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1、契税、土地使用税契税、土地使用税 oo第一部分 契税的相关内容及其案例 一、契税概述 二、契税特殊事项 三、契税案例解析oo第二部分 土地使用税相关内容及其案例 一、土地使用税概述 二、土地使用税特殊事项 三、土地使用税案例解析5、房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。国税函2007606号 oo契税暂行条例第四条三款规定 成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。契税的税率契税的税率 oo契税实行幅度比例税率，税率幅度为契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%
2、-5%3%-5%oo20082008年年1010月月2222日，财政部、国家税务总局下发日，财政部、国家税务总局下发财税财税20081372008137号号 关于调整房地产交易环节税收政策的关于调整房地产交易环节税收政策的通知对个人首次购买通知对个人首次购买9090平方米及以下普通住房的，平方米及以下普通住房的，从从20082008年年1111月月1 1日起税率为日起税率为1%1%。oo20102010年年3 3月月9 9日，财政部、国家税务总局下发日，财政部、国家税务总局下发财税财税201013201013号号关于首次购买普通住房有关契税政策的关于首次购买普通住房有关契税政策的通知，对两个或
3、两个以上个人共同购买通知，对两个或两个以上个人共同购买9090平方米平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。契税优惠政策。二、契税特殊事项二、契税特殊事项oo企业改制重组中契税如何缴纳？企业改制重组中契税如何缴纳？2008-12-29 2008-12-29财税财税20081752008175号号 财政部、国家税务总财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知局关于企业改制重组若干契税政策的通知 2009-04-28 200
4、9-04-28 国税发国税发200989200989号号 国家税务总局关国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知 1 1、公司制改造、公司制改造 2 2、企业股权转让、企业股权转让 3 3、企业合并、企业合并 4 4、企业分立、企业分立 5 5、企业出售、企业出售 6 6、企业注销、破产、企业注销、破产 7 7、其他、其他 全资子公司承受母公司资产如何缴纳契税全资子公司承受母公司资产如何缴纳契税 oo20082008年年5 5月月2626日日国税函国税函国税函国税函20082008514514号号号号 国家税务总局关于全资子公司承受母公司资
5、产有关国家税务总局关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知契税政策的通知 根据财政部国家税务总局关于企业改制重组若干根据财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税契税政策的通知（财税20031842003184号）和国家号）和国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知（国税函的通知（国税函20068442006844号）的有关规定，公号）的有关规定，公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产其全资子公司进行增资，属同一投资主体
6、内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。行为，不征收契税。房屋附属设施怎样缴纳契税？房屋附属设施怎样缴纳契税？oo20042004年年7 7月月2323日日 财税财税20041262004126号号 财政部、国家财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复一、对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、一、对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律
7、、法规所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。有权转移变动的，不征收契税。二、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、二、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。三、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照三、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。的，适用与房
8、屋相同的契税税率。事业单位改制契税是否有优惠政策？事业单位改制契税是否有优惠政策？2010-03-24 财税201022号 财政部、国家税务总局关于事业单位改制有关契税政策的通知oo事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的；oo投资主体发生变化的；oo改制后的企业以出让或国家作价(入股)方式取得原国有划拨土地使用权的；oo本通知的执行期限。改变国有土地使用权出让方式如何征契税改变国有土地使用权出让方式如何征契税 oo2008-07-11 国税函2008662号 国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复对四川地税局的批复 根据现行契税政策规定，对纳税人因
9、改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。无效产权转移是否征收契税无效产权转移是否征收契税 oo2008-05-20 国税函2008438号 国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复 黑龙江省财政厅：你厅关于法院判决撤销房屋所有权证是否应予退还契税问题的请示（黑财农村20084号）收悉。批复如下：按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。三、契税案例解析三、契税案例解析 案例1：oo某银行2009年以债权人身份
