资产评估的基本方法分析.pptx

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1、第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法 本章主要介绍资产评估的基本方法：本章主要介绍资产评估的基本方法：市场法、成本法和收益法。通过学习，市场法、成本法和收益法。通过学习，需要理解和掌握各种评估方法的含义、需要理解和掌握各种评估方法的含义、评估思路、应用前提和适用范围，各种评估思路、应用前提和适用范围，各种评估方法的优缺点及各种评估方法的关评估方法的优缺点及各种评估方法的关系和选择。系和选择。 在资产评估过程中用以确定被评估在资产评估过程中用以确定被评估资产现行公允价值的技术操作程序，资产现行公允价值的技术操作程序，称称为资产评估方法。为资产评估方法。 评估方法的运算过程就是具体运

2、用评估方法的运算过程就是具体运用某一价值类型对资产价值进行量化的过某一价值类型对资产价值进行量化的过程。程。第一节第一节 市场法市场法一、市场法的基本原理一、市场法的基本原理（一）理论基础（一）理论基础均衡价值论均衡价值论（二）评估思路（二）评估思路（三）运用的前提条件（三）运用的前提条件均衡价格的决定均衡价格的决定 OQQePePSDE超额供给P1Q1Q2超额需求P2Q3Q4静态分析静态分析P1P1时时: :供给需求，供给需求， 价格会下跌。价格会下跌。P2P2时时: :需求供给，需求供给， 价格会上升。价格会上升。 由于资产评估是一个模拟市场过程的结由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因

3、此均衡价值论表现为承认市价的相对果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则（参照物）为被估合理性，并通过替代原则（参照物）为被估资产定价。资产定价。 （三）运用的前提条件（三）运用的前提条件1 1、充分活跃的公开市场、充分活跃的公开市场2 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到参数等资料均能搜集到（二）评估思路（二）评估思路nni1评估值各项调整系数参照物成交价（一）寻找参照物。（一）寻找参照物。1 1、成交价必须真实。、成交价必须真实。2 2、至少三个交易案例。、至少三个交易案例。（原因是什么（原因是什么? ?）3 3、

4、与被估资产相类似（可替代、与被估资产相类似（可替代, ,即功能相同）。即功能相同）。4 4、成交价是正常交易的结果。、成交价是正常交易的结果。5 5、尽可能选择近期成交的交易案例。、尽可能选择近期成交的交易案例。二、市场比较法的基本程序及有关指标二、市场比较法的基本程序及有关指标（二）调整差异（类比调整法）（二）调整差异（类比调整法） 一般情况下，应当根据参照物价格变动指一般情况下，应当根据参照物价格变动指数将参照物实际成交价格调整为评估基准日数将参照物实际成交价格调整为评估基准日交易价格。交易价格。%)1 (%)1%)(1 (21naaa环比：指数参照物成交时间的物价评估时物价指数定基：评估

5、值评估值= =参照物价格参照物价格* *交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数1 1、时间因素、时间因素 参照物所在区域比被估资产好：参照物所在区域比被估资产好： ；反之系数反之系数11。一般以被评资产为。一般以被评资产为100100。1系数P100系数2 2、区域因素、区域因素3 3、功能因素、功能因素功能系数法功能系数法参照物的成新率被估资产的成新率调整系数100调整系数4 4、交易因素、交易因素5 5、成新率因素、成新率因素（三）确定评估值（三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。术平均，确定评估值。 三、市场

6、法的具体操作方法三、市场法的具体操作方法（一）直接比较法（一）直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。在差异，例如：成新率、功能等。因素参照物因素被估对象评估值参照物成交价AA （二）类比调整法（二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。差异。 交易案例交易案例A A的调整值参照物的调整值参照物A A的成交价时间因素的成交价时间因素系数区域因素系数功能因素系数情况补正系系数区域因素系数功能因素系数情况补正系数数例题：某商业用房，面积为例题：某商业用房，面积为60

7、0600平方米，现因企平方米，现因企业联营需要进行评估，业联营需要进行评估，评估基准日评估基准日为为20062006年年1010月月3131日。评估人员在房地产交易市场上找到三日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：案例，具体情况如下表所示。单位：/m元2参照物参照物 A AB BC C交易单价交易单价 5,000 5,000 5,960 5,960 5,918 5,918 成交日期成交日期 2006.6 2006.6 2006.9 2006.9 2006.10 2006.10 区域条件

