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1、 铁岭市物业管理暂行办法（2023）_物业经理人 铁岭市人民政府令 第 62 号 铁岭市物业治理暂行方法业经2023年6月25日铁岭市第五届人民政府第40次常务会议审议通过，现予公布，自2023年10月1日起实施。 市 长 二00七年八月二十八日 铁岭市物业治理暂行方法 第一章 总 则 第一条 为了标准物业治理活动，保障物业的合理使用，维护业主、物业治理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，依据国务院物业治理条例、辽宁省城市住宅区物业治理条例及有关规定，结合我市实际，制定本方法。 其次条 本方法适用于本市行政区域内的物业治理活动。 第三条 本方法所称物业治理，是指物业治理区域内建立单位
2、或业主通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业根据物业效劳合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 本方法所称业主，是指房屋的全部权人。 本方法所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。 本方法所称物业治理企业，是指依法设立，具有独立法人资格、营业执照和物业治理企业资质证书，从事物业治理效劳活动的企业。 第四条 市房产局是本行政区域内物业治理活动的行政主管部门，负责本行政区域内物业治理活动的监视、治理。 县(市)区房产行政主管部门、铁岭经济开发区管委会，对本辖区内物业治理实施监视、治理。 城市街道办事处，负责本辖区内业主自治治理
3、活动的指导、监视工作。 建委、规划、物价、城市综合执法、环保、公安 消防等部门，根据各自职责，协同实施本方法。 第五条 业主通过公开、公正、公正的市场竞争机制选聘物业治理企业，应积极推行以招投标方式选聘物业治理企业。 其次章 业主大会和业主委员会 第六条 业主在物业治理活动中，享有以下权利： (一)根据物业效劳合同的商定，承受物业治理企业供应的效劳; (二)提议召开业主大会会议，并就物业治理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规章的建议; (四)参与业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会，并享有被选举权; (六)监视业主委员会的工作; (七)监视物业治理企
4、业履行物业效劳合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用状况享有知情权和监视权; (九)监视物业共用部位、共用设施设备专项修理资金(以下简称专项修理资金)的治理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条 业主在物业治理活动中，履行以下义务： (一)遵守业主公约、业主大会议事规章; (二)遵守物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的打算和业主大会授权业主委员会作出的打算; (四)根据国家有关规定交纳专项修理资金; (五)按时交纳物业效劳费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条 新建住宅小区入住率
5、到达50%以后，在县(市)区房产行政主管部门的指导和帮助下，由开发建立单位、社区居民委员会、业主代表组成业主大会筹备组;到达物业治理条件的原有住宅小区由社区居民委员会、业主代表组成业主大会筹备组，召开业主大会，选举产生业主委员会。 召开业主大会应于会议召开15日前，通知全体业主及物业使用人，并安排专人做好业主大会会议记录。 第九条 物业治理区域内业仆人数较多的，可以栋、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参与业主大会会议。业主代表应在会议召开3日前，将会议拟争论的事项书面征求其所代表的业办法见，需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的票经本人签字后，由业主代表照实反映给业主大会。 业主代表因故不能
6、参与会议的，其所代表的业主可另选一名业主代表参与。 第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主 大会定期会议应当根据业主大会议事规章的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十一条 一个物业治理区域只能成立一个业主大会。物业治理区域由所辖区房产行政主管部门确定。只有一个业主的或者业仆人数较少且经全体业主全都同意，打算不成立业主委员会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主大会投票权数确实定： 住宅：按拥有的住宅套数计算，每套住宅计一票。 非住宅：按房屋建筑面积计算lOOm2(含100m2以下的)计一票，每超过100m2再计一票。 第十二条
7、业主大会履行以下职责： (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规章; (二)选举、更换业主委员会委员，监视业主委员会的工作; (三)选聘、解聘物业治理企业或其他治理人; (四)打算专项修理资金使用、续筹方案，并监视实施; (五)制定、修改物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (六)打算改建、重建建筑物及其附属设施; (七)法律、法规或者业主大会议事规章规定的其他有关物业治理的职责。 第十三条 业主大会会议可以采纳集体争论的形式，也可以采纳书面征求意见的形式;但应当有物业治理区域内持有1/2以上投票权的业主参与。 业主可以托付代理人参与业主大
8、会会议。 业主大会作出打算，必需经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规章，选聘和解聘物业治理企业，专项修理资金使用和续筹方案的打算，必需经物业治理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下职责： (一)召集业主大会会议，报告物业治理的实施状况; (二)代表业主、业主大会选聘的物业治理企业签订物业效劳合同; (三)准时了解业主、物业使用人的意见和建议，监视和帮助物业治理企业履行物业效劳合同; (四)监视业主公约的实施; (五)业主大会给予的其他职责。 第十五条 业主委员会设主任1人，副主任2人，主任、副
9、主任在业主委员会委员中推选产生。按住宅小区规模，业主委员会可由5人、7人、9人、11人组成，任期2至3年。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县(市)区房产行政主管部门备案。 第十六条 为确保物业治理到位，应以小区为单位制定业主公约。业主公约应当对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当担当的责任等事项依法作出商定。 业主公约对全体业主具有约束力。 第十七条 业主大会议事规章应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事 项作出商定。 第十八条 业主委员会委员应符合以下条件： 1. 必需是物业治理区
10、域内具有完全民事行为力量的业主; 2.遵守国家有关法律、法规; 3.遵守业主大会议事规章、业主公约，榜样履行业主义务; 4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力; 5.具有肯定组织力量; 6.具备必要的工作时间。 第十九条 业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会会议进展业主委员会的换届选举;并在届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及属于业主大会的全部财物移交给新一届业主委员会。 其次十条 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为需要变更业主委员会委员的，由业主大会作出打算，并以书面形式在物业治理区域内公告。 其次十一条 业主委员会委员有以下情形之一的，经业主大会会议通
11、过，其业主委员会委员资格终止： 1.因物业转让、灭失等缘由不再是业主的; 2.无故缺席业主委员会会议，连续3次以上的; 3.因疾病等缘由丢失履行职责力量的; 4.有犯罪行为的; 5.以书面形式向业主大会提出辞职的; 6.拒不履行业主义务的; 7.其他缘由不宜担当业主委员会委员的。 其次十二条 业主委员会委员资格终止，必需自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及属于业主大会的财物移交给业主委员会。 其次十三条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主担当，经费的筹集、治理、使用详细由业主大会议事规章规定。 工作经费的支出要定期以书面形式在物业治理区域内公告，承受业主的质询。 其次十四条
12、业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业治理无关的打算，不得从事与物业治理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的打算违反法律、法规的，物业所在地的县(市)区房产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其打算，并通告全体业主。 其次十五条 业主大会、业主委员会应当协作公安机关与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业治理区域内的社会治安等相关工作。 在物业治理区域内，业主大会、业主委员会应当积极协作所在社区居民委员会依法履行自治治理职责，支持社区居民委员会开展工作，并承受其指导和监视。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的打算，应当告知所在的社区居民委员会，并仔细听取他们的建议。 第三章 前期物业治理 其次十六条 住宅小区物业设施建立应符合规定的标准，建立规模在1万平方米以上的，应有小区软、硬掩盖等配套设施和物业办公用房等物业规划设计。