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1、1湖南怀化项目市场研究湖南怀化项目市场研究 2怀化地产市场研究怀化地产市场研究怀化地产市场研究篇怀化地产市场研究篇怀化城市研究篇怀化城市研究篇3怀化城市研究篇怀化城市研究篇怀化人口变化趋势怀化人口变化趋势怀化概况、功能定位及地位怀化概况、功能定位及地位怀化经济发展怀化经济发展4怀化-火车拖来的城市怀化功能定位及地位怀化功能定位及地位怀化自古就有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，发挥着“承东启西、南引北联”的重要作用。怀化火车编组站具有7300个车皮编组能力，是全国九大铁路编组站之一，可直达北京、上海、广州等大城市，年发送旅客342万人次，货物52万吨。优越的区位，便捷的交通，使得怀化成为内陆地区
2、重要的交通、通讯枢纽和物流中心。怀化概况、功能定位及地位怀化概况、功能定位及地位5怀化自然地理概况怀化自然地理概况怀化生态环境良好，山川秀美，名胜古迹众多，民俗风情迷人，是湖南省的重怀化生态环境良好，山川秀美，名胜古迹众多，民俗风情迷人，是湖南省的重点旅游城市之一。全市现有国家级文物保护单位点旅游城市之一。全市现有国家级文物保护单位3 3个，省级文物保护单位个，省级文物保护单位1515处，处，省级风景名胜区省级风景名胜区5 5个，省级森林公园个，省级森林公园3 3个，省级自然保护区个，省级自然保护区1 1个。个。怀化属中国南方重点林区之一，森林覆盖率怀化属中国南方重点林区之一，森林覆盖率65.
3、3%65.3%，活立木蓄积量，活立木蓄积量55105510万立方米，万立方米，居湖南省第一居湖南省第一 黔中郡遗址黔中郡遗址 凤凰山风景区凤凰山风景区 芷江抗日战争受降地芷江抗日战争受降地 怀化概况、功能定位及地位怀化概况、功能定位及地位6怀化市政交通状况分析怀化市政交通状况分析怀化市目前没有高速公路怀化市目前没有高速公路,市区市区主要靠迎丰路及人民路两条主主要靠迎丰路及人民路两条主要干线连接。要干线连接。在未来的湖南省高速公路网在未来的湖南省高速公路网“三三纵六横的建设规划中纵六横的建设规划中,将开通将开通怀怀化至娄底化至娄底全长全长251251公里的高速公公里的高速公路，同时邵阳至怀化、怀
4、化至新路，同时邵阳至怀化、怀化至新晃晃 、吉首至怀化作为各大高速、吉首至怀化作为各大高速公路的支段也将陆续开通，将怀公路的支段也将陆续开通，将怀化与上海、杭州、昆明、包头等化与上海、杭州、昆明、包头等各大城市连接起来。各大城市连接起来。怀化概况、功能定位及地位怀化概况、功能定位及地位7怀化行政区规划分析怀化行政区规划分析怀化概况、功能定位及地位怀化概况、功能定位及地位鹤城区鹤城区怀化市共划分有十四个县级怀化市共划分有十四个县级行政区：行政区：鹤城区，洪江区，中方县，鹤城区，洪江区，中方县，芷江县，新晃县，麻阳县，芷江县，新晃县，麻阳县，安江县，黔城区，辰溪县，安江县，黔城区，辰溪县，会同县，靖
5、县，通道县，溆会同县，靖县，通道县，溆浦且，沅陵县。浦且，沅陵县。鹤城区目前即为怀化市市区鹤城区目前即为怀化市市区怀化市区怀化市区8怀化经济发展指标分析怀化经济发展指标分析怀化概况、功能定位及地位怀化概况、功能定位及地位近几年怀化经济发展速度迅猛近几年怀化经济发展速度迅猛,GDP,GDP年增速达到年增速达到11.6%,11.6%,投资环境也随之得到很大改善投资环境也随之得到很大改善,固定资产投资和房地产投资额年增速达到固定资产投资和房地产投资额年增速达到35%35%、28%28%9怀化经济概况怀化经济概况怀化经济发展怀化经济发展怀化产业开发具备一定基础，支柱产业逐步壮大。怀化产业开发具备一定基
