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1、2“营改增”的理论基础“营改增”对房地产企业税负影响研究1 绪论1.1研究背景不管是在过去，还是现在，对于任何一个发达国家还是发展中国家来说，税收对人们的影响都是不容忽视的。它体现在日常生活的各个方面，从政治到经济这一切都在它的影响范围之内。从一定程度上来讲，它占据着非常重要的位置。但是税收它也并不是一成不变的，它需跟上时代的脚步。在当前市场大环境下，经济的发展可以说得上是瞬息万变的，而税收为了能更好的服务国民和造福国民，它需要与时俱进、因时制宜，不断完善，从而更好地发挥自身价值。我国的税收变化历程较为曲折，初期是营业税和增值税这两个税种同时存在，这主要是为了满足当时市场经济的需要设立的税收制
2、度。然而随着经济发展和社会进步，这两种制度同时存在的税收体制所含有的弊端开始慢慢显露。这两种税种同存的税收体制使得纳税者税负繁重，并且对于开展税收工作的监督和管理也是极为不利的，因此必须做出变化。通过对各种因素的综合考量，我国对税收体制进行了革新，出现了营业税改增值税的税收体制，这一举措响应了时代的呼声，同时对我国的税制发展产生了深远且积极的影响。营业税和增值税，它们是我国的两大主体税种。营业税改增值税总体上经过了以下几个重要的时间节点。最初期是面向整个国家进行增值税的收取，这也从一定程度上意味着税收体制的改革拉开了序幕。随后制定的增值税暂行条例，它的出现使税收体系更加具有条理性和有序性，更加
3、趋于完善。再后来，各组织机构共同制定和实施营业税改增值税的方案，并选取部分地区进行试运行。之后，作为第一个试点城市的上海，在部分领域中如交通运输业，实施营业税改征增值税，从此翻开了营业税改增值税的新篇章。再之后，营业税改增值税的试运行范围扩大到全国，此次新纳入试点范围的还有影视传播业。再之后，被纳入营业税改征增值税试点的有邮政服务业和铁路运输业，在此时整个交通运输业已经被全部纳入营改增的业务范围内；随着试点的不断推行和范围的不断扩大，,它已经覆盖至社会的各个角落，营业税被完全替代至消失在大众的视野之中，营改增出现在国民生活中的方方面面。 而房地产行业是我国经济腾飞和发展的一个缩影,在经历了多年
4、的蓬勃发展后,房地产行业也迎来了新的变革，在遇到新问题的同时,也将收获更多新政策带来的利好。随着社会的快速进步，它从很大程度上推动了房地产企业的兴起和发展，与此同时，营业税改增值税的出现对房地产企业也产生了不可忽视的意义。这种税制改革引起了房地产企业的注意力。营业税改增值税这一税制改革的出现，一方面是可以将企业税负保持在合理范围内，解决重复征税问题，另一方面也可以进一步完善企业的税制结构，从而促进房地产企业更好、更快地发展。伴随着社会的发展和体制的不断进步，税收体系也越来越完善，越来越健全，从而应运而来的就是加快和加强对营业税改增值税的探索，从而更好地来服务民众。实施这项税制改革后，众多房地产
5、企业纷纷将增值税的纳税筹划作为工作的关键和重心。营业税改增值税这一税制改革这一税制改革，对于房地产企业而言，是机遇和挑战并存，首先企业要以此项改革为立基点，根据企业的真实现状，借助行之有效的方法和策略，对传统的生产模式进行调整和革新，制定新方案来加大对费用的控制，从而尽可能的减少不必要的支出，减少应纳税额，进而有助于加快企业的进步和成长，并推动我国经济的发展和进步。而我将通过本篇文章来从不同角度分析“营改增”这一举措对房地产企业的税负影响情况，并通过查阅资料和借助调查来提出行之有效的建议,以此来缓解新政策对房地产企业带来的冲击,从而更好地维持房地产企业健康平稳发展。1.2浅析“营改增”的原因（
