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1、项项目目二二 物物业业承承接接查查验验物业管家实务教学目标知识目标：1.了解物业承接查验工作的意义所在2.了解新建物业的承接查验、管理机构更迭时承接查验的工作内容、工作流程和作业指引3.掌握新建物业的承接查验、管理机构更迭时承接查验策略与技巧4.学会新建物业的承接查验、管理机构更迭时承接查验的风险识别与控制能力目标：1.能明确业主及开发建设单位、物业服务企业在承接查验中各自的责任，实现权利和义务的转移2.能在法律上界定清楚各自的承接查验中权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能3.认真参与承接查验,严把质量关,对影响业主将来使用和物业管理的问题及时要
2、求整改,确保接到一个质量合格的物业,为前期物业管理打下良好的物质基础。思政目标：1.具有较强的质量意识能在物业承接查验工作维护业主的合法权益2.树立正确的价值观，自觉抵制在物业承接查验中的不良风气3.具有认真负责的态度，发挥物业管理社会化、专业化、现代化的管理优势物业管家实务任务一 新建物业承接查验子任务一 新建物业承接查验的准备一.任务导入（1）如何做好新建物业承接查验准备工作A物业公司与B开发商签订了前期物业管理合同将B开发商开发的佳境天城项目委托A物业公司进行管理，佳境天城项目已经完成了竣工验收，A物业公司准备承接佳境天城项目物业管理工作，A物业公司与B开发商已经确定了承接查验的日期，物
3、业公司经理要求物业管家小王做好承接查验的准备工作。问：1.承接查验的准备工作包括什么？2.如何做好承接查验的准备工作呢？物业管家实务二、新建物业承接查验准备工作内容与工作流程（1）新建物业承接查验的准备工作内容1）组建物业承接查验小组2）列出各专业工程实施查验的技术依据3）确定查验内容4）物业承接查验物资准备 5）人员培训物业管家实务（二）新建物业承接查验的准备工作流程三、新建承接查验准备工作的作业指引（1）目的明确物业公司与开发商的责任，做好承接查验准备工作，为承接查验实施打下基础。（2）适用范围物业服务企业承接查验准备工作。（3）职责开发商提交验收书面申请并提交产权资料、技术资料以及业主资
4、料，物业服务企业根据开发商提供的资料与开发商约定时间进行承接查验。物业管家实务物业管家实务(4)程序要点1）开发商提交产权资料、技术资料以及业主资料。2）物业公司与开发商接洽前期物业管理委托事宜，制订接管方案，对自身条件和接盘运作风险做出评估。3）开发商需要提供验收材料4）物业公司经检查、审核无问题后，同开发商签订物业委托管理合同。物业管家实务四、新建物业承接查验准备工作策略与技巧（1）制定周密细致、严格规范的承接查验工作计划（2）验收立场要明确，验收时细致入微（3）注意特殊信息的收集（4）查验手续齐全、明确查验费用物业管家实务五、新建物业承接查验准备工作风险识别与控制风险点：1.缺乏专业的承
5、接查验人员 2.没有配备必要的专业查验工具和设备 3.对所需的各专业的技术规范、法规和文件等准备不足预防措施：1.物业服务企业应该选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员和技术人员参与验收工作，并根据物业项目的情况配备需要的承接查验设备工具等可邀请第三方专业机构协助验收2配备承接查验的工具设备注意技术人员与设备安装调试单位人员的衔接和培训，多向设备安装调试人员学习，以保证设施设备的正式运行和后期的维护保养3.承接查验小组要做好专业分工，安排专人对所需资料进行收集与验收。依法依约明确承接查验各环节所需的文件资料，尤其注意新建物业和物业机构更迭时物业资料的区别，对技术规范、法规、物业资料等进行
6、学习和培训，保证在承接查验中熟练正确运用。物业管家实务子任务二 新建物业资料查验与移交一、任务导入（1）建设单位不将相关资料移交给物业公司，业主告开发商 XX住宅小区是开发商A新开发的项目，作为建设单位的A开发商依法聘请了B物业公司进驻本小区提供物业管理服务。B物业公司为了全面了解小区物业情况，以便更好地为小区业主服务，一直要求A开发商将相关的物业资料移交过来，及时进行承接验收；而A开发商一直没有答复。经过多次催促未果，物业公司向小区业主们说明了此事，也向有关部门反映了情况。为了维护自身权益，小区业主把作为建设单位的A开发商告到人民法院。问：物业服务企业如何做好新建物业资料查验与移交工作呢？物
