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1、4/30/202311.物业服务费用的概念 物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。-国家发展改革委、建设部物业服务收费管理办法第二条第1页/共49页4/30/202322.物业服务费用的构成 1.1.包干制下物业服务费的构成：包干制下物业服务费的构成：物业服务收费物业服务收费=成本成本+税费税费+利润利润 2.2.酬金制下物业服务费的构成：酬金制下物业服务费的构成：物业服务收费物业服务收费=支出支出+酬金酬金第2页/共49页4/30/202331.1.管理服务人员的工资社保
2、和按规定提取的福利费等；管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费等；2.2.物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费；物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费；3.3.清洁卫生费；清洁卫生费；4.4.绿化养护费；绿化养护费；5.5.秩序维护费；秩序维护费；6.6.办公费用；办公费用；7.7.物业服务企业固定资产折旧费；物业服务企业固定资产折旧费；8.8.设施设备及公众责任保险费用；设施设备及公众责任保险费用；9.9.经业主同意的其它费用。经业主同意的其它费用。3.3.物业服务费用的成本或支出物业服务费用的成本或支出 第3页/共49页4/30/20234 企业管理人员费用，指物业服务经营者按规
3、定发放给在企业管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在提供物业服务的建筑区划从事经营管理工作的人员工资及按提供物业服务的建筑区划从事经营管理工作的人员工资及按规定提取的福利费，缴纳的各项社会保障费。规定提取的福利费，缴纳的各项社会保障费。.管理服务人员的费用第4页/共49页4/30/20235 物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费，指为物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费，指为保障建筑区划内共有部位、共有设施设备的正常使用和运行、保障建筑区划内共有部位、共有设施设备的正常使用和运行、维护保养所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障维护保养所需费用和相应专业人员的工资、福利、
4、社会保障费等。费等。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费，应由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修、修费，应由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修、更新、改造费用。更新、改造费用。.设施设备日常运行和维护费设施设备日常运行和维护费第5页/共49页4/30/20236 绿化养护费，指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费绿化养护费，指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、绿化用水费、劳保用品费和相应专、农药化肥费、补苗费、绿化用水费、劳保用品费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括开发建设单位业人员的
5、工资、福利、社会保障费等。不包括开发建设单位支付的绿化种植费和前期维护费。支付的绿化种植费和前期维护费。.绿化养护费绿化养护费第6页/共49页4/30/20237 环境卫生维护费，指建筑区划内共有部位环境卫生经常环境卫生维护费，指建筑区划内共有部位环境卫生经常性保洁所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管性保洁所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用和相应专业人员的工道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。资、福利、社会保障费等。.环境卫生维护费环境卫生维护费第7页/共49页4/30/20238 秩序维护费，指维
