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1、建设法规第七章 房地产管理法律制度第七章第七章房地产管理法律制度房地产管理法律制度建设法规第七章 房地产管理法律制度 介绍了房地产法规的相关基本概念和介绍了房地产法规的相关基本概念和我国房地产法律制度的管理体制，重点阐我国房地产法律制度的管理体制，重点阐述了房地产综合开发管理、城市房屋拆迁述了房地产综合开发管理、城市房屋拆迁管理、住宅建设与物业管理、房地产权属管理、住宅建设与物业管理、房地产权属登记管理和房地产交易市场管理等方面的登记管理和房地产交易市场管理等方面的主要内容。主要内容。本本 章章 提提 要要建设法规第七章 房地产管理法律制度19491949年前年前30003000年前：出现了田
2、地的交换和买卖；年前：出现了田地的交换和买卖；1919世世纪纪中中叶叶前前：一一定定规规模模的的土土地地、房房屋屋的的租租赁赁、买买卖卖活动；活动；1919世纪中叶起：沿海城市的近代房地产业迅速发展。世纪中叶起：沿海城市的近代房地产业迅速发展。1949194919551955年年接接受受旧旧政政府府的的房房地地产产档档案案、确确定定产产权权、代代管管无无主主房房屋屋、没收敌伪房地产、打击投机活动；没收敌伪房地产、打击投机活动；建立管理机构、制定相关政策、开展清查登记；建立管理机构、制定相关政策、开展清查登记；改造棚户区和贫民窟、建造新住宅。改造棚户区和贫民窟、建造新住宅。我国房地产业的产生与发
3、展我国房地产业的产生与发展建设法规第七章 房地产管理法律制度1956195619651965年年以以“国国家家经经租租”的的形形式式对对私私有有房房屋屋进进行行社社会会主主义义改造；改造；赎买私有企业的土地。赎买私有企业的土地。1966196619781978年年遭受遭受“十年动乱十年动乱”的严重破坏。的严重破坏。1978197819801980年年随随着着经经济济体体制制改改革革的的开开展展，进进行行了了城城镇镇住住房房制制度度改改革革、城城市市土土地地使使用用制制度度改改革革和和房房地地产产生生产产方方式式改革，产生了新时期的社会主义房地产业。改革，产生了新时期的社会主义房地产业。1987
4、1987年年十十三三大大报报告告中中首首次次提提出出建建立立房房地地产产市市场场，宣告中国房地产市场的诞生。宣告中国房地产市场的诞生。我国房地产业的产生与发展我国房地产业的产生与发展建设法规第七章 房地产管理法律制度1981198119861986年年新中国房地产业复苏的前奏。新中国房地产业复苏的前奏。8181年年开开始始的的理理论论探探讨讨和和少少量量的的实实践践，8585年年左左右右的的相对迅速成长，再回到相对迅速成长，再回到8686年的低谷。年的低谷。1987-19901987-1990年年8888年年可可以以说说是是中中国国房房地地产产业业的的第第一一次次高高潮潮，而而8989年达到真
5、正的第一次低谷。年达到真正的第一次低谷。1991-19951991-1995年年9191年年开开始始复复苏苏，经经历历了了9292、9393年年的的极极度度膨膨胀胀后后，在在9393年下半年治理整顿的基础上开始衰退。年下半年治理整顿的基础上开始衰退。9494年年第第一一次次出出现现商商品品房房空空置置现现象象，9595年年再再次次跌跌入入低谷。低谷。我国房地产业的产生与发展我国房地产业的产生与发展建设法规第七章 房地产管理法律制度1996199619991999年年伴随着房地产业的合理调整进行的。伴随着房地产业的合理调整进行的。经历了三年的艰难复苏，经历了三年的艰难复苏，9898年出现了增长的
6、好势头，年出现了增长的好势头，但但9999年再次出现衰退。年再次出现衰退。20002000年年经历了几次调整，房地产业逐步进入理性发展阶段。经历了几次调整，房地产业逐步进入理性发展阶段。房地产市场日益完善，运行模式逐渐规范。房地产市场日益完善，运行模式逐渐规范。产品供需结构不尽合理，出现一些社会问题。产品供需结构不尽合理，出现一些社会问题。我国房地产业的产生与发展我国房地产业的产生与发展建设法规第七章 房地产管理法律制度20032003年年7 7月，中国房地产协会在广州召开了房地产月，中国房地产协会在广州召开了房地产市场分析会，认为：当前我国房地产市场总体上市场分析会，认为：当前我国房地产市场