6、础，支柱产业逐步壮大。20052005年，怀化年，怀化市国内生产总值市国内生产总值296.4296.4亿元，一、二、三产业比重为亿元，一、二、三产业比重为23.323.3：31.231.2：45.545.5。初步形成了医药、林产、化工、食品加工、电力及电化学等。初步形成了医药、林产、化工、食品加工、电力及电化学等支柱工业，农业产业化水平逐步提高，以商贸物流为主的第三产支柱工业，农业产业化水平逐步提高，以商贸物流为主的第三产业迅速发展。业迅速发展。近三年怀化市产业总值对比表近三年怀化市产业总值对比表单位：亿元单位：亿元年度年度第一产业第一产业增长增长%第二产业第二产业增长增长%第三产业第三产业
7、增长增长%2004200463.863.84.54.576.376.315.415.4119.4119.411.111.12005200570.270.25.55.591.291.217.017.0133.8133.811.311.32006200675.175.15.55.5109.1109.114.814.8149.8149.812.612.610怀化支柱产业发展怀化支柱产业发展怀化经济发展怀化经济发展表表6 单位就业人员行业分布单位就业人员行业分布从怀化产业的从业人员比重来看从怀化产业的从业人员比重来看,制造业、教育业、建筑业和公共管理所占比重较大制造业、教育业、建筑业和公共管理所占比重
8、较大其余支柱产业还有采矿业、电力及能源供应业、交通运输业、批发零售业、社会福利及保障等。其余支柱产业还有采矿业、电力及能源供应业、交通运输业、批发零售业、社会福利及保障等。11怀化未来产业发展怀化未来产业发展怀化经济发展怀化经济发展在怀化市2006年国民经济和社会发展计划执行情况及2007年计划草案的报告中对未来怀化市产业发展的规划怀化市产业发展的规划 明确提出：明确提出：突出新型工业化，推动产业集群发展。突出新型工业化，推动产业集群发展。其中重点强调，加强工业园区的建设，促进现代商贸物流业及金融业、旅游业的发展；其中重点强调，加强工业园区的建设，促进现代商贸物流业及金融业、旅游业的发展；规划
9、中的西南商贸物流中心规划中的西南商贸物流中心通道原生态侗文化通道原生态侗文化12怀化地产市场研究篇怀化地产市场研究篇市场机会与风险研究市场机会与风险研究房产相关政策房产相关政策城市规划城市规划怀化市区房地产研究怀化市区房地产研究13怀化市区人口概况及特点怀化市区人口概况及特点 怀化中心城市目前有人口约40万人，预计2020年，中心城人口将达到60万人，平均每年人口增长幅度约4%。从新增人口来源看，怀化所辖周边郊县以及农村人口是其新增人口的主要组成部分。2006年，怀化城镇居民人均可支配收入为8442元，增长9.8%。随着人均收入的增长，对住房的需求层次不断提升。据当地调查数字显示，全市城镇有6
10、0的居民对现有的住房不够满意，有30以上的居民有换购住房的愿望。14怀化市区人口未来发展走向怀化市区人口未来发展走向未来几年将是怀化城区人口数量不断增大的几年，预计年均人口增加数量将在1.6万人左右，未来五年内新增人口将在8万人以上。随着人口的不断增加，人口对住房的需求也将不断增大，按照人均住房面积20平方米计算，新增人口需求住房面积建筑面积将在160万平方米以上。15金融政策金融政策国有土地使用权转让交易：营业税、附征的城建税、附征的教育费附加共计5.5、印花税万分之五、土地增值税按增值额的30一60或1对不能提供完整有效计税凭据，按交易金额1核定征收)，个人所得税按应纳税所得额的20或1(