6、护建筑区域内秩序所需的器材装备费、秩序维护费，指维护建筑区域内秩序所需的器材装备费、秩序维护人员人身保险费、由物业服务企业支付的服装费和秩序维护人员人身保险费、由物业服务企业支付的服装费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。.秩序维护费秩序维护费第8页/共49页4/30/20239 办公费，指物业服务企业为维护建筑区划正常的物业服办公费，指物业服务企业为维护建筑区划正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯务活动所需的办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。费、书报费及其它费用。.办公费办公费第9页/共49
7、页4/30/202310 物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用，指物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用，指物业服务企业购买物业共有部位、共有设施设备及公众责任物业服务企业购买物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。保险单和所交纳的保险费为准。.设施设备公众责任保险设施设备公众责任保险第10页/共49页4/30/202311 固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在建筑区划内，由物业服务企业拥有的、与物业服务
8、直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。.固定资产折旧费固定资产折旧费第11页/共49页4/30/202312 经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主或经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主或业主大会同意由物业服务费开支的费用。业主大会同意由物业服务费开支的费用。.经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用第12页/共49页4/30/202313某物业项目建筑面积某物业项目建筑面积2929万平方米，可收物业服务费万平方米，可收物业服务费用面用面积积2626万平米。该项目投标做了一个物业费的核算，总共万平米。该项目投标做了一个
9、物业费的核算，总共包括包括以下项目：以下项目：1.1.人员工工资奖金及福利包括人员工工资奖金及福利包括 .分管此项目的副总经理工资分管此项目的副总经理工资 .项目经理工资项目经理工资 .项目员工年终绩效奖金项目员工年终绩效奖金 2.2.补充养老金补充养老金 3.3.公共区域维修保养费用公共区域维修保养费用第13页/共49页4/30/202314 4.4.工程保修费用工程保修费用 5.5.管理区域保洁材料费用管理区域保洁材料费用 6.6.管理区域装修垃圾清运费用管理区域装修垃圾清运费用 7.7.公共秩序维护费用公共秩序维护费用 8.8.项目履约金项目履约金 9.9.公共部位公共设施公众责任保险费
10、用公共部位公共设施公众责任保险费用 10.10.固定资产折旧费固定资产折旧费 11.11.对社会的爱心捐赠对社会的爱心捐赠 问题：以上费用哪些不能计入物业管理支出费用？问题：以上费用哪些不能计入物业管理支出费用？第14页/共49页4/30/202315 依据依据物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法有关条款规定，本案有关条款规定，本案例例中不应计入物业管理成本的费用有：中不应计入物业管理成本的费用有：1.1.奖金（显然也包括项目员工年终绩效奖金）不应计入奖金（显然也包括项目员工年终绩效奖金）不应计入物业物业管理成本，而是应根据物业服务企业经营管理的经济效管理成本，而是应根据物业服务企业经营管
11、理的经济效益，益，从盈利中提取；从盈利中提取；2.2.分管此项目的副总经理工资，不属于本项目管理服务分管此项目的副总经理工资，不属于本项目管理服务人员人员的工资，因此也不应计入物业管理成本；的工资，因此也不应计入物业管理成本；第15页/共49页4/30/2023163.3.工程保修费用、项目履约金均为房地产开发建设单位工程保修费用、项目履约金均为房地产开发建设单位向施向施工单位收取的费用，与物业管理服务无关，不应计入物工单位收取的费用，与物业管理服务无关，不应计入物业管业管理成本；理成本；4.4.管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃圾垃
12、圾的管理和清运费用，该费用在装修期间向装修人单独收的管理和清运费用，该费用在装修期间向装修人单独收取，取，也不应计入物业管理成本；也不应计入物业管理成本；5 5对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物业业管理服务无关，不应计入物业管理成本。管理服务无关，不应计入物业管理成本。第16页/共49页4/30/202317 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等制等形式约定物业服务费用。形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服服务费用，盈
