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1、CONTENTS01房产市场02营销建议03城市宏观Part 1 城市宏观u城市地位u城市规划u城市经济u城市人口u开发投资城市地位自贡位于川南门户，是以地域文化和高新产业为主导的区域性特色型城市，同时也是成渝经济圈南部的中心城市n自贡简介：自贡，川南区域中心城市，成渝经济圈南部中心城市，享“千年盐都”，“恐龙之乡”，“南国灯城”，“美食之府”之美誉。是以高新产业为主导的区域性特色型中心城市，管理自流井、贡井、大安、沿滩四区和荣县、富顺两县，是四川省现有的五个国家级高新区之一。自贡也是四川省五个主城区面积超100平方公里，人口超100万的“双百”大城市之一。n发展定位及目标：自贡市城市总体规划
2、（20112030）城市发展总体目标：自贡市的城市性质定位为国家级历史文化名城，以“盐、龙、灯”为特色的文化旅游城市、以科技创新为驱动的现代工业城市和区域中心城市。自贡市区自贡川南城市群“目前以城市南向为发展主轴”重点发展区域：规划中心城区形成“一绿心、两片区、三组团”的空间布局结构。“一绿心”将建设百万人口城市的“城市复合功能绿心”；“两片区”分别是自井汇东片区、东部新城片区；“三组团”分别是贡井舒坪组团、大山铺组团、沿滩组团。n城市规模：近期规划到2015年，中心城区建设用地规模达到100平方公里以上，聚居人口达到100万以上；中期规划到2020年，中心城区建设用地规模达到115平方公里，
3、聚居人口达到120万。城市规划自贡城市发展主要以南进和东拓为主，近期以南湖生态城和沿滩新城为核心发展方向南湖生态城板仓工业园舒平工业园沿滩新城老城区东部新城南进东拓城市交通高速路网和城际高铁网（在建）助力自贡城市发展，加速实现成渝经济去中心城市定位n高速路网（建成）：成自泸高速、内宜高速、自隆高速（接渝昆线）三大路网加速南北、东西城市连接，奠定城市发展交通优势；n城际高铁网（在建）：川南“人”字状城际铁路,是连接成渝经济区腹地次级中心城之间与成都、重庆两大中心城市之间的快捷、便捷通道，同时接通成都第二机场，而自贡位于“人”字交叉点上，其交通优势升级，将助力成渝经济圈川南中心城市定位至第二机场方
4、向自贡城市经济自贡近年经济增速明显，2015年GDP排名居全省第12位，位于川内中等水平，其工业经济基础较为雄厚。注：数据来源于统计局备注：自贡人均GDP41631元，排名全省第四位城市人口自贡常住人口数连年平稳攀升，人口总量与广元相当，城镇化率领先于川内多数城市，略等同于绵阳。注：数据来源于统计局开发投资近年自贡市房产投资规模稳步增长，2015年略高于遂宁，市场走量呈交错式走势，整体维持在200万左右n市场特点：市场走量呈交错式走势，整体维持在200万左右自贡市房地产投资近年呈稳步增长态势，但商品房销售走势波动幅度较大，整体年销售面积维持在200万上下，涨跌呈交错式波动走势；横向比较重点城市
5、房地产投资和销售面积数据，自贡房地产投资水平略高于遂宁，因自贡所辖县级城市较少，在宏观数据上销售面积被拉低。注：数据来源于统计局宏观政策补贴及契税政策补贴政策契税政策宏观政策贷款情况宏观小结注：商品房销售数据为全市数据，来源于统计公报n自贡市GDP排名全省第12，人均GDP排名第4，工业基础雄厚，经济增速较快，在城市能级上高于川内遂宁、广元、雅安等中等能级水平城市；n较重点关注城市数据对比来看，自贡市城镇化率高，所辖人口少，房地产开发规模略高于遂宁；n在城市规划上自贡将城南区域作为城市核心发展区，其中南湖生态城和沿滩新城在房地产市场中存在一定的开发优势和市场机遇，可考虑作为城市进入首选区域。宏
6、观结论Part 2 房地产市场市场去化2016年自贡房地产市场月均走量1200套左右，其中自流井区(含南湖板块)月均走量550套左右，沿滩区全年月均走量约400套左右备注：数据来源于房管局备案数据及市调市场价格自贡房地产市场成交价格稳步上涨，截止2016年12月成交均价达5083元/，其中高层住宅均4760元/，而多层、小高层均价为5727元/。2016年自贡市场价格走势市场格局目前自贡城市主要向南发展，其中以南湖生态城和沿滩新城作为置业热点区域，其中沿滩新城以周边乡镇的刚需客群为主自流井板块（老城区）大安板块（刚需）贡井板块（刚需）沿滩板块（刚需为主、部分改善,周边乡镇客群为主）南湖生态城板
