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1、 老旧小区改造调研报告集合5篇 依据在2023年度常委会城市供水条例和广州市城市供水用水条例执法检查中发觉的海珠区南石头街道福南新街16-27号大院公共用水、小区根底设施等存在问题，在陈建华主任等常委会领导的提倡下，常委会将“推动老旧小区微改造”定为常委会2023年重点调研课题之一。2023年3月，陈建华主任批示成立了由唐航浩副主任任组长的重点课题调研组，率队屡次深入调研，并要求调研组以福南新街大院为典型，解剖麻雀，广泛调研，总牢固践阅历，为推动该项重大民生工程、营造更洁净更干净更平安更有序城市环境，提出对策建议。 调研组先后4次到海珠区福南新街16-27号大院开展实地调研，并屡次深入越秀区、
2、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区明察暗访、了解状况、听取意见，组织市城市更新局、市国土规划委、市城乡建立委、市财政局、越秀区政府、荔湾区政府等部门和单位召开专题调研会议，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥进展专题调研，并通过期刊、杂志等途径查找国内城市更新和老旧小区综合整治相关实践案例分析、报道等文献，充实根底资料。 在仔细调研我市各区典型微改造工程，特殊是在仔细分析海珠区福南新街16-27号大院微改造案例的根底上，调研组对广州市老旧小区微改造主要做法进展分析和总结，梳理并归纳了兄弟城市的先进阅历，书面征求课题调研组成员、城建环资委员会委员、城建环资专家库专家对报告初稿的意见，综合形
3、成了本调研报告，为进一步推动我市老旧小区微改造工作提出了有关建议。 一、我市老旧小区微改造工作状况及其分析 （一）全市工作概况 作为超大型城市，广州市存在大量老旧小区，中心老城区越秀、荔湾量最大。据2023年市城市更新局汇总统计，我市拟将2023年前建成的779个老旧小区实施分批改造。其中，包括新中国成立前建成老旧小区31个、新中国成立后至1980年建成老旧小区198个、1980年至1990年建成老旧小区224个、1990年至2023年建成老旧小区326个，一共包含约3.77万栋房屋，建筑面积约5180万平方米，涉及居民约80万户，人口约260万人。 我市老旧小区微改造工作目前做法是由城市更新
4、局统筹，牵头制定详细落实方案、工作流程和标准，协调有关职能部门，负责对各区的指导监视； 各区、镇街作为落实主体，负责数据摸查、工程评估、方案编制、方案审定、资金统筹、工程实施、成立居民自治组织、建立长效管养机制、信访维稳等工作。微改造已经开展的工作有： 一是开展调研摸查。依据2023年国家住建部要求，2023年市城市更新局组织各区对全市2023年前建成的老旧居住小区进展系统摸查，同时了解民意诉求，把握老旧小区微改造一线实际状况。 二是制定标准性文件和实施方案。2023年底，广州市城市更新方法公布。2023年底，市城市更新局印发了广州市老旧小区微改造实施方案，提出有关任务目标，并明确了有关改造内
5、容，有关工作全面铺开。 三是制定年度规划推动落实。每年制定工程规划和资金安排，2023、2023年城市更新年度正式规划共安排财政资金2.5亿元，推动老旧小区微改造工程109个，涉及用地面积794公顷。其中，2023年安排工程19个，资金约5000万，总用地面积约268公顷； 2023年安排90个,资金约2亿，总用地面积约526公顷。 （二）海珠区福南新街16-27号大院微改造案例分析 福南新街大院位于南石头街道泉塘社区，该大院包含广州市四建公司、广州橡胶企业集团有限公司、广州市机电讨论所等单位的5个宿舍，属于无物业治理的老旧宿舍，水电气根底民生设施是上世纪八十年月的产物，虽经屡次修理，但设施设
6、备仍旧陈旧老化，管线破损非常严峻，加上周边商住小区增多、石溪水厂搬迁等因素，造成四周区域供水水压缺乏，其中16-27号大院三楼以上住户用水非常困难。此外，因该小区早年已进展房改，原属单位市四建公司不再负责小区内部的公共环境和设施维护，同时也无物业治理。加上小区接近珠江医院，局部居民将房屋违法改建为“房中房”出租，房管部门执法难； 外围临街餐饮店较多，消防通道屡遭堵塞，油烟污染扰民严峻等，导致社区综合环境破旧、杂乱，对此居民的改造意愿特别剧烈。 在市人大常委会执法检查后，海珠区委、区人大常委会、区政府快速部署协调改造工作。区城管、住建、科工商信局，市自来水公司、燃气公司、供电公司、南石头街道等共
