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1、 营业收入、营业成本实质性审计程序 营业收入、营业本钱审计时主要执行以下审计程序： 序号 实质性审计程序 (一) 主营业务收入 1 猎取或编制主营业务收入明细表： (1)复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符； (2)检查以非记账本位币结算的主营业务收入的折算汇率及折算是否正确。 2 实质性分析程序（必要时）： (1)针对已识别需要运用分析程序的有关工程，并基于对被审计单位及其环境的了解，通过进展以下比拟，同时考虑有关数据间关系的影响，以建立有关数据的期望值： 1)将本期的主营业务收入与上期的主营业务收入进展比拟，分析不同物业销售的构造和价格变动是否特别，并分析特别变动的缘由；
2、 2)计算本期重要物业（住宅、商业、办公、公寓）的毛利率，与上期比拟，检查是否存在特别，各期之间是否存在重大波动，查明缘由； 3)比拟本期各月各类主营业务收入的波动状况，分析其变动趋势是否正常，是否符合被审计单位季节性、周期性的经营规律，查明特别现象和重大波动的缘由； 4)将本期重要物业（住宅、商业、办公、公寓）的毛利率与同行业企业进展比照分析，检查是否存在特别； 假如毛利率与同行业公司相比明显偏高且与行业进展状况不符、存货余额较大、存货周转率较低，审计人员应核查是否存在通过少转本钱虚增毛利润的行为。假如报告期毛利率变动较大或者与同行业上市公司平均毛利率差异较大，审计人员应当采纳定性分析与定量
3、分析相结合的方法，从行业及市场变化趋势，产品销售价格和产品本钱要素等方面对被审计单位毛利率变动的合理性进展核查。 5)依据增值税发票申报表或一般发票，估算全年收入，与实际收入金额比拟。 6）依据单位的施工进度及力量分析产品生产量和销售量的合理性，并查明特别状况的缘由。 (2)确定可承受的差异额； (3)将实际状况与期望值相比拟，识别需要进一步调查的差异； (4)假如其差额超过可承受的差异额，调查并猎取充分的解释和恰当的证据； (5)评估分析程序的测试结果。 3 检查主营业务收入确实认条件、方法是否符合企业会计准则，前后期是否全都；关注周期性、偶然性的收入是否符合既定的收入确认原则、方法。 4
4、猎取物业价格表，抽查售价是否符合价格政策，并留意销售给关联方或关系亲密的重要客户的产品价格是否合理，有无以低价或高价结算的方法相互之间转移利润的现象。 5 销售的截止测试，确定业务会计记录归属期是否正确，防止跨期事项。同一业务引起的借贷双方是否在同一会计期间入账。 6 存在销货退回的，检查手续是否符合规定，结合原始销售凭证检查其会计处理是否正确。结合存货工程审计关注其真实性。 7 销售折扣与折让：(1)猎取或编制折扣与折让明细表，复核加计正确，并与明细账合计数核对相符； (2)取得被审计单位有关折扣与折让的详细规定和其他文件资料，并抽查较大的折扣与折让发生额的授权批准状况，与实际执行状况进展核
5、对，检查是否经授权批准，是否合法、真实； (3)销售折让与折扣是否准时足额提交对方，有无虚设中介、转移收入、私设“小金库”等状况； (4)检查折扣与折让的会计处理是否正确。 8 调查集团内部销售的状况，记录其交易价格、数量和金额，并追查在编制合并财务报表时是否已予以抵销。 9 依据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序。 （二） 主营业务本钱 1 猎取或编制主营业务本钱明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符，结合其他业务本钱科目与营业本钱报表数核对是否相符。 2 实质性分析程序（必要时）： (1)针对已识别需要运用分析程序的有关工程，审计人员基于对被审计单位及其环境的了解，
6、通过进展以下比拟，并考虑有关数据间关系的影响，以建立有关数据的期望值： 1)比拟当年度与以前年度不同产品的主营业务本钱和毛利率，并查明特别状况的缘由； 2)比拟当年度与以前年度各月主营业务本钱的波动趋势，并查明特别状况的缘由； 3)比拟被审计单位与同行业的毛利率，并查明特别状况的缘由； 4)比拟当年度及以前年度主要产品的单位产品本钱，并查明特别状况的缘由。(2)确定可承受的差异额； (3)将实际的状况与期望值相比拟，识别需要进一步调查的差异； (4)假如其差额超过可承受的差异额，调查并猎取充分的解释和恰当的审计证据。（例如：通过检查相关的凭证）； (5)评估分析程序的测试结果。 3 检查主营业