6、一）营业税和增值税作为我国税收体系中的两大主要税种。增值税和营业税的征收收入在整个税收收入中扮演着极其重要的角色。增值税的征收主要面向的是服务业领域，而营业税则更多的是针对于制造业领域。虽然可以根据不同情况应用不同的税收制度，从而来不断地完善和调整纳税者的纳税情况，尽可能的实现纳税公平。然而理想和现实总是存在较大差距，在实际的应用过程中，因为二者的本质区别使得不同行业的纳税情况差距悬殊，难以实现原则上所谓的公平，所以这就要求我们需要根据实际情况来对税收体制进行调整和革新，从而更好地服务民众，并推动社会的发展和进步。然而二者之所以在纳税方面具有极大的差距，原因如下:营业税是对营业额的全额进行征税
7、，随着产品流通到不同买家的手中，很容易就会出现多次征税，而增值税就不会出现此类问题，因为它只针对由增值部分进行征收税收，所以二者在税收征收方面才会出现如此大的差距。 (二)对于购买商品或者是服务的买家而言，如果没有从商品的出售方处得到增值税发票，那么在缴纳税款时将不能抵扣掉这部分的增值税进项税额，然而这种情况在我们的日常生活中是极其普遍的，比如对于一个向农民购买农作物的收粮企业而言，他是没有办法从农民那里获得增值税的专用发票的，所以他在缴纳税款时就不能减去那部分进项税额，必须对全额进行纳税，而这种做法从本质上而言与是不符合增值税的，但是这种情况却又是真实而不可避免的存在。而对于营业税来讲，它不
8、像增值税只是对增值部分进行征税，它是会对全部营业额来进行征税。并且营业税也不像增值税还可以抵扣购进货物或服务时的进项税额。这也就意味着营业税是会对原营业税单位进行重复征税。(三)为了推动社会的进步和经济的健康发展，我们需要适时适宜的对我国的税收体制进行调整和完善，从而更好地造福人民、服务社会。营业税和增值税是我国的两大主体税种,在我国的税收体系中占据着重要地位，发挥着重要影响。二者作为主要角色参与了我国的税收革新之路。在目前的形势下，营业税以其对全额进行征税的主要特性是我国众多企业税负沉重，不利于它们的发展和进步，高税负压榨了它们的成长空间。这种税收模式的固有限制对于推动经济的发展和社会的进步
9、都是很不利的。(四)随着社会的不断发展和进步，营业税因为其自身的固有局限性，在税务征收方面已经无法满足时代的要求，对于纳税者而言，它的高税率使得纳税者需要承担较高的税负负担，对于现为企业而言是不利于推动企业的发展的，因此为响应时代和人民的号召，我们需要对其作出调整和变动。 (五)至目前为止，营业税的局限性和不足开始慢慢显露，它目前在使用过程中也出现了众多缺陷，相对于增值税而言，它的税率相对而言偏高，并且会出现多次进行税收征收，使得营业税的征收税负会过于沉重，这会从一定程度上阻碍经济的发展和进步。 (六)之前运行的营业税和增值税并行存在的税收制度，会对我国服务业形成阻碍力量。总体而言，在原有的税
10、收体制中，营业税主要是面向服务业领域进行税务的征收，这也就意味着服务业的税务征收从一定程度上来讲与增值税是没有必然联系的，也就是说，增值税的按增值部分进行征税的惠利政策并没有惠及到服务行业，征收过重的营业税会抑制和阻碍我国服务行业的进步和提升。值税更是响应了时代的号召，这一税制改革对于推动我国服务行业的发展增砖添瓦，有利于推动我国经济的发展和进步，进一步提升我国的国际竞争力 ，为我国跻身世界强国之林贡献了一份力量 。从另一方面来讲，营业税改增值税有利于进一步建立健全我国的税收体制，从很大程度上消除了多重征税的不公平现象。并且此种税制的革新也有助于我国的第一产业/第二产业和第三产业能够更好的结合
11、，会更加有助于促进和完善社会分工；并且也会降低企业的纳税负担，减少支出，从而提升了企业成长发展的空间；对于改善和提升经济结构是极为有利的，有助于提升我国的综合国力和国际竞争力。1.3浅析“营改增”的意义上世纪末，我国税收体制的革新并没有得到详尽系统的落实和贯彻实施，因此也就造成我国目前的税收体制依旧是增值税和营业税同时存在的征税模式。目前我国的税务征收体系的问题变得日益突出，比如由于购进某项产品或服务无法取得增值税专用发票，将无法进行增值税的进项抵扣。以及增值税的征收链条出现断裂，导致其无法保证增值税征收的连续性。营业税改增值税这一税收改革施行后，进一步减少和降低企业的税赋负担，有利于激发企业