7、同协作，用半年多时间，根本完成了该大院的综合改造工作。今年春节前，新的供水系统已经正式运行，居民用水难问题得到有效解决。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院内户外管道更新铺设、电表后线路铺设及电表安装等工程也已完成； 周边公共设施绿化等完成了升级改造，环境得到较大改善和优化。 继第一期微改造取得阶段性成果后，市人大常委会主要领导和分管领导等赴福南新街社区调研，提出后续改造建议，推动打造我市老旧小区微改造示范工程。与此同时，16-27号大院周边其他居民纷纷表示出剧烈的改造意愿。海珠区人大常委会、区政府等也规划以此为契机，为老旧小区微改造在全区的铺开积存阅历，开展了调研摸查，制定了实施方案和成
8、立工作机构，通过区先行垫付和申请纳入市资金规划，奠定资金根底，统筹有序实施。截至12月11日，工程立项调整待召开区政府常务会议审定后实施。具体设计方案和施工图纸编制规划于12月中旬完成。目前，街道已根本完成小区内低矮建筑和原有建筑面积、产权、居住户数摸查和居民意愿征询工作（详细详见附件：海珠区南石头街福南新街16-27号大院及周边社区微改造案例有关材料）。 福南新街小区的微改造过程主要呈现以下特点： 1.反响快速，组织有力。在海珠区将福南新街16-27号综合改造工作任务下达给南石头街道后，该街道快速行动，确立了从社区根本公共效劳需求着手的原则，将其列入街道2023年重点工作工程，制定实施方案，
9、积极筹措资金，成立特地工作小组，协调、争取区相关部门认可和支持，抓紧推动。 2.宣传到位，发动深入。为使改造得到居民住户支持，街道开展了大量居民宣传沟通工作，通过形式多样的方式，运用公开信、告示栏、宣传窗等载体向有关居民群众宣传此次改造的方向和内容。街道办事处负责人屡次召开居民会议，现场听取群众意见、建议，尽量根据居民提出的要求进展改造； 积极协调区职能部门和相关企业参加到改造中来，为改造顺当开展铺平道路。 3.民意为先，广纳意见。由于该小区属于典型的无物业治理老旧工业宿舍区，为克制消失居民不理解、意见不统一、集资难、不支持甚至阻止改造等社区改造常常遇到的难题，街道转变以往政府主导、自定方案推
10、行改造的工作模式，重点做好前期居民意见收集工作，摸清居民改造意愿和小区改造底数，组织工作人员逐家逐户上门派发调查问卷，走访调查率达85%。此外，还针对居民提出的小区环境卫生、公共设施破旧、车辆乱停放和噪音污染等方面问题不断完善改造方案。 4.居民自治，群策群力。为充分发挥居民的自治作用，促进居民提高“自我教育、自我治理、自我效劳、自我监视”的水平和力量，强化居民自治的责任感和归属感，在多方努力下，街道指导该有关居民楼成立大楼治理小组，负责改造工作推动过程中的详细宣传和沟通工作，有效发挥群众主体作用，充分调动群众的参加热忱，营造出“街道要我改”到“主动要求改”和“有人协调改”的小区改造气氛。 5
11、.全程监视，保证质量。为保证小区改造工程质量，街道安排居委会和大楼治理小组成员积极参加到微改造工程的日常监视中，加强施工现场治理、督导，准时处理施工过程中消失的各种突发状况和居民意见。大楼治理小组定期向全体居民通报改造工作进度和施工质量状况，保障居民知情权、监视权。 6.成效明显，居民满足。此次改造的初衷就是为解决困扰大楼居民多年用水难、居住环境差问题。随着供水系统的更换，大院环境的整饰和渐渐美化，居民群众日益感受到改造工作带来的对生活的切身转变。经过改造，小区面貌焕然一新，成效明显，受到居民全都好评，周边尚未改造的小区居民也纷纷表达了剧烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社会效果。 （三）
12、其他典型微改造工程现状及其分析 2023年4月至10月期间，调研组通过调查走访、随机暗访等方式深入越秀区仰忠社区，海珠区滨江街草芳围社区，荔湾区西村街广啤雅苑、协和社区、西湾东社区，恩宁路永庆坊和十三行历史文化街区，天河区石牌村，白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村，黄埔区文冲船厂生活区，实地考察了多个典型微改造工程，并与有关各区人大常委会、区政府、街道进展座谈沟通，以把握我市老旧小区微改造工作状况。在此根底上，调研组梳理了各区老旧小区微改造典型工程的工作重点、组织筹建方式及存在的问题。 1.上述典型工程的工作侧重点。 （1）以改善民生根底设施为主要方向的有： 越秀区仰忠社区内共有房屋13
