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1、浅谈购物中中心商业业业态规划的的考虑因素素商业业态，指指的是经营营者为满足足不同的消消费需求而而形成的经经营模式或或营业形态态。购物中中心的商业业业态规划划，则是充充分利用各各种商业资资源，为实实现成功招招商、销售售和日后的的成功营运运，而对商商业项目各各功能分区区和各楼层层营业项目目所进行的的规划。商商业业态规规划是一个个购物中心心整体性的的、具有战战略意义上上的商业组组合，它综综合反映了了该购物中中心的整体体定位和特特色。合理理的商业业业态规划能能为项目的的招商提供供方向性的的指导，促促进项目招招商的进度度；同时也也能在项目目的营运过过程中为个个体商家创创造利润，更更能通过整整体的效应应扩
2、大项目目的商业影影响力，吸吸引尽可能能多的目标标顾客，增增加购物中中心的内在在价值，提提升市场竞竞争力，为为项目的长长期繁荣奠奠定基础。因因此在集团团商业地产产快速发展展的情况下下研究业态态规划的综综合考虑因因素有着现现实的应用用意义。一一、购物中中心业态规规划的宏观观考虑因素素1、项目当当地的经济济发展水平平丰富的业业种、业态态组合是购购物中心项项目发展所所需要的，但但是这种组组合不是没没有原则的的“堆砌”，一定要要有市场作作为支撑，一一定要考虑虑与项目定定位和目标标市场的一一致性，这这是购物中中心空间资资源充分利利用、租金金回报稳定定上升的先先决条件。一个城市经济发展水平的决定了这个城市消
3、费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。只有这样，才不会说与城市的发展脱节。购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。一个购物中心可以在
4、一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，并在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的支持与配合，否则就容易盲目跟风变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。2、项目当地的商家资源项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。在
5、进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。根据市场调研的结果，汇总当地的商家资源情况，进行分类汇总，计算出各分类项目的比例。一般来说，商家资源的分类可以分为购物、餐饮、娱乐三大类。进行市调商业分类的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。在分析市场调研的结果的基础上，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积进行分
6、类列出，这样有利于从整体上对招商面积进行控制。进行面积的预估后，还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，那就及时进行相关的调整。如果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远，那将对后期的招商造成很大的困难，同时也脱离了当地的实际情况，对将来的经营产生不利的影响。二、购物中中心业态规规划的微观观考虑因素素1、租金水水平购物中中心的租金金支付通常常有用单一一租金或租租金与营收收抽成配合合的租金给给付方式，但但不同业种种商户的租租金承受力力各有差异异。租金是是商户经营营成本的一
7、一个重要组组成部份。租租金过高，商商家的经营营压力就会会很大，商商家赚不到到钱，整个个的购物中中心经营结结构就会变变的十分的的脆弱。从从另一方面面而言，租租金是购物物中心主要要的收入来来源，购物物中心的投投资回报主主要通过租租金来实现现。因此在在进行业态态规划时，应应参考不同同业种的租租金承受能能力，进行行合理布局局安排。同同时，要经经过合理的的业态规划划，以达到到租金收益益的最大化化。例如在在购物中心心中，餐饮饮业态规划划大多往高高层进行设设置。将较较多的小餐餐饮商家往往高层放置置，除了考考虑到可以以将人流往往上带动牵牵引外，还还有一个重重要的因素素就是租金金价格因素素。一般而而言，中式式餐
8、饮相对对于服饰品品牌旗舰等等其他业态态，整体可可以承受的的租金价格格水平较低低。而在一一个商业项项目里，首首层的租水水平往往较较高。租金金测算的结结果往往显显示出普通通的小餐饮饮是无法承承受较低楼楼层的租金金价格的。所所以，并不不合适在业业态规划时时将其放置置在较低的的楼层。22、面积要要求面积要要求是业态态规划的一一个重要内内部考虑因因素。不同同商家经营营时所需要要的面积有有些不同的的要求。在在进行业态态规划时就就充分考虑虑不同商家家的经营面面积要求。如如果规划的的面积太大大，不适合合引进商家家的特定经经营，则是是一种资源源的浪费。如如果规划的的面积太小小，则不适适合相应商商家的要求求，也会
