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1、 钟祥市物业服务收费管理实施细则（2023） 钟祥市物价局 钟祥市房地产治理局 文件 钟价工服202334号 钟祥市物价局 钟祥市房地产治理局 关于印发钟祥市物业效劳收费治理实施细则的通知 市辖区各物业效劳主体、各有关单位： 依据中华人民共和国价格法、国务院物业治理条例、湖北省价格条例、湖北省物业效劳和治理条例等法律、法规，根据省物价局、省住房和城乡建立厅关于印发湖北省物业效劳收费治理方法的通知(鄂价工服202322号)、省物价局关于全面落实湖北省物业效劳收费治理方法的通知(鄂价工服202345号)及荆门市物价局、荆门市房产治理局关于印发荆门市物业效劳收费治理实施细则的通知(荆价发202322
2、号)等文件精神，为标准物业效劳收费行为，维护业主和物业效劳主体合法权益，经市政府同意，现将钟祥市物业效劳收费治理实施细则印发给你们，请仔细遵照执行。 钟 祥 市 物 价 局 钟祥市房地产治理局 2023年9月12日 钟祥市物业效劳收费治理实施细则 第一条 为标准物业效劳收费行为,维护业主和物业效劳主体合法权益，依据中华人民共和国价格法、国务院物业治理条例、湖北省价格条例、湖北省物业效劳和治理条例、湖北省定价名目、湖北省物业效劳收费治理方法和荆门市物业效劳收费治理实施细则等法律、法规和政策规定，结合我市实际，制定本实施细则。 其次条 本市行政区域内的物业效劳收费及其监视治理，适用本实施细则。 第
3、三条 物业效劳收费应当遵循合法、合理、公开、诚恳信用以及质价相符的原则。 本实施细则所称物业效劳收费，是指物业效劳主体根据物业效劳合同商定，对房屋及配套设施设备和相关场地进展修理、养护和治理，维护物业治理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。 第四条 住宅前期物业效劳收费实行政府定价治理，收费标准由市价格主管部门会同物业主管部门，综合考虑物业效劳内容、效劳标准、效劳本钱和业主承受力量等因素，根据规定 的定价权限和程序制定，并向社会公布(详细标准详见附件1)。物业效劳本钱根据物业效劳定价本钱监审方法审核确定。 对小区配套设施较简单、出入口较多、物业效劳要求和效劳人员配置等有特别
4、要求的个别住宅小区和市辖区高标准住宅(含别墅、花园洋房、酒店公寓等)执行本实施细则规定的前期物业效劳收费标准无法保证本钱运行的，由建立单位和物业效劳主体根据规定的程序向市价格和物业主管部门提出申请，另行核定其前期物业效劳收费标准。 住宅前期物业效劳等级标准由市物业主管部门制定并公布(详细标准详见附件2)。根据效劳等级标准与收费标准质价相符的原则，效劳等级实行动态治理，对达不到等级效劳标准的进展整改，物业效劳主体供应物业效劳的住宅小区，在同一年度因物业效劳和收费问题被举报两次及以上，且经核实限期拒不整改或整改不到位的，次年由市价格和物业主管部门直接将该小区物业效劳收费标准降低一级，物业效劳标准仍
5、按原标准执行。 建立单位应当依法公开选聘前期物业效劳主体，在当地政府制定的物业效劳等级收费标准内与之商定详细收费标准，签订前期物业效劳合同，同时，应将选聘的物业效劳主体、前期物业效劳和收费标准及供应的效劳内容在商品房买卖合同(或租赁合同)中予以明确，凡未在商品房买卖合同(或租赁合同)中明确的，物业效劳费一律按不高于本实施细则规定的第三级物业效劳收费标准收取。并按规定分别向市价格和物业主管部门报送物业效劳及收费标准等资料(详细详见附件3)。 符合以下条件之一，应当依法成立业主大会的住宅区，其物业效劳收费不作为前期物业实行政府定价治理： (一)交付的房屋专有局部面积到达建筑物总面积百分之五十的;
6、(二)交付的房屋套数到达总套数百分之五十的; (三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例到达百分之二十的。 第五条 实行政府定价治理以外的物业效劳，由业主大会根据公正、公正、公开原则，择优选聘物业效劳主体，并与之签订物业效劳合同，对效劳内容、效劳标准、收费标准等进展商定。 物业效劳合同期内，物业效劳主体不得擅自调整物业效劳收费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意。征求意见前,应当在物业治理区域内大门出入口、每幢楼宇单元出入口等显著位置张贴或通过建立业主微信群、群等形式公示拟调价方案及理由、本钱变动状况等资料，公示时间不少于十五日。 鼓舞创新物业效劳治理模式，通过政府主导、市场运作，社会
