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1、土地使用税、契税土地使用税、契税（一）契税的概念l契税是在中华人民共和国境内转移土地、房屋契税是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，按照当事人双方签订的合同（契约）权属时，按照当事人双方签订的合同（契约）以及所确定价格的一定比例，向权属以及所确定价格的一定比例，向权属承受的承受的单单位和个人征收的一种税位和个人征收的一种税, ,它属于财产行为税类。它属于财产行为税类。l 契税实行一次性征收，普遍适用于内外资契税实行一次性征收，普遍适用于内外资企业和外国公民。企业和外国公民。l19971997年年7 7月月7 7日国务院颁发并于同年日国务院颁发并于同年1010月月1 1日实日实施，施，（四
2、）纳税义务发生时间、地点和期限（四）纳税义务发生时间、地点和期限l1 1、纳税义务发生时间、纳税义务发生时间l纳税人在签订土地、房屋权属转移合同当天或纳税人在签订土地、房屋权属转移合同当天或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证当天。凭证当天。l2 2、纳税地点和期限、纳税地点和期限l自纳税义务发生后自纳税义务发生后1010日内，向土地、房屋所在日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报地的契税征收机关办理纳税申报（五）契税的减免（五）契税的减免l1 1、国家机关、事业单位、社会团体、军队单位承受土地、房屋、国家机关、事业单位、社会团体、军
3、队单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施等，免征。用于办公、教学、医疗、科研、军事设施等，免征。l2 2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免。、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免。l3 3、因不可抗拒力灭失住房二重新购买住房的，、因不可抗拒力灭失住房二重新购买住房的，l4 4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，是否减或者免，由省、直辖市政府确定。地、房屋权属，是否减或者免，由省、直辖市政府确定。l5 5、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒
4、滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征。林、牧、渔业生产的，免征。l6 6、依照我国法律规定以及我国缔结或参加双边或多边条约或协、依照我国法律规定以及我国缔结或参加双边或多边条约或协定的规定应予免税的外国使馆、领事馆、等经外交部确认，可以定的规定应予免税的外国使馆、领事馆、等经外交部确认，可以免。免。（五）契税的核算l借：在建工程（固定资产、无形资产）借：在建工程（固定资产、无形资产）l 贷：应交税费贷：应交税费- -应交契税应交契税二、城镇土地使用税二、城镇土地使用税l（一）土地使用税概念（一）土地使用税概念l（二）纳税义务人和征税范围（二）纳税义务人和征税范围l（三）计税依据（三）
5、计税依据l（四）税率和应纳税额（四）税率和应纳税额l（五）纳税义务时间、期限和地点（五）纳税义务时间、期限和地点l（六）土地使用税的减免（六）土地使用税的减免（一）土地使用税概念l城镇土地使用税对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土城镇土地使用税对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，按其实际占用的土地面积和规定的土地等级征地的单位和个人，按其实际占用的土地面积和规定的土地等级征收的一种税。收的一种税。l19881988年年9 9月月2727日国务院颁布日国务院颁布中华人民共和国城镇土地使用税暂中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例行条例，20062006年年1212月，国
6、务院修订暂行条例，并于月，国务院修订暂行条例，并于20072007年施行。年施行。（二）纳税义务人和征税范围l1 1、纳税人、纳税人l（1 1）拥有土地使用权的单位或个人）拥有土地使用权的单位或个人l（2 2）拥有土地使用权而不在土地所在地的纳）拥有土地使用权而不在土地所在地的纳税人，由代管人或实际使用人税人，由代管人或实际使用人l（3 3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人由实际使用人l（4 4）土地使用权共有的，由共有各方分别纳）土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。税。l2 2、征税范围、征税范围l城市、县城、建制镇、工矿区。其中城市的
7、征城市、县城、建制镇、工矿区。其中城市的征收范围为市区和效区；收范围为市区和效区；l 县城的征收范围为县人民政府所在的城镇；县城的征收范围为县人民政府所在的城镇； 建制镇的征收范围为镇人民政府所在地。建制镇的征收范围为镇人民政府所在地。l自自20092009年年1 1月月1 1日起，公园、名胜古迹内的索道日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳。公司经营用地，应按规定缴纳。（三）计税依据l计税依据计税依据为纳税人为纳税人。l1 1、由省级人民政府组织测量的，以测量的面、由省级人民政府组织测量的，以测量的面积积l2 2、尚未测量的，按土地使用证核定的面积、尚未测量的，按土地使用证核
8、定的面积l3 3、尚未核发土地证的，按实际面积申报，待、尚未核发土地证的，按实际面积申报，待核发后按土地证的面积核发后按土地证的面积（四）税率和应纳税额l税率税率l城镇土地使用税适用地区差别定额税率，按每城镇土地使用税适用地区差别定额税率，按每方米规定的年税额如下：方米规定的年税额如下：l1 1、大城市、大城市 1.501.50元元3030元元l2 2、中等城市、中等城市 1.21.2元元2424元元l3 3、小城市、小城市 0.90.9元元1818元元l4 4、县城、建制镇、工矿区、县城、建制镇、工矿区 0.600.60元元1212元元l应纳税额的计算应纳税额的计算l年应纳税额年应纳税额l实
9、际占用土地面积（平方米）实际占用土地面积（平方米）适用税额适用税额（五）纳税义务时间、期限和地点l1 1、纳税地点纳税地点l纳税人应在土地所在地的主管税务机关纳税。如纳纳税人应在土地所在地的主管税务机关纳税。如纳税人占用的土地跨省市，应分别向不同所在地税务机税人占用的土地跨省市，应分别向不同所在地税务机关纳税。关纳税。l 土地使用税由土地所在地的地方税务机关征收，土地使用税由土地所在地的地方税务机关征收，其收入纳入地方财政预算管理。其收入纳入地方财政预算管理。l2 2、纳税期限纳税期限l城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收办城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省
10、、自治区、直辖市人民政府确法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。定。l3 3、纳税义务发生时间、纳税义务发生时间l纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起l纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更手纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更手续、房地产权属登记机关签发权属证书之次月起续、房地产权属登记机关签发权属证书之次月起l 纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起之次月起l房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或
11、交付次月起品房，自房屋使用或交付次月起l 纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1 1年时年时开始征收开始征收l纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起（六）城镇土地使用税的减免（六）城镇土地使用税的减免lP175P175l一般规定：一般规定：l1 1、国家机关、人民团体、军队自用的土地、国家机关、人民团体、军队自用的土地l2 2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地l3 3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用地、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用地l4 4、市政街道、广场、绿化地带等公用的土地、市政街道、广场、绿化地带等公用的土地l5 5、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。l6 6、经批准开山填海整治的土地和、经批准开山填海整治的土地和 改造的废弃土地。从使用月份改造的废弃土地。从使用月份起免缴起免缴5-105-10年。年。l7 7、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设置用地和其他、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设置用地和其他用地。用地。（六）土地使用税的核算l借：管理费用借：管理费用l 贷：应交税费贷：应交税费应交土地使用税应交土地使用税