7、业管家实务二、新建物业资料查验与移交工作内容与工作流程（1）新建物业资料的查验与移交工作内容物业服务企业商建设单位移交资料，未能全部移交前款所列资料的，让建设单位列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。物业服务企业对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点检查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。物业服务企业对接收到的物业资料应按规定进行分类建档，永久保存，认真管理。物业管家实务（2）新建物业资料查验与移交工作流程物业管家实务三、新建物业资料查验与移交工作作业指引（1）目的为了规范新建物业资料的查验与移交工作，方便日后物业管理 （2）适用范围 适用于物业服务项目新建物业资料
8、的查验与移交工作（3）职责 物业管家负责制定资料移交方案，并组织实施新建物业资料的查验与移交工作 （4）程序要点 1）物业共用部位、共用设施设备现场查验20日前，建设单位向物业服务企业移交物业资料 2）承接查验所必需的其他资料如物业产权资料、客户资料、保修资料等。3）资料验收组对所有资料进行查验办理交接手续。遗留问题做好记录，由双方确认。物业管家实务四、新建物业资料查验与移交风险识别与控制风险点：1.建设单位未能按照有关规定移交物业资料或者移交的资料不齐全 2.物业服务企业对移交的资料未安排专人清点核查预防措施：1.严格对照法律法规、规章政策要求进行资料核对与移交，建设单位未能移交所有资料的，
9、物业服务企业应列出未移交资料的详细清单并且要求建设单位书面承诺补交的具体时限。2.加强资料接收人员的培训，提高资料接收人员专业能力，严格执行资料移交的操作流程，规范进行物业资料的清点核查和汇总，规范遗留问题的处理方式。物业管家实务子任务三子任务三 新建物业共用部位、共用设施设备查验与移交新建物业共用部位、共用设施设备查验与移交一、一、任务导入任务导入（1 1）新建物业共用部位、公用设施设备查验）新建物业共用部位、公用设施设备查验物业管家小李负责一个新小区物业管家小李负责一个新小区的承接查验工作，为此小李做好了详细的物业承接查验方案，已经完成了查验的准备的承接查验工作，为此小李做好了详细的物业承
10、接查验方案，已经完成了查验的准备工作和物业资料的查验，现在着手进行物业共用部位、公用设施设备查验。因为小李工作和物业资料的查验，现在着手进行物业共用部位、公用设施设备查验。因为小李是一名管理类专业毕业的大学生，并非机电、设备专业出身，面对着供电、供水、排是一名管理类专业毕业的大学生，并非机电、设备专业出身，面对着供电、供水、排水、消防、电梯、空调、安防、环境卫生设施水、消防、电梯、空调、安防、环境卫生设施(垃圾桶、箱、车等垃圾桶、箱、车等)、绿化设施、照明、绿化设施、照明设施、安防及消防设施等物业共用部位、公用设施设备查验，小李犯了难。设施、安防及消防设施等物业共用部位、公用设施设备查验，小李
11、犯了难。问：小李问：小李如何做好新建物业共用部位、公用设施设备查验工作呢？如何做好新建物业共用部位、公用设施设备查验工作呢？物业管家实务二、新建物业共用部位、公用设施设备查验与移交工作内容和工作流程（1）新建物业共用部位、公用设施设备查验与移交工作内容 1）物业建筑结构及装饰装修的查验与移交。2）物业共用设备的查验与移交。3）物业共用配套设施的查验与移交 4）产权属全体业主所有的设备、工具、材料查验与移交。物业管家实务（2）新建物业共用部位、公用设施设备查验与移交工作流程物业管家实务三、新建物业共用部位、公用设施设备查验与移交作业指引（1）目的指导物业服务企业更好进行物业共用部位、公用设施设备
12、查验。（2）适用范围物业服务企业新建项目物业共用部位、公用设施设备查验。（3）职责物业服务企业和开发商、承建单位协调，制订验收物业共用部位、公用设施设备查验方案，开发商、承建单位共同参与验收。（4）程序要点1）物业服务企业准备接管验收的各种文件和记录表格。2）现场查验要形成书面记录3）派出工程技术人员参加验收工作。4）验收小组对房屋的供电、供气、卫生、给排水等设施进行认真检查，保证能正常使用，房屋编号、地址名称应与地名管理部门的批准书和公安部门编制的正式门牌号相符合。物业管家实务四、物业共用部位、公用设施设备查验与移交现场发现问题的处理 （1）书面通知建设单位及时解决，并进行复验（2）建设单位
13、必须派人参加物业现场查验并确认查验结果，签订物业承接查验协议 物业管家实务五、新建物业共用部位、公用设施设备查验与移交策略与技巧（1）进行产权界定并明确管理权限 （2）关注管理配套 （3）分期开发项目分期查验 （4）拒绝承接未查验物业物业管家实务六、新建物业共用部位、公用设施设备查验风险识别与控制风险点：1.现场查验参加单位不全，发现问题不能及时进行责任确认，现场查验工作不规范、走形式、遗留问题没有书面确认2.对于产权不清的配套设施，物业服务企业没有提出明确的确权主张3.验收过程中验收人员因操作不当、缺乏安全意识，或者缺乏必要的劳动防护措施发生安全事故 预防措施：1.物业服务企业应该要求建设单