7、参加、多元共治，推动突出效劳群众价值取向、表达公益属性的“红色物业”进展，更好满意居民根本物业效劳需求。 第六条 前期物业效劳合同生效之日至房屋交付之日，或已纳入物业效劳范围的已竣工但尚未出售，或因开发建立单位缘由未按时交给物业买受人的物业效劳费，由建立单位担当;房屋交付之日后的物业效劳费，由业主担当。 房屋交付后第一年内无人入住的，第一年空置期间业主担当物业效劳费根据(前期)物业效劳合同商定的物业效劳费标准的70%交纳。从其次年起根据(前期)物业效劳合同商定的物业效劳费标准交纳。 第七条 物业效劳费以建筑面积为计价单位，按月计费。业主和物业效劳主体可商定物业效劳费按月、季度、半年、一年期交纳
8、，但最长不能超过一年。 第八条 建立单位应当根据建立工程规划设计条件和配建标准建立停车库(位)，优先满意业主停车需求。商品房销售前，应当制定车库(位)的租售方案，明确车库(位)的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，并按规定报房产主管部门备案。本实施细则实施前已取得预售许可证的工程，建立单位应当根据上述规定，报房管部门备案。 建立单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库(位)租售方案，不得以不公正的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库(位)。 对公众投诉频繁、冲突突出的车库(位)租售价格，价格主管部门应当开展本钱调查，通过公开本钱调查结果，引导催促建立单位合理定价。对本钱调查证明租售
9、价格过高，经提示告诫后仍不改正的，应当依法依规处理。 第九条 物业治理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，不得收取车位物业效劳费，所得收益归全体业主共有，其治理、使用、收费等详细事项由业主大会打算，建立单位、物业效劳主体等不得销售或者变相销售。业主大会打算托付物业效劳主体代收并治理的，应当通过合同商定向物业效劳主体支付适当劳务费用。 对业主拥有产权或使用权的车库(位)，不得收取停车费，但物业效劳主体等要对业主拥有产权或使用权的车库(位)进展维护治理，发生的相关设施设备运行、维护、照明、保洁、通风、排水和维护秩序等效劳费用和由此增加的治理费用以
10、及法定税费，可以收取车库(位)物业效劳费。 详细收费标准，根据质价相符的原则，区分不同车位的效劳内容、标准、等级，前期物业在双方签订(前期)物业效劳合同予以明确，不得以不公正高价商定;已成立业主委员会的，由业主委员会依据业主大会的打算，双方协商，合同商定。凡未在(前期)物业效劳合同商定的，一律不得收取。 第十条 对进入住宅和非住宅物业治理区域内的以下车辆，应当免收停车费： (一)执行任务的军车、警车、消防车、抢救车、救灾抢险车、邮(快)递车、环卫车、市政设施维护修理车、殡葬车; (二)临时停车不超过60分钟的车辆，非住宅物业治理区域内临时停车不超过30分钟的车辆; (三)为业主或物业使用人供应
11、搬家、配送货物效劳的车辆; (四)法律、法规规定和当地人民政府批准应予以免费的其他车辆。 物业效劳主体等在物业效劳等级标准规定之外供应临时停车效劳的，须经业主大会同意收取临时停车费(未成立业主大会的，经“双过半”的多数业主同意)，所收取的临时停车费归全体业主共有;物业效劳主体可以从收取的临时停车费中提取劳务酬劳，详细比例由双方商定。 第十一条 利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，由业主大会打算其使用方式和用途。 物业效劳主体代为收取、保管前款经营收益，可以按合同商定提取劳务费。 物业效劳费收入与使用支出状况，业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出状况，应当每半年公
12、示一次，承受业主监视。 业主大会可以对业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出状况进展审计，也可以托付具有资质的第三方进展审计，审计结果在小区向业主公示。 第十二条 房屋装修实行装饰装修告知制度，不再收取装修保证金。业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当事先告知物业效劳主体。物业效劳主体应当将房屋修缮、装饰装修中的制止行为和留意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。 装修产生的建筑垃圾，业主或物业使用人托付物业效劳主体清运的，清运费用由双方协商商定。与装修有关的其它费用一律不得收取。 第十三条 住宅区实行出入证(卡)治理的，建立单位或者物业
