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1、浅谈购物物中心商商业业态态规划的的考虑因因素商业业态态，指的的是经营营者为满满足不同同的消费费需求而而形成的的经营模模式或营营业形态态。购物物中心的的商业业业态规划划，则是是充分利利用各种种商业资资源，为为实现成成功招商商、销售售和日后后的成功功营运，而而对商业业项目各各功能分分区和各各楼层营营业项目目所进行行的规划划。商业业业态规规划是一一个购物物中心整整体性的的、具有有战略意意义上的的商业组组合，它它综合反反映了该该购物中中心的整整体定位位和特色色。合理理的商业业业态规规划能为为项目的的招商提提供方向向性的指指导，促促进项目目招商的的进度；同时也也能在项项目的营营运过程程中为个个体商家家创
2、造利利润，更更能通过过整体的的效应扩扩大项目目的商业业影响力力，吸引引尽可能能多的目目标顾客客，增加加购物中中心的内内在价值值，提升升市场竞竞争力，为为项目的的长期繁繁荣奠定定基础。因因此在集集团商业业地产快快速发展展的情况况下研究究业态规规划的综综合考虑虑因素有有着现实实的应用用意义。一、购物中心业态规划的宏观考虑因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强
3、弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。只有这样，才不会说与城市的发展脱节。购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度
4、上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，并在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的支持与配合，否则就容易盲目跟风变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。2、项目当地的商家资源项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。在进行业态规
5、划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。根据市场调研的结果，汇总当地的商家资源情况，进行分类汇总，计算出各分类项目的比例。一般来说，商家资源的分类可以分为购物、餐饮、娱乐三大类。进行市调商业分类的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。在分析市场调研的结果的基础上，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积进行分类列出，这
6、样有利于从整体上对招商面积进行控制。进行面积的预估后，还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，那就及时进行相关的调整。如果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远，那将对后期的招商造成很大的困难，同时也脱离了当地的实际情况，对将来的经营产生不利的影响。二、购物物中心业业态规划划的微观观考虑因因素1、租金金水平购购物中心心的租金金支付通通常有用用单一租租金或租租金与营营收抽成成配合的的租金给给付方式式，但不不同业种种商户的的租金承承受力各各有差异异。租金金是商户户经营成成本
7、的一一个重要要组成部部份。租租金过高高，商家家的经营营压力就就会很大大，商家家赚不到到钱，整整个的购购物中心心经营结结构就会会变的十十分的脆脆弱。从从另一方方面而言言，租金金是购物物中心主主要的收收入来源源，购物物中心的的投资回回报主要要通过租租金来实实现。因因此在进进行业态态规划时时，应参参考不同同业种的的租金承承受能力力，进行行合理布布局安排排。同时时，要经经过合理理的业态态规划，以以达到租租金收益益的最大大化。例例如在购购物中心心中，餐餐饮业态态规划大大多往高高层进行行设置。将将较多的的小餐饮饮商家往往高层放放置，除除了考虑虑到可以以将人流流往上带带动牵引引外，还还有一个个重要的的因素就
8、就是租金金价格因因素。一一般而言言，中式式餐饮相相对于服服饰品牌牌旗舰等等其他业业态，整整体可以以承受的的租金价价格水平平较低。而而在一个个商业项项目里，首首层的租租水平往往往较高高。租金金测算的的结果往往往显示示出普通通的小餐餐饮是无无法承受受较低楼楼层的租租金价格格的。所所以，并并不合适适在业态态规划时时将其放放置在较较低的楼楼层。22、面积积要求面面积要求求是业态态规划的的一个重重要内部部考虑因因素。不不同商家家经营时时所需要要的面积积有些不不同的要要求。在在进行业业态规划划时就充充分考虑虑不同商商家的经经营面积积要求。如如果规划划的面积积太大，不不适合引引进商家家的特定定经营，则则是一
