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1、清远地产市场拓展分析广告篇目前国内地产趋向不谋全局者不足以谋一域，不谋全局者不足以谋一域，不谋全局者不足以谋一域，不谋全局者不足以谋一域，不谋万世者不足以谋一时。不谋万世者不足以谋一时。不谋万世者不足以谋一时。不谋万世者不足以谋一时。中国地产从市场角度分为三个阶段：第一、初期发展阶段，主要针对一线城市市场；第二、待发展阶段，及一线城市的市场基本饱和（但还有开发余地），对于开发商来说极需要开发新的市场，向二线三线城市或一线周边城市迈进；第三、需发展阶段，根据市场按需开发，（商品房的寿命只有70年）如旧房改造等。中国目前处在第二阶段初第一阶段末，这也是个市场转折的过程。清远地产状况只有把握只有把握
2、“阶段性阶段性”才能掌握才能掌握“规律性规律性”1 1、发发展概况展概况 20002000年年以以来来，清清远远市市政政府府采采取取了了一一系系列列措措施施促促进进房房地地产产市市场场的的持持续续、健健康康发发展展。房房地地产产业业已已成成为为清清远远市市经经济济发发展展的的主主要要产产业业。清清远远房房地地产产市市场场的的持持续续升升温温吸吸引引了了大大批批外外地地投投资资商商的的加加入入。据据悉悉，清清远远市市场场大大型型房房地地产产项项目目全全部部为为外外地地投投资资商商开开发发，项项目目规规模模也也由由以以前前单单体体楼楼开开发发发发展展成成成成片片开开发发。与与珠珠三三角角房房地地产
3、产市市场场相相比比，清清远远房房地地产产市市场场还还属属于于起起步步阶阶段段，房房地地产产开开发发、经营经营、管理整体水平需要全面升、管理整体水平需要全面升级级。2 2、市、市场场供需情况分析供需情况分析 【房房地地产产开开发发投投资资额额逐逐年年上上升升】20012001年年以以来来，清清远远市市房房地地产产开开发发投投资资额额逐逐年年稳稳步步上上升升，特特别别是是20052005年年，投投资资额额大大幅幅度度上上升升，同同比比增增长长68%68%。20052005年年是是清清远远市市房房地地产产市市场场急急剧剧发发展展的的一一年年。【空空置置面面积积20032003年年以以后后逐逐年年下下
4、降降】清清远远市市商商品品房房空空置置面面积积20032003年年以以前前呈呈逐逐年年上上升升的的趋趋势势，在在20032003年年达达到到最最高高峰峰44.2544.25万万平平方方米米，20032003年年以以后后则则稳稳步步下下降降。说说明明20032003年年以以后后清清远远房房地地产产市市场发场发展良展良好好，销销售面售面积积超超过过竣竣工工面面积积，供不，供不应应求。求。3、房地产热点区域分析【从市场投放楼盘数量来看，新城区市场居首位】新城区一共有江湾大厦、朝南大厦、金海湾豪庭等9个在售项目，清城区有威龙新城、聚龙苑等6个在售项目，清新县仅有清新第一生态苑、康怡新城等几个在售楼盘，
5、由此可以看出，随着清远城市的南扩，政府各机关陆续迁入新城区，规划科学、街道整洁、环境优美的新城区已成为了房地 产开发的热点区域。【北江两岸的江景楼盘是市场上最大亮点】清远市区几乎所有的高档楼盘都分布于北江两岸，并且集中于北江大桥与凤城大桥之间。位于两桥之间的江景楼盘有江湾大厦、朝南大厦、金海湾豪庭等11个项目，北江大桥西侧的江景楼盘有聚龙苑和江威豪临。在新城区和清城区中，只有丽清花园和威龙新城不是江景楼盘。【从物业类型看，小高层、高层住宅是市场供求的主体】江景楼盘中除金海湾豪庭外，其余无一例外全部是小高层和高层住宅。不是江景楼盘的两个项目中，威龙新城为高层住宅，丽清花园以小高层为主，带有少量多