12、不断发展的动机和活力，有助于推动经济的发展和腾飞。也有利于加快我国第三产业的发展和进步。从大局来讲，营业税改增值税的这一税改政策是响应了时代的号召，同时与我国当前的经济发展现状也是极为吻合的。从一方面来看，它不仅仅与我国的经济发展现状相适应，另一方面它也与国际的总体经济形势相适应。目前，随着经济的高速发展，营业税改增值税在税改体系中已经成为一项不容忽视的税改举措。它对加强和完善我国财务税收体制，提升和调整我国的经济组织结构，加强社会经济的发展和设施的配套调整都极具积极作用和价值。营业税改征增值税这一税改政策既符合我国经济发展的需求，同时有助于推动我国行业组织结构的发展和完善，进一步促进行业的积
13、极健康发展。（一）营业税改增值税的总体推进和实施，从很大程度上而言，扩大了增值税的征税范围，使得服务业领域由征收营业税改征增值税，减轻了服务行业的税赋负担。同时也助于完善和健全增值税的征收和管理，使得增值税的抵扣环节变得更加顺利和通畅。并且此次税务革新将房地产业也融入进整改之中，从而使得增值税的征收和管理变得更加有序和完善。这对促进企业的发展和增强企业的竞争力都是极为有利的。并且税收体系的完善对推动产业结构的升级和进一步完善都极具其积极意义 ，同时也会为国民创造出更多的工作机会，减少失业人口数。另外，它也有助于提升和完善我国的出口产品所面临的退税问题。（二）从各个方面推进营业税改增值税的税务改
14、革，它避免了营业税这一税种的局限性，避免了高税负和重复征税的弊端，有效的推动了经济的发展和企业的提升，对于推动产业组织结构的发展和提升具有重要意义。这项税制改革是全面而彻底的。（三）营业税的征收并不涉及繁琐的操作步骤，它会对流通的各个环节进行征税，这就不可避免的会出现营业税的多次征收 ，使得营业税的税负沉重。营业税改增值税之后，取得了增值税的专用发票并满足抵扣要求，便可以实现增值税的税务抵扣，既降低了企业的税务负担，同时也避免了多次征税。2“营改增”的理论基础2.1营业税与增值税的基本概念第 5 页 （共 16 页）参考文献营业税：对在中国境内从事交通运输业，建筑业，金融保险业，邮电通信业，文
15、化体育业，娱乐业，服务业，或有偿转让无形资产，销售不动产行为的单位和个人，就其营业额所征收的一种税。 增值税：在我国境内销售货物，进口货物以及提供修理修配劳务的单位和个人，就其取得货物的销售额、进口货物和金额，以及应税劳务的销售额计算税款，并实行税款抵扣的一种流转税。2.2营业税与增值税的比较第 15 页 （共 16 页）增值税和营业税二者相辅相成，但二者的征收方式有很大的不同。增值税以非价格税(即价外税)作为税基（此部分不包含增值税）进行税务的征收。除此之外，增值税在对一般纳税人和小规模纳税人来讲，具有不同的征税体系，对于一般纳税人而言，其在缴纳增值税时采用的是允许抵扣的计税方法。而营业税的
16、征收则与之不同，它是对营业额的全额进行征税，采用的是价内税进行征收，也不会出现税额的抵扣。然而，由于现实征税的复杂性和抵扣凭证取得难度，企业税负和理论分析还存在着差异。此前，由于不同行业税率不同以及税率的级别较多，在进行税务征收时，计算实际应纳税额的工作量较大，增加了税务机构开展税收工作的难度。当施行营业税改增值税这一税改政策之后，实现了税率的精简设置，有助于推动我国税务事业的发展。我国当前的税收体制是增值税和营业税同时存在，然而在界定这两种税种的征税范围时会不可避免的出现重叠。即使在税收体系中已经对其做出明确规定，但依旧会遇到诸多难以处理的情况（比如“混合销售”）。除此之外，由于业务种类过多