9、种种资源的的浪费。如如果规划划的面积积太小，则则不适合合相应商商家的要要求，也也会对招招商造成成阻碍。因因此，商商家的面面积要求求是在商商业业态态规划时时不容忽忽视的要要素。例例如麦当当劳和肯肯德基，其其经营所所需要的的面积一一般不需需要超过过5000。再再如如沃沃尔玛超超市，其其面积约约200000-300000平平方米(不含停停车场)，每一一单层租租赁面积积至少880000平方米米，至多多租赁33个楼层层。了解解不同商商家的面面积要求求，有利利于解决决主力商商家所需需要的面面积太大大/太小的的问题，又又可以增增加项目目整体的的可售面面积，增增加商业业项目的的整体利利润。比比如业态态的规划划
10、时可以以超过主主力店面面积要求求的部分分进行分分割，使使之形成成一些独独立的店店面，而而且由此此分割出出来的店店面紧邻邻主力店店，可以以分享其其巨大人人流量，店店面的价价值自然然非比寻寻常，大大大提升升了这些些店面的的价值。3、工程技术条件在业态规划时候，还要考虑所要引进商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求要求，是否合适在本项目建筑楼层内经营。层高、柱距、结构活荷载、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。业态规划时综合考虑各业种的工程技术条件，对于工程建设有着实际的指导意义。比如沃尔玛超市，其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，甲方所有
11、管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m；距要求在约10m x 10m；结构活荷载方面，鲜食楼层：1000kg/，非食品楼层：700kg/。再比如规划影院业态的时候，一般电影院的层高都要求在8-9米作用。而普通电影院的层高也要求有8米。如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件，那么在业态规划中是不合适设置电影院这一业态的。在其他业态的规划设计中，餐饮类的业态商家在规划引进时还要考虑其供水、供气、供电瓦数等是否合适；建筑类的商家规划引进，要考虑到其本身的承重要求是否与项目本身建筑相适应等等。业种的聚聚客能力力在购物物中心的的业规划划中，要要充分考考虑不同同业种的的聚客能能力。一一般而言言，具
12、有有经营能能力的店店即具有有聚客力力。聚客客能力强强的商店店所产生生的对购购物中心心的贡献献，不仅仅仅说局局限于单单位商店店经营业业绩好，重重要的是是它们会会带到周周边商店店的人才才，形成成整体良良好的经经营果。一一旦经营营业绩效效果开始始发挥作作用，成成群的知知名厂商商必定想想办法争争取成为为该购物物中心的的一员。因因此一个个经营良良好的购购物中心心，不但但没有空空置的卖卖场，而而且排队队等待争争取参与与经营的的厂商形形成一股股热流。所所以在进进行业态态规划时时要充分分考虑不不同业种种的聚客客能力，使使各业之之间形成成良性的的互补。通常认为，大主力店店具有较强的聚客能力。比如大型超市、大型百
13、货、美食广场等。但不同的主力店聚客能力也有会不同，例如建材超市，因为商品结构不同，它相对于大型超市的聚客能力就会弱一些。再如自助式KTV，它的聚客能力就不同于其它的业种，顾客进入KTV后消费就会相对单一，对于周边其它的小业态的带动也会相对减弱。业态规划中要详细的考量主力店的聚客能力。各业种对于消费的吸引力也会相对不同。有些业种的消费者层基本是全客层的，比如餐饮业，有些则的消费则有很强的针对性。比如服装服饰的聚客能力就会强于文化办公用品的聚客能力；餐饮类的聚客能力则强于电器类的。所以不同业种的聚客能力也是业态规划的考虑因素之一。5、辅助功能区需求辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能
14、用来当作商铺销售招商创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。不同的商家对商业辅助功能都有不同的要求。一般如大型超市，就要求有一定面积的卸货空间和停车场。例如家乐福超市，就要求单体购物中心有1000个以上的停车位，其中有200个可以提供给家乐福及其顾客专用。再如TESCO超市，就要求其入口前有深度15m的小型广场，铺花岗岩面积不少于1500平米。有些餐饮业种要求有一定的设备用房。所以商家的辅助功能需求是业态规划必须考虑的因素之一。同时结合购物中心原有的辅助区进行业态的规划，有利于充分挖掘这些辅助空间的价值，提升租金的水平。比楼梯附近的店面其租金水
15、平相对较高，这样就可以安排一些租金承受能力较强的业态。6、项目的人流动线购物中心空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。对在进行业态规划与人流动的规划充分结合，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。现代的购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报也就越大。但要把购物者引导高层并不容易，因而很多商家不愿意租用上面的楼面。将业态规划与人流动线相结合，有利于将顾客引导至购物中心的各个楼层，形成良好的经营氛围，提升整场的租金水平11.18.202202:0802:08:4922.11.182时8分2时8分49秒11月. 18, 2218 十一月 20222:08:49 上午02:08:492022年11月18日星期五02:08:49