6、层住宅。但清新县市场却是以多层住宅为主，掺杂部分小高层住宅。别墅物业类型的项目只有三个，纯独栋别墅的清新第一生态苑，带有十多栋临江独栋别墅的金海湾豪庭，以及规划有部分独栋别墅的金碧湾花园三期。4、房地产价格分析【商品房价格近年涨幅较高，但总体上仍呈平稳发展态势】据统计，近几年来，清远市住宅小区的价格以每年每平方米200元至300元的幅度上涨，特别是近两年上涨幅度均超过了百分之十以上，2005年清远房地产价格升幅全广东省第一。住宅小区价格上涨的原因：一是土地出让全面实行招拍挂导致土地成本增加；二是建筑原材料涨价；三是银行提高贷款条件，项目融资成本提高；四是近两年来，商品房市场需求旺盛，市民追求高
7、品质住宅，推动房价上涨较快；五是开发热点的江景楼盘对价格的拉动和较大的心理影响。虽然清远市房地产价格逐年上扬，但总体来看呈平稳发展态势，其中单体楼价格变化不大。【商品房所处的位置不同，价格明显区分为几个档次】北江大桥以东、北江北岸的楼盘价格最高。虽然地处清城区，数量也只有三个，但楼盘品质较高，其建筑设计、规划配套、小区规模都在清远市场上首屈一指。北江大桥以东、北江南岸楼盘价格次之。该区域内楼盘数量较多，但大部分为小规模的一、两幢单体楼开发，在园林、小区配套等方面无法提升档次。北江大桥以西的楼盘，由于一些历史以及楼盘自身设计落后等原因，价格较北江大桥以东的江景楼盘要偏低些【从购房付款方式看，大多
8、数人选择一次性或者分期付款】统计数据显示，清远大部分市民在付款方式上选择一次性付款和分期付款，对于按揭贷款则不太接受。究其原因主要有：一是清远房地产市场才起步，对于新的付款方式，市民还不太接受；二是银行按揭手续繁琐，贷款利率不断上调，利息负担日益加重，市民更倾向方便、省事的一次性付款和分期付款；三是清远目前总房款并不太高，一般家庭有能力一次性付款。尽管全国楼市处于观望情绪笼罩下，清远的房价并未见明显下降。2007年是清远市房地产市场迅猛发展的一年，无论是成交量还成交价格增长幅度都比较大。去年我市市区“一手房”共成交7326宗，较2006年全年的成交4306宗增长70%。去年下半年以来，受国家宏
9、观调控等影响，全国大中城市房地产都呈现较低迷的现象，特别是今年以来，珠三角广州、深圳、东莞等地更是出现开发商打折销售的情形。与其他城市成交萎缩、价格跳水相比，清远市的一季度的成交数据表明，清远2008年以来的楼市发展依然比较平稳，与同期相比，无论是成交价格还是成交量都基本持平，没有出现大起大落的情况。市场分析量变引起质变。量变引起质变。从价格看市场楼价回归理性是大势所趋谈到理性回归，如果用房价跟收入比衡量，房屋作为消费品，一般来说家庭年收入的6倍应该是房屋价格。如果房屋作为投资品，每年租金回报率如果低于存款利率的话，那么房地产市场就出现了泡沫，所以租金的收益应该达到3%5%，而且固定资产应该不
10、断增值，这才是合理的。静坐观望不如主动出击从三年前年房价的快速上升到去年下半年政策密集出台后，价格开始高位徘徊，特别是年前成交的不活跃，使大家无所适从。但冷静下来，其实也应该明白，清远的开发商，除了一些资本大鳄外，很多都是有多少钱办多少事，很少盲目地把摊子铺得很大，在政策调控面前，他们的应对方式还是很灵活的。消费者理性购买还是最关键，现在市面上很多消费者都是等低价，这部分购房者大多是自住。然而，对于房子而言，价格不是唯一的因素，购买房屋的时候要从收入、地段、产品等多因素考虑。无论是自住还是投资都要考虑性价比，目前市场进入这种胶着状态是选择高性价比房屋的好时机，因为目前的阶段，各大开发商都会做好