13、8栋，其微改造工程以“三改造一落实”模式推动，即改造公共设施（包括“三线”、“三管”、室外公共消防设施、小区视频监控等），改造老旧房屋（包括楼道整饰、修理化粪池、楼道内线管更换、修理补建楼梯地名牌、改造小区围墙等），改造人居环境（包括小区内道路修理改造、提升小区整体绿化、建立社区文化设施等），落实完善社区物业治理机制等； 海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造工程将实施二次供水及完善消防设施等民生工程作为改造重点； 荔湾区西村街微改造工程对社区内生活排污管段重新铺设，改造化粪池，并修整园区内路面，修缮西村文化广场； 白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村微改造工程主要改造了辖内道路，进展了雨污分流
14、、供水管网改造和三线整治并相应增设公共设施等。 （2）以维护和传承历史风貌为主要方向的有： 荔湾区十三行街区遍布民国初期的小洋楼，该街区微改造工程（一期）根据修旧如旧的原则实施，现已根本完成； 恩宁路永庆坊将原来的民居功能转换为商业功能，导入创客空间、文化创意、教育等产业； 白云区柯子岭微改造工程对牌坊及外立面进展了整改装饰，并把握该村客家文脉，打造了客家风情长廊。 （3）以整治提升环境景观为主要方向的有： 天河区针对城中村“脏、乱、差、堵”现象，选取了石牌村绿荷西大街等重点街巷作为微改造试点路段，进展了路段沿线外立面改造、沿线路面改造、沿线地下综合管线整治、排水工程和电气照明灯改造以及街心公
15、园建立及智能门禁安装等。白云区景泰街大金钟路48号大院进展了外立面整饰； 黄埔区已经完成微改造工程实施方案的编制，规划对文冲船厂生活区的破损建筑外墙等进展整饰及改造。 2.上述典型工程的组织模式与资金筹措特点。 越秀区为贯彻落实市委主要领导“将珠光街作为越秀区老旧社区三线三管整治试点”有关批示精神，选择仰忠社区为试点，成立了时任市人大常委会领导为组长的仰忠社区微改造试点工作领导小组，并在社区内设立微改造建立办公室，下设公共设施改造、旧楼宇改造、人居环境改造、综合协调、资金监视审查等五个专项工作小组，推动微改造落实，该工程总投资约为2950万元，其中市财政安排1450万元，区财政1490万元，社
16、区居民集资约10万元。海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造工程通过居民自筹、政府补贴的形式解决资金来源，其中政府负责公共局部的设施投入，市级安排资金600万元，区级安排150万元，居民负责入户局部的改造投入。荔湾区西村街道社区微改造起步较早，主要由政府出资1000多万予以保障。该社区形成了在全区乃至全市推广的“西村阅历”，主要特点是在实践中探究出“先自治、后改造”模式，制定了社区建管委产生及工作条例、议事机制、社区微改造工程实施工作流程等，制造出“基层党建引领社区自治，社区自治助推基层治理”的工作模式，由社区党支部、建管委作为工作主体，由建管委、居委会、街道共同动议决策，由建管委和街道专业科室共同
17、监视实施和验收，由建管委做好后续管养工作。其改造工程以下水道、风水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要为主。恩宁路永庆坊以“政府主导、企业承办、居民参加”的“民改商”形式实施修缮维护，对居民生活区实施改造，片区内43栋房屋被荔湾区政府回收，居民就近安置。通过公开招商引入万科集团建立及运营，并赐予其15年的经营权，规划总投入资金约为1亿元，建筑本钱回收周期为12年半。期满后是将经营权交还政府还是连续探讨新的合作模式尚未确定。永庆坊仅为恩宁路微改片区的一期试点，政府规划将连续进展二、三期工程。天河区组织相关部门、街道办和石牌村改制公司，推动石牌综合整治工程工程，设立了驻点工作组，每日召开施工碰头会，