14、位协调相关方参与现场查验，共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议并建档立案妥善保管，对承接查验中发现的问题及其解决方式等进行确认，形成备忘录备案2.明晰共有部分的产权，对于地下车位、会所等产权不清晰的部位，督促建设单位提供相关的产权证明3.加强验收人员安全操作培训，发放必要的劳动防护装备，采取严格措施防止安全事故发生，必要时可为验收人员购买商业保险；在风险发生时降低企业损失并为验收人员争取到最大利益。物业管家实务子任务四 办理物业交接手续建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录，
15、物业共用部位、共有设施设备办理正式移交前，应由建设单位负责管理，移交后则由物业服务企业进行使用和管理。物业服务企业应当自物业交接后物业服务企业应当自物业交接后3030日内，持下列文件向物业所在日内，持下列文件向物业所在地的区、县地的区、县(市市)房地产行政主管部门办理备案手续，具体的文件有：前期物房地产行政主管部门办理备案手续，具体的文件有：前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、建设单位移交资料清单、业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、建设单位移交资料清单、查验记录、交接记录、其他承接查验有关的文件。查验记录、交接记录、其他承接查验有关的文件。物业管家实务 子任务五 新建物
16、业遗留问题解决与物业保修责任1.遗留问题各方责任 (1)物业承接查验存在的问题由建设单位负责解决(2)物业交付物业服务企业管理后，物业服务企业应当按前期物业服务合同的约定和有关法规的规定履行维修、养护和管理的义务。(3)建设单位应当按照国家有关规定，认真履行物业的保修责任物业管家实务2.遗留问题解决（1）遗留问题备案（2）对工程缺陷的整改3.对不具备使用功能问题的处理 承接查验时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由开发商负责抓紧解决，等符合承接查验条件后，再行组织验收。4.小业主在验收中提出问题的解决办法 对小业主在承接查验或使用
17、过程中提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给开发商，并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改。5.物业保修责任 （1）落实物业的保修事宜（2）做好保修期内管理 子任务一 物业管理机构更迭时承接查验准备1.任务导入（1）旧小区承接查验A小区是一个2001年建成交付的小区，小区共有2300户，2014年成立了业主委员会，A小区经历了几家物业公司管理的更迭。2021年7月因物业服务合同到期，业主委员会决定更换一家物业公司来管理A小区。经过物业管理招投标程序,最终选定B物业公司来管理小区，B物业公司经理指定物业管家小林负责A小区的承接查验工作。问：物业管家小林如何做好A小区的承接查验
18、准备工作呢？物业管家实务任务二 物业管理机构更迭时的承接查验物业管家实务2.物业管理机构更迭时承接查验工作内容和工作流程（1）物业管理机构更迭时承接查验工作内容双方约定验收时间双方共同清点房屋、装修、设备、定着物和附着物,核实房屋使用状况。双方就物业资料、物业共用部位、共用设备设施及管理现状,各项费用与收支情况,项目机构经济运行情况和其他方面进行查验。经检验符合要求的房屋,接管单位签署验收合格凭证,签发接管文件。物业管家实务（2）物业管理机构更迭时承接查验准备工作流程物业管家实务3.物业管理机构更迭时承接查验作业指引（1）目的规范物业管理机构更迭时承接查验准备工作，服务正常的移交接管工作 （2
19、）适用范围物业管理机构更迭时承接查验准备工作 （3）职责 成立物业承接查验小组、准备资料和工具与业主委员会约定好承接查验时间，协调有关单位参与承接查验工作。（4）程序要点 1）成立物业承接查验小组。2）准备资料和工具。3）提前与有关单位协调关系。4）对物业项目进行调查评估。物业管家实务4.物业管理机构更迭时承接查验准备策略与技巧 (1)明确交接主体和次序（2）承接单位应尽量分析全面、考虑周全，以利于交接和日后管理工作的开展 物业管家实务5.物业管理机构更迭时承接查验准备风险识别与控制风险点：1.没有与建设单位协商承接查验的时间、步骤2.对承接查验的工作分工、工作程序和工作计划安排不周全承接查验