7、总体上健康，地区各有差异。健康，地区各有差异。长江三角洲地区（上海、杭州）：供销两旺，房价上长江三角洲地区（上海、杭州）：供销两旺，房价上扬偏快。扬偏快。珠江三角洲地区（广州）：住房供应比较充分，房价珠江三角洲地区（广州）：住房供应比较充分，房价稳中有降，开发商微利经营，市场比较成熟。稳中有降，开发商微利经营，市场比较成熟。中西部地区（重庆、成都）：开发量、销售量逐渐上中西部地区（重庆、成都）：开发量、销售量逐渐上升，但总量不大，对全国市场影响不大。升，但总量不大，对全国市场影响不大。我国房地产业的产生与发展我国房地产业的产生与发展建设法规第七章 房地产管理法律制度我国房地产业的产生与发展我国
8、房地产业的产生与发展建设法规第七章 房地产管理法律制度 传传统统的的城城镇镇福福利利性性住住房房制制度度：国国家家统统包包、无无偿偿分分配配、低低租租金金、无无限限期期。国国家家投投资资无无法法回回收、居民住房需求无法满足。收、居民住房需求无法满足。1978197819901990年：改革的探索和试点阶段年：改革的探索和试点阶段19791979年年起起，实实行行向向居居民民全全价价售售房房的的试试点点，最最初初在在西西安安、柳柳州州、梧梧州州、南南宁宁；19821982年年起起，实实行行补补贴贴出售试点，首先在郑州、常州、四平、沙市。出售试点，首先在郑州、常州、四平、沙市。19801980年年
9、4 4月月，邓邓小小平平同同志志明明确确提提出出改改革革的的总总体体构构想想；同同年年6 6月月，中中国国中中央央、国国务务院院批批转转全全国国基基本本建建设设工工作作会会议议汇汇报报提提纲纲，正正式式宣宣布布实实行行住住宅宅商品化。商品化。城镇住房制度改革城镇住房制度改革建设法规第七章 房地产管理法律制度19861986年年2 2月月成成立立“国国务务院院住住房房制制度度改改革革领领导导小小组组”，提提出出以以大大幅幅度度提提租租为为基基本本环环节节的的改革思路。改革思路。19881988年年1 1月月召召开开了了“第第一一次次全全国国住住房房制制度度改改革革工工作作会会议议”，2 2月月批
10、批发发了了关关于于在在全全国国城城镇镇分分期期分分批批推推行行住住房房制制度度改改革革的的实实施施方方案案。城镇住房制度改革城镇住房制度改革建设法规第七章 房地产管理法律制度1991199119941994年：改革的全面推进和配套改革年：改革的全面推进和配套改革阶段阶段19911991年年6 6月，国务院颁发了关于继续积极月，国务院颁发了关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知，稳妥地进行城镇住房制度改革的通知，强调了政策的严肃性。强调了政策的严肃性。19911991年年1111月，国务院办公厅下发了关于月，国务院办公厅下发了关于进行城镇住房制度改革的意见，成为改进行城镇住房制度改革的意见
11、，成为改革的纲领性文件。革的纲领性文件。城镇住房制度改革城镇住房制度改革建设法规第七章 房地产管理法律制度19921992年年2 2月，国务院正式批复了上海市的住房月，国务院正式批复了上海市的住房制度改革方案；制度改革方案；5 5月月1 1日，上海市住房制度日，上海市住房制度改革实施方案正式出台，实行改革实施方案正式出台，实行“五位一体五位一体”，即推行住房公积金、提租发补贴、配房，即推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会，在全国买债券、买房给优惠、建立房委会，在全国引起了所谓引起了所谓“上海效应上海效应”。城镇住房制度改革城镇住房制度改革建设法规第七章 房地产管理法律
12、制度19941994年以后：改革的深化和全面实施阶段年以后：改革的深化和全面实施阶段19941994年年7 7月月1818日，国务院下发了关于深日，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的的决定，确定了化城镇住房制度改革的的决定，确定了房改的根本目的是：建立与社会主义房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足居快住房建设，改善居住条件，满足居民不断增长的住房需求。民不断增长的住房需求。城镇住房制度改革城镇住房制度改革建设法规第七章 房地产管理法律制度
13、房改的基本内容是房改的基本内容是“三改四建三改四建”：改住房建设投资由国家、单位统包改住房建设投资由国家、单位统包为国家、社会、个人三者合理负担；为国家、社会、个人三者合理负担；改各单位建房、分房和维修、管理改各单位建房、分房和维修、管理住房为社会化、专业化运行；住房为社会化、专业化运行；改住房实物福利分配为以按劳务分改住房实物福利分配为以按劳务分配为主的货币工资分配；配为主的货币工资分配；城镇住房制度改革城镇住房制度改革建设法规第七章 房地产管理法律制度建立以中低收入家庭为对象、具有社建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用范房供应体系会保障性质的经济适用范房供应体系和高收入家庭
