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1、山东科技大学继续教育学生毕业论文用纸山东科技大学本科论文说明书论文题目： “营改增”政策对A房地产公司税负影响的研究 专业函 授 站： 班级： 会计学 撰 写 人： 陶 樾 山东科技大学继续教育学院2021年3月 15日摘 要2016年5月1日， “营改增”政策在我国全面实施，至今已快到五年时间。房地产行业与人们的生活息息相关，所以本文将对实施“营改增”政策后的房地产行业的税负情况进行研究，结合相关理论依据，在研究结果的基础上，从多个角度对应改增政策进行进一步的修改和完善。本文以 A 房地产公司为例，对该公司内部的营改增政策实施结果进行详细的调查和研究，分析比对得出实施营改增政策对该公司产生的
2、影响。关键词：“营改增”；房地产企业；税负目 录第一章 绪论11.1研究背景及意义1 1.1.1研究背景11.1.2 研究意义11.2 国内外研究现状11.3 研究思路与方法21.3.1研究思路21.3.2 研究方法2第二章 A房地产公司“营改增”前后税负分析32.1 A房地产公司基本情况介绍32.1.1 A房地产公司简介32.1.2 A房地产公司的涉税情况32.2 “营改增”前后A房地产公司税负情况32.2.1 “营改增”前A房地产公司税负情况32.2.2 “营改增”后A房地产公司税负情况4第三章 “营改增”后A房地产公司存在问題63.1 进项税额抵扣不足63.2 会计核算复杂63.3 发票
3、管理风险增加6第四章 建议84.1 从政府角度出发84.1.1 深化增值税改革，不断完善制度84.1.2简化获取增值税专用发票的程序84.2 从企业角度出发84.2.1 加强相关人员培训84.2.2及时转变经营模式8参考文献9第一章 绪论1.1 研究背景及意义 1.1.1 研究背景2012年，上海打响了“营改增”的第一枪。随后，“营改增”试点地区逐渐从上海扩展到全国各地。标志着我国已有66年历史的营业税已经完全消失并从舞台上撤回了。“营改增”政策推广实施后，多数房地产企业的税收负担有所减轻，但在其他情况下，少数企业的税收负担却没有减少而是增加了。 接下来， 本文将房地产公司作为主要的研究对象，
4、研究该公司内部营改增以后对公司内部产生的影响，并针对营改增策略当中存在的问题进行进一步的修改和完善，减轻该政策给房地产公司造成的风险。针对实证研究的结论，分别从政府和企业层面提出了相应的建议。 1.1.2 研究意义从国民经济的角度看，“营改增”政策基本上已经达到了仅减轻企业税负的目标，但是对于不同的行业，实施“营改增”后取得的效果是不相同的。从理论上讲，实施“营改增”可以减轻房地产企业的税负，从而进一步促进房地产业的更好发展，但在实践中，还需要进一步的分析和验证有关房地产企业是否真的享受“营改增”政策带来的实惠。而且，研究“营改增”政策的实施对房地产公司税收负担的影响，它将帮助房地产公司有效的
5、避免“增值税改革”带来的风险，从而促进房地产公司的发展， 实现科学规范的管理。1.2 国内外研究现状1954年法国率先征收增值税，并取得了良好的效果。因为我国存在营业税和增值税并存的状态，在其他国家很少出现相同的情况，所以国外基本没有针对“营改增”政策的有关研宄。为此，本文主要从房地产行业增值税改革的两个方面总结了国外的研究现状。首先，关于房地产行业应仅根据购买价格计算税额，还是应根据增值税以及购买价格和租金征税。Gary R(2015)认为，一个企业要想实施增值税政策，不仅要考虑该政策的相关理论内容是否符合公司内部的发展条件，与此同时，还要结合市场背景来考虑企业未来发展，应当估算应从租金中扣
6、除的进项税额，以实现增值税抵扣链的完整性 。Jackson(2015)认为,房地产应使用购买价格作为计税基础。 由于在我国房地产业是最后要纳入“增值税改革”的行业之一，因此国内学者的研究主要集中在房地产业全面“营改增”的必要性及其对房地产公司的影响。首先是有关房地产业“营改増”的必要性的相关研究。万志红、肖微闻（2013）认为，房地产业实行应该增政策，不仅能够使房价能够稳定在当前的市场变化范围内，同时也为未来的发展奠定了良好的基础。黄双利（2015）在原有的理论数据基础上，利用SWOT分析手段来对当前国内的应该增发展结构进行了详细的研究，调查和分析。总结得出了营改增政策对企业发展所造成的正面影
7、响。紧接着，部分专家学者对各大企业实行营改增政策以后所承受的负担进行了详细的调查。詹敏（2016）计算了企业实行营改增政策前后的扣除税额，并进行比对以后发现房地产企业实行的营改增政策以后，在税务上面减轻了负担。并且在原有的基础上获取了一定的利润，有利于企业的长远发展和资金筹备。然而，一些学者认为，“营改增”政策可能会增加房地产公司的税收负担。唐红英（2016）采用相关模型理论研究认为，国内进一步完善营改增政策不仅能够促进市场发展，同时也能够使各大企业的增值税能够在短时间内达到相关标准，而房地产企业的税负会在原有的基础上反而会增加。还有部分学者认为“营改增”对房地产企业税负的影响暂时不确定。1.