10、承受甲破产企业房屋所有权，总价600万元，又以债权人身份承受乙企业抵债的土地使用权，总价300万元；随后以承受的甲企业的房屋和乙企业的土地使用权转让给其债权人丙企业，共作价1000万元。依据契税的相关规定，请计算银行和丙企业应各自缴纳的契税是多少？oo（当地省级人民政府规定的契税税率4%）案例案例2 2：oo请分析下列哪些缴纳契税的计税依据表述正确？1.以协议方式出让国有土地使用权的，仅以土地出让金作为计税依据;2.房屋赠与的，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定计税依据;3.买卖已装修的房屋，契税计税依据中应包括装修费用;4.土地使用权出售的，以评估价格为计税依据;5.土地使用权交换的，以所
11、交换的土地使用权的价格差额为计税依据。案例案例3 3：oo某房地产开发公司购买了城市中心一片土地，准备用于写字楼的开发，已完成交易，并且按规定缴纳了契税，完成了法定的过户程序。但某关系人向法院提出该交易非法。人民法院经过调查核实后，通过法律程序，依法撤消了该纳税人房屋土地的权属关系，该房地产开发公司的产权证被判定为无效。几十万的税交给地税局了，能否给退呢？一、土地使用税概述一、土地使用税概述oo什么是土地使用税？土地使用税自身独有的特点有哪些？城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。特点特点1.对占用土地的
12、行为征税2.征税对象是土地3.征税范围有所限定4.实行差别幅度税额 征税范围征税范围 城市 县城 建制镇 工矿区 不论是属于国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是土地使用税的课税对象。纳税义务人纳税义务人 凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。1.1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。2.2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。人纳
13、税。3.3.土地使用权共有的，由共有各方分别按其实际使用的土地使用权共有的，由共有各方分别按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳。土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳。4.4.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；人或实际使用人缴纳；20072007年年1 1月月1 1日起，国家将外商投资企业、外国企业列日起，国家将外商投资企业、外国企业列为城镇土地使用税的纳税人。为城镇土地使用税的纳税人。oo所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家
14、机关、军队以及其他单位；oo所称个人，包括个体工商户以及其他个人。oo土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳了土地出让金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。适用税额适用税额-分级幅度税额分级幅度税额 大城市1.5元至30元 中等城市1.2元至24元 小城市0.9元至18元 县城、建制镇、工矿区0.6元至12元经济落后地区可以适当降低，但降低额不得超过规定的最低税额的30%计税依据计税依据 oo城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。1.纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准。2.尚未核发土
15、地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。应纳税额的计算应纳税额的计算应纳税额计税土地面积（平方米）应纳税额计税土地面积（平方米）适用税额适用税额年应纳税额年应纳税额=（各级次应税土地面积（各级次应税土地面积 该级次土地单位该级次土地单位税额）税额）如果属于高层建筑并多家共用一宗土地，每一产权者如果属于高层建筑并多家共用一宗土地，每一产权者应缴纳的土地使用税应按拥有建筑面积占总建筑面积应缴纳的土地使用税应按拥有建筑面积占总建筑面积比例计算。比例计算。年应纳税额年应纳税额=（应税土地面积（应税土地面积 该级次土地单位税额）该级次土地单位税额）某纳税人使用建筑
16、面积某纳税人使用建筑面积/该宗地总建筑面积该宗地总建筑面积 在计算土地使用税时如果一宗地涉及两个等级范围，则在计算土地使用税时如果一宗地涉及两个等级范围，则从高征收；道路两侧涉及两个级次的宗地，则从高征从高征收；道路两侧涉及两个级次的宗地，则从高征收。收。oo如果知道该多层建筑的容积率，也可以利用容积率来计算税款。所谓容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。计算公式：容积率总建筑面积总用地面积。即纳税人应纳土地使用税的年税额某纳税人使用建筑面积容积率该级次土地单位税额。纳税时点纳税时点1.1.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计算房产购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计算房产
17、税和城镇土地使用税。税和城镇土地使用税。2.2.购置存量房，自办理房屋权属转移，变更登记手续，购置存量房，自办理房屋权属转移，变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税征房产税和城镇土地使用税3.3.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。计征房产税和城镇土地使用税。4.4.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城品房，自房屋使用或交付之次月起计
18、征房产税和城镇土地使用税。镇土地使用税。5.5.纳税人新征用的纳税人新征用的耕地耕地，自批准征用之日起满，自批准征用之日起满1 1年时开年时开始缴纳城镇土地使用税。始缴纳城镇土地使用税。二、土地使用税特殊事项二、土地使用税特殊事项oo写字楼的一层，城镇土地使用税如何计算？对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。对租赁土地的如何办理城