11、品质多重因素影响价格走向首先从宏观政策来看，短期来说，基本上使价格疯涨的情况有所遏制，资金不断地收紧。而从微观面来说，清远目前的情况说有太多的泡沫还算不上。如果消费者是实际的需求者，需要以更加宏观的眼光看待房地产市场以及价格。目前对房地产价格影响最大的就是房地产政策，包括之前的加息、储备金收紧还有对后市的预期，这些政策会对交易秩序产生影响，但对经济发展的基本态势不会发生根本性的影响。其实，就清远来说，政策可以适度地调整市场和价格，但是不能改变市场走势。2008年影响市场最大的，应该还是供求关系。所以盯紧政府有关部门发布的季度成交数据还是很关键的，数据是双方博弈的反映，基本上反映了价格的走向。业
12、内观点要做到真正的理性是比较难的。很多人都关注价格，开发商制定价格的时候，往往利用了消费者不理性的心理。例如目前消费者对价格是观望的，开发商就利用这种心理推出一些优惠措施。当房价上涨的时候，开发商就提高价格。所以消费者很难理性的。开发商应该引导消费者理性地看待价格。每一个发展商都是追逐利益的，如果公司经营没有利润的话，公司就不可能成长。消费者有自己的期待价格，但开发商也不会做亏本的买卖。因此，也希望消费者可以理性地消费，理性地看待市场。中国房地产只有20年的历程，没有经历市场的起伏跌宕，因此突然政 策 调 整，价 格 变 动，大 家 就 不 知 所 措 了。未来发展趋势思想决定轨迹。思想决定轨
13、迹。【房地产开发持续升温，整个市场稳健、持续发展】1、土地政策继续从严。2、中央及地方政策都在继续加强和改善宏观调控，继续控制固定资产规模的过快增长，控制固定资产投资总规模过快增长，这些都将使清远房地产市场走向健康持续发展的轨道。3、清远政府近年来实施三化一园发展战略，强力拉动房地产开发、消费升温直接推动了房地产市场的发展。4、清远城市化进程加快，促进房地产市场持续、健康、稳步发展。【购房需要将进一步加大，外地人来清远购房比例将会提升】1、清远正在全力打造成为国家优秀旅游城市、珠江三角洲后花园，吸引外地人来清远置业。2、清远市城市辐射力的提高，将刺激周边区域的购房需求 3、旧城改造速度加快，积
14、极推进货币化分房，扩大住房补贴覆盖面，促进购房消费增加。【外地品牌企业挺进清远开发，竞争日益激烈】1、更多外地品牌企业进入清远。2、房地产经营更加科学、开发更加专业化、营销方式更加先进。3、产品品牌开发将呈现集中化的倾向。【成片开发、规模化趋势明显】1、大规模社区在品质上有无法代替的优势，市场上成片开发的项目最为抢手。2、土地实施招、拍、挂后，地价攀升，成片开发是节约成本的重要方式。3、成片开发便于城市总体规划，是推动城市化进程加速的重要手段。【精品住宅将是市场的新亮点】1、市民对住宅品质要求不断提高，在追求舒适性的同时，更加关注小区管理、环保健康等细节。2、纵观清远房地产市场，绝大多数楼盘建
15、筑外形落后，户型设计不尽合理，称得上精品住宅屈指可数。3、高档精品建筑作为城市现代化的标志，在提高城市档次方面起到了积极的作用。市场拓展策略思路决定出路。思路决定出路。先铺路后走路自古就有”得民心者得天下之说”，道理很简单天下是民之天下，有了天下人的支持自然天下就属于你的。先铺路后走路说的同样是这个道理，铺路是为了造福当地的人民，而赢得民心，然后你去走路自然走的顺畅、踏实。对于拓展清远市场来说，同样需要先铺路。目前，当地以本地开发商和代理商为主导力量，外地的商户很难打进当地市场。即使有了自己一席之地，立足也很困难！介于这种情况我们何不先把路铺好，即得到了民心的喜迎，又打开了市场，为以后的工作做了铺垫。怎么铺路？铺什么样的路？清远市和周边的广州、东莞、深圳等相比属于初级发展阶段的城市。需要建设的空间很大，比如当地现在还是以摩的为运载交通工具，除主道马路有路灯外，大部分路段还没有路灯等。因此，我们可以考虑从建设清远出发。第一、通过原有的传媒路径，把我们推销给市场。第二、投资新的广告载体，把市场铺开。第三、通过一到两个经典楼盘，证明我们的实力。