8、区域条件 比被评估资比被评估资产好产好 比被评估资产比被评估资产好好 比被评估资产比被评估资产好好 交易情况交易情况 正常正常 高于市价高于市价4% 4% 正常正常 被评估商业用房与参照物商业用房被评估商业用房与参照物商业用房结构相结构相似、新旧程度相近似、新旧程度相近，故无需对，故无需对功能因素功能因素和和成成新率因素新率因素进行调整。被评估商业用房所在区进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为域的综合评分为100100，三个参照物所在区域条，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为分分别为107107、110110和和10

9、8108。当时房产价格月上。当时房产价格月上涨率为涨率为4%4%，故参照物，故参照物A A的时间因素调整系数的时间因素调整系数117;117;参照物参照物B B的时间因素调整系数的时间因素调整系数104;104;参照物参照物C C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：个参照物成交价格的调整过程如下。单位：m/2元参照物参照物 A AB BC C交易单价交易单价 5,000 5,000 5,960 5,960 5,918 5,918 时间因素修正时间因素修正 117/100 117/100 104/100 104/100

10、 100/100 100/100 区域因素修正区域因素修正 100/107 100/107 100/110 100/110 100/108 100/108 交易情况修正交易情况修正100/100 100/100 100/104 100/104 100/100 100/100 修正后的价格修正后的价格 5,467 5,467 5,418 5,418 5,480 5,480 被评估资产单价（被评估资产单价（5,4675,4675,4185,4185,4805,480）3 3 5,4555,455被评估资产总价被评估资产总价5,4555,4556006003,273,0003,273,000元元课堂

11、练习课堂练习1 1、应用市场法必须具备的前提条件有（、应用市场法必须具备的前提条件有（ ）。）。A A需要有一个充分活跃的资产市场需要有一个充分活跃的资产市场B B必须具有与被评估资产相同或相类似的全新必须具有与被评估资产相同或相类似的全新资产价格资产价格C C可搜集到参照物及其与被评估资产可比较的可搜集到参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数指标、技术参数D D被评估资产未来收益能以货币衡量被评估资产未来收益能以货币衡量E E被估资产所面临的风险也能够衡量被估资产所面临的风险也能够衡量AC2 2、应用市场法估测被评估机组的重置成本时，、应用市场法估测被评估机组的重置成本时，参照物与被估

12、机组之间需调整的主要参数有参照物与被估机组之间需调整的主要参数有（ ）。）。 A A交易时间的差异交易时间的差异B B生产效率的差异生产效率的差异C C付款方式的差异付款方式的差异D D新旧程度的差异新旧程度的差异E E交易情况的差异交易情况的差异ABDE3 3、市场法中交易情况的调整是指（、市场法中交易情况的调整是指（ ）。）。A A由于参照物的成交价高于或低于市场正常由于参照物的成交价高于或低于市场正常 交易价格所需进行的调整交易价格所需进行的调整B B因融资条件差异所需进行的调整因融资条件差异所需进行的调整C C因投资环境差异所需进行的调整因投资环境差异所需进行的调整D D因销售情况不同

13、所需进行的调整因销售情况不同所需进行的调整E E因交易时间差异所需进行的调整因交易时间差异所需进行的调整ABD4 4、以下对市场法的理解正确的有（、以下对市场法的理解正确的有（ ）。）。 A A市场法是资产评估的基本方法之一市场法是资产评估的基本方法之一B B市场法的优点是评估值较能直观反映市场市场法的优点是评估值较能直观反映市场 现实价格现实价格C C市场法的缺点是有时缺少可比较的数据市场法的缺点是有时缺少可比较的数据D D市场法是最具说服力的评估方法之一市场法是最具说服力的评估方法之一ABD计算题计算题有一待估宗地有一待估宗地A A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有，与待估宗地条件类似的宗地

14、甲，有关对比资料如下表所示：关对比资料如下表所示： 宗地宗地成交成交价价交易交易时间时间交易交易情况情况容积容积率率区域区域因素因素个别个别因素因素交易时间交易时间地价值数地价值数A2000.1001.100108甲甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.10.1，宗，宗地单位地价比容积率为地单位地价比容积率为1 1时的地价增加时的地价增加5%5%。 1 1、计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时、计算参照物修正系数

