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1、天玺国际广场天玺国际广场2012年营销推广年营销推广策略策略28P第一部分 销售策略第二部分 营销推广纵观市场趋势 20122012年南京楼市前景不明，下行趋势依然严峻年南京楼市前景不明，下行趋势依然严峻 调控维稳已定调，首置刚需政策或将松动调控维稳已定调，首置刚需政策或将松动2012年政府将继续完善结构性减税政策，其中强调要稳步推进房产税改革试点。2012年的房产税扩大试点似乎已势在必行。住建部近日表示，首次购房家庭的贷款需求将优先保证。据网上成交数据分析，仅靠刚需支撑的楼市销量难现大幅度反弹。未来很长一段时间内，南京楼市或将保持目前平稳的销量。本案二期小户型存量大本案二期小户型存量大,回款
2、压力较重回款压力较重20122012本案销售目标：本案销售目标：1212个月个月590590套套约约6.26.2亿亿面对面对“严调控严调控”的市场的市场,稳健，可持续营销是取胜关键！稳健，可持续营销是取胜关键！颂唐观点颂唐观点颂唐观点颂唐观点a、限购小户型限购小户型本案二期590套精装小户型，70年产权（限购），60平米以下户型居多b、低单价、低首付、低总价低单价、低首付、低总价15900元/精装单价，面积40-78平米，最低首付19.9万总价70-120万不等。c、学区房学区房龙江核心地段，金陵汇文中小学、拉萨路小学，稀缺地段双学区房。项目价值再梳理项目价值再梳理根据项目特征，本案的主要客源
3、我们分为以下三种：a、二套房客户家庭出现住房紧张的客户b、学区房客户孩子大概在0至6岁的家庭c、地段房客户眷恋、向往本区域的住民 成交客户分析成交客户分析d、投资客户 看好地段、学区的增值潜力b、学区客户推广做足“教育”文章根据现有成交客户分析，正如先前预测“双学区”依然是项目最具竞争力优势之一，所以12年的营销推广重点是做足“教育”牌，让“双名校学区”深入人心。d、投资客户营销激活投资需求在楼市下行见底的趋势下，正是持币投资者蠢蠢欲动之时，所以加重本案的“投资”属性，亦是12年本案营销推广的重点之一。目标客群锁定及营销推广策略总纲目标客群锁定及营销推广策略总纲 全年推广传播精神主线全年推广传
4、播精神主线幸福，要趁早！幸福，要趁早！幸福幸福：正是目标客群现阶段所追求的一种生活理想。幸福幸福：正是由于本案地段、学区、配套、规划的支撑下的生活状态。要趁早要趁早：本案低总价、低单价、精装小户等特点，让“幸福生活”早点到来。幸福，要趁早！幸福，要趁早！既是一种生活主张，又是一种投资理念。无论是生活还是投资，幸福是终极目标。“要趁早”，是收获幸福的先决条件！成功，要趁早恋爱，要趁早买房，要趁早投资，要趁早成名，要趁早教育，要趁早2012年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 全年营销推广布局图全年营销推广布局图攻击点1元旦活动：元旦嘉年华，新年开门红攻击
5、点2学生开学季望子成龙助学计划启动攻击点3春季房交会天玺国际打响“百团大战”攻击点4劳动节，省钱团立方劳动最光荣攻击点6暑假蓄客期预约梦想，天玺国际“明日之星”夏令营活动攻击点7学生开学季好父母胜过好老师状元家长教育沟通会攻击点817F-25F国庆集中开盘秋交会小户型投资宝典攻击点9年终大促销抢占天玺国际的最后门票02幢26F-29F团立方蓄 客 期02幢07F-16F、01幢持续销售02幢17F-25F，集中放量期攻击点5儿童节，趣味亲子运动会攻击点1新年首惠阶段布局阶段布局1(1(新年活动季新年活动季)【1-21-2月月】阶段主题：元旦嘉年华，新年开门红【线上】【线下】SP活动：猜灯迷、逛
6、民俗、抽大奖，玩亲子PARTY渠道铺设：老带新、定点短信、派单等销售道具：折页、海报、户型单页等主题诉求：元旦活动、5重特惠媒体应用：报广、网络、短信、软文软文炒作：1.天玺国际：第四季度领销南京 2.天玺国际：新年购房5重惠攻击点2开学上名校 阶段布局阶段布局2(2(新春开学季新春开学季)【2-32-3月月】阶段主题：一年之计在于春【线上】【线下】SP活动：联合拉小、金陵汇文，启动梦想助学基金渠道铺设：学校拜访、定点短信、校园派单等销售道具：开学红包、梦想助学基金申请单、折页、海报、户型单页等主题诉求：望子成龙助学计划媒体应用：户外、报广、网络、短信、软文软文炒作：1.天玺国际：首推望子成龙