11、对不能提供完整有效计税凭据，按交易金额1核定征收)。商品房购买交易(一手房交易)：营业税、附征的城建税、附征的教育费附加共计5.5、印花税万分之五、土地增值税按增值额的30-60或l(对不能提供完整有效计税依据，按交易金额l核定征收)。怀化市房地产税收一体化地税涉税事项怀化市房地产税收一体化地税涉税事项对个人购买自用普通住宅执行减免征收契税的优惠政策，即执行2%的税率。普通住宅标准。享受减半征收契税优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积不足144平方米际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。三是对不具备以上三个条件的非普通住宅，从今年
12、7月1日起，在办理房地产产权登记时，按我省适用税率4%全额缴纳契税。关于加强对个人购买自用普通住宅契税征收管理的通知关于加强对个人购买自用普通住宅契税征收管理的通知 16外来投资优惠政策外来投资优惠政策 凡投资数额较大，并对我市经济建设和公益事业作出重大贡献的外来投资者，可授予“荣誉市民”称号，特邀出席我市的重大庆典和重要会议。市政府发给“一牌一证一卡”。“一牌”即外来投资企业合法权益保护牌；“一证”即外来投资者证；“一卡”即外来投资企业缴费登记卡。对外来投资者实行优待：对外来投资者实行优待：实行“一个窗口办事”制度；实行“一个口子收费”制度；实行执法检查报批制度；实行问题限时办结制度 优化外
13、来投资服务环境，简化办事程序，提高办事效率：优化外来投资服务环境，简化办事程序，提高办事效率：凡在我市举办的外来投资企业，可以依法通过出让、转让、租赁等方式取得土地使用权。对出让取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、继承或作为合作合资经营的折股投资。土地使用的最高年限为：居住用地70年，工业、农业综合开发、教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地为50年。外来投资项目用地：外来投资项目用地：17怀化城市规划概述怀化城市规划概述城市规划城市规划从整体规划来看，整个城市处于“东文西商”的格局。从目前情况看，规划相对城市发展局部滞后现象依然存在，表现为：
14、、规划的控制作用还不突出。、违背规划的现象时有发生。、体制问题导致一些规划失控。18怀化十一五城市规划怀化十一五城市规划根据十一五规划，怀化今年月将出台新一轮规划调整：发展方向：重点对城市发展方向、路网布局、用地性质进行局部调整，发展思路：按照“一江两岸、东文西商、南延北扩、靓河纳山”的城市发展思路，以建设“中国大西南交通枢纽”、“区域性商贸物流中心”作为怀化未来城市的基本座标，建立适应怀化城市发展需要的布局框架。同时，根据怀化发展实际，统筹考虑鹤中洪芷城镇群发展，按怀化城市100万人口、100平方公里建设用地的规模，编制好城市发展战略规划。规划目标：通过规划调控和引导城市建设与发展，逐步将怀
15、化建设成为宜居的山水生态城市和五省(市、区)周边区域性中心城市。城市规划城市规划19阶段划分阶段划分时间时间阶段名称阶段名称阶段特征阶段特征第一阶段第一阶段0404以前以前商品房萌芽阶段商品房萌芽阶段1 1、出现了商品房、出现了商品房,几乎全部为简单多层产品；几乎全部为简单多层产品；2 2、少数富裕的本地人以及企事业单位职工成为第、少数富裕的本地人以及企事业单位职工成为第一批购房者一批购房者.3 3、价格变化缓慢。、价格变化缓慢。第二阶段第二阶段04-0604-06年年商品房起步发展阶段商品房起步发展阶段1 1、产品类型逐渐多样化、产品类型逐渐多样化,小高层小高层,高层高层,花园洋房产花园洋房
