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1、 规划购物中心商业业态_物业经理人 商业业态,是指经营者为满意不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划,则是指充分利用各种商业资源,为实现胜利招商、销售和日后的胜利营运,而对商业工程各功能分区和各楼层营业工程所进展的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合,它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为工程的招商供应方向性的指导,促进工程招商的进度;同时也能在工程的营运过程中为个体商家制造利润,更能通过整体的效应扩大工程的商业影响力,吸引尽可能多的目标顾客,增加购物中心的内在价值,提升市场竞争力,为工程的长期富强奠定根底。因此在宝
2、龙集团商业地产快速进展的状况下讨论业态规划的综合考虑因素有着现实的意义。 一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素 1、工程当地的经济进展水平 丰富的业种、业态组合是购物中心工程进展所必需的,但这种组合不是没有原则的“堆砌“,肯定要有市场作为支撑,肯定要考虑与工程定位和目标市场的全都性,这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。 一个城市的经济进展水平打算了这个城市消费力量的强弱。一个胜利的购物中心必需与当地城市的进展水平相匹配,符合当地人民的消费习惯和消费力量。同时必需主动顺应城市进展的需要,主动为城市经济社会进展效劳。只有这样,才不会与城市的进展相脱节。在面临竞争的状况下,假如
3、购物中心工程不能满意目标消费者的需求,消费者就会流失,即转移到其它能够供应更好的商品、价格和效劳的购物中心,这样势必降低本工程的客流量,而其它卖场却扩大了市场范围。 城市经济进展的潜力直接打算了购物中心业态规划,必需具有肯定的超前性。一个购物中心可以在肯定的程度上转变当地的消费习惯。进展业态规划时,在参考当地的消费力量的状况下,可以保持适度超前的规划,但不能和当地的消费状况偏离太远,否则就会消失“曲高和寡“的局面,导致购物中心的经营失败。 当地的经济进展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的精确市场定位的一个重要依据是工程所在地的经济进展水平。对当地经济进展潜力的充分分析有利于业态规划精确
4、的定位,在此根底上进展一些业态的组合的创新,并形成一整套经营治理系统的整合。否则就简单盲目跟风,频繁变换业态规划,把握不住市场定位,很难保证在业态创新上取得胜利。 2、工程当地的商家资源 工程当地的商家资源在很大程度上打算了该工程日后招商的资源和方向。 在进展业态规划时,应对工程所在地的商业资源状况进展市场调研。依据市场调研的结果,进展分类汇总,计算出各分类工程的比例。一般来说,商家资源可以分为购物、餐饮及消遣三大类。进展市场调研的目的在于分析当地的商业进展状况,把握工程当地商业进展的状况,为商业经营规划供应依据。 分析了市场调研报告之后,依据工程的自身体量面积,参考工程当地商业进展的状况针对
5、各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业胜利的规划阅历,比方目前常用的规划黄金比例,即一个购物中心中购物、餐饮、消遣的面积比为52:18:30。预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积分类列出,这样有利于从整体上对招商面积进展掌握。 预估面积之后,还应依据工程当地的状况进展市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实全部规划面积/店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场,假如当地的需要不存在或者说市场的需求不充分,就应准时进展相关的调整。假如整个的规划与工程当地市场的需求相差太远,那将对后期的招商造成很大的困难,对将来的经营产生不利的影响。 二、购物中心业态规划应考虑的
6、微观因素 1、租金水平 购物中心的租金支付通常分为单一租金或租金与营收抽成协作两种给付方式,但不同业种商户的租金承受力各有差异。租金是商户经营本钱的一个重要组成部份。租金过高,商家的经营压力就会很大,商家赚不到钱,整个购物中心的经营构造就会变得非常脆弱。另一方面,租金是购物中心主要的收入来源,购物中心的投资回报主要是通过租金来实现的。因此在进展业态规划时,应考虑不同业种商户的租金承受力量,从而进展合理的业态规划,以到达租金收益的最大化。 例如在购物中心规划中,餐饮业态规划大多往高层进展设置。将较多的小餐饮商家往高层放置,除了考虑到可以将人流往上带动牵引外,还有一个重要的因素就是租金价格因素。一