13、效劳主体应当为业主免费配置出入证(卡)，每户人员出入证(卡)不少于3张，车辆识别卡每车一张。业主因遗失、损坏需补办的，可以按公示标准收取制作本钱费。 第十四条 对为业主或物业使用人供应修理安装等临时性效劳的外来人员、车辆，物业效劳主体等不得收取任何费用。确因实行出入证(卡)治理的需要，可以按公示标准收取押金，并在退证(卡)时全额退还。 第十五条 物业治理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。 物业主管部门应当在同级人民政府领导下，协同相关行政主管部门、专业经营单位，制定配套设施设备不齐全的老旧住宅区物业改造规划和年度实施规划，完
14、善配套根底设施和公共效劳设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业效劳。 供电专业经营单位未抄表到户的物业治理区域，非直抄用户用电价格政策相关治理规定由市价格主管部门会同物业主管部门制定(详细见附件4);城市供水企业对暂未实现直接抄表到居民家庭用户的转供水单位或物业治理小区的供水，应实行供水趸售价格。趸售价格按居民生活用水价格4%-10%优待,扣减局部应能弥补总表到分表的合理损耗。 物业效劳主体承受托付在物业治理区域内供应集中供暖或者制冷效劳的，收费标准应当与业主大会协商商定。有计量器具的，按计量器具显示数据计收;没有计量器具的，按建筑面积计收。 第十六条 业主或物业使用人应当按合同商定交纳物业效劳
15、费。未按商定交纳的，业主委员会、居(村)民委员会应当催促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业效劳主体可以依法申请仲裁或者提起诉讼。 物业效劳主体不得以业主或物业使用人拖欠物业效劳费等为理由，削减效劳内容，降低效劳质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。 第十七条 物业效劳主体承受托付代收水电气暖等费用，不得向业主收取手续费等费用。物业效劳主体已经承受托付代收的费用，其他部门、单位不得重复收取。 任何单位和个人不得强制物业效劳主体代收有关费用或者供应无偿效劳。 第十八条 实施自行治理的住宅物业和写字楼、办公楼、工业园区、商业区、宾
16、馆饭店、学校校区等非住宅物业，参照本实施细则相关规定执行。 第十九条 本实施细则规定由业主大会打算或未成立业主大会由全体业主共同打算的事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业效劳主体等不得单方面打算。 其次十条 物业效劳主体等应当遵守法律、法规和政策规定，严格履行合同，标准收费行为，为业主供应质价相符的效劳;按规定明码标价，在物业治理区域内显著位置常态化公示效劳内容、效劳标准、收费工程、收费标准，以及投诉电话等信息，并公布本实施细则，承受业主监视。 物业效劳主体等不得收取本实施细则未列应公示的费用，有法律、法规依据和经省级以上人民政府批准的收费工程除外。
17、其次十一条 物业主管部门应当完善物业效劳标准标准，健全物业效劳主体考核和信用评价体系，引导、催促物业效劳主体依法诚信经营;建立健全物业效劳法律、法规、政策、信息等询问效劳制度和争议调解机制，为业主、物业效劳主体等供应相关询问效劳，或者依法依规组织调解、处理物业效劳活动中的争议。 其次十二条 物业和价格主管部门，应当加强物业效劳及收费行为监视检查。物业效劳主体违反物业治理法规和价格法律、法规及本实施细则规定的，由物业和价格主管部门根据职能分工，分别依据有关法律、法规予以惩罚。 其次十三条 本实施细则由钟祥市物价局、钟祥市房地产治理局根据各自职责负责解释。 其次十四条 本实施细则自2023年9月2
18、0日起施行，有效期3年。本实施细则前已签订物业效劳合同(包括前期物业效劳合同)且合同尚未到期或者尚未终止的，仍按原合同商定执行，实施细则实施后，新签订物业效劳合同的，根据实施细则规定执行。原钟祥市物价局钟祥市房地产治理局关于进一步标准商品住宅小区物业效劳收费治理的通知(钟价工服202327号)和钟祥市物价局钟祥市房地产治理局关于进一步标准商品住宅小区物业效劳收费治理的补充通知(钟价工服20232号)同时废止。 附件：1、钟祥市住宅小区前期物业效劳等级收费标准 2、钟祥市住宅小区前期物业效劳等级标准 3、钟祥市住宅小区前期物业效劳等级和收费标准报备表 4、钟祥市非直抄用户用电价格政策相关规定 附
