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1、物业早期介入与承接查验制度物业早期介入与承接查验制度汇报汇报1汇 报 人：汇报时间：2018年4月目目 录录1项目设计阶段项目设计阶段2 2项目筹备阶段项目筹备阶段招投标阶段招投标阶段4 4项目施工阶段项目施工阶段3 3管理人员介入管理人员介入5 5展示区开放展示区开放6 6项目交付阶段项目交付阶段7 7项目后期管理项目后期管理8 8风险风险管控管控9 9支持性制度与表格支持性制度与表格10103 前言前言 编辑目的：编辑目的： 规范集团公司与物业公司新项目从筹备到实际运行过程中的各项业务 管理流程标准。为集团公司在前期项目开发管理工作提供系统性的建议， 提升新项目前期开发质量和效率的作用。
2、适用范围：适用范围： 适用于中惠集团所有新开发项目的前期介入与房屋交付组织工作。 集团公司的支持：集团公司的支持： 物业管理的早期介入工作，开发建设单位的理解和支持是非常重要的， 只有当建设单位变被动的接受为强烈的物业咨询需求，要求物业服务企业 参与到项目的建设中时，物业管理的早期介入才能真正得到有效落实。 4 术语和定义：术语和定义： 项目筹备组：项目筹备组： 由地产项目总经理、地产项目经理、开发设计部、物业公 司总经理、物业分公司总经理、物业公司前期介入经理、物业项目经 理等组成，地产项目总经理为组长，物业公司总经理为副组长。 物业前期项目组：物业前期项目组： 由物业项目经理、物业公司前期
3、介入经理、物业各部 门主管组成，项目经理为组长。 房屋交付：房屋交付： 指中惠集团按照商品房买卖合同的约定，将经竣工验收 合格的商品房移交给客户，并向其提供相对应的住宅质量保证书 和住宅使用说明书的过程。 展示区：展示区：指正式（临时）销售中心、样板房、园林展示区等。 地产公司：地产公司：指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目 的进行自主经营、独立核算的经济组织。 物业公司：物业公司：指经营物业管理业务的企业，依照有关法律法规的规定对特 定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。5 1 1、项目筹备阶段项目筹备阶段参与阶段参与阶段参与项目参与项目参与内容参与内容参与目的参与目的
4、项目筹备建立物业公区配置需求标准 结合物业后期管理缺陷案例和实际 管理需求，建立物业设备设施配 套需求标准，作为区域物业前期 介入工作的参照标准从筹备阶段杜绝项目开发缺陷，导致后期开发的调整而增加开发费用项目筹备规划阶段 在新项目前期规划时，提出项目后 期物业管理需求的早期介入建议（如停车场出入口、人行通道规划， 配电房、监控中心位置等等）附件前期项目基础配置建议 6 2 2、项目设计阶段项目设计阶段参与阶段参与阶段参与项目参与项目参与内容参与内容参与目的参与目的项目设计全套施工图会审参与全套图纸会审，重点从业主使用和项目开发的角度提出相应的意见、建议从设计阶段杜绝设计缺陷，减少因后期施工不合
5、理整改的费用。园林景观图纸审核参与全套图纸会审，重点从小区设计的档次、面向那些客户出售、业主的出行、绿化的布局和今后管理养护等角度提出相应的意见、建议全套精装修施工图审核参与公共区域装修图纸会审，重点从业主出入和今后管理的角度提出相应的意见、建议7 3 3、项目施工阶段项目施工阶段参与阶段参与阶段 参与项目参与项目参与内容参与内容参与目的参与目的施工阶段施工进度 主要包括施工进度计划、施工进度各大节点配合地 产一起 监督施 工单位，每周向 地产提 交一周 检查情 况及整 改意见隐蔽工程验收 主要包括施工隐蔽的埋地、暗敷的水、电管 道系统主设备设施进场验收与安装 主要包括消防主机、发电机、配电柜
