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1、年底的南通房地产市年底的南通房地产市场研究报告场研究报告南通概况南通概况南通南通上海上海 市域面积市域面积 南通市总面积南通市总面积8001平方公平方公里，境内江海岸线里，境内江海岸线365公里公里 地理位置地理位置 1.南通位于江苏省东南部，南通位于江苏省东南部，江海汇合处江海汇合处 2.首批沿江开放城市，江首批沿江开放城市，江苏沿海发展的第一站苏沿海发展的第一站 3.南通是苏中，苏北地区南通是苏中，苏北地区融入上海的桥头堡融入上海的桥头堡 城市人口城市人口 全市总人口全市总人口786万人万人 GDPGDP 08年全市年全市GDP2510亿元，亿元，比上年增长比上年增长13.3%个人储蓄个人
2、储蓄 09年个人储蓄余额年个人储蓄余额2286亿元，同比增长亿元，同比增长20.9%，人均，人均储蓄储蓄2.9万元；市区居民年人万元；市区居民年人均可支配收入均可支配收入2.1万元，同比万元，同比增长增长11.1%。行政区划行政区划 行政划区：行政划区：南通市南通市下辖崇川区、港闸区、经济技术开发区下辖崇川区、港闸区、经济技术开发区三区三区和启东、海门、通州，和启东、海门、通州，如皋四个县级市及海安、如东二县。如皋四个县级市及海安、如东二县。市区范围包括为崇川区、港闸区和市区范围包括为崇川区、港闸区和经济技术开发区经济技术开发区三区，而真正意义上三区，而真正意义上的市中心仅为崇川区。的市中心仅
3、为崇川区。港闸区港闸区崇川区崇川区经济技术开发区经济技术开发区宏观经济状况宏观经济状况 南通市经济处于江苏省中上游水平，近年发展速度快，增长速度基本保持在南通市经济处于江苏省中上游水平，近年发展速度快，增长速度基本保持在15%左右左右，GDP 已超越传统经济发达地区已超越传统经济发达地区“苏锡常苏锡常”中的常州，仅次于苏州、无中的常州，仅次于苏州、无锡、南京，属于正在迅速发展的三线城市，未来经济增长预期较高。锡、南京，属于正在迅速发展的三线城市，未来经济增长预期较高。南通近年固定资产投资快速增长，房地产投资相对占比较低，仅占固定资产南通近年固定资产投资快速增长，房地产投资相对占比较低，仅占固定
4、资产投资的投资的10%左右左右，说明固定资产投资中用于基础设施建设的投资较多，不过房地，说明固定资产投资中用于基础设施建设的投资较多，不过房地产投资增速较快，保持为产投资增速较快，保持为GDP增速的两倍左右。增速的两倍左右。2008年人均年人均GDP达达35,040元，元，人均可支配收入稳步提高，但增长相对较慢人均可支配收入稳步提高，但增长相对较慢，人民生活水平与苏南城市相比，具有一定的差距。人民生活水平与苏南城市相比，具有一定的差距。居民存款余额的年增长保持在居民存款余额的年增长保持在15%20%之间之间，2008年已达年已达1,891亿元，充分亿元，充分体现出居民的潜在购买能力体现出居民的
5、潜在购买能力,充分说明了潜在消费力。充分说明了潜在消费力。国民生产总国民生产总值值(亿亿)人均国民人均国民总值总值固定资产投固定资产投资资(亿亿)房地产投资房地产投资(亿亿)居民存款余额居民存款余额(亿亿)人均可支配人均可支配收入收入江苏省排名江苏省排名南通南通25102510 3504035040 15051505 172172 18901890 1890318903 4 4 南京3775 50327 2154 508 2565 23122 3 苏州6701 91911 2611 7183337 23867 1 无锡4419 73053 1877 450 2285 23605 2常州2202