17、，致使税务部门难以快速调整税法及相关政策措施以跟上变化，从而会给纳税人以可乘之机进行逃税漏税。并且，不同税制的税收运行也不便于税收体系的监督和管理。在增值税的征收方面，其进项税额的抵扣是由国税部门进行管理，而营业税的征收是由当地税务部门进行管理。从当前形势来看，营业税改增值税有利于推动税收体系向着更完善更公平的方向去发展。营业税的税务征收是不能通过抵扣已缴纳的税款进行税负的降低，这也就是说已缴纳的税款将会增加到产品的价格当中去，从而会使得营业税的税负变得愈加沉重。相对于其他采用增值税的行业来讲，采用营业税的服务业会因为其过高的税负而在行业竞争中不具备竞争优势，会阻碍其健康有序的发展。值得注意的
18、是，营业税的征税对象是全部营业额，不管纳税人是盈利还是亏损，都必须以营业额的全额作为税基进行纳税，而增值税则于此较为不同，它主要是对纳税人的增值额这部分进行征税。换言之，增值税的征收与纳税人的纳税能力是相关的。增值税相较于营业税而言，具有更强的公平性和可实施性。3“营改增”对房地产企业的影响分析 3.1对房地产企业税负的影响（一）扩大纳税范围，加大税收筹划难度营业税改增值税这一税改举措从多个方面对房地产企业的内部发展产生了有利或不利的影响。增值税是对增值的部分进行计算纳税的，呈链条式进行征收。房地产企业涉及面广，税收环境本身就存在很多问题，税制改革所涉及到的环又比较多，任何一个环节出现纰漏，均
19、会对企业造成严重影响，此种情况必然会增加企业开展税收筹划的难度，直接影响到房地产的开发成本。 （二）增加企业纳税压力，影响开发成本 除了增加税收筹划难度外，也会加大房地产企业的纳税压力，出现这种现象的主要原因在于房地产企业建设规模大、周期长。众所周知，房地产企业的成本是由土地款、工程款、 材料款构成的。根据国家政策规定，房地产企业若要使其房屋的销售额是减去购买土地时向政府部门支付的土地价款后的余额，就必须要满足从政府购买的土地在取得相关当地财政部门开具的行政事业收据后才能得以实现。此种模式势必增加了核算难度；在房地产企业建设过程中需要很多外部公司进行辅助，在这种情况下，人员构成复杂，很多支付给
20、民工的劳务费无法取得增值税专用发票；在购入材料时同样面临无法全部取得增值税专用发票的情况。这样必然会加大企业的纳税压力。 （三）增加财务核算难度，发票管理难度增大 对于房地产企业而言，在营业税改增值税这一税收政策施行前，它在纳税核算方面总体而言较为简单，然而当施行营业税改增值税这一税改政策后，一定程度上增加税收核算难度，要求企业所有人员“为减轻企业纳税”的意识提出更高要求，向企业所有人员普及“增值税”的培训工作就显得格外重要，否则就会给实际工作带来较大影响。尤其是房地产企业，涉及的面广、人员众多，营改增后必须加强企业内部对增值税专用发票的管理，进一步减轻企业的纳税压力。3.2对房地产企业的开发
21、成本的影响当施行营业税改增值税这一税改政策之后，减少了房地产企业的税赋负担，从很大程度上减少了房地产企业的支出，控制了其不必要的费用的投入。并且，与此同时在房地产行业，用来进行房屋建造的材料费用的成本比也是在不断的降低，呈现出下降趋势，比如 17% 是水泥和钢筋的增值税税率，不含税成本降低了 14.5%；混凝土根据 6% 来抵扣增值税，成本降低了 5.6%。同时，房地产行业由于其受营业税改增值税的影响，对房地产行业征收的税款是按照其增值额进行税务的征收，增值税作为其纳税的税种，避免了沉重的高税负。与其他行业相比较而言，房地产企业的业务性质是具备其一定的特殊性的，当进行企业工程成本归集和核算的过
22、程中， 通常情况下都会按照“工程施工 - 合同成本”明细科目进行设置，通过这些可以得出在营业税改增值税这一税改举措之后，大大提高了房地产企业税费核算的精细化程度，从很大程度上简化了企业的成本核算。但是对于房地产企业而言。在归集其实际成本的过程中，并没有在“工程房地产 - 合同成本”明细科目下继续设置三级科目，与此还是有些许区别的。 3.3对房地产企业选择合作方的影响营改增政策的实施，严重影响着房地产企业运营工作的开展，也影响着企业各类合作方。第一，在合作方的选择中，合作方在选择计税方法中，是房地产企业进项税额能否抵扣的重要影响因素 4，所以合作方的选择，对企业税负产生了极大的影响。第二，房地产
