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1、营改增对房地产企业税负的影响研究摘要营业税和增值税,是我国两大主体税种。自2016年5月1日起,我国全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点,随着营改增的不断推进,有助于减少流转税和附加税。促进企业进行改革,以减轻企业的企业税负,提高企业的运营能力,促进企业发展。因此,本文首先阐述了研究背景及研究意义,介绍了研究内容及;其次,介绍了营业税、增值税的概念以及特点;以信达地产为例,对信达地产营改增前后税负测算及信达地产A项目营改增前后税负差异进行分析,并对信达地产营改增之后所面临的问题以及解决措施,最后为房地产企业应对营改增税负变化的发展建议。关键词:营改增;房
2、地产企业;税收筹划;税负变化Research on the Impact of VAT Reform on the Tax Burden of Real Estate EnterprisesAbstractBusiness tax and value-added tax are the two main taxes in China. Since May 1,2016, China has fully pushed forward the pilot point of camp reform and increase, and brought the construction industry
3、, real estate industry, financial industry and life service industry into the pilot point of camp reform and increase. With the continuous promotion of camp reform and increase , it will help to reduce turnover tax and additional tax. To promote the reform of enterprises in order to reduce the tax b
4、urden of enterprises, improve the operational ability of enterprises, and promote the development of enterprises.Therefore, this paper first expounds the research background and significance, introduces the research content and; secondly, introduces the concept and characteristics of business tax an
5、d value-added tax; taking Cinda real estate as an example, to Xinda real estate camp Before and after the tax burden calculation and Xinda real estate A project before and after the tax burden difference analysis, and Xinda real estate reform increase after the problems and solutions, Finally, for t
6、he real estate enterprises to deal with the business reform increase tax burden change development recommendations.Keywords: business tax reform; real estate enterprises; tax planning; tax burden changes目 录一、绪论1（一）研究背景及意义1（二）研究内容与方法11.研究内容12.研究方法2二、概念界定及相关理论2（一）营业税的概念及特点2（二）增值税的概念及特点2（三）营改增的概述3三、从理论