18、每月召开各方联席会，工程一期市级安排资金1000万，区级安排1008万。白云区景泰街大金钟路48号大院工程实施过程中，区有关部门注意引导公众参加到工程改造的各个阶段，指导组建了建管委，推动解决了大院外立面破损、“三线”乱拉、停车混乱、公共设施缺失等问题。 （四）我市老旧小区微改造工作总体上存在的困难和问题 在总结南石头街等典型案例的根底上，经综合我市老旧小区微改造调研状况，现归纳我市微改造工作中存在的主要困难和问题如下： 1.对于微改造的思想熟悉亟需提高和统一。 调研组发觉，对于老旧小区微改造，个别区、街道乃至市有关部门不同程度存在一些熟悉差异：一是有些认为老旧小区微改造投入大、产出小，与其花
19、费大量的人力、财力、物力进展修修补补、根底加固，不如通过近期或假以时日的彻底重建和安置更能提高行政绩效、财政收入和居民幸福感，认为微改造没有太强的必要性和紧迫性； 二是有些认为微改造已经纳入全市城市更新总体工作大局，主动权和打算权在市级层面，区、街道一级自主空间不大，加上老旧小区住户利益诉求多样且不易调和，工作难度较大，简单导致作为“夹心层”的区、街道产生畏难心情和“等靠要”、“拖推避”思想，积极性不高； 三是对于微改造作为里子工程的本质、主要工作内容、阶段性任务熟悉不统一，工作轻重缓急未作区分，后续工作推动不够彻底等，消失了诸如特地建墙遮挡局部老旧房屋； 写有“广州市历史建筑”字样的牌子被悬
20、挂在某历史建筑违章附属物上等工作细节把握不严、标准不高等现象。这些观念和思想都未能全面表达老旧小区微改造工作的性质、宗旨和方向，急需厘清思路和统一熟悉。 2.老旧小区微改造总体规划亟需制定。 广州市作为超大型城市，居民小区数量浩大，老旧小区为数也不少，虽然市城市更新局2023年初步摸查了全市老旧小区状况并将779个老旧小区纳入微改造规划，但因老旧小区微改造工作总体上仍处于“订单式”、“报销式”的初级工作阶段，存在改造范围不够明晰、改造工程的申报和确定标准有待进一步统一、申报流程有待进一步完善等问题。详细表现为：有些区根本公共效劳尚有缺失的小区没有列入全市的改造规划，如海珠区南石头街福南新街16
21、-27号大院； 有些区先天条件较好的小区却安排了资金投入量相对浩大的锦上添花工程； 有些区将房屋条件恶劣、安全隐患严峻、根本不相宜人居住的区域却纳入了微改造工程； 将珠江两岸、主干道旁的老旧小区纳入首要改造工程，而内街内巷的老旧小区相对延后改造，等等。对于一些历史街区，如荔湾区十三行街区，调研组了解到，有关方面对后续二、三期改造也没有完整的根本规划。此外，随着年月推动、工程建立标准不断提高和治理水平不断升级，新的老旧小区还将逐步形成。一般状况下，商品房二三十年才会消失老旧问题，但一些高档电梯商品房小区，日久失修一样会消失问题。如东风西路的某高档小区，一向是广州老城区的指标性楼盘，小区分三期开发
22、，楼龄分别为14至22年。但该小区在2023年曾遇到局部外墙铝塑板老化，两次发生外墙铝塑板大片脱落的安全大事，最终不得不求助于消防人员上门排险。因此，在全市层面，急需建立一个动态把握老旧小区基数和需改造范围的工作机制，依靠现代技术形成数据信息平台，并在此根底上制定市、区两级层面根据轻重缓急排序的微改造总体规划、实施筹划和实施规划。 3.资金保障效度、力度亟需提升。 调研发觉，我市老旧小区微改造一方面存在资金投入力度与其他大型城市有肯定差距，另一方面又消失财政支出进度不抱负，缘由主要包括：一是局部区未提前、全面考虑老旧小区微改造的工作特点和程序，导致资金需求和年度预算编制不尽科学合理； 二是街道
23、作为微改造工作主体，开展此项工作的相关人员对工作程序和资金申请、使用等流程还不够熟识，工作未能按规划推动，资金支出相应受到影响； 三是微改造属于市、区共建工作，工作内容和资金保障各有侧重，但目前各区财政支持力度不一，局部区级配套资金不到位，过于依靠市级财政资金，造成市安排的资金支出进度不抱负。其次，老旧小区微改造建立标准财政出资工程没能有效掩盖局部根本公共效劳工程。广州市老旧小区微改造建立标准的建立内容中的规定工程的危房治理、供水供电一户一表改造、燃气入户改造等规定由个人出资。相当数量老旧小区居民不愿出资，工程改造过程中对此未能有效掩盖，导致微改造不完全不彻底，影响到社区微改造工程的整体效果。
24、同时，由于我市老旧小区数量浩大，且微改造是一项长期性、涉及面广、投入较大的综合性工作，仅靠政府财政投入，必将难以持续，因此，微改造资金筹措保障问题不容无视。 4.微改造有关法律法规体系有待完善。 经初步梳理我国有关老旧小区微改造的法律法规，发觉涉及老旧小区微改造工作的内容散见于物权法城乡规划法建筑法节省能源法消防法防震减灾法物业治理条例等法律法规中，简单消失以下问题：首先是缺乏特地性、位阶高的国家层面的法律法规，适用有关法条时简单消失多头适用或相互制约、互为前提的状况，且标准效力缺乏； 其次，上述法律法规涉及微改造的多数条文为原则性描述，实践指导性不够强； 再次，老旧小区微改造涉及内容广泛，涉