7、块主要吸纳城市改善型客群）楼市地图目前自贡主要在售项目16个，待售项目1个；主要集中于南湖生态城和沿滩新城两个区域，其中南湖生态城6个，沿滩新城5个；老城区南湖生态城沿滩新城贡井区待售住宅在售住宅城市广场左岸上城恒大名都山水名城公园里三期燊海森林南湖领御南湖逸都晶泽华府紫金城邦泰丰国际城恒大绿洲卢卡小镇阳光邻里贡爵府创兴城光大名筑贡舒/老城板块供需量价存量价关系备注：数据来源于房管局备案数据及市调价格：贡井区域高层售价3850-4400元/，价格同比2016年有约100元/涨幅；产品：区域产品以70-80套二和80-89套三为主；去化：受区域内拆迁引导购房政策推动及返乡潮双重影响，拆迁客指定购
8、房项目月均走量达到70套以上。该拆迁户到区域内指定项目购房可享受总房款约5万的额外补偿款。老城板块在售项目均为尾盘，代表项目金尚光大名筑下载观看产品结构备注：数据来源于房管局备案数据，统计项目范围：左岸上城，雄飞山水名城二期，通航城市广场二期。贡舒板块70-79的2房产品供应占比达63%，80-993房产品供应占比仅为26%，该板块是自贡市场刚需置业表现最为明显的区域下载观看市场存量目前贡舒板块市场功总存量1902套，其中包括政府安置房定向购房502套，市场存量较小，但量价表现较差。备注：该存量包含已推未售量和未推潜在供应量下载观看沿滩板块供需量价存量价关系备注：数据来源于房管局备案数据及市调
9、价格：沿滩新城目前高层清水售价4000-4500元/，洋房价格5500-7000元/，价格相较2016年均有100-200元/的涨幅；产品：区域产品以85-110的三房户型为主去化：沿滩板块近半年单盘月均走量50套左右，部分楼盘能突破到70-90套下载观看产品结构沿滩新城70-79的2房产品供应占比达24%，80-993房产品供应占比达43%，70-99的去化占比达79%，区域刚需客群置业属性明显备注：数据来源于房管局备案数据，统计项目范围：阳光邻里，卢卡小城，恒大绿洲五期，创兴城一期，二期一组团，贡爵府下载观看市场存量沿滩板块在售存量仅2120套，亟需市场供应填补需求缺口，2017年下半年入
10、市项目供应体量约4650套左右，预计2018年市场存量将达到6000套左右，去化周期达1.5年以上，后市竞争较为激烈；备注：该存量包含已推未售量和未推潜在供应量下载观看南湖板块供需量价存量价关系价格：南湖生态城高层清水售价5200-5400元/，小高层5400-5800元/，洋房价格5800-6200元/；产品：区域产品以90-110的三房户型为主去化：南湖板块单盘月均走量80套左右，部分楼盘能突破到100套备注：数据来源于房管局备案数据及市调下载观看产品结构备注：数据来源于房管局备案数据，统计项目范围：晶泽华府、紫荆城邦、南湖领域、华商公园里南湖区域主力户型是以80-119的三房产品，供应占
11、比达75%，其中80-89三房两卫产品极其稀缺，开盘即售罄，目前已无在售存量，90-99的三房两卫为区域主力户型结构，去化表现良好，100-109三房户型供需持平下载观看市场存量南湖板块在售存量约7000套，土地存量约340套，按410套月均走量计算，在售去化周期约为17个月；备注：该存量包含已推未售量和未推潜在供应量下载观看典型个案研究u华商公园里u晶泽华府u远达南湖领御u燊海森林华商公园里u基础信息u产品配比u畅销户型u营销三件u核心卖点u交房标准一期入住二期清盘三期在售基础信息华商公园里项目分三期开发，目前第三期在售，存量约600套左右，该项目是区域品质最高，整体售价最高的项目，与本案仅
12、一街之隔；下载观看产品体系户型配比华商公园里三期，三房占比达54%，其中105-111占比达28%，119和130的四房占比31%，整体定位于改善型楼盘，其中底跃和顶跃户型赠送面积40-50左右，以8680元/的价格，开盘即售罄2T32T32T32T62T42T42T42T6下载观看产品体系畅销户型85，1-1-2卫设计，2梯3户中间小户型，面积85，赠送面积17，实得面积102，赠送率20%，功能空间可幻变为2-2-2或3-2-2户型；开盘价6000元/，首开即售罄，溢价和走量均好性最好的产品之一结构板赠送85，3-2-2设计，客厅开间做到3.9m阳台赠送飘窗赠送阳台赠送（进深3.4m）85