6、、水泵、 开关等主要设备进场的数量核实、核对品牌、 型号核实；安装的数量、具体位置、安全防 护等。设计变更 主要包括施工过程中的设计变更，与设计图 纸有冲突的变更或其它设计变更。各施工单位信息 主要包括进场施工的各单位联系方式、资质、 施工经验、施工技术力量等。现场安全防护 主要从设备正常运行及物业后期管理角度， 提出现场安全防护的要求。8 4、招投标阶段招投标阶段招标事项招标事项相关内容相关内容责任单位责任单位时间节点时间节点备注备注区域备案准备相关资料物业、地产5个工作日送房管所报批物业1个工作日完成报批手续房管所、物业 15个工作日招标工作签订合同并完成合同评审工作物业、地产5个工作日与
7、区域备案同时进行准备地产招标所需资料地产15个工作日准备物业投标资料物业15个工作日管理费备案物业2个工作日招标公司完成招标计划送审物业5个工作日招标信息挂网公布房管网、物业31天开标并送批房管所备案物业、地产5个工作日中标备案手续送批房管所备案房管网、物业 15个工作日合同备案手续送批房管所备案房管网、物业 15个工作日5、管理、管理人员介入人员介入9事项名称事项名称 责任部门责任部门相相 关关 内内 容容人员储备地产公司 提前三个月提出用人需求、与物业公司签定地产委 托物业后勤服务管理合同物业公司 项目负责人与地产公司确定销售配合人员需求、与地 产公司签定地产委托物业后勤服务管理合同、根
8、据合同提出人员招聘计划和培训计划、人员招聘、入 职培训后勤保障地产公司 项目交付前一个月完成员工宿舍、饭堂、服务中心办 公室的布置及装修物业公司 在人员进驻前完成临时员工宿舍及饭堂的选定。销售 现场物资采购、员工服装制作及采购、员工住宿安排销售部 与物业公司沟通销售物资采购事宜及日常管理工作10 6、展示区开放展示区开放事项名称事项名称责任部门责任部门相相 关关 内内 容容展示区开放前地产公司 展示区所有项目施工完成的监督、确定销售中心及 样板房开放日期物业公司 1、参与施工阶段的检查，从销售和今后管理的角度 提出合理的建议,减少涉及今后使用管理的缺陷发生 2、参与展示区的验收，对影响现场品质
9、、设备功能 和管理的问题进行排查，协助完美开放 。展示区开放后地产公司 负责协调施工单位对展示区工程问题的维修，监督 物业日常管理工作、物业管理酬金的结算。物业公司 销售现场的日常管理、销售现场人员培训、定期与 地产销售人员沟通关于销售相关的工作、配合销售 部做好每一次销售活动接待工作。11 7.1项目交付阶段项目交付阶段-承接查验流程承接查验流程事项事项地产公司职责地产公司职责物业职责物业职责时间节点时间节点承接验收需求建设单位提出书面承接查验需求、确定承接查验方案、移交法定资料成立承接查验小组、确定承接查验方案、接受法定资料房屋交付使用60日前承接检查责令施工单位整改、签订承接查验协议业主
10、房屋分户检查、公共设施设备承接查验、问题汇总并反馈给建设单位进行整改。签订承接查验协议房屋交付使用45日前整改复查协调施工单位进行复查与施工单位对接整改完成情况房屋交付使用15日前整改完成完成承接查验工作、办理项目交接手续房屋交付使用5日前签署移交文件 1、对验收合格的楼宇签署移交文件并按照物业移交/接管 及验收作业指引的要求接收房屋及设备设施等相关资料； 2、所有签署资料要盖物业公司的公章才算完成交接。交接手续后30日内12 7.2项目交付阶段项目交付阶段-承接查验的内容及标准承接查验的内容及标准 房屋建筑质量的验收房屋建筑质量的验收： 梁、柱楼板及主体、楼（地）面、墙面、顶棚、楼梯、扶手、
11、门窗。 房屋附属设施质量的验收房屋附属设施质量的验收： 插座、接线盒、开关、照明灯具、供水系统、排污管道（含PVC管）、地 漏、卫生洁具、防盗门（窗）、室内配电箱、门铃、其它（水电气表等）。 公共设施承接查验标准级验收办法：公共设施承接查验标准级验收办法： 基础设施、天台、消防设施、公共天线、屋面避雷设计、小区道路、水 区路灯、绿化、垃圾箱、垃圾转运站、岗亭、车库、污水井、化粪池、明 暗沟、泄水孔、踏步、台阶、景观、雕塑及文化娱乐设施等。 特殊设备的验收：特殊设备的验收：电梯、中央空调、供暖系统等。 承接查验项目有承接查验项目有462462条：条：详见XYWY-QP-12-01-R01接管查验