6、 50283 1448 309 1431 21592 镇江1408 46473 718 97 686 19040 工业化与城镇化进程工业化与城镇化进程 第二产业占绝对优势，第三产业占比不高，第二产业占绝对优势，第三产业占比不高，但增速基本逐年加快，但增速基本逐年加快，2009年第三产业增速年第三产业增速超过第二产业超过第二产业,第三产业发展的后劲强大。第三产业发展的后劲强大。产业结构中仍以第二产业为主，重点发展产业结构中仍以第二产业为主，重点发展装备制造、电子信息、石油化工、电力能源、装备制造、电子信息、石油化工、电力能源、现代纺织服装、轻工食品等六大支柱产业。现代纺织服装、轻工食品等六大支柱
7、产业。随着交通快步建设，南通与上海及苏南经随着交通快步建设，南通与上海及苏南经济强市的位置时间距离大为缩短济强市的位置时间距离大为缩短,将迅速拉动将迅速拉动一部分上海的工业企业迁址到南通。一部分上海的工业企业迁址到南通。增长方式：长期以第二产增长方式：长期以第二产业的增长拉动经济发展。业的增长拉动经济发展。根据南通未来产业规划，根据南通未来产业规划，今后的支柱产业仍将是以今后的支柱产业仍将是以劳动密集型企业为主。劳动密集型企业为主。1996年以来年以来,市区人口的数量以及其占总市区人口的数量以及其占总人口的比重平稳上升，人口的比重平稳上升，2007年底已经非农年底已经非农人口占比达到人口占比达
8、到48.5%。全市非农业人口近几年增长较快，全市非农业人口近几年增长较快，农业农业人口也进入市区，城区人口的增加助推了城人口也进入市区，城区人口的增加助推了城市购房的刚性需求。市购房的刚性需求。工业化：工业化：城镇化：城镇化：苏通大桥的通车标志着苏通大桥的通车标志着南通南通正式进入了上海市正式进入了上海市“1小小时都市圈时都市圈”。上海上海南南 通通城市规划与定位城市规划与定位 南通功能定位南通功能定位 我国东部沿海我国东部沿海,江海交汇的江海交汇的现现代化国际港口城市代化国际港口城市,上海北翼的经上海北翼的经济中心和门户城市济中心和门户城市,国内一流的宜国内一流的宜居创业城市居创业城市,历史
9、与现代交相辉映历史与现代交相辉映的文化名城。的文化名城。2015年，南通将建设成为全省沿海开发的主力军、江苏乃至长三角地区新年，南通将建设成为全省沿海开发的主力军、江苏乃至长三角地区新的重要经济增长极；的重要经济增长极；2020年，南通将建设成为长三角北翼经济中心、江海交汇年，南通将建设成为长三角北翼经济中心、江海交汇的现代国际的现代国际港口城市港口城市。近期发展目标近期发展目标 2008年年6月，月，苏通大桥苏通大桥正式通车，南通和上海实现正式通车，南通和上海实现“无障碍无障碍”对接对接；接通上海崇明至南通启东的接通上海崇明至南通启东的崇启大桥崇启大桥，目前建设之中，目前建设之中，2010年
10、可望实现全线贯通；年可望实现全线贯通；沪崇桥隧沪崇桥隧工程已于工程已于2009年年10月通车，月通车，2010年与崇启大桥实现贯通年与崇启大桥实现贯通；崇明到南通海门的崇明到南通海门的崇海大桥崇海大桥已被列入规划也被列入规划；已被列入规划也被列入规划；沪通铁路沪通铁路连接南通、常熟、太仓、昆山及上海连接南通、常熟、太仓、昆山及上海,设计时速设计时速160公里，全长公里，全长225公里，公里，2008年年2月国家发改委批准立项，但由于未确定使用大桥或隧道越江方案，目前仍未开工。月国家发改委批准立项，但由于未确定使用大桥或隧道越江方案，目前仍未开工。苏通大桥苏通大桥崇海大桥崇海大桥崇启大桥崇启大桥
11、沪崇隧道沪崇隧道沪通铁路公沪通铁路公路两用桥路两用桥南通市区南通市区沪通铁路沪通铁路重要交通规划重要交通规划南通是全国土地制度改革试点市，土地市场更为透明、规范、公开公正，南通是全国土地制度改革试点市，土地市场更为透明、规范、公开公正，整体控制较好，未出现盲目推地，且存量土地较少，近几年南通房地产整体控制较好，未出现盲目推地，且存量土地较少，近几年南通房地产市场保持健康发展态势势。保障性居住用地的推出力度较大，一定程度市场保持健康发展态势势。保障性居住用地的推出力度较大，一定程度上抑制了房地产的爆发性增长，促进了房地产市场健康发展。上抑制了房地产的爆发性增长，促进了房地产市场健康发展。时间出让