9、对对招商造成成阻碍。因因此，商家家的面积要要求是在商商业业态规规划时不容容忽视的要要素。例如如麦当劳和和肯德基，其其经营所需需要的面积积一般不需需要超过5500。再再如如沃尔尔玛超市，其其面积约2200000-300000平方方米(不含停车车场)，每一单单层租赁面面积至少88000平平方米，至至多租赁33个楼层。了了解不同商商家的面积积要求，有有利于解决决主力商家家所需要的的面积太大大/太小的问问题，又可可以增加项项目整体的的可售面积积，增加商商业项目的的整体利润润。比如业业态的规划划时可以超超过主力店店面积要求求的部分进进行分割，使使之形成一一些独立的的店面，而而且由此分分割出来的的店面紧邻
10、邻主力店，可可以分享其其巨大人流流量，店面面的价值自自然非比寻寻常，大大大提升了这这些店面的的价值。33、工程技技术条件在在业态规划划时候，还还要考虑所所要引进商商家其经营营的业态有有何特殊的的工程技术术要求要求求，是否合合适在本项项目建筑楼楼层内经营营。层高、柱柱距、结构构活荷载、电电气、给水水、排水、排排烟、消防防等方面都都是业态规规划时应考考虑到的工工程技术条条件。业态态规划时综综合考虑各各业种的工工程技术条条件，对于于工程建设设有着实际际的指导意意义。比如如沃尔玛超超市，其层层高要求就就是保证商商场内无吊吊顶区域灯灯具底标高高不低于33.7m，甲甲方所有管管线(含支架、风风口)的底标高
11、高不应低于于4.0mm；距要求求在约100m x 10m；结结构活荷载载方面，鲜鲜食楼层：10000kg/，非食品品楼层：7700kgg/。再比如如规划影院院业态的时时候，一般般电影院的的层高都要要求在8-9米作用用。而普通通电影院的的层高也要要求有8米。如果果项目本身身在建筑上上不具备这这样的层高高条件，那那么在业态态规划中是是不合适设设置电影院院这一业态态的。在其其他业态的的规划设计计中，餐饮饮类的业态态商家在规规划引进时时还要考虑虑其供水、供供气、供电电瓦数等是是否合适；建筑类的的商家规划划引进，要要考虑到其其本身的承承重要求是是否与项目目本身建筑筑相适应等等等。业种的聚客客能力在购购物
12、中心的的业规划中中，要充分分考虑不同同业种的聚聚客能力。一般而言，具有经营能力的店即具有聚客力。聚客能力强的商店所产生的对购物中心的贡献，不仅仅说局限于单位商店经营业绩好，重要的是它们会带到周边商店的人才，形成整体良好的经营果。一旦经营业绩效果开始发挥作用，成群的知名厂商必定想办法争取成为该购物中心的一员。因此一个经营良好的购物中心，不但没有空置的卖场，而且排队等待争取参与经营的厂商形成一股热流。所以在进行业态规划时要充分考虑不同业种的聚客能力，使各业之间形成良性的互补。通常认为，大主力店店具有较强的聚客能力。比如大型超市、大型百货、美食广场等。但不同的主力店聚客能力也有会不同，例如建材超市，
13、因为商品结构不同，它相对于大型超市的聚客能力就会弱一些。再如自助式KTV，它的聚客能力就不同于其它的业种，顾客进入KTV后消费就会相对单一，对于周边其它的小业态的带动也会相对减弱。业态规划中要详细的考量主力店的聚客能力。各业种对于消费的吸引力也会相对不同。有些业种的消费者层基本是全客层的，比如餐饮业，有些则的消费则有很强的针对性。比如服装服饰的聚客能力就会强于文化办公用品的聚客能力；餐饮类的聚客能力则强于电器类的。所以不同业种的聚客能力也是业态规划的考虑因素之一。5、辅助功能区需求辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售招商创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空
14、地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。不同的商家对商业辅助功能都有不同的要求。一般如大型超市，就要求有一定面积的卸货空间和停车场。例如家乐福超市，就要求单体购物中心有1000个以上的停车位，其中有200个可以提供给家乐福及其顾客专用。再如TESCO超市，就要求其入口前有深度15m的小型广场，铺花岗岩面积不少于1500平米。有些餐饮业种要求有一定的设备用房。所以商家的辅助功能需求是业态规划必须考虑的因素之一。同时结合购物中心原有的辅助区进行业态的规划，有利于充分挖掘这些辅助空间的价值，提升租金的水平。比楼梯附近的店面其租金水平相对较高，这样就可以安排一些租金承受能力较强的业态。6、项目的
15、人流动线购物中心空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。对在进行业态规划与人流动的规划充分结合，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。现代的购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报也就越大。但要把购物者引导高层并不容易，因而很多商家不愿意租用上面的楼面。将业态规划与人流动线相结合，有利于将顾客引导至购物中心的各个楼层，形成良好的经营氛围，提升整场的租金水平11.21.202223:5923:59:3322.11.2111时59分11时59分33秒11月. 21, 2221 十一月 202211:59:33 下午23:59:332022年11月21日星期一23:59:33