19、件1： 钟祥市住宅小区前期物业效劳等级收费标准 效劳 等级 一般住宅收费标准 (元/月.平方米) 有公共电梯 无公共电梯 一级 1.25 0.65 二级 1.05 0.55 三级 0.85 0.45 三级以下 未达三级效劳标准及相关条件的，按低于三级效劳收费标准10%或10%以上执行。 附件2： 钟祥市住宅小区前期物业效劳等级标准 一 级 项 目 内 容 与 标 准 (一) 基 本 要 求 1、小区内设置物业效劳中心，治理人员、专业操作人员根据国家相关规定取得物业治理职业资格证书或者岗位证书。 2、工程负责人应有三年以上物业治理同岗位经受;每4万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。 3
20、、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表干净，效劳标准。 4、物业效劳中心周一至周日业务接待效劳时间每天应不少于10小时，并在显著位置公示24小时效劳电话，投诉处理应在二日内赐予答复。 5、物业效劳中心应配置相应的办公设施及办公用品;小区主出入口设有小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标;各组团、栋及单元(门)、户和公共设施设备、场地有明显标志。 6、小区有完善的物业治理方案，质量治理、财务治理、档案治理制度健全，有年度和月度工作规划，并按相关规划实施治理。 7、物业效劳中心应在小区显著位置公示效劳内容和收费标准，每半年向业主公布一次小区财务收支状况和公共水电费使用状况。 8、对业主违
21、反业主临时治理规约的行为、现象，根据相关治理规定实行告知、劝阻等措施，并准时报告有关主管部门。 9、物业效劳中心可实行走访、恳谈会、问卷调查、第三方通讯调查等多种形式与业主或物业使用人进展沟通，每年的沟通面不低于小区已交付业主总户数的70%，满足度90%以上。 10、依据业主需求，供应物业效劳合同之外的特约效劳和代办效劳的，应在物业效劳中心显著位置公示效劳工程与收费价格。 (二)房屋公共部位、共用设施设备修理养护 (二)房屋公共部位、共用设施设备修理养护 (三)帮助维护公共秩序 1、物业效劳中心应对小区房屋公共部位、公共设施设备建立相关档案，并进展日常治理和修理养护(依法应由专业部门负责的除外
22、)，定期做好设施设备的运行检查、修理保养等记录(台帐)。 2、物业效劳中心受理业主或物业使用人报修时，应急修理应在30分钟内到达现场处置，一般修理二天内完成(需室外修理因天气缘由及预约除外)，其他报修根据双方商定时间到达现场，并有完整的报修、修理和回访记录。 3、设备用房应保持干净通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，设施设备标识齐全、标准，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养标准;设施设备运行正常。 4、房屋公共部位门窗每2日巡察不少于1次，保持玻璃、门窗配件完好。 5、小区围墙每15日巡查不少于1次，发觉损坏马上修复，保持围墙完好。 6、小区道路、路面、路沿石、井盖等公共部位
23、每月巡查不少于1次(由专业运营部门负责的除外)，保持路面平坦、排水畅通。 7、共用明装给、排水设施每季度进展1次全面检查、修理，每月对排水明沟清扫不少于1次，每2个月对地下管井清理不少于1次，每月对室外共用水管道进展1次检修。 8、公共照明完好率不低于95%(按规定移交相关部门的除外)。 9、消防设施设备的修理养护应符合消防治理相关规定，消防通道应保持畅通，发觉问题准时处理，并报告有关主管部门。 10、其它共用设施设备每两日巡查不少于1次,并准时修理养护，保持正常运行;小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全、标准。 11、简单危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施;对可能发
24、生的各种突发性设备故障有应急方案。 12、依据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应准时修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的事项(包括需要应急修理的事项)，依据省、市相关规定申请使用住宅专项修理资金修复。 13、电梯24小时正常安全运行，每月对机房，轿箱顶和底坑检查保养至少2次，发觉问题准时处理，并做好记录。治理和作业、应急预案等规章制度健全，持电梯专业资质或托付具有资质的专业单位定期维保，并按规定定期检测到达安全使用标准。轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保五方通话设备正常。 14、有健全的消防