14、为对象的商品房供应体和高收入家庭为对象的商品房供应体系；系；建立住房公积金制度；建立住房公积金制度；建立政策性和商业性并存的住房信贷建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。维修、管理市场。城镇住房制度改革城镇住房制度改革建设法规第七章 房地产管理法律制度19981998年年7 7月月3 3日，国务院关于进一步深化城镇日，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知发布，住房制度改革，加快住房建设的通知发布，基本内容包括：基本内容包括：从从19981998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分年下半年开
15、始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化；配，实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系；建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系；继续推行现有公有住房改革，培育和规范住房交继续推行现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；易市场；采取扶持政策，加快经济适用房建设；采取扶持政策，加快经济适用房建设；发展住房金融；发展住房金融；加强住房物业管理。加强住房物业管理。城镇住房制度改革城镇住房制度改革建设法规第七章 房地产管理法律制度按开发区性质划分按开发区性质划分新区开发：生地到熟地、初次开发、用地条新区开发：生地到熟地、初次开发、用地条件好（征地）；件好（征地）；旧区再开
16、发：毛地到熟地、再次开发、用地旧区再开发：毛地到熟地、再次开发、用地紧张、投资大（拆迁）。紧张、投资大（拆迁）。按开发层次划分按开发层次划分两个层次：生地到熟地、熟地到房屋；两个层次：生地到熟地、熟地到房屋；一个层次：毛地到熟地到房屋。一个层次：毛地到熟地到房屋。房地产开发的形式房地产开发的形式建设法规第七章 房地产管理法律制度按开发规模划分按开发规模划分单项工程：如建筑单体、道路工程、管线工程等；单项工程：如建筑单体、道路工程、管线工程等；建设项目：建成几栋建筑并可投入使用，至少有水、建设项目：建成几栋建筑并可投入使用，至少有水、电，牵涉到供电、上下水等单项工程；电，牵涉到供电、上下水等单项
17、工程；区域开发：考虑一定面积，实现一定区域功能，一区域开发：考虑一定面积，实现一定区域功能，一般国内以居住小区为单位，必须匹配必要的公共生般国内以居住小区为单位，必须匹配必要的公共生活设施；活设施；综合区开发：综合城市中的一切功能，一般以城市综合区开发：综合城市中的一切功能，一般以城市或城市功能区为单位。或城市功能区为单位。房地产开发的形式房地产开发的形式建设法规第七章 房地产管理法律制度按开发对象划分按开发对象划分土地开发：生地到熟地，农业土地开发；土地开发：生地到熟地，农业土地开发；房屋开发：熟地到房屋；房屋开发：熟地到房屋；综合开发：综合开发：“统一规划、统一征地、统一设统一规划、统一征
18、地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理计、统一施工、统一配套、统一管理”、“综合综合”、“配套配套”、“全部内容的全过程全部内容的全过程”。不同于统建和城市综合开发。不同于统建和城市综合开发。房地产开发的形式房地产开发的形式建设法规第七章 房地产管理法律制度一、房地产管理法的基本概念一、房地产管理法的基本概念1 1、房产：房产：在法律上明确了权属关系的房屋财产在法律上明确了权属关系的房屋财产 2 2、地产：地产：在一定土地所有制下作为财产的土地在一定土地所有制下作为财产的土地 3 3、房地产房地产 从自然形态看：是房产和地产的统称；从自然形态看：是房产和地产的统称；从社会属性看：具有商品属