7、务本钱的内容和计算方法是否符合会计准则规定，前后期是否全都。 4 复核主营业务本钱明细表的正确性，编制生产本钱与主营业务本钱倒轧表，并与相关科目穿插索引。 5 抽查主营业务本钱结转明细清单，比拟计入主营业务本钱的品种、规格、数量和主营业务收入的口径是否全都，是否符合配比原则。 6 针对主营业务本钱中重大调整事项(如销售退回)、特别规工程，检查相关原始凭证，评价真实性和合理性，检查其会计处理是否正确。 7 在采纳规划本钱、定额本钱、标准本钱或售价核算存货的条件下，应检查产品本钱差异或商品进销差价的计算、安排和会计处理是否正确。 8 结合期间费用的审计，推断被审计单位是否通过将应计入生产本钱的支出
8、计入期间费用，或将应计入期间费用的支出计入生产本钱等手段调整生产本钱，从而调整主营业务本钱。 （一）分析性程序 关注产品的毛利率、通过地产公司各年度毛利率、与同行业毛利率等数据比照分析发觉特别、分析同期、同地段、同楼层、同朝向单价的合理性。 例如： 工程名称 某公司 2023年 某公司 2023年 万科A 2023年 新城控股 2023年 蓝光进展 2023年 营业收入 195.43 143.91 2,976.79 541 308.21 营业本钱 152.25 98.62 1,861.04 343 222.68 毛利率 22.09% 31.47% 37.48% 36.60% 27.75% 企业
9、内部数据比照，审计时选择了某XX地产公司2023年、2023年营业收入、营业本钱数据计算了各期的毛利率。2023年毛利率较2023年大幅下降至22.09%。即通过执行分析性程序识别公司可能存在收入少记、本钱多记，导致毛利率特别低下；或者因获利较低的工程本期销售结转较多，拉低了企业整体毛利； 企业与同行业数据进展比拟，2023年某XX地产公司远低于万科、新城控股、蓝光进展等地产公司，从同行业数据分析，也说明公司营业收入、营业本钱的完整性、精确性存在重大错报舞弊等风险。 低估收入：对各工程楼盘平均售价与同地段、类似品质的楼盘进展比拟，若某XX地产公司工程均价为5.5万元，但同期、同地段、同楼层、同
10、朝向、类似品质楼盘售价6.5万元，价差高达1万元，或者售价远低于同地段二手房售价，需要关注其定价的合理性。 高估本钱。需要详细分析工程建筑本钱较高的缘由，是因公司工程开发进度慢，相关本钱较高（如融资本钱），或是公司工程结算本钱不真实精确，其目的为了降低增值率，实现少纳税。 （二）关注存贷双高情形 公司存在大量现金或者银行存款，但企业不停外部融资借款，或者到期无法准时归还借款、债务情形。针对这一类情形需要充分关注货币资金真实性。由于地产公司经营普遍是高杠杆融资借款解决资金需求，龙头地产公司一般都存在较大金额的货币资金，以便应对行业低谷时资金紧急需求，或者当遇到优质工程时，以便有足够的资金进展资本
11、运作，对其进展并购。但是一般非优质地产公司长期负担大额长短期借款，同时货币资金金额巨大，审计人员需要充分疑心其货币资金的真实性。审计时需要充分关注其经营活动资金净流量是否为正数，对货币资金的存款利息收入匡算的利率，是否与银行同期活期资金存款利率相匹配，关注地产公司是否存在大额应付工程款，是否存在对供给商货款挤占；是否存在未能准时支付员工薪酬、税金；是否存在违约不能按期支付借款等情形。 （三）关注关联方交易公允性 关注关联方交易是否具备商业实质，是否存在非正常价格交易。例如，中国XX地产上市公司为了满意年度净利润的考核要求，通过关联交易将自己开发的位于宁夏的常年滞销产品办公楼，打包高价出售给控股股东用于办公使用（控股股东总部办公地：广州）。从商业实质来说，控股股东办公位于繁华的广州，不存在总部搬迁办公的需求。此外双方交易价格高于当地，同期、同地段的价格。针对该类交易存在重大舞弊风险，需要更多关注。 *注：本文 由内审网受权摘选自审计 行业最新力作 ， 行业多位资深大咖实务阅历总结共享，工作方法、程序、问题、案例600余页 ，涵盖 面广，干货满满， 审计方法 多行业通用！ 可 点击 链 接了 解猎取 ： 审计多读一本好书，查舞弊少走点弯路