25、及问题简单，除包括改造目标、范围、主体、程序等以外，还包括产权认定、各利益主体权责划分、资金筹措渠道来源等重要问题，需要一部系统、全面的法律法规加以统合和标准。目前，我市尚未出台关于老旧小区微改造特地的地方性法规，规划、建立、财税、产业、金融、文化爱护等部门也未出台相应的配套政策，这些都影响了微改造工作的标准有序开展。 5.工作标准标准、审批程序有待完善。 经查，目前我市已经出台的有关老旧小区微改造的政策文件，涉及到建立标准的主要是市城市更新局印发的广州市老旧小区微改造实施方案，方案中所附微改造建立标准中局部工程的建立标准比拟宏观、概括，详细操作性和指引性不够强； 涉及到技术指引的较为具体的目
26、前只有关于“三线”整治的实施方案和技术指引（试行），其余改造工程工程暂无具体的技术标准和导则； 涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印发的广州市微改造工作流程指引（试行），其内容较为简要，有待进一步细化，等等。因此，目前相关操作标准和技术标准与城市更新和老旧小区微改造工作实际需要仍有肯定差距。二是老旧小区微改造工作一方面具有解决问题的急迫性强、工程繁多且分散、工程签证变更多等特点，整体审批流程较长。另一方面，在微改造工程施工许可等审批流程方面又存在缺陷。如，目前根据市相关规定，微改造不需要进展规划用地报建和卫生防疫等的方案报批，但在微改造工程办理质量安全监视和施工许可手续时，却由于无法供应
27、上述部门的审批意见而无法顺当办理施工许可等，这些都需要尽快在审批程序上出台详细指引。 6.工作协调机制不够完善。 老旧小区微改造通常涉及建立、规划、电力、通信、供水、城管等十几个部门和单位，不少区和街道反映，协调上述部门，特殊是水、电、燃气、通信等有关部门时，存在较大难度，一些企业以当年没有规划安排请业主自行申报列入明年规划为由表示难以安排。这些都简单造成工期停滞或者重复迁改等后续问题，对工程进度和预算支出等都有较大影响。如，海珠区城市更新部门自今年4月开头协调，直至目前为止，该区9个微改造工程仍未有一个工程的三线整治工作完成现场施工，严峻影响后续工程的实施。 7.改造过程中涉及土地、规划、消
28、防的问题与冲突需进一步讨论解决。 受土地、规划、消防标准提高和周边已有建筑影响，老旧建筑功能布局转变困难，增设公共设施相对简单，特殊是增设电梯方面，目前列入微改造规划的老旧小区胜利增设电梯的案例不多。其中，主要面临的困难有：底层居民因没有实惠，且受采光、噪声和挤占公共空间等不利影响，根本不支持； 未满意建筑退缩、消防、构造安全、日照时间等要求； 受周边管线和电力增容等条件制约。 8.局部老旧小区房屋由于特别条件导致不利于治理和改造。 一是由于企业改制、破产等诸多缘由，造成局部单位小区（如南石头街福南新街16-27号大院）及其配套设施设备处于失管状态，同时由于产权缘由造成修理、投入渠道不畅。二是
29、位于老旧小区内的直管公房治理本钱高，据了解，我市住房治理部门治理的直管房约为11万套，建筑面积500多万平方米，普遍位于老旧小区之内，由于房屋量过于浩大、位置过于分散、局部历史租户（特殊是上世纪90年月末因政策缘由不能参与房改的住户）视租住直管房为自身福利而不听从治理等缘由，治理相对困难，且因租金标准普遍偏低，局部房屋租金可能还不及治理和修理本钱，增加财政压力。三是我市仍大量存在共用厨厕的老旧房屋，并伴有不同程度的房屋构造和消防安全隐患，居住条件极差，以目前的微改造措施难以有效解决实际的急迫性问题。 9.物业治理机制亟待建立。 我市老旧小区大多处于低治理或无治理状态，治理机制有所欠缺，在卫生保
30、洁、设施设备修理养护等方面无法日常顺当开展。如福南新街小区即属于典型无物业治理老旧小区，原属企业进展房改后，随着企业逐步转制、解散等，小区呈现无治理状态。相对先进城市而言，我市在建立后期物业治理机制方面确实是有所欠缺的。虽然在广州市老旧小区微改造实施方案有所提及，但至今未明确老旧小区微改造工程（含国有企业老旧宿舍区）建成后的维护管养资金来源、长效管养维护机制的建立与运行细则，使得各老旧小区微改造工程建成后难以明确养护主体等，对工程后期管养造成困扰，从而影响微改造效果的持续性。 总之，当前我市老旧小区面临的根本公共效劳供应缺乏等问题比拟突出，也反映了我市老旧小区居民群众人居环境维护提升与城市更新