23、企业与合作方签订的合同，也是房地产企业必须要考虑的一个 重要方面，由于尚未明确规定合同价格、发票类型等涉税事项，尤其是营改增政策实施前尚未执行的合同，在营改增政策实施后，必须要及时制定有效措施，避免合作双方引发不必要的矛盾。4 房地产企业的税收筹划应对措施 进行转让定价税收筹划，跨国企业可参照苹果，谷歌等公司的成功经验，分析国际上各国的税收差异， 进行公司组织架构规划，在低税率国家如爱尔兰成立公司，持有中国公司股份，从而降低从中国公司取得利润的所得税。通过供应链规划管理，分配好研发，采购，生产，销售，在低税率国家建立核心企业，作为全球供应链的核心企业，承担研发，采购，销售，质量等主要功能，取得
24、主要利润，在税负高的国家分担较少的功能，如承担契约供应商功能，从而降低整体税负。综上所述，转让定价工作是一项长期系统性极强的工作，需要统筹安排，细致规划，有足够的领导重视，充分的数据积累，完善的管理体系，专业的人员团队，及时的市场监控。跨国企业一方面要实现经营收益最大化，同时也要符合税法的规定。4.1控制企业税负，提高税收筹划过程管理效果 在实践工作中，房地产企业开展纳税筹划，要对筹划方案进行不断完善和优化，首先从经营管理入手，对企业劳务人员和广大职工薪酬管理进行详细分析，对于企业聘用的部分员工（如民工），企业无法从这部分人员处获得增值税的专用发票，也就意味着难以完成增值税的进项抵扣，从一定程
25、度上来讲，这对降低房地产企业的税负是极为不利的。而房地产企业若要避免此种情况的发生，则需要与能够提供增值税专用发票的正规人力劳动企业取得合作从而来降低税负。其次，从筹资方面入手，利用举债、设备租赁等方式来降低税负，并对租金进行分摊。最后，利用固定资产折旧发挥一定抵税作用。但是，房地产企业在处理固定资产折旧问题过程中，为保证折旧效益最大化，并且减少资源损耗，应对固定资产开展统一管理，优化整个管理过程，避免固定资产管理存在弊端和差错。对于企业生产过程中的附加服务，要将其计入劳务相关开销中，并按照相应程序进行纳税，因此要进行有效区分，准确判断价税分离的得失利弊，为税收筹划提供科学依据。 4.2完善发
26、票管理，合理利用税收政策 当营业税改增值税这一税改政策施行之后，诸多企业出于要抵扣进项税的诉求，减少其应纳税额，因此在生产制造过程中索要增值税专用发票已逐渐发展成为常态，来实现对部分销项税进行相应抵扣，这种想法本无可厚非，然而，因为不同于其他行业，房地产企业是具有其特殊性的额，房地产企业的加工周期一般而言都会比较久，对于取得发票而言并非易事，这也就致使在诸多环节当中都不能及时有效的完成销项税的抵扣。这种模式下的操作在增加了增值税的纳税金额时，也直接导致企业资金流动受到影响。作为企业财务人员，应在营改增实施的大环境下，对企业增值税整体税负压力进行分析，采取科学方法进行缓解，向广大员工宣传新型税收
27、制度，要求各个部门严格按照相关要求，在生产、经营、采购等环节中及时索要增值税专用发票，与供应商交易时，要求相关人员及时做好沟通和交流，索要增值税专用发票，这样不仅能够提高企业实际效益，还能有效缓解增值税的纳税压力。合理 利用税收政策，为企业减少税负，进一步提高企业效益。 4.3加强税法培训，完善进项管理机制 营改增税收制度改革最初是通过试运行模式逐渐向各行各业进行全面推广，这样做的主要目的在于使各个领域均能逐步实现控制税负。作为房地产企业，应充分重视营改增，加大内部宣传与培训力度，使企业员工能够正确认识营改增，并对营改增的相关政策进行详细了解与学习，使企业每个员工均能踊跃参与到营改增中，为新型
28、税法的推广提供助益。基于此，房地产企业应当在日常工作中，提高获得增值税专用发票的意识，加大对增值税专用发票的获得力度。对于房地产企业而言，其应当在采购材料前，要先对供货商的资质情况进行一个清晰彻底的了解和认识，当了解到提供货物的商家是一般纳税人”后，应积极索取增值税专用发票。此外，由于部分供货商往往会利用价格优势不开具增值税专用发票，房地产企业工作人员一定要将目光放长远，切忌为眼前小利而失大，做好进项管理，为企业降低税负， 4.4加强成本管理，促进开发成本税收筹划对于任何企业来讲，成本都是企业获得利润的重要指标，营改增后，对房地产企业成本管理产生重要影响。建设中对土地成本、基础设施、 建设配套