19、镇土地使用税对租赁土地的如何办理城镇土地使用税 oo2006年4月3日财税【2006】56号财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知的规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用土地的单位和个人缴纳城镇土地使用税。实际使用土地的单位和个人是指以无偿使用、有偿使用等方式占用集体土地、并在土地上进行生产经营的城镇土地使用税纳税义务人。oo租赁未办理土地使用权流转手续的集体土地进行生产经营的，由实际使用人（承租人）申报缴纳城镇土地使用税。租赁非集体土地的，承租方不进行城镇土地使用税申报，但应根据税务机关要求，将租赁土地的合同、租
20、金、面积、租赁发票等资料向税务机关提报。目前，我局的城镇土地使用税管理软件正在开发中，待软件开发完毕后，将要求土地的承租方提供土地资料，具体提报时间和要求将另行通知。地下建筑用地有否城镇土地使用税地下建筑用地有否城镇土地使用税 oo2009-11-22 2009-11-22 财税财税20091282009128号财政部、国家税务总号财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑
21、用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%50%征收征收城镇土地使用税。城镇土地使用税。土地使用税应该由主管地税机关征收还是土地使用税应该由主管地税机关征收还是由
22、项目所在地的地税机关征收由项目所在地的地税机关征收?oo根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的规定：oo第十条土地使用税由土地所在地的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。外资企业的土地使用税也应由土地所在地的税务机关征收。置换土地使用权是否缴纳土地使用税置换土地使用权是否缴纳土地使用税oo公司置换土地使用权的行为，根据公司置换土地使用权的行为，根据关于未办理土关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示地使用权证而转让土地有关税收问题的请示（国国税函税函20076452007645号号：“土地使用者转让、抵押或置换土地使用者转让、抵押或置换土地，
23、无论其是否取得了该土地的使用权属证书，土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土及其对方当事人应当依照税法规定缴纳
24、营业税、土地增值税和契税等相关税收。地增值税和契税等相关税收。”三、土地使用税案例解析三、土地使用税案例解析案例1：某供热企业房产原值8000万元，占用土地10000平方米。2009年全年经营收入9000万元，其中向居民供热收入300万元，无法准确划分向居民供热的生产用房。该企业所在地城镇土地使用税年税额为30元平方米。请计算2009年该企业应缴纳城镇土地使用税？案例案例1 1答案答案oo应纳城镇土地使用税=1000030（9000-300）9000=290000（元）案例案例2 2：oo某城市的一家公司，实际占地23000平方米。由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一尚未办理土地使用证的土地
25、3000平方米，公司按其当年开发使用的2000平方米土地面积进行申报纳税，以上土地均适用每平方米30元的城镇土地使用税税额。该公司当年应缴纳城镇土地使用税多少？案例案例2 2答案答案oo尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。o该公司当年应缴纳的城镇土地使用税（230002000）30750 000（元）案例案例3 3：oo我公司在2007年7月从政府购入了20亩地，当时已经交了百分之八十的出让金，约定待国有工业出让土地证办下后交付剩余地款；我们在08年完成了厂房及办公楼建设，但由于没有土地证不能进行融资，致使到现在不能投产。而2010年7月2
26、0日我们接到地税局的通知：oo1、你单位2007年8月至2009年12月，未申报、应缴未缴土地使用税194888元2、根据中华人民共和国税收征收管理法第六十四条第二款“纳税人不进行纳税申报，不缴或少缴应纳税款，由税务机关向纳税人追缴其不缴或少缴税款、滞纳金，并处不缴或少缴税款百分之五十以上5倍以下罚款”的规定，决定对你单位2007年8月至2009年12月，处以2倍的罚款即389777元。请您帮助该企业分析是否该缴纳土地使用税？其依据是什么？案例案例3 3答案答案oo1998-11-121998-11-12国税函国税函19986691998669号关于对已缴纳土号关于对已缴纳土地使用金的土地使用
27、者应征收城镇土地使用税的批地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复复 宁波市地方税务局：宁波市地方税务局：你局关于对已缴纳土地使用金的土地使用权你局关于对已缴纳土地使用金的土地使用权者是否征收土地使用税的请示（甬地税二者是否征收土地使用税的请示（甬地税二19981971998197号）收悉。经研究，现答复如下：号）收悉。经研究，现答复如下：为了合理利用城镇土地，用经济手段加强对土为了合理利用城镇土地，用经济手段加强对土地的控制和管理，调节不同地区、不同地段之间的地的控制和管理，调节不同地区、不同地段之间的级差收入，促使土地使用者节约用地，中华人民级差收入，促使土地使用者节约用地，中华人民
28、共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院19881988年年第第1717号令）（号令）（国务院令国务院令20062006第第483483号中华人民共号中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例和国城镇土地使用税暂行条例）已修订）已修订oo凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税义务人，应依照条例的法规缴纳城镇土地使用税。oo因此，土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照法规缴纳城镇土地使用税。案例案例4 4oo某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物。该建筑物占用土地面积2000平方米，建筑物面积10000平方米。公司与机关的占用比例为4：1，该公司所在市城镇土地使用税单位税额每平方米15元。该公司应纳城镇土地使用税？oo应纳城镇土地使用税 2000451524000（元）