15、：交易情况修正系数、交易时 间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系 数、容积率修正系数。数、容积率修正系数。2 2、计算参照物修正后的地价、计算参照物修正后的地价 是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展

16、商可用于回收资金的面建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过积率应不超过5 5，多层住宅应不超过，多层住宅应不超过3 3，绿化率应不低，绿化率应不低于于30%30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。都能做得到。 所谓所谓“容积率容积率”答案答案交易

17、情况修正系数为交易情况修正系数为100/101100/101或者或者0.990.99交易时间修正系数为交易时间修正系数为108/102108/102或者或者1.061.06区域因素修正系数为区域因素修正系数为100/98100/98或者或者1.02 1.02 个别因素修正系数为个别因素修正系数为100/100100/100或者或者1 1容积率修正系数为容积率修正系数为105/110105/110或者或者0.950.95参照物修正后地价参照物修正后地价( (万元）万元） ？思考题？思考题？市场法的适用范围市场法的适用范围本次作业本次作业第二节第二节 成本法（成本法（The cost method

18、The cost method）一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理评估值评估值= =重置成本重置成本- -各项损耗各项损耗( (贬值）贬值）实体性实体性功能性功能性经济性经济性（一）成本法的理论基础（一）成本法的理论基础生产费用价值论生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路（二）成本法的评估思路（三）注意问题（三）注意问题1 1、历史资料的真实性、历史资料的真实性2 2、形成资产价值的成本耗费是必要的、形成资产价值的成本耗费是必要的（四）基本前提（四）基本前提（P50）1 1、可比性、可比性2 2、可再生性、可再生性3 3、贬值性、贬值性基本公式：基本公式：（

19、五）成本法的基本计算公式（五）成本法的基本计算公式 评估值评估值 重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值重置成本成新率功能性贬值经济性贬值重置成本成新率功能性贬值经济性贬值重置成本综合成新率重置成本综合成新率二、成本法中的基本要素（二、成本法中的基本要素（P50P50）（一）资产的重置成本（一）资产的重置成本更新重置成本复原重置成本再取得成本资产的现行均采用现行价格计算均采用现行价格计算相同点相同点不同点不同点采用的材料、标准、设计等方面存在差异。采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。但是并未改变基本功能。有条件情况下，尽可能选择更新

20、重置成本有条件情况下，尽可能选择更新重置成本理理由由更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）用更新重置成本形成的资产性能可改进用更新重置成本形成的资产性能可改进 是指由于技术进步和采用新型材料等原因，是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新资产的制造成本低于原有具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本，而形成的原有资产的价值资产的制造成本，而形成的原有资产的价值贬值额。贬值额。 超额投资成本超额投资成本= =复原重置成本复原重置成本更新重置成本更新重置成本超额投资成本超额投资成本公式表示（二）资产的实体性贬值（二）资

21、产的实体性贬值 又称有形损耗又称有形损耗，是指资产由于使用及自然，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起资产的价值损失。降而引起资产的价值损失。公式表示实体性贬值率实体性贬值率= =资产的实体性贬值资产的实体性贬值资产的重置成本资产的重置成本 又称无形损耗又称无形损耗，是指由于技术进步引起的是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本而使原有资产的建造成本超

22、过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。的同类资产的运营成本的超支额。（三）资产的功能性贬值（三）资产的功能性贬值 （四）资产的经济性贬值（四）资产的经济性贬值 是指由于外部条件的变化引起资产闲置、是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。收益下降等而造成的资产价值损失。中信泰富的巨亏及东莞合俊、金乌集团的突然破产，中信泰富的巨亏及东莞合俊、金乌集团的突然破产，导火线都是其投资性资产的巨幅贬值导火线都是其投资性资产的巨幅贬值 原因：这些企业融资率高，以高估资产放大融资能力，原因：这些企业融