29、等成本，应按占地面积或建筑面积在项目间进行合理分摊，做到收入与成本配比。在建设施工环节需要采购很多原材料和半成品，这些物资不可能从单一一家企业采购，有时出于经济考虑，不少材料需要从个体工商户手中进行购买，而个体工商户无法提供增值税专用发票，因此无法进行抵扣，这时就需要企业在增值税抵扣与经济方面做出慎重选择。房地产企业开发时间长，成本支出大，在施工过程中，应综合考虑到每个施工环节，提前做好精密筹划，在做好预算的前提下，加强成本核算，进一步降低企业成本支出。所以要对房地产企业税收筹划方案进行明确，做好开发成本筹划，提高筹划及管理的针对性。4.4.1促进成本管理的具体做法（一）培养员工经济意识，树立
30、统一观念 从一定程度上来讲，施工企业应当重视员工经济意识的培养，树立统一的观念，因为房地产企业的项目管理水平从很大程度上而言是取决于施工企业内部人员的素质水平的。而成员的意识和观念的形成很大程度上又是会受领导者的影响，因此选择一个合适正确的领导者就显得尤其重要，并且还应注意培养和提升领导者的经济意识和经济观念，树立良好的榜样，做好成功的领头羊。然后将这种经理观念和成本意识从领导者到员工由浅入深逐层深入的贯彻和落实。大型建筑工人的教育促进了工程造价管理的发展。同时，企业内部组织的培训提高了所有人员的素质，对于施工企业而言，与此同时也促进了其成本管理的效率和发展。（二）建立健全企业内部成本管理体系
31、 要完善和规范企业内部成本管理制度，必须按照民主集中制的规范和标准化原则和项目的实际情况建立。在成本管理过程中，施工企业应重视成本核算管理，建立健全企业内部成本管理体系，提高其管理机制的有效性和实用性。（三）加强和规范物料管理 在企业成本管理当中，物料管理占据着举足轻重的地位。一般情况下，企业的成本总额的50%以上来源于材料费用。由此可见，如果要控制和加强管理其成本费用的支出，则必须要提升和规范物料的管理。（四）对于项目人员的素质水平以及责任意识进行提升 建筑企业项目人员培训工作必须要做好，这对于建筑本身经济管理以及项目管理工程质量都起到一定的保证性作用，其中企业还需要制定比较完善的奖惩制度，
32、来进一步的调动工作人员的工作积极性，更加积极向上的对待项目建设以及发展。3.2.4.1把控各项业务流程 当施行营业税改增值税这一税改政策之后，按照增值税的相关要求需要对企业内部的业务体系进行严格把控。与此同时还需要提高和增强对供应商税务信息的控制和管理，按照其纳税人类型、税务登记号以及业务类型等因素，构建管理台账，为企业之间的项目合作提供便利。除此之外，当营业税改增值税这一税收政策施行后，在同一家集团名下设置房地产企业与独立核算的施工单位时，施工单位要垫资房地产企业开发前期的工程施工，等到项目开始销售时，再办理工程结算，这对于缓解房地产企业的资金负担具有极大的帮助，避免由于进项税款而额外增加成
33、本支出。 4.4.2加强企业财务管理水平当施行营业税改增值税这一税改政策之后，对于从事财务核算的工作者而言，变化较大的应当是核算项目。为了更好的应对这种变化，作为房地产企业，理应要为财务工作人员开展一系列的业务培训和指导，引导财务工作人员了解最新的财务管理方法，从而 顺应新税制改革。同时，在营改增之后，在核算成本和收入过程中，对价税分离法加强了广泛应用，所以财务工作人员必须要保证自身较高的核算能力。同时，房地产企业要创新财务管理模式，不断提高财务工作人员的增值税使用能力，完善增值税管理体系，从而确保企业财务管理水平的稳步提升。4.4.3严格管理增值税专用发票 在材料采购过程中，要加强集中采购方