7、梦想助学基金 2.天玺国际：名牌双学区，择校不如择房 攻击点3春季房交会 阶段布局阶段布局3(3(春交会抢团季春交会抢团季)【4-54-5月月】阶段主题：百团大战”，幸福开团【线上】【线下】SP活动：邀请在校大学生cosplay表演，现场设限时抽奖、幸运大转盘渠道铺设：老带新，社区、地铁、学校、房交会派单等，销售道具：抽奖券、折页、海报、大转盘（设置优惠级别）、cosplay演出服主题诉求：春节房交会加入“百团大战”媒体应用：报广、短信、网络、软文、电台、电子屏软文炒作：1.天玺国际：小户型助力春交会，打响“百团大战”2.天玺国际：房交会杀出耀眼“小黑马”攻击点4劳动节，网团 阶段布局阶段布局
8、4(4(五一团购季五一团购季)【5-65-6月月】阶段主题：首届幸福网团会，越团越开心【线上】【线下】SP活动：联合南京知名企业、先进单位，进行“爱摄影寻最美员工”活动，最美员工及拍摄者，由苏宁领导颁发奖金与奖品渠道铺设：企业拜访，定点短信，365网站、微博大众评选渠道等销售道具：最美员工评选主题帖、优秀员工红包、派单、海报、户型单页等主题诉求：五一劳动节，团立方盛惠媒体应用：网络、报广、短信、电台、地铁、户外、电子屏软文炒作：1.天玺国际：首届网团会，越团越开心！2.天玺国际：团立方人气爆棚，连夜热销XX套攻击点5儿童节 阶段布局阶段布局5(5(六一亲子活动季六一亲子活动季)【6-76-7月
9、月】阶段主题：趣味运动会，别样儿童节【线上】【线下】SP活动：联合活动公司或早教机构，邀请项目周边幼儿园、小学，启动“儿童节，亲子趣味运动会”渠道铺设：学校拜访、定点短信、派单、网络全程报道销售道具：派单、活动展架、折页、运动会拱门、空飘主题诉求：趣味运动会，别样儿童节媒体应用：报广、网络、电台、短信、软文软文炒作：1.天玺国际：亲子趣味运动会，过个别样儿童节 2.天玺国际：这个六一，全家运动起来!攻击点6暑假蓄客期 阶段布局阶段布局6(6(暑期活动蓄水季暑期活动蓄水季)【7-87-8月月】阶段主题：预约梦想，储蓄未来【线上】【线下】SP活动：1、未来业主及购房者现场抽奖，赢取“明日之星”成长
10、基金2、邀请金陵、拉小尖子生与未来业主的孩子进行绘画、围棋互动活动，并交流平时学习、生活的经验渠道铺设：老带新、学校拜访、社区派单、定点短信销售道具：成长基金红包、派单、海报、户型单页主题诉求：“明日之星”夏令营活动媒体应用：报广、软文、网络、短信、电台、户外软文炒作：1.天玺国际：“明日之星”夏令营火热启幕！2.天玺国际：跟他一样，成为“明日之星”！攻击点7学生开学季 阶段布局阶段布局7(7(开学活动季开学活动季)【8-98-9月月】阶段主题：好父母胜过好老师【线上】【线下】SP活动：联合南京日报或其他媒体资源，邀请南京市状元及家长，举办状元家长教育沟通会。渠道铺设：网络或电视台进行全程跟踪
11、报道、状元及家长拜访、定点短信、社区派单、学校拜访、销售道具：海报、折页、活动展架主题诉求：状元家长教育沟通会媒体应用：报广、网络、短信、电台、软文软文炒作：1.天玺国际：好父母胜过好老师，好学校成就好孩子！2.天玺国际：首付19.9万起，成就好孩子！攻击点8国庆节、秋交会 阶段布局阶段布局8(8(国庆开盘强销季国庆开盘强销季)【10-1110-11月月】阶段主题：众望所归，全城绽放【线上】【线下】SP活动：1、秋交会现场：接待人员以校服展现，民俗表演，来就送精美礼品，幸运转盘2、邀请各媒体、投资专员举办小户型投资宝典小型圆桌论坛活动渠道铺设：365互动直播、定点短信、写字楼娱乐场所派单、社区
12、派单销售道具：小户型投资宝典、海报、折页、展架、空飘主题诉求：天玺国际，盛大开盘媒体应用：报广、网络、短信、软文、杂志软文炒作：1.天玺国际：小户聚惠国庆，实惠享不停！2.天玺国际：楼市入冬，秋交会鼓楼小户人气旺攻击点9年终大促销 阶段布局阶段布局9(9(年终尾盘促销季年终尾盘促销季)【11-1211-12月月】阶段主题：抢占天玺国际最后门票【线上】【线下】SP活动：“幸福玺乐会首届社区活动：博彩游戏派对、拍卖会、儿童角色扮演。渠道铺设：老带新、社区派单、定点短信销售道具：海报、抽奖券、入场券主题诉求：幸福，要趁早！媒体应用：报广、软文、短信、网络软文炒作：1.天玺国际：“幸福玺乐会年末生活节”2.天玺国际：岁末，抢占“鼓楼籍”最后门票！THANKSTHANKS 行胜于言行胜于言,执行更精彩执行更精彩!2011-11-29