12、记录表。13 7.3项目交付阶段项目交付阶段-承接查验注意事项承接查验注意事项 1、物业服务企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技 术人员参加验收工作。 2、物业服务企业既要从今后物业管理的角度进行验收，又要站在业主的立 场进行严格验收。 3、承接查验中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发建设单位 整改。 4、落实物业保修事宜、保修期限； 5、开发建设单位应向物业服务企业移交整套图纸资料。 6、小区的公共设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定清楚， 避免以后引起业主投诉、争纷。 7、注意收集特殊信息。（各单位工程名称、负责人联系电话等） 8、消防系统、电梯设备、
13、供水供电设备等设备不能正常运行、地下车库 严重渗漏等坚决不能接收。14 7.4项目交付阶段项目交付阶段-房屋交付流程房屋交付流程时间节点时间节点责任部门责任部门工工 作作 职职 责责 内内 容容备注备注交付60日前项目部 项目竣工验收单合格不 管在 哪个 阶段 ，物 业公 司都 配合 各个 部门 的工 作客户关系部 制定年度交付计划、成立交付工作小组，交付风险评估物业公司 业主资料收集录入系统、提交交付物料采购计划、成立物业承接查验小组交付45日前项目部 取得规划验收证明、取得地面及门牌号、取得面积实测报告客户关系部 确定交付现场布置方案、发起相关费用审批销售部 收楼通知书与“两书”定稿交付2
14、0日前项目部 召开快修动员会议，要求施工单位准备快修材料客户关系部 制度交付现场应急预案，与销售、财务部对接业主信息交付10日前项目部 组织成立交付快修队伍客户关系部 各岗位职责流程演练、交付现场布置、对交付小组成员作最后自检销售部 寄发收楼通知书通知书房屋交付客户关系部 集中交付接待流程交付后15日内 客户关系部 未收楼客户梳理及催收楼交付后1个月内 客户关系部 组织交付后评估、房屋交付工程记录建档保存15 7.5项目交付阶段项目交付阶段-交付接待流程交付接待流程流程流程责任部门责任部门工工 作作 职职 责责 内内 容容相关文件相关文件/ /记录记录开始客户关系部 于物业公司共同拟写交付（入
15、伙）方案；工作联系函迎宾接待物业客服 迎宾做好接待工作，指引业主进入入住交付现场。员工行为规范地产公司验证销售部 业主持入住通知书至验证区；工作人员核验资料，复印留存；符 合办理入住条件的业主，经办人在入住流程表进行签字确认入伙流程表地产公司收费地产财务管理部 按面积多退少补协议收款或退款；代收取契税等费用；经办人员 在入住流程表进行签字确认入伙流程表物业公司收费物业财务管理部 物业收取物业服务费、电梯费；代收住宅专项维修资金等费用；经办 人员在入住流程表进行签字确认（根据各地情况不仅限以上内容）入伙流程表物业签约物品钥匙发放物业客服组 同业主签署前期物业管理服务协议、临时管理规约；向业主 发
16、放钥匙、相关物品及相关资料；物业工作人员在入住资料/物品 发放登记表上做好记录并请业主签字确认；经办人在入住流程表 进行签字确认入住资料/物品发放登记表物业验房物业工程组物业客服组 验房人员陪同业主验房并负责抄录水电表底数，请业主签字确认；记 录业主提出的问题并提交项目部整改；经业主确认并同意收楼后，双 方在收楼意见书上签字，一式两联，双方各执一联；验楼人员在 入住流程表进行签字确认收楼意见书房屋验收情况登记表钥匙委托协议恭送业主 物业客服组 验楼客服代表陪同业主办完以上手续，引领业主在礼品区领取入伙礼 品一份。恭喜业主成为我们最尊贵的业主！入伙流程表16 7.6项目交付阶段项目交付阶段-工程
17、问题处理、清洁开荒工程问题处理、清洁开荒事项名称事项名称责任部门责任部门工工 作作 职职 责责 内内 容容工程质量问题处理项目部 对业主反馈问题分类发给各施工单位，责令施工单位限期整改及整 改跟进。客服关系部 协调地产、业主、施工单位因工程问题投诉的相关事宜。物业公司 1、业主反馈问题统计，交地产项目部对接人； 2、留取返修钥匙 确认整改时间，反馈业主整改时间，通知施工单位返修； 3、对 整个返修过程进行监控，确保返修的时效性和返修质量，尽量减少 客户的投诉。清洁开荒项目部 交付前45天通知是否由物业公司主持清洁开荒工作。告知开荒日期 、开荒部位、开荒内容；对开荒现场进行监督及提出专业的意见清