25、制度，消防设施有明显标志，保持消防设备完好，可随时启用;消防通道畅通，每年至少开展消防安全宣传活动2次。消防泵、喷淋泵等设备，每月启动检查运行至少1次、每季检保至少2次，每年全面检修保养至少2次，发觉问题准时修复，运行、检修、保养记录完整，保证可随时启动正常运行。每日对消防栓和配件器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等巡查至少1次，发觉问题准时修复。 15、每日对智能化安防系统设备(录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡等)巡察检查至少4次，确保正常运行发挥功能作用，发觉问题应准时修复。配有道闸、车管系统的，24小时保持正常运行。巡察检查每日至少1次
26、，检修保养每季至少1次，发觉问题应准时修复。每季对智能化治理系统的各分类设施设备检修保养至少1次，各类检保记录齐全标准。 16、对危急防患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查不少于2次，缺损准时补齐，保证标志清楚完整。 17、根据住宅装饰装修治理有关规定和治理规约(临时治理规约)要求，建立完善的住宅装饰装修治理制度。装修前，按有关规定和业主(使用人)协商签订装修治理效劳协议明确双方的权利和义务、明确收费标准，并告知装修人有关装饰装修的制止行为和留意事项。每日巡查装修施工现场不少于1次，发觉拆改物业共用部位和共用设施设备、转变房屋规划设计用途和外观、以及
27、违规装修、违章搭建等危及房屋安全及损害公共利益行为的，应准时劝阻并要求整改恢复原状，并报告业主委员会和有关主管部门依法处理。房屋装修完毕后，应与业主房屋装修相关当事人共同对其涉及的物业共用部位和共用设施设备工程进展检查，记录并确认签字。 18、对违反规划私搭乱建和擅自转变房屋用途、房屋构造的行为准时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 1、门岗依据规划设计状况，一般小区开放主、次出入口各一个，主、次出入口24 小时值守，主出入口每班不少于2人，次出入口每班不少于1人，每日主出入口立岗时间应不少于8小时，并有具体交接班记录。 2、对进出小区的车辆进展治理和疏导，保持出入口环境干净、有序、道路畅
28、通(不行预见的突发大事除外)，并对外来车辆的出入进展登记，建立大件物品搬出核实登记制度，对大件物品搬出，应联系业主核实后才能放行并做好记录。 3、按设定的路线标准巡逻，每日巡查楼外的公共区域每1小时至少1次，每日巡查楼内的公共区域不少于2次，发觉问题准时处理。对重点区域、重点部位(小区道路、单元门入口、地下停车场、楼内通道等)每1小时至少巡查1次，巡更点记录巡查状况详实;配有安全监控设施的，实施24小时监控，发觉问题准时处理。 4、对进出小区的外来人员实行访客登记，对进出小区的家政等劳务人员实行临时出入证治理。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发大事有应急预案，事发时准时报告业主委员会和有关主管
29、部门，并帮助实行相应措施。 (四)保洁效劳 1、高层按单元、多层按幢设置垃圾桶，每日清运不少于2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。 2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运不少于2次，保持果皮箱四周地面洁净干净，无垃圾满溢。 3、小区道路、广场、停车场、绿化带等每日清扫2次，保持目视洁净无杂物、无积水;电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次，保持目视洁净无杂物、无积水;一层共用大厅每日拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次，保持扶手护栏洁净、无积尘;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次。准时去除道路积水、积雪。 4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，视检查状况准时