7、上探讨营改增对房地产企业税负产生的影响3四、营改增对信达地产的税负影响分析7（一）信达地产股份有限公司的基本情况7（二）信达地产营改增前后税负测算7（三）信达地产A项目营改增前后税负差异的分析121.A项目情况分析122.A项目营改增前后税负差异分析15五、营改增后信达地产面临的问题及对策16（一）营改增后信达地产面临的问题161.对上游关联企业的税负转162.部分成本支出无法获得进项税额抵扣163.业务复杂，涉税面广，筹划难度大17（二）信达地产解决问题的措施171.合理做好税收筹划，加强进项税管理182.理顺业务，化繁为简，增强项目整体性筹划管理18六、房地产企业应对营改增锐负变化的发展建
8、议19（一）科学开展税收筹划191.优化产品结构192.加强成本管理193.重视销售环节20（二）提高企业内部的业务能力201职能部门加强对贸易往来的监管力度.202.完善风险管理体系203.提升财务人员的业务素质21七、总结与期望21（一）研究结论21（二）不足与期望21参考文献23一、绪论(一)研究背景及意义1.背景营业税和增值税,是我国两大主体税种。营改增在全国的推开,大致经历了以下三个阶段。2011年,经国务院批准,财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2012年1月1日起,在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改增值税试点。自2012年8月1日起至年底,国务院将扩
9、大营改增试点至10省市;2013年8月1日,营改增范围已推广到全国试行,将广播影视服务业纳入试点范围。2014年1月1日起,将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点,至此交通运输业已全部纳入营改增范围;2016年3月18日召开的国务院常务会议决定,自2016年5月1日起全面开展营改增工作,把建筑业、房地产业、金融业、生活服务业悉数纳入营改增范围。在房地产开发过程中的房地产企业涉及税种多,重复征税严重,这导致企业的负担较重,而且转嫁到消费者,从长远的角度看对房地产行业企业和整个房地产市。2.意义房地产业营业税改征增值税有助于,消除重复征税,使房地产生产各个环节的税负下降,从而使各环节企业的
10、生产成本也相应地下降。企业高管层通过研究营业税改征增值税对重大发展战略的重大影响,从科学评估的角度具体分析房地产行业企业的税收情况和总体税收负担。房地产企业作为我国的重要产业,由于其业务的复杂性和税负的变动性在此次营改增中备受关注,意义也非常重大,影响着房地产企业的发展壮大。营改增有利于房地产企业的理性发展,有助于消除双重征税,降低房地产企业生产中各环节的税负。营改增有利于为房地产企业的管理层在思考企业发展方向时提供思路,使其合理利用税收筹划调节企业税负,实现结构性减税的目标,降低企业的税负,降低生产成本,从而实现利润最大化。(二)研究内容与方法1.研究方法(1)文献研究方法:通过收集,整理和
11、分析与以往理论研究成果相关的文献,揭示了研究的现状和方向,本文的思考和研究基于先前的理论。(2)案例研究方法:本文的研究主要针对信达房地产案例研究。在查阅近年来发布的信达房地产年度报告以及相关网站提供的数据的基础上,分析了信达房地产的营改增背景下对本企业的影响。通过对信达地产开发A项目对税负的影响,分析了营改增对税负对开发A项目的影响,然后分析了个体如何影响税负的整体变化。(3)比较分析法:首先,从理论上计算营改增前后对房地产税负的影响,然后比较分析营改增前后对信达房地产的税负的影响,然后再进行分析,得出结论。2.研究内容本文首先介绍了研究的背景和研究的重要性,形成了一个比较具体的研究框架。其
12、次,解释了相关的概念和理论;然后,从纯理论的角度分析了营改增背景下是如何对信达地产税负的影响。接着,通过对项目特定A项目和所得到的财务数据分析,研究营改增后房地产公司税负的影响以及面临的问题,要采取的措施,并根据政策变化有选择地进行税收筹划和设计,以避免政策变化带来的税收风险。最后,从税收筹划和房地产公司自身利益出发,总结出应对营改增税负变化的发展建议。(三)文献综述.1.房地产企业实施营改增的必要性陈欣然(2019)通过对近十年的房地产业进行研究表明,房地产业税制少有改革,征收营业税会导致房地产业双重税收,使税负加重,将会阻碍我国房地产发展。陈华(2019)指营改增有利于消除营业税的弊端,使