13、余或者亏损均由物业管理企业享有或者承务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担担的物业服务计费方式。的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享享有或者承担的物业服务计费方式。有或者承担的物业服务计费方式。4.4.物业服务费用的计费方式物业服务费用的计费方式 第17页/共49页4/30/202318 某物业可收费面积某物业可收费面积101
14、0万，物业服务企业经测算万，物业服务企业经测算得得出各项费用如下：各类管理服务人员的工资、社保等出各项费用如下：各类管理服务人员的工资、社保等6060万；共用部位、共用设施设备的运行维护费用万；共用部位、共用设施设备的运行维护费用3030万；万；清清洁卫生费用洁卫生费用1515万；绿化养护费万；绿化养护费1212万；公共秩序维护费万；公共秩序维护费1212万；办公费万；办公费6 6万元；万元；固定资产折旧固定资产折旧2525万元；物业共用万元；物业共用部部位、共用设施设备及公众责任保险费位、共用设施设备及公众责任保险费2 2万元；业主委万元；业主委员会员会办公费、社区文化活动费等其它费用办公费
15、、社区文化活动费等其它费用8 8万元。问：万元。问：1.1.采用酬金制约定物业管理酬金比例为采用酬金制约定物业管理酬金比例为15%15%，则该项，则该项目单目单位物业管理服务费为（位物业管理服务费为（）元）元/月。月。A.1.43 B.1.64 C.1.68 D.1.82A.1.43 B.1.64 C.1.68 D.1.82第18页/共49页4/30/202319在酬金制中：在酬金制中：物业服务收费物业服务收费=支出支出+酬金酬金=（工资社保等（工资社保等6060万万+设施设备费设施设备费3030万万+清洁费清洁费1515万万+绿化费绿化费1212万万+秩序维护费秩序维护费1212万万+办公费
16、办公费6 6万元万元+固定固定 资产折旧资产折旧2525万元万元+保险费保险费2 2万元万元+业主委员会费业主委员会费8 8万万 元）元）+170+170万万15%15%=195.5=195.5万万该项目物管费该项目物管费=195.5=195.5万万1010万平方米万平方米1212个月个月=1.62=1.62元元/平方米平方米第19页/共49页4/30/2023202.2.若采用包干制，预计该项目的法定税费和利润合计若采用包干制，预计该项目的法定税费和利润合计为为2020万元，则该项目单位物业管理服务费为（万元，则该项目单位物业管理服务费为（）元）元/月。月。A.1.43 B.1.60 C.1
17、.64 D.1.68A.1.43 B.1.60 C.1.64 D.1.68第20页/共49页4/30/2023211.1.物业服务企业的营业税及附加：物业服务企业的营业税及附加：物业服务企业的营业税物业服务企业的营业税=项目总收入项目总收入营业税税率营业税税率 注：物业服务企业的营业税税率：注：物业服务企业的营业税税率：5.65%5.65%2.2.物业服务企业的理利润：物业服务企业的理利润：物业服务企业的利润物业服务企业的利润=项目总成本项目总成本利润率利润率 注：在住宅物业管理中：注：在住宅物业管理中：物业服务企业的利润率：物业服务企业的利润率：8%-15%8%-15%5.5.物业服务费用的
18、营业税和利润物业服务费用的营业税和利润 第21页/共49页4/30/202322某物业项目建筑面积某物业项目建筑面积2929万平方米，可收物业服务费万平方米，可收物业服务费用面用面积积2626万平米，计划成本万平米，计划成本542542万元，设营业税及附加为万元，设营业税及附加为5.5%5.5%，项目成本利润率为项目成本利润率为8%8%，问：，问：.成本利润成本利润 .税金税金 .物业服务费总额物业服务费总额 .物业费单价，列出公式并计算。物业费单价，列出公式并计算。第22页/共49页4/30/202323答：答：1 1利润利润=成本成本项目平均成本利润率项目平均成本利润率B=5428%=43
19、.36B=5428%=43.36（万元）（万元）即利润为即利润为43.3643.36万元；万元；第23页/共49页4/30/2023242 2税金税金=营业额营业额营业税及附加的总税率营业税及附加的总税率=（成本（成本+利润）利润）营业税及附加的总税率营业税及附加的总税率=（542+43.36542+43.36）5.5%=32.205.5%=32.20（万元）（万元）即税金为即税金为32.2032.20万元；万元；3 3物业服务费总额物业服务费总额=成本成本+利润利润+税金税金=542+43.36+32.20=617.56=542+43.36+32.20=617.56（万元）（万元）即物业服务