23、资率高，以高估资产放大融资能力，以超限融资支持主营业务，金融危机，导致资产突然发以超限融资支持主营业务，金融危机，导致资产突然发生大幅度贬值，就会突然陷入资金链断裂的风险生大幅度贬值，就会突然陷入资金链断裂的风险 1 1、重置成本的几种估算方法、重置成本的几种估算方法（1）重置核算法）重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本直接成本重置成本直接成本+ +间接成本间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。间接成本主要指企业管理费、培训费等。间接成本主要指企业管理费、培训费等。采用核算法

24、的前提是能够获得处于采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。也可用于计算更新重置成本。 1、 对被评估的机器设备进行模拟重置，按现对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（）。称为（）。 随堂习题A A更新重置成本更新重置成本B B复原重置成本复原重置成本C C完全重置成本完全重置成本D D实际重置成本实际重置

25、成本A 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。置成本的一种方法。资产购建时物价指数资产评估时物价指数历史成本资产的重置成本被估资产（2）价格指数法）价格指数法 定基物价指数环比物价指数nia）（资产的历史成本被估资产重置成本%1例题：请看书P53随堂习题 2 2、评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值备尚无替代产品。该设备账面原值1010万元，其中万元，其中买价买价8 8万元，

26、运输费万元，运输费0.40.4万元，安装费用（包括材万元，安装费用（包括材料）料）1 1万元，调试费用万元，调试费用0.60.6万元。经调查，该设备万元。经调查，该设备现行价格现行价格9.59.5万元，运输费、安装费、调试费分别万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨比三年前上涨40%40%、30%30%、20%20%。该设备的重置成本。该设备的重置成本是（是（ ）。（保留两位小数）。（保留两位小数） A12.08万元 B10.58万元C12.58万元 D9.5万元解题思路：解题思路：9.5+19.5+1（1+30%1+30%）+0.4+0.4（1+40%1+40%）+0.6+0.6（1+

27、20%1+20%）=12.08=12.08 A随堂习题 3 3、2007年年1月评估设备一台，该设备于月评估设备一台，该设备于2003年年12月购建，账面原值为月购建，账面原值为20万元，万元，2005年进行年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）一次技术改造，改造费用（包括增加设备）2万元。若万元。若定基物价指数定基物价指数2003年为年为1.05，2005年年为为1.20，2007年为年为1.32。则该设备的重置成本。则该设备的重置成本是（是（ ） A A2222万元万元 B B27.3427.34万元万元C C27.4327.43万元万元 D D29.0429.04万元万元解题思路：

28、解题思路： 20 201.321.321.05 +21.05 +21.321.321.2=27.341.2=27.34B 当资产的功能变化与其价格或重置成本的当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时，人们习惯把线性关系下变化呈线性关系时，人们习惯把线性关系下的功能价值类比法称之为的功能价值类比法称之为生产能力比例法生产能力比例法，而把非线性关系条件下的功能价值法称之为而把非线性关系条件下的功能价值法称之为规模经济效益指数法规模经济效益指数法。（3）功能价值类比法）功能价值类比法 生产能力比例法（功能与成本呈线性关系）生产能力比例法（功能与成本呈线性关系）参照物生产能力被估资产生产能

29、力成交价参照物重置成本被估资产的公式1 1请见P54例题规模经济效益指数法（功能与成本呈指数关系）规模经济效益指数法（功能与成本呈指数关系）x参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物重置成本被估资产的公式2 2该方法计算的一般是更新重置成本。该方法计算的一般是更新重置成本。4、已知某类设备的价值与功能之间存在线性、已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为为4万元，年产量为万元，年产量为4000件，现知被评估资件，现知被评估资产年产量为产年产量为3000件，则其重置成本为（件，则其重置成本为（ ） 随堂习题A A3 3万

30、元万元 B B4 4万元万元 C C3 3至至4 4万元万元 D D无法确定无法确定解题思路：解题思路： 4 4300030004000 =34000 =3A5、评估资产为一台年产量为、评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为产线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为万元，年产量为15万件。如果规模经济指万件。如果规模经济指数为数为0.7时，该设备的重置全价为（时，该设备的重置全价为（ ） 随堂习题A19.2万元万元 B17.35万元万元C24万元万元 D16.10万元万元解题思路：解题思路： 10.16158257.0D D 当