19、性；从社会属性看：具有商品属性；从法学角度分析：具有一般从法学角度分析：具有一般“物物”的属的属性，又称不动产。性，又称不动产。第一节第一节 概概 述述建设法规第七章 房地产管理法律制度 4 4、房地产业：房地产业：指从事房地产开发、经营、管指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，包括土地开发、房屋建理和服务的产业，包括土地开发、房屋建设、维修、管理，土地使用权的出让、转设、维修、管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押，以及由此而形成的房地产市场。抵押，以及由此而形成的房地产市场。5 5、房地产管理法：房地产管理法：是调整在房地
20、产开发、经是调整在房地产开发、经营、管理和各种服务活动中所形成的一定营、管理和各种服务活动中所形成的一定的社会关系的法律规范的总称。的社会关系的法律规范的总称。第一节第一节 概概 述述建设法规第七章 房地产管理法律制度 1111月月1 1日出炉的日出炉的20072007年福布斯中国年福布斯中国富豪榜富豪榜400400强榜单，却被人冠以强榜单，却被人冠以“房地产老房地产老板名录板名录”的别名，耐人寻味。根据福布的别名，耐人寻味。根据福布斯的最新排名，前斯的最新排名，前1010名中国富豪中，有名中国富豪中，有5 5名主业涉及房地产的企业家；前名主业涉及房地产的企业家；前100100名中国名中国富豪
21、中，有富豪中，有3939人从事房地产业。人从事房地产业。第一节第一节 概概 述述建设法规第七章 房地产管理法律制度 供求紧张、流动性充沛的供求紧张、流动性充沛的“良机良机”，使的房地产商们动用各种手段抬高房价、使的房地产商们动用各种手段抬高房价、取得巨额利润如囊中探物，甚至不用盖一取得巨额利润如囊中探物，甚至不用盖一砖一瓦，单守住地块就能坐地数钱。砖一瓦，单守住地块就能坐地数钱。南京市某个楼盘一天内每平方米房价上南京市某个楼盘一天内每平方米房价上涨了涨了12001200元；上海一些楼盘元；上海一些楼盘1010月份的售价月份的售价是是2 2月份开盘价的月份开盘价的2 2倍；杭州的开发商说，倍；杭
22、州的开发商说，房价高得连他们自己也看不懂。房价高得连他们自己也看不懂。第一节第一节 概概 述述建设法规第七章 房地产管理法律制度 华人首富李嘉诚投巨资在北京最繁华的华人首富李嘉诚投巨资在北京最繁华的商业街王府井建设一个商业广场，这是一个投商业街王府井建设一个商业广场，这是一个投资额高达资额高达2020亿美元的大项目，也是北京市建国亿美元的大项目，也是北京市建国以来最大的房地产开发项目。以来最大的房地产开发项目。维港公司的经理周凯旋看中了北京王府维港公司的经理周凯旋看中了北京王府井的一块地皮，寻找合作开发商。井的一块地皮，寻找合作开发商。19931993年年9 9月月1212日，经与李嘉诚不到日
23、，经与李嘉诚不到3030分钟的商谈，达成共分钟的商谈，达成共识，创造了中国巨额商业谈判史上的最快记录。识，创造了中国巨额商业谈判史上的最快记录。第一节第一节 概概 述述建设法规第七章 房地产管理法律制度 这个宏伟的设想竟是周凯旋在王府井大街这个宏伟的设想竟是周凯旋在王府井大街散步时得到的！她走到儿童电影院，发现这家散步时得到的！她走到儿童电影院，发现这家电影院处于这样一个商业街，在地产的利用率电影院处于这样一个商业街，在地产的利用率上讲很不合算。如果将这一大片动迁，然后投上讲很不合算。如果将这一大片动迁，然后投巨资建设一个商业广场，就像一座桥梁，连接巨资建设一个商业广场，就像一座桥梁，连接王府
24、井和东单这两个最著名的商业街，将大大王府井和东单这两个最著名的商业街，将大大地提高这块地的利用率。地提高这块地的利用率。第一节第一节 概概 述述建设法规第七章 房地产管理法律制度 商界奇才之间最易沟通。由周凯旋完成这商界奇才之间最易沟通。由周凯旋完成这1212万平方米的动迁，佣金是总投资的万平方米的动迁，佣金是总投资的2.5%2.5%。李。李嘉诚出资嘉诚出资2020亿美元，启动北京市建国以来最大亿美元，启动北京市建国以来最大的房地产开发项目。他知道，这个项目的利润的房地产开发项目。他知道，这个项目的利润可能是可能是100%100%或更多。前前后后，总共不到或更多。前前后后，总共不到3030分分
25、钟，这对商界奇才创造了中国巨额商业谈判史钟，这对商界奇才创造了中国巨额商业谈判史上的最快记录。上的最快记录。第一节第一节 概概 述述建设法规第七章 房地产管理法律制度1.1.加强对房地产的管理；加强对房地产的管理；2.2.维护房地产市场秩序；维护房地产市场秩序；3.3.保障房地产权利人的合法权益、促进房地保障房地产权利人的合法权益、促进房地产业健康发展。产业健康发展。二、房地产管理法立法的目的二、房地产管理法立法的目的二、房地产管理法立法的目的二、房地产管理法立法的目的建设法规第七章 房地产管理法律制度1.1.节约用地，保护耕地的原则；节约用地，保护耕地的原则；2.2.国有土地有偿、有期限使用