13、房地产企业实现减税,进而促进房企业的发展,对于提高效益具有积极作用。王民峰(2018)研究分析了我国房地产税制的发展进程,认为对房地产业实施征收增值税可以确保行业发展的公平性。李尽松(2018)重点从增值税为切入点,研究了存量房实施增值税税对市场带来的变化,认为营业税阻碍了市场发展,间接助推了房地产行业高暴利,不利于房地产行业的健康发展。王月(2018)着重研究了增值税与营业税交叉时,纳税范围难以确定,阻碍了企业税务凑划能力。2.营改增对房地产企业税负的影响研究姚玲,刘纯雨(2018)主要提出了房地产企业要积极的制定相关政策来应对营改增的到来,营改增的到来,重视营改增对企业带来的影响以及从企业
14、内部自身出发,强化营改的有关知识和财务人员培训,及时规范财务核算,以降低企业税负。赵亚春(2020)从理论上测算了营改增对企业的税负影响,分析指出当房地产企业的进项税额都可以有效抵扣时,那么房地产企业在营改增后是可以实现减税效果的。林天钢(2020)通过对房地产业营改增的进项税额研究,发现进项税额的可抵扣程度对企业的税负变化起着重要作用。马红美(2018)袁华(2019)还指出对于那些老旧建筑项目的进项税额已无法取得,会使房地产企业税负上升。对房地产业实施营改增后取得增值税专票这一情况进行了详细的分析比对,指出如果企业能够取得相应的增值税专票,会使房地产企业的成本降低,达到减税效果。相反,如果
15、不能获取相应的增值税专票可抵扣成本,会导致企业税负加重。杨强,冯闻(2016)经过分析,发现营改增是一把双刃剑,房地产业应该积极应对税制改革,结合自身特点,及时做出调整,抓住营改增的良机,合理进行税收筹划,降低企业税收负担,促进企业长期稳定发展。洪弘(2018)建议房地产企业调整战略政策,努力实现自身的税负减少,注重增值税专用发票的获取和管控。对于无法获得增值税专用发票的小规模纳税人,应降低购买价格,尽量使用延迟购买的方法,可以从一定程度上减轻企业的税负。杨婷,田爽(2019)在测算了上海房地产公司的税负后,指出政府应该从房产的不同用途制定不同的税收政策,逐渐改善增值税链条,并将增值税和土地增
16、值税结合起来分析。3.文献述评本研究认为,发现我国实施营改增是必须进行的改革,营改增从长远来看是有利于房地产企业的健康发展和经济的稳步运行。营改增后,房地产企业要在提高营业收入的同时,尽可能多的获取可抵扣成本,从而减小营改增带来的影响。一部分认为营改增有利于降低税负,一部分认为企业税负将会增加。然而营改增对房地产企业的影响如何,我将信达地产为例进行详细阐述。二、概念界定及相关理论(一)营业税的概念及特点营业税(Business tax),是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人,就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。营业税具有以下主要特征:
17、1.征税范围广泛。营业税的征收领域非常广泛,对国民经济产生重大影响。2.营业税的计算方法很简单,营业税的计算仅基于营业额,与成本无关。3.按行业定义税项和税率。4.营业税的征收导致双重征税。(二)增值税的概念及特点增值税也是一种流转税,增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税,也就是由消费者负担,有增值才征税没增值不征税。增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。增值税已经成为中国最
18、税种主要的之一。与其他流转税相比,增值税在税收环节方面具有以下的特征:(1)不重复征税,具有中性税收的特征。(2)逐环节征税,逐环节扣税,最终消费者是全部税款的承担者。(3)税基广阔,具有征收的普遍性和连续性。能够平衡税负,促进公平竞争。(三)营改增的概述营改增是营业税改征增值税的简称,是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。营改增在全国的推开,大致经历了以下三个阶段。2011年,经国务院批准,财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2012年1月1日起,在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改增值税试点。自2012年8月1日起至年底,国务院将扩大营改增试点至10省市;2