7、般而言,中式餐饮相对于服饰品牌旗舰等其他业态,整体可以承受的租金价格水平较低。而在一个商业工程里,首层的租金水平往往较高。租金测算的结果往往显示出一般的小餐饮是无法承受较低楼层的租金价格的。所以它们在业态规划时不宜放置在较低的楼层。 2、面积要求 面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。不同商家需要的面积不同,在进展业态规划时就应充分考虑不同商家的经营面积要求的差异。假如规划的面积太大,不适合引进商家的特定经营,则是一种资源的铺张;假如规划的面积太小,则不适合相应商家的要求,也会对招商造成阻碍。因此,商家的面积要求是在商业业态规划时不容无视的要素。 例如麦当劳和肯德基,其经营所需要的面积一般
8、不需要超过500。再如沃尔玛超市,其面积约20230-30000平方米(不含停车场),每一单层租赁面积至少8000平方米,至多租赁3个楼层。了解不同商家的面积要求,有利于解决主力商家所需要的面积太大或太小的问题,又可以增加工程整体的可售面积,增加商业工程的整体利润。比方在业态规划时可以将超过主力店面积要求的局部进展分割,使之形成一些独立的店面,而且由此分割出来的店面紧邻主力店,可以共享其巨大人流量,店面的价值自然非同寻常。 3、工程技术条件 在业态规划时,还要考虑所要引进商家其经营的业态有何特别的工程技术要求,是否适合在本工程建筑楼层内经营。层高、柱距、构造负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等
9、方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。 业态规划时综合考虑各业种的工程技术条件,对于工程建立有着实际的指导意义。比方沃尔玛超市,其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m,甲方全部管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m;构造负荷方面,鲜食楼层:1000kg/,非食品楼层:700kg/。 再比方规划影院业态的时候,一般电影院的层高都要求在8-9米之间。而一般电影院的层高也要求有8米。假如工程本身在建筑上不具备这样的层高条件,那么在业态规划中是不适宜设置电影院这一业态的。 在其他业态的规划设计中,餐饮类的业态商家在规划引进时还要考虑其供水、供气、供电瓦数等是否适宜;建筑类
10、的商家规划引进,要考虑到其本身的承重要求是否与工程本身建筑相适应等等。 4、业种的聚客力量 在购物中心的业态规划中,要充分考虑不同业种的聚客力量。 一般而言,具有经营力量的商店即具有聚客力。聚客力量强的商店对购物中心的奉献,不仅仅局限于单店经营业绩好,更重要的是它们会吸引周边商店的人流,形成整体良好的经营效果。一旦经营业绩效果开头显现,成群的知名厂商必定想方法争取成为该购物中心的一员。因此一个经营良好的购物中心,不但没有空置的卖场,而且排队等待争取参加经营的厂商将形成一股热流。所以在进展业态规划时要充分考虑不同业种的聚客力量,使各业种之间形成良性的互补。 我们通常认为,大主力店具有较强的聚客力
11、量。比方大型超市、大型百货、美食广场等。但不同的主力店其聚客力量也有不同,例如建材超市,相对于大型超市的聚客力量就会弱一些。再如自助式KTV,它的聚客力量就不同于其它的业种,顾客进入KTV后消费就会相对单一,对于周边其它的小业态的带动也会相对减弱。业态规划中要具体考量主力店的聚客力量。 各业种对于消费的吸引力也会相对不同。有些业种的消费者层根本是全客层的,比方餐饮业;有些消费则具有很强的针对性,比方服装服饰的聚客力量就会强于文化办公用品的聚客力量;餐饮类的聚客力量则强于电器类的。因此,不同业种的聚客力量也是业态规划的考虑因素之一。 5、帮助功能区需求 帮助功能区,是指在商业场所中那些必需具备,
12、而又不能用来当作商铺销售招商直接制造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于帮助功能区范围。 不同的商家对商业帮助功能都有不同的要求。如大型超市,就要求有肯定面积的卸货空间和停车场。例如家乐福超市,就要求单体购物中心有1000个以上的停车位,其中有200个可以供应给家乐福及其顾客专用。再如TESCO超市,就要求其入口前有深度15m的小型广场,铺花岗岩面积不少于1500平米。有些餐饮业种要求有肯定的设备用房。所以商家的帮助功能需求是业态规划必需考虑的因素之一。 同时结合购物中心原有的帮助区进展业态的规划,有利于充分挖掘这些帮助空间的价值,提升租金的水平。例如楼梯四周的店面其租金水平相对较高,这样就可以安排一些租金承受力量较强的业态。 6、工程的人流淌线 购物中心空间价值的最大化表达在能够吸引充足的人流并使其在此区域停留。在进展业态规划时应与人流的规划充分结合,能够较好的避开商铺人流死角,并且最大限度地吸引人流,使商铺价值到达最大化。 现代的购物中心层数越多,营业面积和租金就越多,购物中心的利润和投资回报也就越大。但要把购物者引至高层并不简单,因而许多商家不情愿租用上面的楼面。将业态规划与人流淌线相结合,有利于将顾客引至购物中心的各个楼层,形成良好的经营气氛,提升整场的租金水平。/P