31、过程、城市化进程未能同步进展。归根结底，这是城市进展过程中不充分、不平衡的问题，是新时代我国社会主要冲突在城市中的反映。对老旧小区生活环境、居住品质的提升，关系到城市安康有序进展，关系到社会进展公正的实现，关系到社会和谐稳定，关系到市民对城市改革进展成果的获得感。因此，对上述老旧小区微改造工作中消失的问题，不容无视，亟待解决。 二、兄弟城市老旧小区微改造工作状况和阅历做法 2023年6、7月份，调研组到北京、天津、杭州、合肥市等城市学习考察。调研发觉，四个城市都把老旧小区微改造（综合整治）工作作为改善民计民生、完善城市功能的重要工作，针对老旧小区房屋年久失修、配套设施不完善或老化、外部环境脏乱
32、、居住功能下降等问题，特地出台政策，加强资金保障，利用数年时间，实现中心城区老旧小区微改造全掩盖，从根本上转变了老旧小区居住环境，不断增加市民百姓的获得感。有关工作状况和阅历做法如下： （一）加强调查摸底，明确改造范围。 一是在实施改造前对老旧小区进展了具体的调查摸底。2023年底开头，天津市由市国土房管局牵头开展了中心城区旧楼区现状拉网式调查摸底，共涉及2186个小区、6920万平方米、14707幢楼、113万户，综合调查了全部房屋的产别、建筑年月、建筑规模、小区存在问题及其成因。北京市在开展老旧小区综合整治工作前，充分把握了1990年以前建成的住宅房屋底数（约6950万平方米、128万套）
33、。合肥市在实施老旧小区环境综合整治工作前，也提前进展了摸底工作。二是在充分摸底根底上明确改造范围。北京市明确将1990年前建成、建立标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效治理机制的老旧小区（含单栋住宅楼）纳入综合整治范围。天津市分步将中心城区旧楼区纳入改造，2023至2023年推动3幢楼以上1340个成片旧楼区改造，2023年对剩余散片旧楼区进展改造。杭州市2023年针对不成套木（砖木）构造、简易砖混构造房屋实施了危旧房改善工程； 2023至2023年，针对老城区1999年前建成、尚未实施物业治理的老旧住宅区实施物业治理改善工程； 2023年，重点针对70、80年月建筑的标准住宅实
34、施危旧住宅房屋治理改造。合肥市明确将2023年9月1日前全部建成交付使用、建筑面积到达5000平方米以上、土地性质为国有的、房屋标准成套的老旧小区列入改造范围，2023至2023年将整治范围扩大至建筑面积5000平方米以下的老旧小区。 （二）强化资金投入，推开工作落实。 各地在经费保障方面赐予了有力支持，推动改造工作有效落实。北京市在“十二五”时期，市、区两级投入340亿元，全面开展以抗震加固和节能改造为牵引的老旧小区综合整治工作，至今已完成1582个小区、5850万平米的总体任务。天津市在2023至2023年间，完成了中心城区旧楼区居住功能综合提升改造工作，累计投资51.7亿元（不含水电气改
35、造等专项资金），改造2186个小区、6920万平方米，113万户、340万居民直承受益。合肥市在2023年至2023年期间，共投资16.87亿元，对324个、总建筑面积1176万平方米的老旧小区进展环境综合整治，惠及15.7万户，45.9万人，并规划于2023至2023年间投资21.52亿元，进一步整治总建筑面积1076万平方米的607个老旧小区。反观广州市，2023、2023两年才一共安排财政资金2.5亿元，推动106个微改造工程，资金投入力度相对薄弱。 （三）明确工作标准，切实实施改造。 一是建立工作机制，明确工作标准、程序和责任。北京市先后公布了北京市老旧小区综合整治工作实施意见等文件，
36、明确提出改造工作的目标范围、整治内容、职责分工、工程组织实施的步骤和程序以及相关保障措施。天津市编制了包含房屋综合修缮、管道节能改造、外部环境整治、综合配套修理四大类、46个子项的旧楼区综合提升改造工程导则； 制定了涉及施工治理、接收验收、资金监管、信访效劳等方面20余项治理制度。合肥市公布了合肥市老旧小区环境综合整治工作实施意见，明确了根底设施、修缮改造房屋、提升环境质量、完善公建配套、改造技防设施、完善消防设施等六大项23个子项工作内容，以及制定工作规划、确定设计和监理单位、编制工程初步设计及概算、审批初步设计及概算并办理施工招标、资金拨付、施工治理、验收接收等工作步骤和详细要求。二是在改