19、013年8月1日,营改增范围已推广到全国试行,将广播影视服务业纳入试点范围。2014年1月1日起,将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点,至此交通运输业已全部纳入营改增范围;2016年3月18日召开的国务院常务会议决定,自2016年5月1日起,中国将全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点,至此,营业税退出历史舞台,税收制度更加完善,历时近四年,由点即面,全面铺开。2016年5月1日前营业税税目税率如下表1.1税目征收范围税率交通运输业陆路,水路,航空,管道,装卸运输3%建筑业建筑,安装,修缮,装饰及其他工程作业3%金融保险业5%邮电通讯业3%文化体
20、育业3%娱乐业歌厅,舞厅,卡拉ok歌舞厅,音乐茶座,台球,高尔夫球,保龄球,游艺5%20%服务业代理业,旅店业,饮食业,旅游业,仓储业,租赁业,广告业及其他服务业5%转让无形资产转让土地使用权,专利权,非专利权,商标权,著作权商誉5%销售不动产销售建筑物及其他土地附着物5%增值税发展历程表1.2项目征收范围时间税率原增值税项目销售或者进口货物、劳务1994.1.1-2018.4.3017%2018.5.1-2019.3.3116%2019.4.1-现在13%1、农产品、食用植物油、食用盐; 2、自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品; 3、图书、报纸、
21、杂志、音像制品、电子出版物; 4、饲料、化肥、农药、农膜、农机1994.1.1-2001.12.3110%2001.1.1-2017.6.3013%2017.7.1-2018.4.111%2018.5.1-2019.3.3110%2019.4.1-现在9%营改增项目交通运输服务2012.10.1-2018.4.3011%2018.5.1-2019.3.3110%2019.4.1-现在9%邮政服务业2014.4.1-2018.4.3011%2018.5.1-2019.3.3110%2019.4.1-现在9%基础电信服务2014.6.1-2018.4.3011%2018.5.1-2019.3.31
22、10%2019.4.1-现在9%建筑服务,不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权2016.5.1-2018.4.3011%2018.5.1-2019.3.3110%2019.4.1-现在9%四、案例企业分析-信达地产股份有限公司(一)信达地产股份有限公司的基本情况信达地产股份有限公司是一家在上海证交所上市的上市公司(600657)。信达地产股份有限公司成立于1984年07月20日,注册地位于北京市东城区永内大街1号。经营范围包括房地产开发;投资及投资管理;物业管理;企业管理咨询;销售建筑材料2008年12月23日,由中国信达资产管理公司全资子公司信达投资有限公司完成对北京天桥北大青鸟科技股
23、份有限公司的重组,公司主业从信息技术转型为综合性房地产开发,2009年4月更名为信达地产股份有限公司。重组后,作为中国信达资产管理公司集团内的唯一房地产开发业务运作平台,信达地产成为全国性大型房地产开发企业集团,在全国各地拥有上海信达、宁波信达、安徽信达、嘉兴信达、青岛信达、新疆信达、台州信达、吉林信达、上海立人、合肥润信、海南院士村等11家房地产开发企业和项目公司,公司现有开发项目43个,占地面积300多万平方米,建筑面积500多万平方米,公司总资产942.79亿元。(二)信达地产营改增前后税负测算表1.32018年、2019年的相关收入,成本表单位:万元20182019营业收入194783