20、工作步骤不统一、查验工作无序预防措施：1.制定周密细致、严格规范的承接查验工作计划，并与对方协商确定，加强双方沟通，使承接查验双方在人员、验收时间、注意事项等方面统一思想、统一验收标准、明确验收程序、明确权责；2.事先制定好承接查验中所需的各种通用表格和整改记录表等，做好使用培训。物业管家实务 任务二 物业管理机构更迭时查验和移交物业管理资料一.物业管理机构更迭时验收小组应查验的资料（1）物业原始资料。（2）物业共用部位、物业设施共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料 （3）业主资料。（4）财务管理资料。(5)合同协议书。(6)人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人
21、员的人事档案、培训、考试记录等。（7）其他需移交的资料。物业管家实务二、物业管理机构更迭时查验和移交物业管理资料风险识别与控制风险点：1.原物业服务企业不移交资料或移交资料不齐全2.新旧物业服务企业在没有业主委员会参与下，擅自进行资料的移交；资料交接时双方没有认真进行清点、核对，记录不认真、不全面预防措施：1.原物业服务企业应建立物业档案管理制度，对属于业主的物业原始资料，要整理、归档、保存，保持物业档案的完整性和连续性；撤管时依法移交给业主委员会或决定自行管理的业主或者其指定的人。原物业服务企业应做好日常管理的工作记录，应在合同履行期间，严格履行合同约定，做好维修、保养和管理工作记录并存档，
22、撤管时依法移交物业管理资料2.新物业服务企业要做好移交资料的清单，并派专人核对，为现场查验打下良好基础。做好物业资料的交接记录，无论是原物业服务企业还是新物业服务企业，都应该与合法交接的对象做好物业资料的交接记录，查遗补漏，明确各方的责任并签字确认。物业管家实务子任务三 物业管理机构更迭时物业公共部位、公用设施设备查验和移交一.物业管理机构更迭时物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交内容 (1)物业建筑结构及装饰装修的查验和移交主要是共用部位的现场查验(2)物业共用设备的查验和移交。(3)物业共用配套设施的查验和移交。(4)物业管理用房。包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂、仓库、操作间等
23、。(5)室外道路、场地、绿地、雨污水井等排水设施。(6)产权属全体业主所有的设备、工具、材料等。物业管家实务二.物业管理机构更迭时物业公共部位、公用设施设备查验和移交工作流程物业管家实务三.物业管理机构更迭时物业公共部位、公用设施设备查验和移交作业指引 （1）目的规范物业管理机构更迭时承接查验工作，服务正常的移交接管工作 （2）适用范围物业管理机构更迭时承接查验工作 （3）职责解聘与选聘的物业服务企业应当按约按时进行现场岗位交接，并移交物业服务用房，以及属于业主共同所有的其他物业服务设施，确保物业服务的正常与连续性。（4）程序要点 1）解聘的物业服务企业应当在终止合同7日前，向业主委员会，或在
24、业主委员会的监督确认下，向选聘的物业服务企业办理移交，双方签订物业管理移交与承接查验确认书及明细清册 2）行政备案。业主委员会、选聘的物业服务企业应在完成移交与承接查验后的30日内，向项目辖区物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府备案。物业管家实务四.物业管理机构更迭时物业公共部位、公用设施设备查验和移交策略与技巧（1）物业查验与移交资料现场要做好记录（2）在办理移交方面应对物业共用部位、共用设施设备的使用现状做出评价（3）订物业承接查验协议物业管家实务五.物业管理机构更迭时物业公共部位、公用设施设备查验和移交风险识别与控制风险点：1承接查验相关主体认识不到承接查验对各自责任确认重要性
25、，不重视现场查验工作，现场查验人员专业能力不足，不能对现场查验工作进行有效的管控，2现场查验只是关注数量、有无设备设施或资料的简单核对，没有对物业性能状态的基本评价3对现场查验中发现的问题和整改意见，未做详细记录和签字确认预防措施：1.认真履行承接查验义务，原物业服务企业应配合做好现场查验和交接工作，并如实告知物业的使用情况，新物业服务企业应依法依规对移交资料清单逐一核查。选调专业技术人员组建专业的承接查验小组，加强专业培训，做好各项工作计划与预案。2.承接查验须对共用部位、设施设备的数量、功能、使用状态和完损程度等作出客观评价；3.现场查验过程和结果须做好现场书面记录，对发现的问题确定各方认