20、费总额为即物业服务费总额为617.56617.56万元；万元；第24页/共49页4/30/2023254.4.物业费单价物业费单价=物业服务费总额物业服务费总额/（可收物业服务费用面积（可收物业服务费用面积1212个月）个月）=6175600/26000012=1.98=6175600/26000012=1.98（元（元/平方米平方米月）月）即物业费单价为即物业费单价为1.981.98元元/平方米平方米月。月。第25页/共49页4/30/202326 某物业管理项目采用包干制，可收费面积某物业管理项目采用包干制，可收费面积1818万平方米，万平方米，物业管理服务费每月每平方米物业管理服务费每月
21、每平方米2.102.10元，年终核算各项管理服元，年终核算各项管理服务成本共计务成本共计400400万元，万元，若营业税及附加为若营业税及附加为5.5%5.5%。问：问：.当物业管理服务费收缴率为当物业管理服务费收缴率为90%90%，物业服务企业，物业服务企业的利润总额是多少？的利润总额是多少？.当物业管理服务费收缴率为多少时，物业服务当物业管理服务费收缴率为多少时，物业服务企业盈亏平衡？企业盈亏平衡？第26页/共49页4/30/202327.物业服务总收入物业服务总收入=1800002.112=1800002.112个月个月90%90%=4082400=4082400元元 营业税及附加营业税
22、及附加=40824005.5%=224532=40824005.5%=224532元元 利润总额利润总额=物业服务总收入物业服务总收入-成本成本-营业税及附加营业税及附加 =4082400-4000000-224532=4082400-4000000-224532 =-142132 =-142132元元第27页/共49页4/30/202328.设当收缴率为设当收缴率为x x时，物业服务企业盈亏平衡：时，物业服务企业盈亏平衡：利润利润=物业服务企业收入物业服务企业收入-成本成本-营业税及附加营业税及附加 0=2.118000012X-4000000-0=2.118000012X-4000000-
23、2.118000012X5.5%2.118000012X5.5%0=2.118000012X 0=2.118000012X（1-5.5%1-5.5%）-4000000-4000000 X=93.3%X=93.3%第28页/共49页4/30/202329 物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平水平相适应的原则。相适应的原则。四川省物业管理条例四川省物业管理条例：物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。符的原则，
24、由合同双方当事人予以约定。6.6.物业服务费用的收费原则物业服务费用的收费原则 第29页/共49页4/30/202330 前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县级地前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县级地方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，并定期公布。当地实际情况制定政府指导价，并定期公布。同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。物业服务企业应
25、当在物业管理区域内显著位置公布物业物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。服务项目及其收费标准。第30页/共49页4/30/202331 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。7.7.物业服务费用的定价形式物业服务费用的定价形式 第31页/共49页4/30/202332 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服
26、务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。第32页/共49页4/30/202333 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第33页/共49页4/30/202334项目类型计费方式使用价格形式住宅小区包干制政府指导价住宅小区酬金制市场调节价别墅非住宅包干制市场调节价别墅非住宅酬金制市场调节价第34页/共49页4/30/202335物业服务等级基准价（元基准价（元月月/平方米）平方米）浮动幅度浮动幅度有电梯无电梯一级1.751.1520二级1.350.8520三级1.000.5520