13、改成3房后，主卧开间3.4m，面积17，舒适度较高105，平面2梯6户布局，2-2-2卫设计，赠送面积12，实得面积117，赠送率11%，功能空间可幻变为3-2-2户型，带衣帽间设计产品体系畅销户型阳台赠送，进深2.1m105，改3房两卫后主卧增加衣帽间设计，兼具功能和舒适性阳台赠送，进深2.5-3m主卧含衣帽间功能，卧室净使用空间仍有11左右，开间3.5m,舒适性较强阳台和客厅之间无剪力墙设计，后期改造后舒适性较高一期作为园林展示区，整体呈现效果一般，存在一定客群抗性；售楼部紧邻华商国际城，外面广场品质呈现度较差；3D电子样板间，客群同样有一定抗性；硬件营销水平与楼盘品质有一定差距产品体系营
14、销三件价值体系核心卖点交房标准项目定位于改善项目，整体交房标准较自贡其他项目高。晶泽华府u基础信息u产品配比u畅销户型u营销三件u核心卖点u交房标准晶泽华府是由友华和华西能源共同出资打造的项目，目前一期在售，产品涵盖多、小高、高层，大围合式布局，属区域内呈现水平最高的项目在售基础信息下载观看产品体系户型配比高层以71两房和95-98三房为主，总占比达75%，最大户型控制在102，且占比仅9%，控制面积和总价的表现明显；小高层以96三房和113四房为主，各占50%；洋房为1T4户布局主要以87、89户型为主，最大不超过110，其中底跃和顶跃户型赠送面积30-50，以7750元/的价格开盘，首开即
15、去化80%，目前已售完下载观看产品体系畅销户型87，1T4户多层布局，3-2-2户型设计，赠送面积约10，赠送率11.5%，两侧采光，舒适度较佳，首开价格6000元/，开盘即售罄；阳台赠送，进深3m阳台赠送，后期可延展客厅空间，开间3.8m主卧开间3.5m，面积18，舒适度较高，飘窗可改造户型评价：n多层1T4户布局，两侧采光，提升居住舒适度n87，3-2-2户型设计，功能性较强n客厅开间3.8m，主卧开间3.5m，主卧面积约18，舒适性较强n楼盘成交均价5400元/，该户型价格6000元/，溢价率较高，开盘即售完产品体系畅销户型113，小高层2T4布局，4-2-2设计，赠送面积约12，赠送率
16、11%；四房设计，功能性较强，南北通透，舒适性较高，该户型成交价5900元/，目前已售罄；阳台赠送，后期可改造成房间飘窗赠送，后期可改造阳台赠送，后期可延展客厅空间户型评价：n小高层（16+1）2T4户布局，南北通透设计，提升居住舒适度n113，4-2-2户型布局，功能性较强n客厅开间4m，主卧开间3.6m，主卧面积约20，舒适性较强n楼盘成交均价5400元/，该户型价格5900元/，溢价率较高，且去化表现良好，目前已售完围绕地块和看房动线打造了小面积但较为精致的园林展示区，客群认可度较高；打造VR虚拟样板间，实体样板间以及工法展示间，赚足眼球和口碑效应产品体系营销三件价值体系核心卖点交房标准
17、项目定位刚改项目，整体交房标准维持在自贡市场基本水平。南湖领御u基础信息u产品配比u畅销户型u营销三件u核心卖点u交房标准基础信息小区大门总体布局区位图中庭景观作为远达深耕南湖板块的代表项目，目前一二期在售，刚改定位，后期待开发存量较大，整体开发水平逊于华商公园里和晶泽华府两个项目。下载观看产品体系户型配比小高层主要配比92-108的三房产品，高层主力户型以111是三房为主，且最大面积不超过111，控制面积和总价的特征明显；顶跃户型125-152，赠送面积40-60，成交价格7500元/，目前已去化73%，去化表现良好下载观看产品体系滞销户型99，3-2-1卫设计，赠送面积11，实得面积110
18、，赠送率约11%，单卫设计，功能性欠佳，存在一定客群抗性，餐厅至卫生间部份可改造为阳台或储物间使用，须业主在城管、物业允许下自行搭建。阳台赠送，进深1.8米此处结构板交房不做处理，由业主自行协商搭建客厅开间4米，满足舒居性产品体系畅销户型108，3-2-2卫设计，赠送面积12，实得面积120，赠送率约11%，销售现场不做改造承诺，由业主自行协商解决。此空间，双侧为承重墙阳台赠送，进深1.8米客厅开间4米，满足舒居性最小次卧室面积10.65远达南湖领域在园林展示区、售楼部及样板间的硬件营销设施上整体呈现效果较差，主要依靠其品牌优势实现对客群的影响力。产品体系营销三件中庭景观中庭景观售楼部价值体系核心卖点交房标准项目定位刚改项目，整体交房标准维持在自贡市场基本水平。燊海森林u基础信息u产品配比u畅销户型u营销三件u核心卖点