12、成交溢价未成交出让面积出让金出让价宗数宗数宗数宗数（万m2）（亿元）(万元/亩)2006年3936263187.5228.54101.462007年68583610366.7288.41160.722008年363096218.5725.3177.22009年4443261310.1194.39202.922006-20092006-2009年南通市区房地产开发土地出让情况统计表年南通市区房地产开发土地出让情况统计表土地市场土地市场 07 07年出让用地中年出让用地中:保障房保障房比例较高，政府在控制土地比例较高，政府在控制土地利用方面，积极响应中央政利用方面，积极响应中央政府号召。府号召。0
13、8 08年南通市继续扩大保障性年南通市继续扩大保障性住宅，同时萎缩一定的纯住宅的开住宅，同时萎缩一定的纯住宅的开发量，应付较为不佳的宏观形式。发量，应付较为不佳的宏观形式。09 09年南通市随着全国市年南通市随着全国市场的景气，加大了商品住宅的场的景气，加大了商品住宅的比重。比重。商品房市场商品房市场-供求与价格分析供求与价格分析 从从2006年以来，南通商品房市场，年以来，南通商品房市场，销售面积与竣工面积比值保持大于销售面积与竣工面积比值保持大于1。2009年市场需求得到了集中的释年市场需求得到了集中的释放，下半年供需比出现反转，放，下半年供需比出现反转，1-7月月份销售面积与竣工面积比值
14、开始大于份销售面积与竣工面积比值开始大于1，市场销售迅速，呈现出一定程度，市场销售迅速，呈现出一定程度的供不应求。的供不应求。全市商品房供求分析全市商品房供求分析20092009年市区商品住宅价格走势年市区商品住宅价格走势2008年南通市市区的商品房均价为年南通市市区的商品房均价为5800元元/平米；平米；2009年年1-10月份市区月份市区商品住宅均价为商品住宅均价为6746元元/平米平米,10月份月份单月销售均价为单月销售均价为7471元元/平米。平米。近年来，南通住宅价格与家庭年近年来，南通住宅价格与家庭年收入的比值稳定在收入的比值稳定在 6-8之间，商品房之间，商品房价格基本在居民正常
15、购买水平内，南价格基本在居民正常购买水平内，南通商品房市场以刚性需求为支撑，主通商品房市场以刚性需求为支撑，主要以自住为主。要以自住为主。根据南通房地产市场的分布特点和行政区划，可将市区市场划分为根据南通房地产市场的分布特点和行政区划，可将市区市场划分为5 5大主要板块：大主要板块：城中、城北、城南、城东、开发区，其中城中、城南、城东板块属于崇川区。城中、城北、城南、城东、开发区，其中城中、城南、城东板块属于崇川区。港闸区崇川区南通经济技术开发区 城北城北4500600045006000元元/城南城南600013000600013000元元/城中城中650013000650013000元元/城
16、东城东4500850045008500元元/开发区开发区4500500045005000元元/板块分析板块分析-板块划分板块划分城南板块城南板块是新市政府板块，是新市政府板块，目前在售的新项目较多，主目前在售的新项目较多，主要集中于新市府区域，狼山要集中于新市府区域，狼山风景区周边也有较多楼盘。风景区周边也有较多楼盘。南通经济开发区南通经济开发区是国家级开发区，前期其是国家级开发区，前期其房地产项目主要是以配套开发区为主的项房地产项目主要是以配套开发区为主的项目，目前主要是以能达商务区为核心，北目，目前主要是以能达商务区为核心，北部军山风景区有少量低密度产品。部军山风景区有少量低密度产品。城东