26、的原则；国有土地有偿、有期限使用的原则；3.3.国家扶持发展居民住宅的原则；国家扶持发展居民住宅的原则；4.4.国家保护房地产权利人合法权益和房产权国家保护房地产权利人合法权益和房产权利人必须守法的原则。利人必须守法的原则。三、城市房地产管理法的基本原则三、城市房地产管理法的基本原则建设法规第七章 房地产管理法律制度房地产开发用地：房地产开发用地：是指以进行房地产开发为是指以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地。目的而取得使用权的土地。使用权获得方式使用权获得方式 1.1.出让出让2.2.划拨划拨第二节第二节 房地产开发用地房地产开发用地建设法规第七章 房地产管理法律制度（一）概念（一）概念
27、 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。地使用权出让金的行为。（二）特征（二）特征 1.1.国家垄断行为国家垄断行为2.2.有期限有期限3.3.有偿有偿4.4.不含地下之物不含地下之物一、土地使用权出让一、土地使用权出让建设法规第七章 房地产管理法律制度（三）方式：（三）方式：拍卖、招标或协议出让拍卖、招标或协议出让 拍卖出让：拍卖出让：是指土地管理部门在指定的时间、地是指土地管理部门在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公点，利用公开
28、场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按照开叫价竞投，按照“价高者得价高者得”的原则，确定土地的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。使用权受让者的一种方式。这种方式主要适用于投资环境好、赢利大、竞这种方式主要适用于投资环境好、赢利大、竞争性强的房地产业、金融业、旅游业、商业和娱乐争性强的房地产业、金融业、旅游业、商业和娱乐用地。用地。一、土地使用权出让一、土地使用权出让建设法规第七章 房地产管理法律制度 招标出让：招标出让：是指在指定的期限内，由符合条件的单是指在指定的期限内，由符合条件的单位或个人，用书面投标的形式，竞投某一块土地的使位或个人，用书面投标的形式，竞投某一块土地的使用权
29、，由招标人择优确定土地使用者的方式。用权，由招标人择优确定土地使用者的方式。招标方式的中标者不一定是标价中的最高者。因招标方式的中标者不一定是标价中的最高者。因为在评标时，不仅要考虑到投标价，而且要对投标规为在评标时，不仅要考虑到投标价，而且要对投标规划方案和投标者的资信情况进行综合评价。划方案和投标者的资信情况进行综合评价。这种方式适用于开发性用地或有较高技术要求的这种方式适用于开发性用地或有较高技术要求的建设用地。建设用地。一、土地使用权出让一、土地使用权出让建设法规第七章 房地产管理法律制度 协议出让：协议出让：是指土地所有者即出让方与土地使用者是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受
30、让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判，协商，达成出让土地使用权一致意见的方式。谈判，协商，达成出让土地使用权一致意见的方式。主要用于工业仓储、市政公益事业项目、非赢利主要用于工业仓储、市政公益事业项目、非赢利项目及政府为调整经济结构，实施产业政策而需要给项目及政府为调整经济结构，实施产业政策而需要给予优惠、扶持的建设项目等。予优惠、扶持的建设项目等。一、土地使用权出让一、土地使用权出让建设法规第七章 房地产管理法律制度（四）土地使用权出让的最高年限（四）土地使用权出让的最高年限居住用地居住用地7070年；年；工业用地工业用地5050年；年；教
31、育、科技、文化、体育用地教育、科技、文化、体育用地5050年；年；商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年；年；综合或其他用地综合或其他用地5050年。年。一、土地使用权出让一、土地使用权出让建设法规第七章 房地产管理法律制度说明土地使用权出让不是土地买卖；说明土地使用权出让不是土地买卖；明示了我国土地有偿、有限期的使用明示了我国土地有偿、有限期的使用制度；制度；说明了国家作为土地所有者对土地使说明了国家作为土地所有者对土地使用权有最终处置权。用权有最终处置权。规定土地使用权出让最高年限的意义规定土地使用权出让最高年限的意义规定土地使用权出让最高年限的意义规定土地使用权出让最高年限的