27、四级0.600.35+20第35页/共49页4/30/2023368.8.物业服务费用的收费程序物业服务费用的收费程序 向业主送发交费通知书向业主送发交费通知书业主未交费业主未交费发出催款通知单发出催款通知单再次发出催款通知单再次发出催款通知单发出最后催款通知单发出最后催款通知单发送律师函发送律师函提起诉讼提起诉讼业业主主交交费费收费开票收费开票第36页/共49页4/30/2023371.1.收费部门将于每月收费部门将于每月1515日起向各业户发出下月日起向各业户发出下月管理费付款管理费付款通知书通知书，详列应交款明细，规定业主须在收到，详列应交款明细，规定业主须在收到付款通知付款通知书书一个
28、月内缴纳下月的管理费。一个月内缴纳下月的管理费。2.2.每月的每月的1 1日起，收费部门对尚未交纳本月应付款的业主发日起，收费部门对尚未交纳本月应付款的业主发出出催款通知书催款通知书，列明欠款明细项目，通知其在收到，列明欠款明细项目，通知其在收到催催款通知书款通知书7 7日内缴清欠款。日内缴清欠款。催款通知书催款通知书列明如未按规列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日33滞纳金的滞纳金的提示。提示。第37页/共49页4/30/2023383.3.催款通知书催款通知书发出后，业主逾期未清缴欠款的，物业公发出后，业主逾期未清缴欠款的，物业公司将
29、于第司将于第8 8日起发出日起发出最后缴款通知书最后缴款通知书，通知其必须于收，通知其必须于收到到最后缴款通知书最后缴款通知书5 5日内缴清，并对所欠款项收取每日日内缴清，并对所欠款项收取每日33的滞纳金的滞纳金(从当月欠款的第一天起算从当月欠款的第一天起算)。4.4.在在最后缴款通知书最后缴款通知书发出后逾期欠款仍未清缴的，物业发出后逾期欠款仍未清缴的，物业公司将按公司将按管理规约管理规约物业管理合同物业管理合同规定做出其它追讨规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。行动，及对欠款者提出法律诉讼。注：注：付款通知书付款通知书、催款通知书催款通知书及及最后缴款通知书最后缴款通知书 均由财
30、务部负责编制，统一经客服部发出。均由财务部负责编制，统一经客服部发出。第38页/共49页4/30/202339 位于某市人民路的位于某市人民路的H H花园小区，于花园小区，于20052005年年6 6月经综合月经综合验收验收合格后，交付业主使用。该小区共有楼房合格后，交付业主使用。该小区共有楼房 21 21 栋，拥有栋，拥有业主业主780780户，户，20062006年年10 10 月，入住业主超过月，入住业主超过8080，在有关单位，在有关单位指导指导下，按照规定该小区成立了业主委员会。随后，业主委下，按照规定该小区成立了业主委员会。随后，业主委员会员会代表全体业主与甲物业服务公司签订了代表
31、全体业主与甲物业服务公司签订了物业服务合同物业服务合同，委托甲物业公司对该小区进行物业管理。但是，该小区委托甲物业公司对该小区进行物业管理。但是，该小区一些一些业主以业主以物业服务合同物业服务合同中物管费较高，自己并未签署中物管费较高，自己并未签署物物业服务合同业服务合同为由，从一开始就拒绝缴纳物业管理费。为由，从一开始就拒绝缴纳物业管理费。9.9.物业服务费收费纠纷案例物业服务费收费纠纷案例 第39页/共49页4/30/202340案例分析案例分析 该小区部分业主以自己未签署该小区部分业主以自己未签署物业服务合同物业服务合同的的理由理由拒缴物管费理由是不成立的。拒缴物管费理由是不成立的。最高
32、人民法院关于审理最高人民法院关于审理物业物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释明确指出明确指出“建建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第40页/共49页4/30/202341 某单位在某大厦拥有两套物业，某单位在某
33、大厦拥有两套物业，20062006年年底该办事年年底该办事处一处一辆轿车在大厦停车场丢失，双方协商理赔无果。自辆轿车在大厦停车场丢失，双方协商理赔无果。自2007 2007 年年1 1月起，该单位以物业服务公司管理疏漏为由停交管理费月起，该单位以物业服务公司管理疏漏为由停交管理费及水及水电费。至电费。至20082008年年1212月，共拖欠物管费月，共拖欠物管费104056.32 104056.32 元，水元，水电费电费人民币人民币129745.25129745.25元。元。2009 2009 年，该大厦的物业服务公司年，该大厦的物业服务公司将该将该单位告上了法庭。单位告上了法庭。第41页/共
34、49页4/30/202342法院审理意见法院审理意见 法院一审认为：该单位作为物业管理公司的住户，应按法院一审认为：该单位作为物业管理公司的住户，应按规定依时向物业管理部门缴纳物业管理费、水电费，其长期规定依时向物业管理部门缴纳物业管理费、水电费，其长期拖欠款项的行为理应承担民事责任，该单位辩称的其并非无拖欠款项的行为理应承担民事责任，该单位辩称的其并非无故不交纳物管费的事实与理由是不同的另类法律关系，与本故不交纳物管费的事实与理由是不同的另类法律关系，与本案无关。最后判决该单位应付给物业公司上述费用，并追加案无关。最后判决该单位应付给物业公司上述费用，并追加每日每日 33的管理费滞纳金。的管