31、被估资产单价较低，数量较多时，当被估资产单价较低，数量较多时， 为降低评估成本，可采用此方法。为降低评估成本，可采用此方法。（4 4）统计分析法）统计分析法 （点面推算法）（点面推算法）计算步骤：计算步骤：（a a）将被估资产按一定标准分类。）将被估资产按一定标准分类。（b b）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其 重置成本。重置成本。（c c）计算调整系数）计算调整系数K K。（d d）据）据K K值计算被估资产重置成本。值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本某类资产原始成本某类资产重置成本某类资产原始成本K K某类抽样资产历史成本某类抽样资

32、产重置成本K2 2、实体性贬值的几种估算方法、实体性贬值的几种估算方法（1 1）观察法（成新率法）观察法（成新率法）资产实体性贬值重置成本（资产实体性贬值重置成本（1 1成新率）成新率）有形损耗率有形损耗率（2 2）使用年限法）使用年限法尚可使用年限实际已使用年限尚可使用年限成新率实际已使用年限名义已使用年限资产利用率实际已使用年限名义已使用年限资产利用率公式资产利用率资产利用率(u)=(u)= 截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间当当u1u1时，表示资产超负荷运转，时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限

33、比名义已使用年限要长；资产实际已使用年限比名义已使用年限要长； 当当u=1u=1时，表示资产满负荷运转，时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限资产实际已使用年限等于名义已使用年限; ; 当当u1u1时，表示开工不足，时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。资产实际已使用年限小于名义已使用年限。 资产的实体贬值资产的实体贬值= =（重置成本（重置成本- -预计残值）预计残值） 总使用年限实际已使用年限总使用年限实际已使用年限 公式预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的的金额。

34、在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。残值，如残值数额较小可以忽略不计。 总使用年限指的是实际已使用年限与尚可总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。使用年限之和。 显然残值是没有贬值的，所以式中扣除了显然残值是没有贬值的，所以式中扣除了预计残值。预计残值。 例题例题 某机器设备购建于某机器设备购建于19941994年年1010月月3030日，根据其技术日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为间为8 8小时，由于其生产的产品自小时，由于其生产的产品自19941994年年1111月至月至199819

35、98年末期间在市场上供不应求，企业主在此年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为间为1010小时，自小时，自19991999年初恢复正常使用，现以年初恢复正常使用，现以20002000年年1010月月3030日为评估基准日，则该设备的名日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为义已使用年限为6 6年。年。 资产利用率为：资产利用率为：（5050个月个月3030天天/ /月月1010小时小时+22+22个月个月3030天天/ /月月8 8小时）小时） （6 6年年360360天天/ /年年8 8小时）小时）=117%

36、 =117% 实际已使用年限为：实际已使用年限为：6 6117117=7.02=7.02（年）（年）6 6、某待估设备重置成本为、某待估设备重置成本为2727万元，经查阅，万元，经查阅，已使用已使用4 4年，评估人员经分析后确定该设备尚年，评估人员经分析后确定该设备尚可使用可使用5 5年，那么它的实体性贬值额为年，那么它的实体性贬值额为（ ）。）。随堂习题A A1010万元万元 B B1212万元万元C C1515万元万元 D D1818万元万元B解题思路：解题思路： 2727（1-5/91-5/9）=12=12 两种思路：营运性功能贬值与投资性功能贬值两种思路：营运性功能贬值与投资性功能贬值

37、3 3、功能性贬值的几种估算方法、功能性贬值的几种估算方法（1 1）营运性功能贬值）营运性功能贬值 是无形损耗的一种，体现在两方面：是无形损耗的一种，体现在两方面： a、 运营成本（物耗、能耗、工耗等）运营成本（物耗、能耗、工耗等） b、产出能力、产出能力 含义：含义： 通常，功能性贬值的估算可以通过计算超额通常，功能性贬值的估算可以通过计算超额营运成本获得。营运成本获得。具体计算步骤如下：具体计算步骤如下： 计算年超额运营成本。计算年超额运营成本。 计算年净超额运营成本计算年净超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本（年净超额运营成本年超额运营成本（1 1所得税）所得税）据资产的剩余寿命和