16、产品相继出现；品相继出现；2 2、产品质量及小区规划有明显提高、产品质量及小区规划有明显提高,电梯房概念深电梯房概念深入人心；入人心；3 3、购房者类型增多、购房者类型增多,外地买房人开始出现。外地买房人开始出现。4 4、价格上涨速度加快。、价格上涨速度加快。第三阶段第三阶段0707年年-今今商品房快速发展阶段商品房快速发展阶段1 1、产品类型较丰富，小高层，高层已在市场占据、产品类型较丰富，小高层，高层已在市场占据一定地位，别墅小区出现，市内几个住宅区域逐一定地位，别墅小区出现，市内几个住宅区域逐渐形成渐形成2 2、市场竞争加剧，产品细节进一步提高，小区配、市场竞争加剧，产品细节进一步提高，
17、小区配套功能愈加完善。套功能愈加完善。3 3、外地购房者数量增多，投资型客户开始出现，、外地购房者数量增多，投资型客户开始出现，买方市场初步形成。买方市场初步形成。4 4、价格上涨速度继续加快，达到了历史高峰期。、价格上涨速度继续加快，达到了历史高峰期。怀化商品房发展阶段划分怀化商品房发展阶段划分怀化房地产市场概述怀化房地产市场概述怀化市区房地产研究怀化市区房地产研究20怀化当前房地产特点概述怀化当前房地产特点概述目前价格较低，但增幅较大产品已有明确分类，但产品质量、营销推广还处于较低的水平上市场需求以自住为主，未形成完善的市场循环体制单个供应项目体量较小，但项目数量较多房地产市场发展初期，但
18、呈快速增长趋势怀化市区房地产研究怀化市区房地产研究21分布特点分布特点怀化房地产市场发展特征怀化房地产市场发展特征河西区域河西区域市中心区域市中心区域湖天区湖天区区域区域怀北区域怀北区域城东区域城东区域怀化房地产怀化房地产项目主要分项目主要分布在河西、布在河西、市中心、湖市中心、湖天开发区、天开发区、怀北、城东怀北、城东5 5个区域个区域本项目本项目怀化市区房地产研究怀化市区房地产研究22u 河西区域：雍景豪庭、滨江花园、紫园、湘渝世家河西区域：雍景豪庭、滨江花园、紫园、湘渝世家u 市中心区域：天龙御园、盛世家园、银湾小区、鲁班雅市中心区域：天龙御园、盛世家园、银湾小区、鲁班雅苑、琼天广场、顺
19、天国际、教师新苑苑、琼天广场、顺天国际、教师新苑u 怀北区域：新源里菁菁园、幸福家园、龙泉雅苑怀北区域：新源里菁菁园、幸福家园、龙泉雅苑u 湖天开发区区域：华夏湖天、湖天一色、绿海明珠、湖天开发区区域：华夏湖天、湖天一色、绿海明珠、u 城东区域：金溪房都、顺意家园城东区域：金溪房都、顺意家园怀化市区房地产研究怀化市区房地产研究23产品特点产品特点多层小区多层小区n 外立面均为涂料，档次较外立面均为涂料，档次较低低n 大部分为简约型建筑，无大部分为简约型建筑，无明确的建筑风格。明确的建筑风格。n 基本为基本为5-65-6层板楼，无电层板楼，无电梯。梯。n 主力户型为主力户型为140-160140
20、-160平方平方米之间的三居米之间的三居 、四居、四居n 基本无园林规划，普通基本无园林规划，普通绿化覆盖，部分小区设立儿绿化覆盖，部分小区设立儿童休闲区童休闲区n 部分小区设有底商等生活部分小区设有底商等生活必需配套，大部分小区依赖必需配套，大部分小区依赖周边公共配套周边公共配套小高层、高层小区小高层、高层小区n 外立面大多为涂料，但色彩外立面大多为涂料，但色彩搭配较好，部分项目开始应用搭配较好，部分项目开始应用墙砖。墙砖。n 大部分为现代简约型建筑，大部分为现代简约型建筑，已有一些清晰的建筑风格已有一些清晰的建筑风格n 基本为基本为22-3822-38层塔楼，有电层塔楼，有电梯。梯。n 主