8、3 研究思路与方法 1.3.1 研究思路本文把A公司作为主要的研究对象，研究该房地产公司内部的营改增政策对公司做造成的影响和未来的发展。最后，针对房地产企业应对“营改增”政策实施提出相应的建议。 1.3.2 研究方法本文中的研究使用以下研究方法： (1)文献研究方法。 在分析阶段，本文收集了大量国内外文献，对本课题的研究现状和研究意义有了初步的认识。 (2)案例分析法。 本文以A房地产公司为例构建模型。 (3)比较分析法。本文比对了该房地产公司实行营改增政策前后的相关税务数额，通过差异分析总结出相关结论。第二章 A房地产公司“营改增”前后税负分析2.1 A房地产公司基本情况介绍 2.1.1 A
9、房地产公司简介该房地产公司最初成立于1995年，2000 年开始发展范围扩大到房地产领域，公司发展状态一直稳健，并已在房地产领域中享有一定的名气。A房地产开发公司主要在我国的大中型城市建设中高档水平小区，同时提供物业等配套服务。2.1.2 A房地产公司的涉税情况A 房地产公司的每个阶段涉及多种税种，计算复杂，具体如表2.1所示。表 2.1 各经营阶段涉及税种及税率2.2 “营改增”前后A房地产公司税负情况2.2.1 “营改增”前A房地产公司税负情况根据相关数据调查显示发现A房地产公司的营业收入已经超过了1800亿元，并且有关房地产项目的收入也高达1800亿元。物业配套管理项目类收入约为 20
10、亿元，其他业务收入约为18 亿元，营业收入总计 1840 亿元。该公司成立初期所投入的成本大致在1370亿元左右，并且房地产项目主营业务成本也与投入的总成本相差不大。物业配套管理项目主营业务成本约17亿元，其他业务成本约4亿元，总经营成本1374亿元 。A房地产公司营业税金及附加约为177亿元（其中营业税为145.13亿元，附加费，土地增值税以及其他税金加起来总额已经超过30亿元。并且用于销售的总人民币金额高达39亿元。除此之外，资产增值损失人民币4亿元。因此，总运营成本约为1642亿元（总运营成本= 1374亿运营成本+营业税和附加费177亿+销售费用39亿+管理费用44亿+财务费用4亿+资
11、产减值损失4亿= 1642亿元）。根据调查研究发现，该房地产公司与其合资企业共投入成本金额高达20亿元，而通过长期经营以后所获取的利润已经超过了200亿元。营业利润包含的总盈利成本和投资收益。而利润总额包括了营业过程当中所获取的利润和其他的额外收入，并除去了基本的支出以后所得。在所有的支出当中，上缴的税务费用为68亿元，其中包括利润总额减去所得税费用的171亿元。根据上述数据显示结果可以发现，该公司在实行营改增，税务前后产生了巨大的变化，营改增”之前A 房地产公司具体的税负情况为：营业税145.13亿+附加税13.94亿+土地增值税16亿+其他税费1.93亿+企业所得税68亿=245亿元。2.
12、2.2 “营改增”后A房地产公司税负情况目前国内大部分企业的增值税率都在一个标准范围内，其中房地产增值税率为11%，该房地产公司的增值税额项目也达到了相关的标准。根据规定数据进行计算，相应的物业管理服务增值税率为6。 根据相应的税率，结合基本数据，首先将价格和税费分开，然后再乘以相应的税率，最后得出的数据核算结果具体如下所示:增值税销项税额（房地产）=1802 亿元（1+11%）11%=178.57（亿元）增值税销项税额（物业配套管理服务）=主营业务收入（1+增值税税率 6%）增值税税率（6%）=20 亿元（1+6%）6%=1.13（亿元）增值税销项税额（其他业务收入）主营业务收入（1+增值税
13、税率 6%）增值税税率（6%）18 亿元（1+6%）6%=1.02（亿元）增值税销项税额合计=178.57（亿元）+1.13（亿元）+1.02（亿元）=180.72（亿元）第三章 “营改增”后A房地产公司存在问題3.1 进项税额抵扣不足营改增政策指的是各个企业的税务缴纳方式在本质上产生了一定的变化，房地产业在原有的基础上把营业税换成增值税。进项税的核销和扣除非常重要，直接影响到政策能否达到预期的减税效果。房地产行业是劳动密集型行业，劳动力成本占整个项目成本的较大比例。尽管一些大型房地产公司拥有自己的建筑团队，但是根据调查发现，当前大部分企业会将自身的项目进行一定的分配，由外来公司承担相关的责任
