业 管 理 连 锁 集 团-河 南 省 公 司 培 训 资 料 新建小区装修存在十大安全隐患 消费者需谨慎 第一大隐患 沙尘隐患 春季交房的新建小区绿化工程多数没有全部完工，绿地中由于尚未植树种草，会有较大面积的黄土裸露层。北京地区春季多风，小区内可能会因大风出现扬沙情况。因此在绿化工程尚未完工时，风沙天气小区要采取喷水、铺网等降尘措施；装修公司要注意室内防尘，避免因风沙影响装修质量；已经入住的业主要注意室内可吸入颗粒物污染，以免造成呼吸道疾病。第二大隐患 安全事故隐患 在装修阶段，物业管理部门要
25、加强施工人员和小区外来人员和车辆管理，避免发生安全事故。第三大隐患 装修垃圾隐患 应加强装修垃圾无害化管理，集中控制和清理，预防装修垃圾污染楼道和小区环境。第四大隐患 装修火灾隐患 小区应设专职消防安全员加强巡视，加强装修物料存放管理和易燃易爆品管理。第五大隐患 刊装修施工电器事故隐患 在小区集中装修时，施工电器会造成用电负荷加大，有些非正规装修公司施工人员的安全意识较低，可能会因施工用电违章操作，发生短路火警甚至触电伤亡事故。11 上 海 银 湾 物 业 管 理 连 锁 集 团-河 南 省 公 司 培 训 资 料 第六大隐患 施工噪音扰民隐患 装修工程拆凿、机械、施工都会产生噪音，应严格控制
26、施工时间，避免在清晨、中午、夜晚从事有噪音的施工。第七大隐患 装修施工空气污染隐患 装修施工中因广泛使用化学胶粘剂、有机溶剂和有机溶剂添加剂例如：油漆、涂料等，这些都会造成室内空气污染。特别是在喷漆施工中曾经发生过因空气中的挥发性有机化合物浓度过高发生爆炸，人员伤亡和财产损失的重大恶性事故。此外，因装修工人在刚刚喷漆后的房间内睡觉，曾造成一次人苯中毒的事故，因此提醒装修工人和业主千万不要在施工房间内留宿，以免发生危险。第八大隐患 装修材料污染隐患 在近期开展的人造板调查中，存在污染问题的产品超过。另外油漆、涂料、防水材料、胶粘剂、壁纸、地板革、各种地板、地毯、地砖、瓷砖等都可能造成一定程度的污
27、染，即使全部是环保达标材料，因装修的叠加效应也可能发生室内环境污染。第九大隐患 室内家具污染隐患 室内家具包括卧室家具、儿童房家具、起居室家具、书房家具、客厅家具、餐厅家具和厨房家具等。近年来，因人造板家具甲醛释放量超标造成污染的投诉逐年增多，已经成为室内环境安全的第二影响要素。通常采用的干燥器法或穿孔萃取法检测木家具甲醛释放量，检测数据与实际释放量会存在较大误差。最好办法是对成品家具使用环境试验舱进行测试，可以等到非常准确、全面的有害物质释放浓度监测数据，让消费者购买真正意义上的安全家具。第十大隐患 室内环境污染隐患 装修是造成室内环境污染的第一重要因素。装修设计、装修材料、装修施工等都可能
28、造成室内环境污染。专家提醒，新装修后的房间两个月内不宜入住，家里如果有老人、婴幼儿童、孕妇、卧床病人及过敏性体质的人，装修后最好进行室内环境检测，检测不达标不要入住；装修前要与装修公司签订由工商局和建委编制的家庭装修施工合同，合同中要明确签订环保条款，以免今后造成不必要的损失。装修施工责任书 12 上 海 银 湾 物 业 管 理 连 锁 集 团-河 南 省 公 司 培 训 资 料 兹有业主/经营户_委托_公司（以下简称甲方），对其购买（或租赁）的由安庆光彩大市场物业管理有限公司（以下简称乙方）经营管理的安庆光彩大市场三期_路/街_号的房屋进行装修。为加强对装修工程的管理，确保工程质量和大市场正
29、常经营、生活秩序，甲乙双方同意签订本责任书。一、装修人员每人须交两张 1 寸照片，一张办理临时出入证，另一张办理个人档案；二、装修人员在装修期间不得影响相邻业主/经营户的休息，装修必须在规定时间内进行，即上午 8：00-12：00，下午 14：00-21：00。禁止在规定时间外使用电动机械及进行油漆喷涂等操作；三、装修人员不得侵扰其他业主/经营户（或使用人），不准在楼道内闲逛，不准在其他楼层停留；四、装修人员必须保持公共场所，包括楼梯、过道及墙壁的清洁。不允许将污水、废物倒在楼道里，不得在公共部位堆放杂物，装修垃圾应及时清理；五、施工负责人要保证各楼层公共设施的完好，如不得乱刻、乱画，不得撬各
30、种门锁等；六、注意用电及消防安全。例如，掌握消防设施的使用方法、用电时要采用适当的插头；严禁用电源线直接接到漏电开关上；严禁用电炉、明火做饭烧水；七、装修人员不准在施工场所留宿，确需过夜留守的应先与物业公司治安消防部联系，经同意后方可过夜；八、施工队或施工负责人应严格按照消防法、室内装修的有关规定装修。如业主/经营户要求违章装修时，应解释说明，不予装修。否则，除业主/经营户承担责任外，施工队伍也应承担相应的责任；九、出现问题时，施工负责人应及时与业主/经营户联系，双方协商解决，不得擅自作主；十、如有违反上述规定，物业管理公司将视情节轻重给予罚款 1001000 元，并有权责令其停工整顿；十一、施工队或施工负责人应为施工人员办理意外伤害保险，否则一切后果由施工队负责；13 上 海 银 湾 物 业 管 理 连 锁 集 团-河 南 省 公 司 培 训 资 料 十二、施工人员必须按安全规范施工，时刻注意安全，如发生安全事故由施工队或施工负责人承担一切经济责任直至承担相应的法律责任；