34、式的应用，而且还要具备较高的纳税观念，在材料采购中，要积极索取发票，避免企业进项税无法抵扣问题的出现，从而上涨企业税负。 4.4.4促进和强化对合作商的管理一般情况下，企业会采取通过招标的方式来选择合适的合作伙伴。在此过程当中，企业务必要通过对合作商的报价等因素进行深入分析，并要求合作商要具 备开具增值税专用发票的能力 6。一般来说，施工单位和房地产企业达成合作的重要模式是通过包工包料、甲供材料等形式得以实现的。在实际的选择合适企业的过程当中，房地产企业务必要加强自身的税收筹划，并借助自己购买材料等形式来获取较高的进项抵扣税额，进而缓解企业的税收压力。此外，在合作对象的选择中，要以一般纳税人为
35、主，以便于获得较高的进项抵扣额。在与小规模纳税人进行合作过程中，切记要注意提高和增强与供货方之间的往来沟通，从而取得增值税专用发票，完成增值税进项税额的抵扣，进而降低企业的税赋负担。 4.4.5改进销售模式，调整经营策略对于房地产企业而言，不同水平的房屋可抵扣进项税额也是有较大不同的。装修工程费用是可以用来完成进项税额的抵扣，对于进行精细装修的房屋而言，其产品质量水平也比较高，可以获得较多的进项税抵扣额，而且其售价比较高，与普通的毛坯房形成较为鲜明的对比。而对于房地产企而言，其在规划经营战略这一过程当中，应当充分发挥其进项税额的可抵扣这一长处。但是要做到具体问题具体分析。例如：以绿地集团为例，
36、该企业属于业内中等，在较多的开工楼盘的影响下，对人员需求越来越高。精装房明确提出了对装修过程质量控制的要求，进而容易增加管理成本，所以对于商品房供给结构的影响，必须要从实际情况出发。 5结束语 总而言之，房地产企业必须要充分抓住“营改增”这一发展契机，不断提高企业的财务管理水平，落实好税务筹划，不断提高企业自身的经济效益和社会效益，充分彰显出营改增政策的实施价值。首先，营业税改增值税这一税收政策的施行对于推动我国的税收政策极具其积极和指导意义，有助于简化税收工作的难度，同时也提高了税收工作的效率。在之前的税收体系当中，营业税的税率过高和无法通过抵扣进项税来减少税负等一系列的弊端使得其逐渐退出历
37、史舞台，从大众视野中消失。而现有的营改增对于实现税收制度的一致性是极其有帮助的，提高税务工作者的工作效率。施行营业税转为增值税这一税收政策后，增值税具有税率低、抵扣完全等优点在简化税收体制的同时，也从很大程度上降低了征收管理费用。第二，施行营业税改增值税这一税改举措对于缓解企业的税收负担是非常具有帮助的，与此同时，它还可以有效推动多个产业的全面高效发展。由于营业税不同于增值税，它是以营业额的总额为计税基础，不可以抵扣企业以前购买的商品和服务的税额，从而在部分行业就出现了多重征税的情形。而增值税的征收与此是存在较大差异的，增值税是针对增值额部分进行征收的，并且它的计税基础是价外税。而如今，对各个
38、行业的税务征收都采用增值税时，将有利于保证其征收过程的完整性，对于实现增值税的征收工作是极其有利的。最后，施行营业税改增值税这一税收举措不仅对我国国民存在诸多益处，同时对我国税制走出国门也是极为有利的。这一税制改革对于吸引外国投资者和增加就业岗位也是极具积极意义的。被认为最符合中性原则的税种增值税得到了各个国家的普遍采用。5总结与展望5.1论文工作总结我国的税收变化历程较为曲折，初期是营业税和增值税这两个税种同时存在，这主要是为了满足当时市场经济的需要设立的税收制度。然而随着经济发展和社会进步，这两种制度同时存在的税收体制所含有的弊端开始慢慢显露。这两种税种同存的税收体制使得纳税者税负繁重，并
39、且对于开展税收工作的监督和管理也是极为不利的，因此必须做出变化。通过对各种因素的综合考量，我国对税收体制进行了革新，出现了营业税改增值税的税收体制，这一举措响应了时代的呼声，同时对我国的税制发展产生了深远且积极的影响。营业税和增值税，它们是我国的两大主体税种。这一税改举措对于加快我国的税务体系的革新和发展具有重要价值。营业税改增值税是我国税务体系改革进程当中必不可少的关键一步。但是，值得注意的是，营改增”是一个减税措施，但对财政收入会造成冲击。增值税和营业税作为我国的两大主体税种，其税收征收总额将占到我国全部税收收入的近一半。施行营业税改增值税这一税收政策后，增值税成为税收体系当中的主要税种，