21、力户型为主力户型为140-180140-180平方米平方米之间的三居、四居之间的三居、四居n 部分小区有相对完整的园林部分小区有相对完整的园林规划，会所等规划，会所等.新开发的小区基新开发的小区基本都设有成熟的规划及配套设本都设有成熟的规划及配套设施施怀化市区房地产研究怀化市区房地产研究24供应特征供应特征怀化市区房地产研究怀化市区房地产研究近几年怀化市平均每年的房屋施工面积在近几年怀化市平均每年的房屋施工面积在250万平方米以上，万平方米以上，07年上半年施工量较少年上半年施工量较少25销售现状销售现状目前在售大部分楼盘均已接近尾盘，市场存量不多。目前在售大部分楼盘均已接近尾盘，市场存量不多
22、。怀化市区房地产研究怀化市区房地产研究26价格特点价格特点多层价格增长相对缓慢，但多层价格增长相对缓慢，但0606年以后增幅加快年以后增幅加快高层价格持续快速增长势头高层价格持续快速增长势头怀化市区房地产研究怀化市区房地产研究27客群特点客群特点政府公务员政府公务员军队军队国企事业单位职工国企事业单位职工周边住户周边住户私营企业主私营企业主周边省市、县城企业主周边省市、县城企业主本地高收入人群本地高收入人群特点：特点：用于自住用于自住多为二次置业多为二次置业四居四居160160平方米左右平方米左右特点：特点：用于自住用于自住一次置业一次置业三居三居140平方米左右平方米左右怀化客户怀化客户多层
23、项目客户多层项目客户高层、小高层高层、小高层项目客户项目客户怀化市区房地产研究怀化市区房地产研究28个案分析个案分析天龙御园天龙御园 位置：南临花溪路，北临太平溪，东靠锦溪路，西接香洲绿化广场。地处怀化市中心，地理位置优越，周边500米内有两所重点学校：三中和三完小；重点医院：怀化市第一人民医院。29天龙御园天龙御园个案分析个案分析 规划：占地面积3万平方米，建筑面积10万平方米，共5栋32层塔楼。30天龙御园天龙御园个案分析个案分析1怀化市首个引入建筑节能设计的项目。建筑外墙做保温隔热处理，窗户玻璃采用隔热隔音的断桥铝合金中空玻璃。3引入了会所概念，当地只有极少数项目具备，包括社区活动中心、
24、游泳池、健身房等项目。2安全智能管理系统在当地也位于前列，引入了指纹门禁系统。产品产品31 户型 主要户型面积区间：150-200平方米，主力户型为180平方米四居，二梯四户，平层为主。另有少部分350平方米的复式-740余平方米的空中别墅户型。天龙御园天龙御园个案分析个案分析五室二厅：建筑面积207.39平方米四室二厅：建筑面积183.71平方米32天龙御园天龙御园个案分析个案分析 价格 2007年1月开盘，开盘起价1600元/平方米，2007年7月起价1780元/平方米，均价2100元/平方米，价格半年内增长了约11.2%，平均月增长1.87%。目前该楼盘的平均销售价格在怀化同类住宅产品中
25、居于前列，位置、节能环保材料的运用是其主打卖点，也是其高价格的主要支撑。33天龙御园天龙御园个案分析个案分析销售 整个项目销售期分为两期，一期推出1、3、4号楼，期房销售；二期推出2、5号楼，现房销售。一期2007年1月开盘，约350套左右。从销售速度看，平均每月销售10套左右。二期现房推出，推出时间约2008年初。该项目整体户型偏大，总价相对较高对，对其销售速度有一定的影响。34天龙御园天龙御园个案分析个案分析 客户 来源来源当地做生意的私营业主为主，政府机关为另一个主要来源。付款方式付款方式50%按揭贷款，50%一次性付款。一次性付款比例较高，反映了当地人购房观念相对保守，也反映了房价收入