37、造内容中，既有规定动作，也有自选动作，针对不同年月房屋分别改造。以北京市为例：小区公共局部方面，进展水、电、热、通信等线路、管网和设备改造，无障碍设施改造，消防设施改造，绿化、景观、道路、照明设施改造，更新补建信报箱，依据实际状况，进展雨水收集系统应用、补建机动车和非机动车停车位、建立休闲消遣设施、完善安防系统、补建警卫室、修建围墙等内容的改造。房屋建筑本体方面，1990年（含）以前建成的，进展节能改造、热计量改造和平改坡，对楼梯进展清洗粉刷，依据实际状况增设电梯、空调规整、楼梯外线缆规整、屋顶绿化、太阳能应用、一般地下室治理等改造； 对1980年（含）以前建成的，还进展抗震鉴定，对不达标的老
38、旧房屋进展抗震加固改造，抗震加固改造过程中，条件允许的还可增加面积（加建阳台）。 （四）充分听取意见，主动承受监视。 各地都坚持让群众知情，问群众所需，请群众参加全过程，为微改造顺当实施制造良好条件。天津市加强开工前现场调研，充分听取居民意见，试行“一小区一方案”。建立了旧楼区管委会、社区居委会、街镇三级社会效劳平台，主动承受群众监视。四年累计聘请了2744名社会监视员，对改造工程和接收效劳落实状况实施全方位监视。组织工程验收引入了群众评判机制，现场听取群众监视员、居民代表、居委会意见，试行一票拒绝。杭州市危旧房改善坚持“以人为本”、落实“四问四权”，即“改不改问情于民、改什么问需于民、怎么改
39、问计于民、改得好不好问绩于民”，落实广阔老百姓的知情权、参加权、选择权、监视权，积极探究建立党政、市民、媒体“三位一体”的“民主促民生”工作机制。合肥市在综合整治和后期物业治理中，突出居民共同参加，确保居民的“知情权、参加权、选择权”，明确居民共同治理小区的义务与职责。对拟整治的小区特地就整治内容开展问卷调查，经充分征求居民意见（规定需掩盖小区80%居民）才列入下一年工作规划，施工期间，承受社区志愿者和居民的监视，工程竣工后，组织街道及居民代表参加验收。下阶段，北京市也将遵循自下而上、以需定项的原则，在充分征求居民意见根底上，确定试点小区综合整治方案，明确根底类改造内容必需完成，自选类改造内容
40、由居民共同打算。 （五）坚持让利于民，推动惠民政策。 在实施改造的同时，各地还推出增加面积、增加厨厕、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造过程中，条件允许的可为居民加建阳台，增加面积，从根本上改善居民居住条件。同时，通过补贴方式鼓舞老旧小区加建停车场、增设电梯，并在此根底上，引入租赁式方式，由企业投资增设电梯，并拥有电梯产权，通过居民付费使用和后期其他经营工程（如养老效劳）收回投资本钱。杭州市针对不成套、砖木构造、简易砖混构造房屋，实施厨卫设施进户，其中“拼厨加卫”增加面积的，仅按建安本钱价收取费用，对于困难家庭还可减免。同时，该市还完善了直管公房出售政策，于2023年出台杭州市人民政府办公
41、厅关于进一步加强直管公房治理的意见，进一步扩大市区直管公有住房出售范围，允许非成套木构造或砖木构造的直管公有住房，以及原规定暂缓出售的局部未实行“住改非”的临街底层住宅、局部历史建筑和历史文化街区内确定爱护的建筑物出售。 （六）引入物业治理，建立长效机制。 各地都通过在老旧小区建立物业治理或准物业治理治理长效机制，来稳固微改造工作成果，改善人民群众的居住生活品质。北京市出台关于印发的通知，开展以居民自治、共建共享等为核心的老旧小区自我效劳治理试点建立工作，引导小区逐步引入物业公司参加社区治理和建立。天津市制定完善了关于进一步加强我市旧楼区提升改造后长效治理的意见和相关配套文件，建立政府补贴机制
42、，市财政每年拿出1.6亿元补贴旧楼区治理效劳费，各小区可结合实际实行社会化效劳治理公司治理、产权单位自行治理、居民自治治理三种治理模式。杭州市在整治完善老旧小区硬件配套设施的根底上，供应社区化准物业治理和专业化物业治理两种模式供小区居民投票选择，选择社区化准物业治理的，由社区公共效劳站根据“有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车治理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有修理治理”等“八个有”的治理目标开展工作，小区总建筑面积5万平方米以下的配备3个物业专管员，每增加3万平方米增配一名专管员，对居民收费标准为0.15元/平方米月（可上浮20%）。合肥市参照杭州市做法供应专业化物业治理和有偿