24、9.302586380.3营业成本1356318.871810341.30土地开发成本185064.35244535.56数据来源:信达地产2019年年报表1.42018年、2019年营改增前后税负对比表单位:万元营业税增值税(进项税按80%抵扣)增值税(进项税按100%抵扣)201820192018201920182019营业税93770.3397391.97增值税71695.2368182.9654003.548841.14城建税及教育费附加11252.4411687.048603.438181.966480.4258609.94税前利润549019.7482441.42654439.04
25、583338.47647562.05585659.49企业所得税137254.9120610.36161359.26145834.62161890.52146414.87净利润411764.8361831.06493079.78437503.85485671.53439244.62流转税及附加税费105022.77109079.0180298.6670364.9260483.9254702.08流转税及附加税负担率5.6%5.6%4.3%3.6%3%2.6%总体税负242277.7229689.37241657.92222199.54222374.44201116.95分析结论:根据2018年
26、和2019年的数据比较,如上表所示,可以得出,在其他条件不变的情况下,信达地产在营改增后,城建税及教育费附加比营改增前是减少的,因为计算的税基不一样,营改增前税基是营业税,营改增后税基是增值税,营业税是价内税,可以税前扣除,增值税是价外税,不可以税前扣除。最终导致了营改增后,企业所得税是比营改增前增加的,但是企业净利润是增加的。信达地产公司的流转税及附加税费在2018年减少了619.78万元,在2019年也减少了7489.8万元;流转税及附加税费的负担率分别下降了1.3%和2.6%。测算结果当取得增值税专用发票可抵扣成本程度为80%的基础上得来,不能很好的代表信达地产营改增前后的税负比较。所以
27、,通过增值税专用发票可抵扣成本程度为100%,在其他条件不变的情况下,信达地产在营改增后公司的流转税及附加税费在2018年减少了19903.26万元,在2019年也减少了28572.35万元;流转税及附加税费的负担率分别下降了2.6%和3%。营改增对信达地产的总体税负起到了一定的降税效果,也证实了的营改增对房地产企业税负的影响在于取得增值税专票可抵扣成本的程度,当营收不变时,可抵扣成本越多,营改增对房地产企业的减税效应越明显,所以,房地产企业要重视取得增值税专票可抵扣成本给企业带来的影响。(三)信达地产A项目营改增前后税负差异的分析1.A项目情况分析(1)A项目情况简介A项目占地39876平方
28、米,总建筑面积115,839平方米,建筑面积比为989,96平方米。房屋销售总收入77588万元,总成本59219.79万元。 A项营改增开始前应缴纳的营业税为77588 X 5%=3879.4万元。销售收入、成本均含税,2019年4月1日增值税变更之后,适用税率为13%、9%以及6%,具体分析如下。(2)A项目税负影响分析按照项目成本费用表可得出能够抵扣成本的汇总情况如下表所示。表1.5 A项目成本汇总表单位:万元序号成本费用数值占比1土地费用26684.7445.06%2勘察、设计及前期工程费936.61.58%3主题建安工程费21939.8137.05%4配套工程269.370.45%5
29、室外工程2800.334.73%6维修基金373.630.63%7管理费用14522.45%8销售费用2408.844.07%9财务费用2354.473.98%10合计59219.79100%从上表可以看出各单项成本占总成本的比例如下:土地支出约占总成本的44.06%;六分之二的费用占总费用的43.81%,其中主要的建筑和安装工程费用占38.05%。十分之七占总成本的11.13%,其中财务费用为3.98%。1.土地取得成本的扣除A项目用地成本为266847.44万元,是公司开发成本中最大的成本。根据规定,房地产公司的一般纳税人以所有收到的价格和非成本成本出售其开发的房地产项目,可以减去已付给国
30、家部门的土地价格余额作为销售。所以,A项目的销售额=77588-26684.74=50903.06万元增值税销项税额=50903.06/(1+9%)*9%=4203万元2.项目开发成本中的可抵扣进项税勘察、设计及前期工程费的可抵扣进项税勘察、设计及前期工程费包括勘察费、规划设计费以及前期工程费等支出。该项目成本为936.6万元,占公司开发成本的1.58%。其具体构成如下表。表1.6勘察、设计及前期工程费单位:万元序号勘察、设计及前期工程费项目金额进项税率可抵扣进项税额1勘察费52.116%2.942规划设计费728.386%41.173前期工程费158.116%8.894合计937.653成本