32、意义建设法规第七章 房地产管理法律制度（五）土地使用权终止和续期（五）土地使用权终止和续期因法定事由提前收回，国家予以适当补偿；因法定事由提前收回，国家予以适当补偿；土地使用权申请续期应当提前一年，并重新土地使用权申请续期应当提前一年，并重新签订出让合同；签订出让合同；续期未获批准的，国家无偿收回土地使用权。续期未获批准的，国家无偿收回土地使用权。一、土地使用权出让一、土地使用权出让建设法规第七章 房地产管理法律制度(一一)划拨与出让划拨与出让相同，都是取得土地使用权的途径；相同，都是取得土地使用权的途径；区别，是否缴纳出让金；除另有规定外，区别，是否缴纳出让金；除另有规定外，划拨无期限；不能
33、直接转让和抵押。划拨无期限；不能直接转让和抵押。（二）形式（二）形式有偿划拨：由使用方缴纳补偿费、安置费。有偿划拨：由使用方缴纳补偿费、安置费。无偿划拨：城市空地；原使用者已被撤销无偿划拨：城市空地；原使用者已被撤销和多余土地；国有荒山地。和多余土地；国有荒山地。二、土地使用权划拨二、土地使用权划拨建设法规第七章 房地产管理法律制度（三）划拨范围（三）划拨范围国家机关和军事用地；国家机关和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目；其他。其他。二、土地使用权划拨二、土地使用权划拨建设法规第七章 房
34、地产管理法律制度一、概念一、概念房地产开发：房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。包括土地开发和房屋开发。包括土地开发和房屋开发。土地开发：土地开发：“三通一平三通一平”房屋开发：房屋开发：住宅；住宅；生产与经营建筑；生产与经营建筑；生生产、生活服务性建筑；产、生活服务性建筑；其他基础设施等。其他基础设施等。第三节第三节 房地产开发房地产开发建设法规第七章 房地产管理法律制度1.1.严格执行城市规划；严格执行城市规划；2.2.必须坚持经济、文化和环境效益的统一；必须坚持经济、文化和环境效益
35、的统一；3.3.必须实行全面规划、合理布局、综合开发、必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。配套建设。二、房地产开发的原则二、房地产开发的原则 建设法规第七章 房地产管理法律制度1 1、按合同约定开发、按合同约定开发 闲置土地满一年未开发的，征收土地出闲置土地满一年未开发的，征收土地出让金让金2020以下的闲置费；以下的闲置费；满满2 2年未动工开发的，无偿收回土地使用年未动工开发的，无偿收回土地使用权。权。2 2、设计施工符合法定标准、设计施工符合法定标准 3 3、严格竣工验收、严格竣工验收 4 4、竣工验收的条件、竣工验收的条件 P151 P151三、房地产开发的要求三、房地产开
36、发的要求建设法规第七章 房地产管理法律制度1 1、房地产开发企业设立的条件、房地产开发企业设立的条件有自己的名称和组织机构；有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有符合国务院规定的注册资本；满足房地产开发资质等级要求的条件；满足房地产开发资质等级要求的条件；法律、行政法规定的其他条件。法律、行政法规定的其他条件。四、房地产开发企业四、房地产开发企业建设法规第七章 房地产管理法律制度2.2.房地产开发企业的设立程序房地产开发企业的设立程序房地产开发企业的设立登记；房地产开发企业的设立登记；房地产开发企业的备案；房地产开发企业的备案；其他条件。其他
37、条件。四、房地产开发企业四、房地产开发企业建设法规第七章 房地产管理法律制度一、一般规定一、一般规定概念概念 房地产交易：房地产交易：指房地产转让、抵押和租赁等指房地产转让、抵押和租赁等交易行为及相关活动。交易行为及相关活动。原则：权属合一原则：权属合一 房屋所有权和土地使用权不可分离原则。房屋所有权和土地使用权不可分离原则。第四节第四节 房地产交易房地产交易建设法规第七章 房地产管理法律制度房地产转让：房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为。为。1 1、以出让方式取得土地使用权