17、板块城东板块现状比较陈旧，但现状比较陈旧，但整体经济处于较好水平，具整体经济处于较好水平，具有较大的发展潜力，正在成有较大的发展潜力，正在成为新的热点。为新的热点。城中板块城中板块做为南通的城市中心，面积做为南通的城市中心，面积99.6799.67平方公里，人口平方公里，人口54.8954.89万，下辖两镇、八街万，下辖两镇、八街道，是南通市人口最密集的板块，是整个道，是南通市人口最密集的板块，是整个南通房地产价格的核心的最高点。板块内南通房地产价格的核心的最高点。板块内新项目少，基本处于尾盘销售。新项目少，基本处于尾盘销售。城北板块城北板块属于港属于港闸区，港闸区属闸区，港闸区属于工业区，工
18、业于工业区，工业厂房众多，居住厂房众多，居住氛围差，房地产氛围差，房地产市场发展比较落市场发展比较落后。后。板块分析板块分析 总结总结 城中、城南是市场热点，但城中土地供应不足，城南竞争激烈。城中、城南是市场热点，但城中土地供应不足，城南竞争激烈。开发区与城北市场仍在酝酿发展，城东属于潜力地区，并且正在逐渐开发区与城北市场仍在酝酿发展，城东属于潜力地区，并且正在逐渐显现上升势头。显现上升势头。建议关注城南板块与城东板块。建议关注城南板块与城东板块。板块名称板块名称房价水平房价水平-元元/平方米平方米发展优势发展优势发展不足发展不足城城 中中6500 13000老城市中心老城市中心配套成熟配套成
19、熟深厚文化和居住氛围深厚文化和居住氛围动拆迁难度大动拆迁难度大土地面积不大土地面积不大总体供应不足总体供应不足城城 南南6000 13000新行政中心新行政中心未来城市中心及重点发未来城市中心及重点发展区域展区域狼山等景区优势狼山等景区优势目前配套不足目前配套不足土地供应量大，竞争激烈土地供应量大，竞争激烈城城 东东4500 8500城南发展的延续城南发展的延续环境欠佳、配套不够成熟环境欠佳、配套不够成熟开发区开发区4500 5000开发区的产业引导开发区的产业引导能达商务区发展能达商务区发展缺少房地产发展的强力引擎支持缺少房地产发展的强力引擎支持环境欠佳、配套不够成熟环境欠佳、配套不够成熟城
20、北城北4500 6000属于工业区，居住氛围差属于工业区，居住氛围差南通市土地储备中心南通市土地储备中心20102010年拟推土地计划年拟推土地计划崇川区崇川区港闸区港闸区开发区开发区合计合计用地性质用地性质宗数宗数面积面积（万）（万）宗数宗数面积面积（万）（万）宗数宗数面积面积（万）（万）宗数宗数面积面积（万）（万）以居住为主的商以居住为主的商品房用地品房用地1818200.51200.514 463.663.65 554.854.82727318.91318.91以商办为主用地以商办为主用地1313126.6126.65 518.3218.320 00 01818144.92144.92拆
21、迁安置房用地拆迁安置房用地8 8111.5111.58 874.2774.273 344.444.41919230.17230.17城中村改造城中村改造4 424.0524.050 00 00 00 04 424.0524.05合计合计4343462.66462.661717156.19156.198 899.299.26868718.05718.05南通土地出让仍然以崇川区为主南通土地出让仍然以崇川区为主,说明城市仍处在中心城区的建说明城市仍处在中心城区的建设阶段设阶段,并且以崇川区的南部、东部区域为主要发展方向。并且以崇川区的南部、东部区域为主要发展方向。20102010年供地计划年供地计
22、划重点地块选取标准：重点地块选取标准：1、宗地位置位于崇川区，、宗地位置位于崇川区，属于房地产市场相对比属于房地产市场相对比较成熟的区域，主要关较成熟的区域，主要关注城南板块和城东板块。注城南板块和城东板块。2、宗地用地面积大于、宗地用地面积大于10公顷，容积率为公顷，容积率为2左右。左右。3、用地性质以居住为主。、用地性质以居住为主。法轮寺河北地块，8.6公顷重点地块重点地块城中区城中区城南区城南区城东区城东区通师二附东校区北侧地块，22.3公顷，万通项目附近滨江公园东侧地块，31.3公顷疏港路大转盘西北侧地块，11.55公顷原星辰材料公司地块，16公顷江山农化（一期）地块，10公顷学田东苑