26、可的解决措施，经相关方确认形成备忘录，存档备查。现场查验须明确各方的权责，签订承接查验协议。物业管家实务 子任务四 物业管理机构更迭时物业交接一.任务导入（1）原物业公司拒绝退场业委会在A小区物业服务合同到期后就小区的物业管理进行了重新招标，原物业公司也参加了投标，但是在投标中原物业公司没有中标，而是由一家知名物业公司B物业公司中标，原物业公司仍然继续履行物业服务合同不肯退出项目，一次双方的保安员还引发了肢体冲突，双方僵持了2个月，业委会进行调解也无济于事。这家中标B物业公司一纸诉状将原物业公司和小区业委会告上了法庭，要求赔偿不能履行合同的经济损失。问：1.物业服务合同到期原物业服务企业能拒绝
27、退出项目吗？为什么？2.物业管家如何做好物业管理机构更迭时物业交接呢？物业管家实务二.物业管理机构更迭时物业交接工作内容与工作流程（1）物业管理机构更迭时物业交接工作内容原物业服务企业撒管前，应当向业主委员会移交下列资料:竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程施工图等展竣工验收资料;设施设备安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保证文件和物业使用说明文件;业主及房屋面积清册;物业管理所必需的其他资料。新的物业服务企业接管物业前，业主委员会应当将以上资料移交给新的物业服务企业。资料移交完毕后，移交和接收双方需签字认可，若有未移交部分，由双方列出未移大部分的清单，确定移
28、交时间并签字认可。将预收的交接之日后的物业服务费、代收的各种能源费、押金，以及代管的专项维修资金等移交给新的物业服务企业、业主委员会或原物业服务企业应将依法属于业主的物业管理用房移交给新的物业服务企业。物业管家实务（2）物业管理机构更迭时物业交接工作流程物业管家实务三.物业管理机构更迭时物业交接作业指引 （1）目的 为了更好的做好物业管理机构更迭时物业交接工作，展现物业服务企业良好的企业形象，使工作顺利进行。（2）适用范围 物业服务企业物业管理机构更迭时物业交接工作 （3）职责 业主委员会、原物业服务企业及新选聘物业服务企业的交接工作应依法进行。原物业服务企业拒不撤出物业管理区域，新选聘的物业
29、服务企业强行接管物业管理区域。物业管家实务（4）程序要点1）新的物业服务企业承接物业时，应当与原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。2）查验时，业主委员会应当制作物业查验记录。3）原物业服务企业撤管时，应当在业主委员会的组织下，将预收的交接之日后的物业服务费、代收的各种能源费、押金，以及代管的专项维修资金等移交给新的物业服务企业。业主委员会或原物业服务企业应将依法属于业主的物业管理用房移交给新的物业服务企业。4）前期物业服务合同期限届满或依法终止，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接；原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主委员会应通过司
30、法途径解决，不得强行接管。5）业主委员会、原物业服务企业及新选聘物业服务企业的交接工作应依法进行。原物业服务企业拒不撤出物业管理区域，新选聘的物业服务企业强行接管物业管理区域，给业主和使用人的正常生活秩序造成重大影响的，应当承担相应的法律责任。6）前期物业服务合同期限未满，物业服务企业不得擅自提前撤管。物业服务企业提前撤出物业管理区域的，业主委员会应当及时将有关情况报告物业所在地的社区居民委员会、街道办事处和区县住房和城乡建设委员会。物业管家实务四.物业管理机构更迭时物业交接风险识别与控制风险点：1.原物业服务企业没有与业主委员会进行交接，而是直接与新物业服务企业进行交接2.交接时态度消极，不
31、主动甚至阻挠交接工作、拒不退出物业服务区域3.物业费、停车费、共有部分经营收入、代收代缴费用、公共能耗费用、其他经营费用清算不彻底预防措施：1.应与业主委员会、业主或业主大会授权的其他人进行交接。移交过程必须留存书面记录备查，有遗留问题的，要求移交方出具书面的问题清单及解决方案和时限的备忘录。2.原物业服务企业拒不退出物业管理区域时，新物业服务企业要本着保护业主利益的原则，尽可能协商解决，不可暴力介入管理，避免产生直接冲突或给业主的正常生活带来影响。3.交接双方应签订交接协议。原物业服务企业在交接前要对项目的账目、资产、物品、资金等进行整理造册，明确权属，及时清退、清欠；交接时要根据类目列出清单，交与业主委员会。新物业服务企业要认真核对、查证财务清单，对账目有异议的，可以要求业主委员会聘请专业审计机构进行审查。