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1、会计学1物业管理服务一物业管理服务一案例一：停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟案例一：停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任有无责任?n n1999年7月9日,厦门某汽车维修有限公司驾驶员驾驶一辆小轿车到闽南大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由厦门某物业管理公司经营的停车场,后来驾驶员要提车时,发现轿车已丢失,驾驶员立即报案,但至今未将失窃的轿车追回。维修公司遂起诉至法院，要求物业管理公司赔偿。n n请问，此案例中物业管理公司有责任吗？第1页/共20页评析评析 n n问题的关键在于：物业管理公司是否与车主形成了车辆保管关系。n n一审法院认为:物业管理公司经营停车场,向车主收取一定
2、的费用,为车主提供停车保管服务,因此维修公司与物业管理公司之间应为保管合同关系。第2页/共20页n n二审法院认为:由于维修公司将车辆停放于物业管理公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定。因此物业管理公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断,而应从以下几方面进行分析:第3页/共20页n n(一)从保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返还该物的合同,其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致，还必须有寄托人将保管物交付保管人,使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在。第4页/共20页n n本
3、案例中的双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致,而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业管理公司,以便物业管理公司实际控制车辆,而物业管理公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。第5页/共20页n n(二二)物业管理公司的经营范围中并无保管业务物业管理公司的经营范围中并无保管业务,该停车场亦未对外明该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。示其提供车辆保管服务。n n（三）经调查物价局的批复及物业管理委托合同内容可以明确得（三）经调查物价局的批复及物业管理委托合同内容可以明确得出物业管理公司系对其经营的停车场收取车位使用费出物业管理公司系对其经营的停车场收取车位使用费,而对停车场而对停车场的
4、交通及车辆停放秩序进行管理的交通及车辆停放秩序进行管理,与其停车人之间形成的是停车场与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系。地有偿使用合同关系。第6页/共20页n n终审判决:物业管理公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立,并依法对一审予以改判，驳回维修公司的诉讼请求。第7页/共20页案例二：住户遭抢物业管理公司有无责任案例二：住户遭抢物业管理公司有无责任 n n某小区的业主钟先生的女儿一人在家洗澡时，3名歹徒从楼梯间的窗户爬进他们家的厨房，将其双手、双脚捆绑起来，并用菜刀威胁她，抢走价值2万多元的现金和首饰。据调查，钟先生家厨房的窗户与楼梯间的窗户仅有1米左右的距离
5、。钟先生称，出事时，属于公用面积的楼梯间的窗户并没有安装防盗窗，歹徒也正是利用这一点从楼梯间翻入他们家实施抢劫。第8页/共20页钟先生买房时，物业管理公司承诺钟先生买房时，物业管理公司承诺“提供提供 n n封闭式防盗系统和24小时固定岗哨，定时保安巡逻”。事发后，他们一家人找到此小区的物业管理公司讨说法。物业管理公司认为，自身没有责任，但表示，可以免去钟先生一年的物管费。n n请问，住户被抢，物业管理公司有责任吗？要做好物业治安与安全管理有哪些具体措施？第9页/共20页评析：评析：n n1、对“物业管理公司有否责任”有两种观点供参考：n n观点一：物业管理公司对此应该负责任。n n观点二：看物
6、业管理合同的约定。第10页/共20页总结起来，就是：总结起来，就是：n n只要小区的保安做到了尽职尽责，只要合同上没有与财产、人身安全保障相关的条款，那么，物业管理公司就不应该承担责任。否则物业管理公司就应当承担相应的责任 第11页/共20页2、做好物业治安与安全管理的具体措施：、做好物业治安与安全管理的具体措施：n n1、建立一只素质优良、训练有素、忠于职守的治安人员队伍，配备必要的装备；n n2、根据物业的类型和特点，分别完善和落实物业治安、安全管理方面的各项制度；n n3、进行小区或大厦的隔离等封闭或半封闭式的改造，创造安全的环境；第12页/共20页n n4、有条件的在物业内安装相应的安
7、全监控设备、设施；5、注意总结物业治安、安全管理方面先进的、行之有效的管理经验，探索其推广和应用的条件和可能；6、汲取在物业治安、安全管理方面的教训，完善措施和手段，堵塞漏洞。第13页/共20页案例三：外墙渗水，家具霉烂谁负责？案例三：外墙渗水，家具霉烂谁负责？n n某住宅小区业主黄某住在三层楼，发现每逢大雨天就会有水渗入房内，此情况已有两年多了，为此他多次找过物业管理公司，物业管理公司也派人对外墙进行了修理，但渗水问题始终未解决。两年多来黄某一直受到渗水问题的困扰，屋内墙壁更因长期渗水而剥落发霉，部分家具壁柜也因此而霉烂。第14页/共20页n n黄某认为内墙的损坏是由于外墙渗水所致，因此，要
8、求物业管理公司赔偿其家具的损失。那么，物业管理公司是否应当赔偿呢？第15页/共20页评析：评析：n n房屋出现墙面渗水应视不同情况处理。n n第一，倘若黄先生与开发商签订的房地产买卖合同中对此渗水、开裂等质量问题有约定的，则应该按约定处理。第16页/共20页n n第二，倘若没有以上约定，则我国法规对房屋建成后可能出现的问题，有保修期的规定，房屋墙面的保修期一般为五年。在房屋保修期内，发现渗水，可以要求开发商确定的维修部门上门维修。即使住宅的保修期已过，建筑施工单位仍有责任将外墙和受损的内墙修理妥当。第17页/共20页第三，倘若多次维修仍存在渗水问题，第三，倘若多次维修仍存在渗水问题，n n则多数因房屋质量瑕疵所致。黄先生可以委托房屋质量鉴定部门对房屋质量进行鉴定，如确属房屋质量问题，如施工质量粗糙，甚至填充墙未填实砌块，或者建筑材料水泥、砂浆、砖块质量低劣等，且该质量问题影响购房人居住的，居住人可凭房屋质量鉴定报告依法向人民法院起诉，要求退房。当然，黄先生也可同开发商协商解决此事。第18页/共20页再再 见！见！第19页/共20页