23、地块，25公顷原合成纤维厂及周边地块，14.96公顷20102010年年1 1月即将入市重点地块基本情况月即将入市重点地块基本情况地块名称地块名称R9054号地块号地块地块位置南通市崇川区外环东路西、法轮寺河北用地性质居住用地面积85714.34平方米建筑面积小于179000平方米容积率小于2.088建筑密度小于17.5%绿地率大于等于40%出让年限70年出让方式挂牌买取挂牌资料、挂牌竞买申请时间2010年1月6日至1月25日上午11时止挂牌出让时间2010年1月13日至1月27日上午11时止竞买保证金8000万元人民币起挂价4600元/土地,合3.943亿元,相当于楼面地价2203元/苏建花
24、园城苏建花园城尚东国际城尚东国际城南通大学南通大学地块地块地块西侧地块西侧:苏建花园城苏建花园城地块北侧地块北侧:尚东国际城尚东国际城 麦德隆麦德隆地块东侧地块东侧:南通大学南通大学外环东路西法伦寺河北侧地块外环东路西法伦寺河北侧地块-位置及周边位置及周边麦德隆超市麦德隆超市东门车站东门车站外环东路西、法伦寺河北外环东路西、法伦寺河北(R0730)(R0730)用途用途:居住居住占地面积占地面积:8.5:8.5万平方米万平方米容积率容积率:1.8:1.8建筑面积：建筑面积：15.515.5万平方米万平方米成交价成交价:3,6493,649元元/平方米平方米起拍价：起拍价：14331433元元/
25、平方米平方米买家买家:南京建兴达房地产开发有限公司南京建兴达房地产开发有限公司成交时间成交时间:07-07-25:07-07-25本地块本地块世伦路东侧地块世伦路东侧地块(R9013)(R9013)用途用途:居住居住占地面积占地面积:9.8:9.8万平方米万平方米容积率容积率:2.65:2.65建筑面积：建筑面积：2626万平方米万平方米成交价成交价:1,5461,546元元/平方米平方米起拍价：起拍价：1,5461,546元元/平方米平方米买家买家:江苏帝奥地产发展有限公司江苏帝奥地产发展有限公司 成交时间成交时间:09-06-30:09-06-30滨河东城南侧滨河东城南侧 (R0744)(
26、R0744)用途用途:居住居住占地面积占地面积:11.5:11.5万平方米万平方米容积率容积率:2.65:2.65建筑面积：建筑面积：24.824.8万平方米万平方米成交价成交价:2,5102,510元元/平方米平方米起拍价：起拍价：999999元元/平方米平方米买家买家:苏州今日置业有限公司苏州今日置业有限公司 成交时间成交时间:07-11-29:07-11-29周边土地市场周边土地市场本地块本地块苏建花园城（尾盘，高层）苏建花园城（尾盘，高层）用途用途:住宅住宅容积率：容积率：1.11.1建筑面积：约建筑面积：约3030万平方米万平方米产品类型产品类型:多层、小高层多层、小高层目前均价：目
27、前均价：1000010000元元/平方米平方米开发商开发商:苏建集团苏建集团开盘日期：开盘日期：0707年年6 6月月天虹花园（售完）天虹花园（售完）用途用途:住宅住宅容积率：容积率：1.11.1建筑面积：约建筑面积：约14.714.7万平方米万平方米产品类型产品类型:小高层、别墅小高层、别墅公寓均价：公寓均价：8,7708,770元元/平方米平方米开发商开发商:天虹房地产天虹房地产开盘日期：开盘日期：0707年年8 8月月周边住宅市场周边住宅市场东晖花园东晖花园 用途用途:住宅住宅容积率：容积率：1.51.5建筑面积：约建筑面积：约14.314.3万平方米万平方米产品类型产品类型:多层、小高层多层、小高层公寓均价：公寓均价：5,8005,800元元/平方米平方米开盘日期：开盘日期：0909年年1111月月万通城万通城用途用途:住宅住宅容积率：容积率：2.42.4建筑面积：建筑面积：2424万平方米万平方米产品类型产品类型:小高层、高层小高层、高层目前均价：目前均价：71007100元元/平方米平方米开盘日期：开盘日期：0808年年5 5月月