43、社区效劳治理模式，有偿社区效劳治理由社居委组织，聘请保洁、秩序维护等工作人员或统一托付一家物业效劳企业负责治理，向居民收取肯定的效劳本钱费。小区内公共停车、商业用房等经营性收入作为小区物业治理资金，由社居委统一收取和使用。 三、进一步加强我市老旧小区微改造工作的建议 党的十九大报告指出：“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要冲突已经转化为人民日益增长的美妙生活需要和不平衡不充分的进展之间的冲突。”这个冲突是以人民日益增长的美妙生活需要为根本尺度的。同时，报告指出：“坚持在进展中保障和改善民生。增进民生福祉是进展的根本目的。必需多谋民生之利、多解民生之忧，在进展中补齐民生短板、促进社会公正正
44、义”。老旧小区微改造是贯彻十九大精神，解决城市进展过程中不平衡不充分问题的重要途径，是有效改善人居环境、提升市民群众获得感和满足度的重大民生工程，是助力解决新时代我国社会主要冲突、实现人民群众对美妙生活憧憬的重要举措，必需稳步推动和长期坚持。结合调研状况，针对上述我市老旧小区微改造遇到的问题，为进一步推动我市老旧小区微改造工作上新台阶，现提出如下建议。 确立“权属明晰、权责平衡、各负其责、多方共赢”的改造原则 纵观我市老旧小区房屋构成，主要是由房改房、承租公房等构成。伴随着城镇住房制度改革，特殊是公有住房出售，产权形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回迁房、商品房等，产权存在穿插和模糊地带，但
45、在住房制度改革之后相当一局部小区却没有实施配套的物业治理，因而给小区治理包括微改造工作带来许多困难，这是老旧小区微改造工作面临一系列问题的根源所在，也是难以形成长效治理机制的重要缘由之一。为此，必需分析老旧小区的产权构造，确立“权属明晰、权责平衡、各负自责、多方共赢”的改造原则，方能查找老旧小区开展微改造和解决后续可能发生的争议事项的有效路径。 首先，依据物权法，对房屋专有局部的全部权是业主对共有局部享有共有权以及对共有局部享有共同治理权的根底。但由于城镇住房制度改革遗留问题，不享有专有权或者享有局部专有权的原售房单位却就小区共用局部享有单独全部权，形成了共用局部全部权脱离专有局部全部权的不正
46、常状态。因此，在确立小区治理组织时，除了老旧小区居民（即房改房全部人、商品房全部人、回迁房全部人、公房承租人等）之外，在原售房单位或产权单位仍存在的状况下，还应吸纳原售房单位或者产权单位参加小区的治理组织，确立有权即应担责的微改造工作先行性根底，从而逐步消退因全部权不明晰的状况下无人担责所形成的失管现象。 其次，要对老旧小区中的原产权单位进展重新细致的梳理，摸查、核实、登记原产权单位是否还存在、是否还发挥作用、是否还占有小区共有资源等，从而对小区共有资源进展权属和共有事务的责任划分进展确认，重点是要对老旧小区共有局部物权的制度变迁进展确权，明确老旧小区共有或共用物业（特殊是如物业治理用房、停车
47、位置、地下空间等）的权属，由此产生的义务、责任和衍生的收益，从而在明晰物权根底上重构老旧小区的治理制度根底。 再次，根据微改造的内容对改造责任进展分类。物权法第七十、七十二条和物业治理条例第五十二条对于小区管线设施的全部权问题上，社会各方有不同的理解，实践中也产生了不同的操作方式。建议对于房屋本体的改造，由房屋产权人负责，详细是公房由政府负责，房改房、商品房等由产权人担当。对于公共根底设施的改造，对原有设施的改造，可以依据“表前表后”原则，如管线设施，表前的归企业、表后的归个人负责； 新增的根底设施，属于公益性的如绿化、文体设施等由政府负责，属于经营性的如新建停车场等，由投资方负责并享有收益权。此外，小区管线设施（水、电、气、通信）等的改造，可探究将局部设施产权予以明晰，将表前产权划归企业，赐予改造企业合理的收益，激发其积极性。 最终，明确微改造过程的主要主体及其职责边界。微改造主要主体主要包括：政府职能部门、参加改造的企业（包括改造设计施工企业、管线设施相关企业等）、居民组织（如居委会、业