35、理费滞纳金。被告不服上述。被告不服上述。二审法院的判决与一审判决基本一致，只是改判该单位二审法院的判决与一审判决基本一致，只是改判该单位不必支付拖欠的物业管理费得滞纳金。不必支付拖欠的物业管理费得滞纳金。第42页/共49页4/30/202343 高女士在某小区购买了一套高女士在某小区购买了一套4 4居室住宅。开发商居室住宅。开发商20062006年年1 1月交房后，高女士即将该房租给了来昆做生意的林先生，月交房后，高女士即将该房租给了来昆做生意的林先生，并并约定由林先生负责物业费的交纳，对于这一约定，高女约定由林先生负责物业费的交纳，对于这一约定，高女士也士也及时书面告知了物业服务公司，物业服
36、务公司人员当时及时书面告知了物业服务公司，物业服务公司人员当时也表也表示了认可。然而，就在林先生退租后两个月，高女士突示了认可。然而，就在林先生退租后两个月，高女士突然接然接到物业服务公司的催缴通知，要求高女士结清林先生承到物业服务公司的催缴通知，要求高女士结清林先生承租期租期间所欠交的物业费三千多元。高女士认为，既然当时自间所欠交的物业费三千多元。高女士认为，既然当时自己与己与林先生约定该笔费用由林先生承担，并且物业服务公司林先生约定该笔费用由林先生承担，并且物业服务公司也认也认可该约定，那么，物业服务公司就应该要求林先生偿还，可该约定，那么，物业服务公司就应该要求林先生偿还，而而不是向自己
37、催交。对此，高女士是否有权拒绝交纳该笔不是向自己催交。对此，高女士是否有权拒绝交纳该笔欠交欠交的物业费。的物业费。第43页/共49页4/30/202344 房东应负连带责任。根据房东应负连带责任。根据最高人民法院关于审理最高人民法院关于审理物业物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第七条之第七条之规定：规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责带责任的，人民法院应予支持。任的，人民法院应予
38、支持。”因此，作为物业的业主，因此，作为物业的业主，高女高女士在接到物业服务公司的催缴通知后，应当按照物业服士在接到物业服务公司的催缴通知后，应当按照物业服务合务合同的约定先行偿还该笔欠交的物业费。同的约定先行偿还该笔欠交的物业费。高女士在交纳该笔欠交物业费后，有权依据与林先高女士在交纳该笔欠交物业费后，有权依据与林先生签生签订的订的房屋租赁协议房屋租赁协议的约定向林先生进行追偿。的约定向林先生进行追偿。第44页/共49页4/30/202345 乐山某物业公司进驻该市某住宅小区后，很的物管乐山某物业公司进驻该市某住宅小区后，很的物管费始费始终收不起来。原因有二：一是个别业主不满意物业服务；终收
39、不起来。原因有二：一是个别业主不满意物业服务；二二是一部分业主买房后没装修没入住，一部分业主无需接是一部分业主买房后没装修没入住，一部分业主无需接受相受相关服务（如高层住宅低层住户不用乘坐电梯）。物业公关服务（如高层住宅低层住户不用乘坐电梯）。物业公司认司认为，物业合同不可能与单个业主签订，但效力仍然对单为，物业合同不可能与单个业主签订，但效力仍然对单个业个业主有效，主有效，“电梯、保安、卫生这些不可能谁家交钱就给电梯、保安、卫生这些不可能谁家交钱就给谁服谁服务吧！务吧！”于是多次要求业主缴纳，但这部分业主始终不于是多次要求业主缴纳，但这部分业主始终不给。给。第45页/共49页4/30/202
40、346案例分析案例分析 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法用法律若干问题的解释律若干问题的解释第六条：第六条：“经书面催交，业主无正经书面催交，业主无正当理当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人以未享受或者无需接受相关物
41、业服务为抗辩理由的，人民法民法院不予支持。院不予支持。”第46页/共49页4/30/202347 选聘物业是业主共同作出的决定，只要物业按照合同选聘物业是业主共同作出的决定，只要物业按照合同约约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都言都是均等的。即使业主的房屋空闲，住宅一楼不适用电梯，是均等的。即使业主的房屋空闲，住宅一楼不适用电梯，物物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为地为业主提供了服务。除非管理规约或者物业服务合同等有业主提供了服务。除非管理规约或者物业服务合同等有另外另外的规定或者约定。的规定或者约定。第47页/共49页4/30/202348谢谢支持 !Tel：18080071218第48页/共49页4/30/202349感谢您的观看！第49页/共49页