30、清掏;化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发觉特别准时清掏，保持系统完好排水畅通无阻。 5、二次供水水箱应盖板加锁，每年清洗、消毒至少二次、水质化验检测至少4次，保证水质符合国家生活饮用水卫生标准，每日巡察检查总体供水系统至少1次，发生故障和安全隐患准时排解，有完整的巡查记录。 6、依据当地实际状况定期进展消毒和灭虫除害。 (五)绿化养护治理 1、有专业人员实施绿化养护治理。 2、草坪生长良好，准时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。 3、花卉、绿篱、树木应依据其品种和生长状况，准时修剪整形，无缺枝、空档，保持欣赏效果。 4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5、每年喷洒药物至少3次，准时
31、灭治病虫害。 二 级 项 目 内 容 与 标 准 (一) 基 本 要 求 1、小区内设置物业效劳中心，治理人员、专业操作人员根据国家相关规定取得物业治理职业资格证书或者岗位证书。 2、工程负责人应有二年以上物业治理同岗位经受;每5万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。 3、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表干净，效劳标准。 4、物业效劳中心周一至周日业务接待效劳时间每天应不少于8小时(周六、周日供应值班效劳)，并在显著位置公示24小时效劳电话，投诉处理应在三天内赐予答复。 5、物业效劳中心应配置相应的办公设施及办公用品;小区主出入口设有小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标
32、;各组团、栋及单元(门)、户和公共设施设备、场地有明显标志。 6、小区有完善的物业治理方案，质量治理、财务治理、档案治理制度健全，有年度和月度工作规划，并按相关规划实施治理。 7、物业效劳中心应在小区显著位置公示效劳内容和收费标准，每半年向业主公布一次小区财务收支状况和公共水电费使用状况。 8、对业主违反业主临时治理规约的行为、现象，根据相关治理规定实行告知、劝阻等措施，并准时报告有关主管部门。 9、物业效劳中心可实行走访、恳谈会、问卷调查、第三方通讯调查等多种形式与业主或物业使用人进展沟通，每年的沟通面不低于小区交付总户数的70%，满足度80%以上。 10、依据业主需求，供应物业效劳合同之外
33、的特约效劳和代办效劳的，应在物业效劳中心显著位置公示效劳工程与收费价格。 (二)房屋公共部位、共用设施设备修理养护 (二)房屋公共部位、共用设施设备修理养护 (三)帮助维护公共秩序 1、物业效劳中心应对小区房屋公共部位、公共设施设备建立相关档案，并进展日常治理和修理养护(依法应由专业部门负责的除外)，定期做好设施设备的运行检查、修理保养等记录(台帐)。 2、物业效劳中心受理业主或物业使用人报修时，急修应在1小时内到达现场，一般修理3天内完成(需室外修理因天气缘由及预约除外)，其他报修根据双方商定时间到达现场，并有完整的报修、修理和回访记录。 3、设备用房应保持干净通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现
34、象，设施设备标识齐全、标准，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养标准;设施设备运行正常。 4、房屋公共部位门窗每周巡察不少于1次，保持玻璃、门窗配件完好。 5、小区围墙每月巡查不少于1次，发觉损坏马上修复，保持围墙完好。 6、小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每月巡查不少于1次(由专业运营部门负责的除外)，保持路面平坦、排水畅通。 7、共用明装给、排水设施每半年进展1次全面检查、修理，每月对排水明沟清扫不少于1次，每季度对地下管井清理不少于1次，每月对室外共用水管道进展1次检修。 8、公共照明完好率不低于90%(按规定移交相关部门的除外)。 9、消防设施设备的修理养护应符合