31、主要包括研究费,规划设计费和前期工程费,可按6%的增值税额抵扣。1预计各项费用可抵扣总额93.66亿元,进项税额可抵扣53万元。主体建安工程费中的可抵扣进项税A项目主体建安工程费共计21939.81万元,占比为37.05%,是房地产开发成本中占比第二的费用。表1.7主体建安工程费项目单位:万元序号主体建安工程费项目金额进项税率可抵扣进项税额1岩土及基础工程1246.099%112.322主体土建16783.689%1510.443主体安装工程3910.049%351.814合计21940.811974.57A项目大部分的建筑和安装成本是根据营改增后建筑行业的增值税税率计算得出的,以减少增值税。
32、因此,使用9%的投入费用来估算岩石和地基的工程成本,大型建筑成本和大型安装。项目费用投入分别为112.32万元,1510.44万元和35.18亿元。经分析计算,主要建设安装工程成本为21939.81万元,其中投入成本可抵扣1974.57万元。配套工程费用和室外工程费用中的可抵扣进项税表1.8配套工程费用项目单位:万元序号配套工程费用项目金额进项税率可抵扣进项税额1物业用房23.513%2.932公配服务用房37.8713%4.793人防工程21113%27.34合计270.3735.02项目A辅助工程费主要由动产成本构成,税率为13%。物业,住房,公共住房和民防工程费分别估计为29,300元,
33、47,900元和273,000元。支持该项目成本的人民币税额为200350,200。大多数管理费用是管理人员的工资,不可能扣除。无法通过不可抵扣的特殊增值税发票收取财务费用。表1.9销售费用项目单位:万元序号销售费用项目金额进项税率可抵扣进项税额1销售管理费305.66%17.292销售推广费1641.046%92.883中介销售代理费392.26%22.24其他705合计2408.84132.37促销费用是针对广告服务的,可以扣除6%,而中间销售代理费和销售管理费也可以扣除6%。据此计算,该项目A销售费用的进项税总额为132.37万元。2.A项目营改增前后税负差异分析通过以上计算和分析可以得
34、出,项目A扣除税为2559万元。考虑到购买特殊增值税发票,当可抵扣购买价的80%用作该项目的进项税,那么A项目的工程费为2047.21万元,可抵扣价值为80%,A项目增值税税额为4203万元。应交增值税额=4203-2047.21=2155.79万元,应交营业税额=3879.40万元。因此,营改增前后的流转税之差=2155.79-3879.4=-1723.61万元,增值税税率=2155.79/50903.06/(1+9%)=4.62%,营业税率=5%,流转税税负负担差=-0.38%。当可抵扣费用率为80%时,营改增后A项目的增值税周转率降低了0.38个百分点,即减轻了企业税负。当A项目进项税扣
35、减的质量处于良好状态,则扣减费用为2559.01万元,所以,应交增值税=4,203-2559.01=1,643.99万元,流转税差=1643.99-3879.4=-223.541百万元,增值税税负率=1643.99/50903.06/(1+9%)=3.52%,流转税税负率差异=3.52%-5%=-1.48%。具体的流转税对比情况见表10。表1.10营改增前后A项目流转税对比情况万元可抵扣成本程度营业税增值税税负差营业税税负率增值税税负率税负率差修正前(80%)3879.42155.79-1723.615%4.62%-0.38%修正后(100%)3879.41643.99-2235.415%3.
36、52%-1.48%表10显示,实施营改增后,A项目的流转税税负明显减轻。就销售收入的不变而言,营改增后,A项目的可抵扣价值未达到理想状态并不重要,A项目的税将下降。因此,A项目税的计算已确认,可得出营改增对房地产公司税负的影响在很大程度上取决于可减少增值税的程度。当营业收入保持不变时,可扣减费用越多,营改增减税对房地产公司的作用越明显。因此,当情况相似项目时,信达房地产公司要提高销量,增加销项税税额,以降低成本,减轻企业的税负,实现企业的盈利目标。营改增不仅影响A项目流转税,而且影响A项目其他税,不作讨论。五、营改增后信达地产面临的问题及对策(一)营改增后信达地产面临的问题1.有些成本支出难以