40、因此对于它的征收管理要进行不断加强和提升。为尽可能的加强对增值税这一税种的控制和管理，税务组织机构需要建立更加完善、科学、合理的管理体系，从而提高企业规章制度建立的能力和成本，使企业在激烈的国际市场竞争环境中站稳脚跟。建筑经济的成本控制对于实现建筑企业的经济效益和社会效益，实现建筑企业的持续快速发展具有重要作用。 通常来讲，对我国房地产企业进行营业税的征收可能会出现重复征税问题。而增值税属于价外税，对增值部分进行征税，可以确保课税数额的准确性，有效的控制和降低开发的费用和支出。这一举措从一定程度上减少企业的税赋负担，但从另一个角度来看其实也增加了企业的税赋负担。具体来说：第一，有效解决了重复征
41、税问题，实现对企业税负的有效控制，并且借助增值税进项、销项抵扣关系的成立，可以为房地产企业调整内部结构提供极大的便利，有助于企业竞争实力的提升。尤其在营改增以后，土地成本的作用不可忽视，进而给予了这类城市房地产企业不加税一定的保障。 第二，还有一些房地产企业的规模比较小，经营的规范程度有待提升，很难满足营改增政策的要求，一定程度上加重了企业的税负，与一二线城市有着一定的差距，所以难以保证良好的减税效果。同时，建筑行业等行业改革有着一定难度性，很难及时形成增值税链条，不利于增值税抵扣。5.2研究展望本文主要是关于营改增对房地产企业税负的影响，阐释了企业面临哪些困难及其成因，还针对性的分析了相关解
42、决措施。营改增对于实现结构性减税，释放政策红利具有十分重要的作用。本文从对发包合同进行优化，防止建筑业的税负转嫁、对材料供应商进行优选和改变经营模式，增加精装修房的开发和销售等角度提出具体的对策，以期能够为房地产企业合理降低税负、提高利润水平有所帮助。然而，现阶段我国的营业税改增值税这一税收政策发展不太完善，需要税务组织和机构不断地对其进行调整和提升。由于作者研究水平有限，查阅的数据、资料有限，本文的深度与广度比较差，有待于进一步研究。参考文献正文结尾后隔2行，不是另起一页，“参考文献”四字 黑体 四号 居中特别注意：所有参考文献必须在正文中引用部分以右上角标的形式标注。1 Erst, You
43、ng. Value-Added Taxes: A study of Methods of TaxingJ. Financial and InsuranceServices. 2006( 12):33-65.2 Gao. Value- Added Taxes: Lessons Learned from Other Countries on Compliance Risks,Administrative Costs,Compliance Burden and TransitionM. DIANE Publishing,2008.3 Thomson,R. Tax Policy and the Glo
44、balization of R&DJ. Intellectual Property ResearchInstitute of Australia,2009(3).4高旭，营业税改征增值税对体育服务业税负的影响分析D.当代体育科技， 2013(05):78-80. 5 杜永奎,初立明.我国增值税会计研究述评与展望财会月刊,2017(25):94-102.6营业税改增值税 光明网2016-04-27引用日期2016-04-277 胡微波 袁胜华现代税法实用辞典：法律出版社，1993年05月第1版：第5页8 翟继光 . 新税法下纳税筹划 M. 北京：电子工业出版社，2013.9 杨志清 . 国际税收
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