35、消防治理相关规定，消防通道应保持畅通，发觉问题准时处理，并报告有关主管部门。 10、其它共用设施设备每周巡查不少于1次,并准时修理养护，保持正常运行;小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全、标准。 11、简单危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。 12、依据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应准时修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的事项(包括需要应急修理的事项)，依据省、市相关规定申请使用住宅专项修理资金修复。 13、电梯24小时正常安全运行，每月对机房，轿箱顶和底坑检查保养至少2次
36、，发觉问题准时处理，并做好记录。治理和作业、应急预案等规章制度健全，持电梯专业资质或托付具有资质的专业单位定期维保，并按规定定期检测到达安全使用标准。轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保三方通话设备正常。 14、有健全的消防制度，消防设施有明显标志，保持消防设备完好，可随时启用;消防通道畅通，每年至少开展消防安全宣传活动1次。消防泵、喷淋泵等设备，每季度启动检查运行至少1次、每季检保至少1次，每年全面检修保养至少1次，发觉问题准时修复，运行、检修、保养记录完整，保证可随时启动正常运行。每日对消防栓和配件器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安
37、全出口等巡查至少1次，发觉问题准时修复。 15、每日对智能化安防系统设备(录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡等)巡察检查至少4次，确保正常运行发挥功能作用，发觉问题应准时修复。配有道闸、车管系统的，24小时保持正常运行。巡察检查每日至少1次，检修保养每半年至少1次，发觉问题应准时修复。每半年对智能化治理系统的各分类设施设备检修保养至少1次，各类检保记录齐全标准。 16、对危急防患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查不少于1次，缺损准时补齐，保证标志清楚完整。 17、根据住宅装饰装修治理有关规定和治理规约(临时治理规
38、约)要求，建立完善的住宅装饰装修治理制度。装修前，按有关规定和业主(使用人)协商签订装修治理效劳协议明确双方的权利和义务、明确收费标准，并告知装修人有关装饰装修的制止行为和留意事项。每2日巡查装修施工现场不少于1次，发觉拆改物业共用部位和共用设施设备、转变房屋规划设计用途和外观、以及违规装修、违章搭建等危及房屋安全及损害公共利益行为的，应准时劝阻并要求整改恢复原状，并报告业主委员会和有关主管部门依法处理。房屋装修完毕后，应与业主房屋装修相关当事人共同对其涉及的物业共用部位和共用设施设备工程进展检查，记录并确认签字。 18、对违反规划私搭乱建和擅自转变房屋用途、房屋构造的行为准时劝阻，并报告业主
39、委员会和有关主管部门。 1、门岗依据规划设计状况，一般小区开放主、次出入口各一个，主、次出入口24 小时值守，主出入口每班不少于2人，次出入口每班不少于1人，并有具体交接班记录。 2、对进出小区的车辆进展治理和疏导，保持出入口环境干净、有序、道路畅通(不行预见的突发大事除外)，并对外来车辆的出入进展登记，建立大件物品搬出核实登记制度，对大件物品搬出，应联系业主核实后才能放行并做好记录。 3、按设定的路线标准巡逻，每日巡查楼外的公共区域每2小时至少1次，每日巡查楼内的公共区域不少于1次，发觉问题准时处理。对重点区域、重点部位(小区道路、单元门入口、地下停车场、楼内通道等)每2小时至少巡查1次，巡
40、更点记录巡状况详实;配有安全监控设施的，实施24小时监控，发觉问题准时处理。 4、对进出小区的外来人员实行访客登记，对进出小区的家政等劳务人员实行临时出入证治理。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发大事有应急预案，事发时准时报告业主委员会和有关主管部门，并帮助实行相应措施。 (四)保洁效劳 1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运不少于1次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。 2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运不少于1次，保持果皮箱四周地面洁净干净，无垃圾满溢。 3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，保持洁净干净，发觉垃圾杂物准时去除;电梯厅、楼道每2日清扫1次，半月拖洗1次，