38、的转让条件：、以出让方式取得土地使用权的转让条件：按照合同约定已经支付全部土地使用权出让金，按照合同约定已经支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；取得土地使用权证书；属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的2525。持有房屋所有权证书。持有房屋所有权证书。二、房地产的转让二、房地产的转让 建设法规第七章 房地产管理法律制度2 2、以划拨方式取得土地使用权的转让条件：、以划拨方式取得土地使用权的转让条件：报经有批准权的人民政府审批报经有批准权的人民政府审批受让方办理土地使用权出让手续（土地使用权受让方办理土地使用权出让手续（土地使用权证书）证书）受让方
39、缴纳土地使用权出让金受让方缴纳土地使用权出让金不办理出让手续的，转让房地产所获收益中的不办理出让手续的，转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。土地收益上缴国家。二、房地产的转让二、房地产的转让建设法规第七章 房地产管理法律制度3 3、不得转让的房地产、不得转让的房地产 司法机关和行政机关决定限制的房地产司法机关和行政机关决定限制的房地产依法收回的土地使用权的，不得转让依法收回的土地使用权的，不得转让共有房地产，未经其他共有人书面同意的共有房地产，未经其他共有人书面同意的权属有争议的权属有争议的未依法登记领取权属证书未依法登记领取权属证书法规规定的禁止转让的其他情形法规规定的禁止转让的其他情形
40、 二、房地产的转让二、房地产的转让建设法规第七章 房地产管理法律制度1 1、概念、概念商品房现售：商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。房价款的行为。商品房预售：商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。付定金或者房价款的行为。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。托
41、房地产中介服务机构销售商品房。三、商品房销售三、商品房销售建设法规第七章 房地产管理法律制度 2 2、商品房现售的条件、商品房现售的条件 现售商品房的房地产开发企业应当具有企现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证。持有建设工程规划许可证和施工许可证。三、商品房销售三、商品房销售建设法规第七章 房地产管理法律制度已通过竣工验收；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、
42、通讯等配套基础供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。物业管理方案已经落实。三、商品房销售三、商品房销售建设法规第七章 房地产管理法律制度3 3、商品房预售的条件、商品房预售的条件 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资按
43、提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的金达到工程建设总投资的2525以上，并已经确以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。定施工进度和竣工交付日期。在房产管理部门办理预售登记，取得商品房预在房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。售许可证明。三、商品房销售三、商品房销售建设法规第七章 房地产管理法律制度房地产抵押：房地产抵押：是抵押人以其合法的房地产以不是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。保的行为。四、房地产抵押四、房地产抵押建设法规第七章 房地产管理法律制度抵押权从属于债权，逾期不履
44、行债务时方抵押权从属于债权，逾期不履行债务时方可行使抵押权。可行使抵押权。抵押期间，抵押人对抵押物的实际占有权抵押期间，抵押人对抵押物的实际占有权并不转移。并不转移。逾期不履行债务时，抵押权人比其他债权逾期不履行债务时，抵押权人比其他债权人优先受偿。人优先受偿。房地产抵押具有物上追及力，即抵押期间房地产抵押具有物上追及力，即抵押期间抵押人对抵押物的处置不得损害抵押权人抵押人对抵押物的处置不得损害抵押权人的利益。的利益。房地产抵押的法律特征房地产抵押的法律特征 建设法规第七章 房地产管理法律制度 房屋租赁的房屋租赁的特征特征：出租人必须是房屋的所有权人。出租人必须是房屋的所有权人。房屋租赁不转移