18、 洁开荒工作现场验收并签字。物业公司 组织招投标，选定清洁开荒公司。明确开荒日期、开荒部位、开荒 内容；明确开荒人数、人均开荒面积及工期；明确保洁责任人及效 果验收标准，清洁开荒工作现场验收并签字客服关系部 对开荒现场进行监督检查，提出合理的整改意见，清洁开荒工作现 场验收并签字17 8、项目后期管理项目后期管理事项名称事项名称责任部门责任部门工工 作作 职职 责责 内内 容容工程问题保修地产公司 对物业后期管理提交的维修事项处理、负责协调施工单位进 行保修期内工程问题维修，监督物业日常管理工作物业公司 1、将地产的有关合同（主要指：设备类、防水类、大型建 筑类等）复印、整理、分类，并编制清单
19、，列出重点； 2、对各类设施设备进行管理，保修期内设施设备问题统计， 反馈地产公司，通知施工单位维修。 3、业主入住期间反馈的房屋问题进行分析，质保期内的联 系地产相关人员及施工单位进行维修处理。物业日常管理地产公司 对所有项目定期进行巡检，对物业现场管理中存在的问题提 出整改建议物业公司 物业服务运作体系的全面导入；业主档案的建立；业主二次 装修管理；业主入住、搬入管理；对管理体系的完善；通过 招投标方式，对特种设备（电梯、消防）、清洁绿化进行外 包管理。18 9 9、风险管控、风险管控事事 项项 责任部门责任部门工工 作作 职职 责责 内内 容容业主或施工方群体事件处理 地产公司 根据物业
20、公司反馈事件情况，到达事件现场后主持现场沟通工作，协调施工单位及相 关部门到场处理，直至事件处理完毕。物业公司 1、发生施工方群体事件、值班负责人5分钟之内必须赶到现场、项目负责人30分钟内 必须赶到现场； 2、了解事件的主要信息，将现场情况上报至地产公司负责人，请示地是否报警； 3、根据地产公司意见、及事件状态，调度人员维护秩序，隔离现场，避免发生更严重 的安全隐患，协助地产人员联系施工方负责人赶赴现场协调处理； 4、事件处理完成后，疏散围观人员；总结事件过程，3天内将事件报告书面上报 至品质部。政府有关部门突击检查处理 地产公司 根据物业公司反馈情况作出协助判断，是否需要启动危机公关程序。
21、物业公司 1、接到政府有关部门突击检查，值班负责人5分钟之内必须赶到现场、项目负责人 30分钟内必须赶到现场； 2、核实身份，了解检查内容，判断是否需要上报地产公司，同时配合检查，做好 解释工作及相应记录，检查结束后若需在相应资料上签字时应仔细核对确认。 3、事件处理完成后，疏散围观人员；总结事件过程，1天内将事件报告书面上 报至品质部，品质部协助跟进后续事宜处理。19 9、风险管控、风险管控事事 项项责任部门责任部门工工 作作 职职 责责 内内 容容地产物资出入库管理 地产公司 明确管理权责、明确建立物质台账，进出库管理、定期盘点物质、废旧物品处 理、仓库必须符合消防管理规定，安装有监控设备
22、。物业公司 1、设立专职仓管人员，对物资出入库登记管理，定期盘点物质； 2、所有出库物资必须有地产负责人签字确认； 3、每天对仓库周边安全环境的巡查工作。火灾事件处理物业公司 1、发生火灾事件、值班负责人5分钟之内必须赶到现场、项目负责人30分钟内必须 赶到现场； 2、启动消防应急预案、根据火情大小，判断是否需要报火警处理，同时安排现火灾 的扑救工作； 3、事件处理完成后，疏散围观人员；总结事件过程，3天内将事件报告书面上 报至品质部。被盗事件处理物业公司 1、发生被盗事件后，值班负责人5分钟之内必须赶到现场、项目负责人30分钟内必 须赶到现场； 2、根据事主的实际需求，判断是否需要报警处理，保护现场，协助民警处理，做好 有效记录； 3、事件处理完成后，疏散围观人员；总结事件过程，3天内将事件报告书面上 报至品质部。20 10、支持性制度与表格支持性制度与表格序号体系文件名称1熙元物业新项目物业管理服务运作手册2前期项目基础配置建议3物业设备设施配 套需求标准4前期介入和查验管理程序5接管验收标准方法控制规程6接管查验记录表7承接查验表单备用8接管验收移交表单9物业接管验收移交资料、图纸清单10物业承接查验管理制度“汇报完毕！ 感谢聆听！”