14、和税务制度。与此同时，许多项目所雇用的劳动力一般都是非正规团队所得，缺乏相关的增值税发票无法使数据公平公正的透明化公开，从而为后续的增值税业务带来一定的负面影响。与此同时，劳务公司与房地产公司的税率在本质上存在很大的差别，若是出现了企业将自身项目分配给劳务公司，则会使增值税率在原有的基础上下降到6%。即使房地产公司将所有建设项目外包给一般纳税人的劳务公司，只能获得6的增值税专用发票。因此，房地产公司人工成本的进项税额抵扣严重不足。另一方面是建筑材料的成本。在房屋建造过程中，一些建材来自正规供应商，并且可以获得特殊的增值税发票以抵扣进项税。但是，一些施工过程当中所涉及到的建筑材料并没有按照标准范
15、围内来进行采购，反而从一些小型工厂进行购买，缺乏相关的增值税证据，并且无法抵扣相关的税务额度，无法为后续的税务计算提供精确的数据。3.2会计核算复杂实行“营改増”政策，使企业的财务核算面临许多问题。在“营改増”之前，企业要缴纳营业税，当实行营改增政策以后，企业内部的税务管理人员要在原有的基础上增加工作难度，不仅要对营业税进行详细的核算，还要从多个环节加强对于增值税的数据精算效率。这就需要公司财务人员提高自身专业素质来为营改增政策以后的企业内部财务核算提供良好的工作效率。“营改増”之后，公司会计项目也发生了变化。在营业税制度下，公司使用“应付税款-应付营业税”，“营业税金及附加”等科目。但是，“
16、营改増”后，企业内部的相关财务部门按照应纳税额减去应交营业税额所得到了进项税，应付税额减去应交增值税所达到的销项税等计算手段来进行增值税的核对，并且要在原有的基础上取消营业税的相关计算科目。3.3发票管理风险增加企业人员防范风险观念薄弱，对于增值税的发票保存并没有通过一些机密文件手段来进行保管。无法确保增值税发票的私密性。除此之外，认证要求必须在规定的时间内完成。然而房地产行业当中，由于涉及众多上下游行业，因此项目可能分布在多个省市，并且在某些情况下可能无法在有效期内完成认证扣减。此外，房地产行业经常“虚假”开具发票，因此需要公司财务人员在原有的专业知识储备基础上加大对专用发票的核实手段，提高
17、管理效率，降低可能发生的风险。第四章 建议4.1 从政府角度出发 4.1.1 深化增值税改革，不断完善制度自2016年5月起，国家已将房地产业全面纳入“营改增”范围。为了更好地为人民服务，减轻纳税人负担，我国加深了增值税改革的范围，调整了增值税率。目前，我国的增值税总体上经历了三大改革，从2016年5月的17，11和6到2018年5月的16，10和6，然后再到2019年4月之后的税制改革,分别为13，9，6。国家政策不仅改革了增值税税率，而且改变了固定资产的抵扣方式。自2016年5月实施“营改增”以来，由于固定资产属于长期项目，扣除主要分为两年。2019年4月的增值税改革，提议将固定资产的两年
18、扣除额改为一年以抵扣进项税额。4.2.2简化获取增值税专用发票的程序增值税的主要特征是可以通过发票扣除。 因此，政府还应注意简化获取增值税专用发票的程序。 利用当前的互联网背景时代，可以利用一些信息平台来加大发票的管理程序手段，使企业能够在高效的基础下实现各个环节的有效监督，保证企业的税收抵扣效率和专用发票的获取能够更加便捷。4.2从企业角度出发 4.2.1 加强相关人员培训一是要不断加强对公司财务人员的培训。财政人员直接关系到“增值税改革”政策的落实。“增值税改革”政策对财务管理人员提出了很高的要求。不仅需要加强培训内容，熟悉“增值税改革”政策的内容，还需要相关财务人员在原有的知识储备基础上
19、加强管理的效率。实施的对各个环节进行监督。与此同时，企业内部相关管理层要不定期的进行培训，使决策者能够必须充分把握“增值税改革”的相关政策，才能更好地把握企业经营方向，降低企业经营风险。 4.2.2 及时转变经营模式房地产企业要及时调整经营模式，提高管理水平。公司应进一步优化现有的生产，购销业务，并继续提高管理水平。参考文献1 JosephA.Pechman. Federal Tax Policy: JosephA. PechmanM. Washington, D.C: The Brookings Institution,1987.2 Jackson and Scott. Saving Depreciable Tax Basis From DemolitionJ.Construction Accounting & Taxation,2015,25(5).3 万志红，肖微闻房地产增值税公平价值论J云南大学学报(法学版)，2013,26(01):99-103.4 黄双利，饶海琴房地产行业“营改增”的SWOT分析J改革与开放，2015(21):15-16.5 詹敏房产业“营改增”税收负担变化分析J财会月刊，2016(25)：62-64.6 唐红英.“营改增”对房地产企业税负、净利润及现金流的影响分析J新经济，2016(18):71.- 9 -