26、比处于一个比较合理的水平。购买用途购买用途均为自住，多为几代人住在一起，无投资客。35天龙御园天龙御园个案分析个案分析 借鉴借鉴建筑节能产品的建筑节能产品的运用以及其它新技运用以及其它新技术的引入。术的引入。现房销售以增强购现房销售以增强购房者对开发商的信房者对开发商的信心，树立品牌度。心，树立品牌度。对本案启示对本案启示 规避规避户型面积偏大，造成了一定的销售压力。均为32层塔楼，行列式楼体布局，缺乏韵律感。36个案分析个案分析银湾小区银湾小区 位置：怀化市迎风东路与顺天路交汇处。周边重点学校：三中和四中、迎丰路小学、星光试验学校。37银湾小区银湾小区个案分析个案分析 规划：占地面积7.4万
27、平方米，建筑面积15万平方米，8栋多层、两栋9层小高层、两栋22层高层。38 户型 主力户型面积：多层130-160平方米，高层、小高层160平方米以上。银湾小区银湾小区个案分析个案分析39银湾小区银湾小区个案分析个案分析销售情况分期产品类型开盘时间开盘价铬（元/平米）现时价格（元/平方米）销售率一期多层2003年650100%二期小高层2006年初1300140090%三期高层2006年底1600180050%多层1300150070%40银湾小区银湾小区个案分析个案分析销售情况 该项目销售情况良好，三期第一批多层在2006年12月23日开盘当天完成两千万的销售业绩；三期二批多层于2007年
28、4月21日公开选房活动当日完成80%销售量。从推广方式看，该项目主要依靠口碑传播。位置、工程质量、开发商品牌度是其销售良好的主要推动因素。41银湾小区银湾小区个案分析个案分析 客户 来源来源当地做生意的私营业主为主，政府机关为另一个主要来源。付款方式付款方式60%按揭贷款40%一次性付款。购买用途购买用途均为自住，多为几代人住在一起，无投资客。42银湾小区银湾小区个案分析个案分析开盘价（元/平方米）推出情况多层多层小高层小高层高高层层分期情况43银湾小区银湾小区个案分析个案分析 借鉴借鉴重视工程质量，注重口碑，树立品牌度。多层-小高层-高层+多层的产品开发模式反映了目前区域房地产产品的发展趋势
29、。户型面积适中，促进了销售。对本案启示对本案启示 规避行列式布局，缺乏韵律感。园林景观单一。44个案分析个案分析东方新城东方新城 位置：主城区东侧，西临城市主干道迎丰路。道路交通通达，周边配套齐全。45个案分析个案分析 规划：占地面积5万平方米，建筑面积8万平方米，容积率1.6，均为6层板楼。东方新城东方新城46 户型 主力户型面积：127-137平方米三居房型。东方新城东方新城个案分析个案分析47东方新城东方新城个案分析个案分析产品产品怀化首家采用管道直饮水。管道直饮水。怀化首家采用新型能源：管道轻烃燃气。48东方新城东方新城个案分析个案分析销售情况 价格：该楼盘2006年10月开盘，开盘价
30、格900元/平方米，2007年7月销售价格1400元/平方米，平均每月增长约5.6%。销售情况：该项目分两期开发，一期开1-12号楼，共300套左右，目前销售率已达80%，平均每月销售套数20套左右；二期推出13-18号楼，预计2007年8月开盘。户型面积相对较小、总价相对较低、新产品的采用是该项目销售良好的主要原因。49东方新城东方新城个案分析个案分析 客户 来源来源政府机关公务员为主，企事业单位工作人员次之。付款方式付款方式60%按揭贷款，40%一次性付款。公务员为主要群体，因此选用公积金贷款的购房者比例相对较大。购买用途购买用途均为自住，无投资客。50东方新城东方新城个案分析个案分析 借