41、保持目视洁净无杂物;一层大厅每2日拖洗1一次，楼梯扶手每周擦洗2次，保持扶手栏杆洁净干净;共用部位玻璃每2周清洁1次，保持目视洁净干净;路灯、楼道灯每2月清洁1次，保持目视洁净干净。准时去除区内主要道路积水、积雪。 4、小区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度检查1次，并视检查状况准时清掏;化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发觉特别准时清掏，保持系统完好排水畅通无阻。 5、二次供水水箱应盖板加锁，每年清洗、消毒至少2次、水质化验检测至少2次，保证水质符合国家生活饮用水卫生标准，每周巡察检查总体供水系统至少1次，发生故障和安全隐患准时排解，有完整的巡查记录。 6、依据当地实际状况定
42、期进展消毒和灭虫除害。 (五)绿化养护治理 1、有专业人员实施绿化养护治理。 2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进展修剪、养护。 3、定期去除绿地杂草、杂物。 4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5、每年喷洒药物至少2次，预防病虫害。 三 级 项 目 内 容 与 标 准 (一) 基 本 要 求 1、小区内设置物业效劳中心，治理人员、专业操作人员根据国家相关规定取得物业治理职业资格证书或者岗位证书。 2、工程负责人应有一年以上物业治理同岗位经受;每7万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。 3、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表干净，效劳标准。 4、物业效劳中心周一至周日业务接待效
43、劳时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示24小时效劳电话，投诉处理应在三天内赐予答复。 5、物业效劳中心应配置相应的办公设施及办公用品;小区主出入口设有小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标;各组团、栋及单元(门)、户和公共设施设备、场地有明显标志。 6、小区有完善的物业治理方案，质量治理、财务治理、档案治理制度健全，有年度和月度工作规划，并按相关规划实施治理。 7、物业效劳中心应在小区显著位置公示效劳内容和收费标准，每年向业主公布一次小区财务收支状况和公共水电费使用状况。 8、对业主违反业主临时治理规约的行为、现象，根据相关治理规定实行告知、劝阻等措施，并准时报告有关主管部门
44、。 9、依据业主需求，供应物业效劳合同之外的特约效劳和代办效劳的，应在物业效劳中心显著位置公示效劳工程与收费价格。 (二)房屋公共部位、共用设施设备修理养护 (二)房屋公共部位、共用设施设备修理养护 1、物业效劳中心应对小区房屋公共部位、公共设施设备建立相关档案，并进展日常治理和修理养护(依法应由专业部门负责的除外)，定期做好设施设备的运行检查、修理保养等记录(台帐)。 2、物业效劳中心受理业主或物业使用人报修时，急修应在60分钟内到达现场，一般修理四天内完成(需室外修理因天气缘由及预约除外)，其他报修根据双方商定时间到达现场，并有完整的报修、修理和回访记录。 3、设备用房应保持干净通风，无跑
45、、冒、滴、漏和鼠害现象，设施设备标识齐全、标准，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养标准;设施设备运行正常。 4、房屋公共部位门窗每月巡察不少于1次，保持玻璃、门窗配件完好。 5、小区围墙每季度巡查不少于1次，发觉损坏马上修复，保持围墙完好。 6、小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每季度巡查1次(由专业运营部门负责的除外)，保持路面平坦、排水畅通。 7、共用明装给、排水设施每年进展1次全面检查、修理，每季度对排水明沟清扫1次，每年对地下管井清理1次，每年对室外共用水管道进展1次检修。 8、公共照明完好率不低于80%(按规定移交相关部门的除外)。 9、消防设施设备的修理养护应符合消防治理相关规定，消防通道应保持畅通，发觉问题准时处理，并报告有关主管部门。 10、其它共用设施设备每