37、获得进项税额抵扣全面实施营改增后,不仅信达地产,而且与信达地产公司有商业往来的公司也会受到不同程度的影响,他们会在增值税开票问题上做手脚,迟开票或者不开票,直接导致的结果就是进项税无法抵扣,从而增加企业税收负担。增值税减免链的复杂性(受扣除限制),这可能会增加公司税负,特别是从上游公司的增值税扣除限制。对信达房地产A项目的分析显示,主要的建筑和安装项目费用由建筑公司承担,是第三大成本。建筑公司的所处环境复杂,无法从进项税中扣除建筑公司所产生的部分成本,例如建筑单位购买的砖石,沙砾等材料受客观条件的限制,急需材料交付给建设项目工地,进行现金交易,无法获得进项税发票,进而无法获得有效的扣除证明,从
38、而增加了企业税负。2.业务复杂,涉税面广,筹划难度大信达房地产项目开发多,公司开发楼房的业务内容包括上地收购,前期设计和规划,基础设施建设,大型建筑和安装项目,房屋销售以及售后管理等密切相关,税收会计核算是不同的,导致税收筹划难度大。其中,与税收有关的业务众多且复杂,并且每个环节都是集成的,与之相关的成本通常会产生较大的税负并增加公司的财务成本,房地产行业又是属于一个经营周期长,在运营周期中发生的复杂会计核算和税收关系,信达地产难以进行税收。3.营改增之后,会计核算复杂,难度大,财务人员素质有待提高。营改增之后,财务核算难度加大,财务人员的能力和水平有待提升,可能增加企业的税收负担。财务核算处
39、理复杂,工作难度加大,特别是财务人员面对新的税收政策,会计方法需要更新,范围也发生了变化,财务人员的专业水平参差不齐,再加上对增值税缴纳等相关方面的政策不太了解,业务流程不太熟悉,导致没有形成符合规范意识。国家近几年不断发布增值税优惠政策,增值税的税率也在下降,对信达企业财务人员的税收筹划能力也是一个很大的考验。财务人员的税负筹划能力是税负能不能下降的重要一环。(二)信达地产解决问题的措施1.与上下游关联方加强沟通联系,完善税负转嫁信达房地产需要提高能力,增加对下游用户的税收筹划能力,要实现输入与输出税务筹划的理想情况。在适当的范围内,要求上游供应商提供增值税进项税专票,用来扣税,以此来减轻税
40、负负担。本企业则要求增加销量,增加销项税发票数量,以此来减少公司税负并增加营业利润。营改增后,信达房地产必须以多种方式推进税收筹划,包括调整产品结构,优化融资渠道,科学规划土地收购战略,创新营销模式以及增加大规模采购和复杂管理。提高公司盈利能力,积极面对行业税收政策的新环境。完善税负的转移,我们需要与下游供应商和下游用户打交道。首先,税负转移到上游供应商,最重要的是增强公司的商贸谈判能力并选择合适的上游供应商。加强贸易和定价能力,将定价权牢牢把握在自己手里并将定价控制在一定范围内,增强对增值税税额的合理控制,以达到减少税负的。2.理顺业务,化繁为简,增强项目整体性筹划管理信达地产公司的业务多而
41、复杂,因此公司必须理清不同业务的成本和支出。对于不合理的,影响企业税负负担的支出,要杜绝发生。对于信达地产,各种业务的协调在公司的活动中起着重要的作用,也是项目总体税务筹划的前提和条件。因此,要对公司的各项业务进行监管和加强管理,加强统一领导,各部门要与财务部门加强沟通,实现税务筹划的整体效益。加强项目计划和管理,使财务会计标准化,明确每个业务部门的职责,汇编资产计划统计数据并以有助于公司计划和管理的方式显示数据。将复杂性转变为简单性的过程中要着力解决复杂的业务问题。整理复杂的业务要与项目相关的人员讨论并有效地解决问题,并且对项目产生影响。对发展充满信心,规划和管理准备阶段要更加完整。计划管理
42、是针对整个公司的,公司通过要调整和改革确定当前的状况,并对未来的发展具有长远的战略眼光。3.提升财务人员的业务素质营改增之后房地产企业的财务管理和会计核算等方面变得更加的复杂,税率还有纳税要求方面都有很大的变动。作为本企业的办税人员和财务人员应该与时俱进,在政策变动的同时工作人员应该加快步伐学习政策上改动的部分,认真研究纳税依据,不要墨守成规,同时在学习的同时也要结合本企业的特点,更好的发挥营改增的优势。财务工作者应该根据财务管理和会计核算改变的地方相应的调整本企业的会计核算方法和财务管理制度。定期安排财务人员和税务人员进行业务培训,定期安排企业员工进行思想文化教育,提高员工的办公技能和自身素