31、鉴借鉴新能源及新科技的新能源及新科技的引用。引用。户型相对较小，销户型相对较小，销售速度快。售速度快。多层仍是当地主流多层仍是当地主流产品。产品。小区引入了幼儿园。小区引入了幼儿园。对本案启示对本案启示 规避规避整体规划单一，无整体规划单一，无特点。特点。51未来房地产市场判断未来房地产市场判断.小高层、高层将引领近期房地产市场，但多层仍将成为需求主流。小高层、高层将引领近期房地产市场，但多层仍将成为需求主流。将由目前的过于追求档次逐渐向以需求为出发点设计产品。将由目前的过于追求档次逐渐向以需求为出发点设计产品。.价格进入快速上升阶段，但上升空间有限，单价价格进入快速上升阶段，但上升空间有限，
32、单价3000元将元将成为市场阶段性支撑高点。成为市场阶段性支撑高点。自住需求仍为市场主流，投资市场近期很难形成。自住需求仍为市场主流，投资市场近期很难形成。未来未来5年新增人口需求将在年新增人口需求将在160万平方米左右，加之现有居民万平方米左右，加之现有居民改善性需求改善性需求 预计总需求将达预计总需求将达400万平方米。万平方米。供应供应市场供应稳中有升，规模化、品质化楼盘将成市场新宠。市场供应稳中有升，规模化、品质化楼盘将成市场新宠。价格价格产品产品需求需求52怀化房地产市场回顾怀化房地产市场回顾城市功能城市功能怀化市作为湖南省重要的交通枢纽、物流中心和旅游城怀化市作为湖南省重要的交通枢
33、纽、物流中心和旅游城市，具有房地产开发的先天优势。市，具有房地产开发的先天优势。支柱产业支柱产业近几年怀化市经济迅速发展，固定投资业不断壮大，支近几年怀化市经济迅速发展，固定投资业不断壮大，支柱产业群已初步形成联动发展的态势，这为房地产业的柱产业群已初步形成联动发展的态势，这为房地产业的迅速发展提供了有利契机。迅速发展提供了有利契机。市场发展市场发展市场处于稳步上升阶段，供需逐渐放大，市场竞争愈发市场处于稳步上升阶段，供需逐渐放大，市场竞争愈发激烈，规模化、品质化楼盘将成为市场新宠。房价起点激烈，规模化、品质化楼盘将成为市场新宠。房价起点低，发展势能充足，上涨空间大。低，发展势能充足，上涨空间
34、大。人口趋势人口趋势以以4%的增长幅度递增，的增长幅度递增，5年约增年约增8万人，带来新增住房万人，带来新增住房需求需求160万平方米。万平方米。53市场机会市场机会怀化市区房地产研究怀化市区房地产研究房地产市场处于发展的初级阶段，发展潜力大。相对于周边城市及全国平均房价，怀化房价起点低，势能充足，上涨空间大。怀化市政府对外来投资的优惠政策及大力扶持。“一个中心、南北两翼”为方针的“旅游兴市”战略，使房地产市场具有较大的升值空间。54市场风险市场风险怀化市区房地产研究怀化市区房地产研究宏观层面：宏观层面：怀化市房地产市场无资质开发、行业间的无序竞争现象时有发生。异地开发，对当地房地产市场供需的把握至关重要。当地实力开发商的竞争。微观层面：微观层面：地块周边交通条件较差，解决交通问题是本项目的当务之急。市政府搬迁承诺能否兑现，将成为本项目价值提升的关键因素。55风险化解因素风险化解因素怀化市区房地产研究怀化市区房地产研究促成当地政府修路及搬迁承诺，争取当地政府的大力支持。顾问公司先行，对项目可行性进行初步判断。强力宣传，在购房者心中树立开发公司的知名度与品牌度。差异化竞争策略，产品提升、服务提升，打造一个凌驾于当地市场之上的全新概念的产品。56演示结束！演示结束！