45、出租房屋的所有权。房屋租赁不转移出租房屋的所有权。承租人向出租人支付租金。承租人向出租人支付租金。租赁期满，承租人必须返还房屋给承租人。租赁期满，承租人必须返还房屋给承租人。房屋租赁房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人，由承租人向出租人支付房屋出租给承租人，由承租人向出租人支付租金的行为。租金的行为。五、房屋租赁五、房屋租赁建设法规第七章 房地产管理法律制度（一）概念（一）概念房地产中介服务：房地产中介服务：是指在房地产市场上从事咨询、是指在房地产市场上从事咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
46、房地产中介服务机构：房地产中介服务机构：是指在房地产市场上为从是指在房地产市场上为从事房地产投资、开发和交易等活动的主体提供事房地产投资、开发和交易等活动的主体提供咨询、经济和评估等业务服务的机构。咨询、经济和评估等业务服务的机构。六、房地产中介服务机构六、房地产中介服务机构建设法规第七章 房地产管理法律制度房地产咨询：房地产咨询：是指为房地产活动当事人提供法是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。经营活动。房地产价格评估：房地产价格评估：是指对房地产进行测算，评是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。定其经济
47、价值和价格的经营活动。房地产经纪：房地产经纪：是指为委托人提供房地产信息和是指为委托人提供房地产信息和代理业务的经营活动。代理业务的经营活动。六、房地产中介服务机构六、房地产中介服务机构建设法规第七章 房地产管理法律制度（二）人员要求（二）人员要求必须具有房地产及相关专业中等以上学历，有必须具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员；称并取得考试合格证书的专业技术人员；国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地
48、房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员；产估价员；房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得房地产经纪人资格证的人员。房地产经纪人资格证的人员。六、房地产中介服务机构六、房地产中介服务机构建设法规第七章 房地产管理法律制度（三）机构设立条件（三）机构设立条件 有自己的名称和组织机构；有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有固定的服务场所；有规定数量的财产和经费；有规定数量的财产和经费；有规定数量的房地产专业人员；有规定数量的房地产专业人员；其他条件。其他条件。六、房地产中介服务机构六、房地产中介服务机构建设法规第七章 房地产管理法律制度一、城市房
49、屋拆迁概述一、城市房屋拆迁概述（一）概念（一）概念 城市房屋拆迁：城市房屋拆迁：是根据城市规划和国家专项是根据城市规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，拆工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其附属物，除和迁移建设用地范围内的房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为。用人进行补偿和安置的行为。第五节第五节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁建设法规第七章 房地产管理法律制度（二）房屋拆迁形式（二）房屋拆迁形式 1 1、自行拆迁：自行拆迁：是指拆迁人自己对被拆迁人是指拆迁人自己对被
50、拆迁人进行拆迁安置和补偿。进行拆迁安置和补偿。2 2、委托拆迁：委托拆迁：是指拆迁人将房屋拆迁的补是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托给被委托人进行。偿和安置工作委托给被委托人进行。拆迁拆迁条例规定被委托人应当是取得房屋拆迁资格条例规定被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。证书的单位。一、城市房屋拆迁概述一、城市房屋拆迁概述建设法规第七章 房地产管理法律制度（一）拆迁补偿的概念（一）拆迁补偿的概念 1 1、拆迁补偿：拆迁补偿：是指拆迁人因拆除、迁建被拆迁人是指拆迁人因拆除、迁建被拆迁人的房屋及其附属物，使被拆迁人受到一定的经的房屋及其附属物，使被拆迁人受到一定的经济损失，根据国家法律、