43、质。同时财务人员也要加强同其他部门员工之间的联系。作为财务人员应该督促采购人员得到合法可抵扣的增值税专用发票,这样有利于企业的财务核算六、营改增后信达地产税负政策的发展建议(一)科学开展税收筹划1.优化产品结构(1)在增值税体制营改增的背景下,随着增值税政策的不断调整和变化,房地产公司需要根据政策变化适当调整其税收。(2)及时调整和优化现有产品结构,以有效减轻公司的总税负,并实现营业利润最大化。(3)营改增的税制改革要求公司针对新旧房地产项目选择适当的税款计算方法,同时要考虑到实际的开发进度。对于属于同一项目的不同产品,需要明智地判断产品成本和费用,以便可以比较收入和成本(4)行战略转型,房地
44、产公司可以通过优化产品结构,多元化发展和企业战略转型,及时改变客户群和市场定位,从而减轻企业税负并增加营业利润。2.重视销售环节设计市场营销组合。市场营销组合因素对企业来说都是可控因素,即企业根据目标市场的需求,可能自主决定产品结构、产品价格、选择分销渠道和促销方法,达到增加销售量,增加企业营业利润。制定详细的销售行动方案。为了有效地实施营销战略,应明确营销战略实施的关键性决策和任务,并将执行这些决策和任务的责任落实到个人或小组。建立组织结构。不同的企业部门其任务不同,需要建立不同的组织结构。组织结构必须与企业自身特点和环境相适应,规定明确的职权界限和信息沟通渠道,协调各部门和人员的行动。(二
45、)提高企业内部的业务能力1营改增之后应该针对改革内容建立和完善企业的内部控制,建立相应的审计部门,在采购、销售、成本等活动中做好监控工作,以防本公司工作人员在上述活动中利用职务之便做出不利于公司利益的事。审计人员要综合评价税收筹划方案,同时监督公司是否会为了减轻税负发生偷漏税行为,造成罚款及加收滞纳金,加大税负。督促采购部门尽可能和一般纳税人供应商合作,在实现购买行为时取得增值税专用发票来抵扣减轻税负。在销售环节对不同的销售收入要进行区分,方便分别核算,依据相应的税率计算应纳税额并申报纳税。若不区分开就会根据涉及税率中的最高税率计算,不利于减轻企业税负。同时加强对成本的控制,尽量降低开发成本,
46、提高企业经济收益。对于公司内部涉及税负工作的员工实行权责分离制度。例如空白发票和发票专用章安排不同的人分别管理,不能自行委托他人保管使用2.完善风险管理体系税收筹划是一种可以提高企业生存能力的操作,因此企业需要有规避风险的能力和降低税收筹划风险的能力。首先,建立风险识别系统。风险识别是风险管理的前提和重要组成部分。风险识别有助于房地产公司了解与公司环境有关的因素。其次,引入基于有效环境控制的风险评估系统,评估风险因素以及评估标准,权重和其他计算点,有效评估风险的程度,并为信达地产公司应对税收风险提供理论依据。最后,建立风险防范系统,如果企业不能采取更好的风险防范和应对措施,则无法进行完整的风险
47、识别甚至准确的风险评估。建立风险防范系可以使房地产公司意识到其内部和外部环境,从而实现降低的企业税负负担并为企业的长期发展奠定基础。七、总结与期望(一)研究结论本文从理论的角度讨论了营改增对房地产公司税负的影响,并通过确定相关数据,用计算分析的方法来分析营改增前后房地产公司税负的具体变化。得出结论:在营业收入不变时,营改增对房地产企业税负的影响主要在于取得增值税专票可抵扣成本的程度。所以实行营改增后,房地产企业应增加营业收入,以尽可能多的进项税抵扣,从而减少税负。在税收筹划过程中,企业应灵活运用或结合实际使用,以尽量减轻企业的税负。同时,应该指出的是,房地产公司不是孤立的行业,它们与许多行业密不可分,注意整体筹划。房地产公司需要学习如何构建系统,适当地外包服务,采用多方面的方法,执行税收筹划并利用业务改革和增长来改善其产业结构,增加市场份额并进一步促进本企业发展。(二)不足与期望由于本人缺乏在房地产公司的财务工作经验,对税务专业知识认识程度不是特别深,对房地产行业信息收集不够多,因此本文有一些缺点:作者尚未具备足够的相关专业知识,问题分析仅涉及公司扣除额,流转税和总税负,而许多其他不同的征税方法都没有进行分析,本文的理论知识还比较浅薄。第二,房地产企业要缴纳广泛的税,税制复杂,也没有进行全面分析。税收筹划相关的风险在本文中并未得到很好的理