38、收益率（折现率）将据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将 年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额被估资产功能性贬值额 年超额运营成本（年超额运营成本（1 1所得税率）（所得税率）（P/A,r,nP/A,r,n）年金现值系数年金现值系数nnrrr)1 (11年金现值系数：式中：式中：r r表示折现率，表示折现率，n n表示年限表示年限应用举例应用举例题：题：被估的生产控制装置正常运行需要被估的生产控制装置正常运行需要6 6名技术名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4 4名操作员。假定待评估

39、装置与新装置的运营名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为资福利费为1212千元，待评估资产还可以使用千元，待评估资产还可以使用3 3年，所得税税率为年，所得税税率为3333，适用折现率为，适用折现率为1010。 根据上述调查资料，待评估资产相对于同类根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下。新装置的功能性贬值测算过程如下。 解：待评估资产的年超额运营成本：（解：待评估资产的年超额运营成本：（6-46-4）12122424千元千元待评估资产的年净超额运营成本待评估资产的年净超额运营成

40、本2424（1-331-33）16.0816.08千元千元将待评估资产在剩余使用年限内的净超额运营成本折算将待评估资产在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值：为现值：16.0816.08（P/AP/A，1010，3 3）=16.08=16.082.48692.4869 =39.989 =39.989（千元）（千元）6 6资产功能性贬值的计算公式为：被评估资资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额产功能性贬值额=（被评估资产年净超额运（被评估资产年净超额运营成本折现系数）。其中，净超额运营成营成本折现系数）。其中，净超额运营成本是（本是（ ）。）。随堂习题A A超额运营成本乘折现系

41、数所得的数额超额运营成本乘折现系数所得的数额B B超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额C C超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额 乘折现系数的所得额乘折现系数的所得额D D超额运营成本加上其应抵减的所得税额超额运营成本加上其应抵减的所得税额B超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：功能性贬值功能性贬值= =复原重置成本更新重置成本复原重置成本更新重置成本 （2 2）投资性功能贬值）投资性功能贬值 例题：例题：待评估资产为一栋层高为待评估资产为一栋层高为4 4米

42、的住宅，其米的住宅，其复原重置成本为复原重置成本为16001600元建筑平方米，而在评元建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为估基准日建造具有相同效用的层高为3 3米的住宅，米的住宅，更新重置成本为更新重置成本为15001500元建筑平方米，就此可元建筑平方米，就此可以断定其单位建筑面积功能性贬值额为：以断定其单位建筑面积功能性贬值额为： 1600-1500=1001600-1500=100（元建筑平方米）（元建筑平方米） 4 4、经济性贬值及其估算方法、经济性贬值及其估算方法（1 1）含义）含义 因资产的外部环境变化所导致的资产因资产的外部环境变化所导致的资产 贬值而非资产本身的

43、问题。贬值而非资产本身的问题。 资产利用率下降资产利用率下降 资产年收益额减少资产年收益额减少（2 2）表现形式）表现形式 因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量（3 3）计算公式）计算公式%1001x资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能经济性贬值率经济性贬值额经济性贬值额=(重置全价重置全价-有形损耗有形损耗-功能性损耗功能性损耗) 经济性贬值率经济性贬值率因收益额减少而导致的经济性损耗的计量因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额经济性贬值额=年收益损失额年收益损失额 (1-所得税率所得税率)(P/A,r,n)（4 4）综合成新率及其计量）

44、综合成新率及其计量含义含义 资产的现行价值资产的现行价值/ /资产的重置权价资产的重置权价计量方法计量方法a a、观察法、观察法即由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员即由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，以对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，以判断确定被评估资产的成新率。与上文中所判断确定被评估资产的成新率。与上文中所述实体性贬值确定中所称成新率不同，这一述实体性贬值确定中所称成新率不同，这一成新率是在综合考虑资产实体性损耗、功能成新率是在综合考虑资产实体性损耗、功能性损耗和经济性损耗等基础上确定的，而不性损耗和经济性损耗等基础上确定的，而不只是考虑使用

45、磨损和自然损耗的影响。只是考虑使用磨损和自然损耗的影响。b b、使用年限法、使用年限法预计尚可使用年限实际已使用年限预计尚可使用年限综合成新率重置成本不可修复性损耗修复费用综合成新率1001c c、修复费用法、修复费用法上不合算。：技术上不可行，经济（修复）不可补偿性损耗合算。：技术上可行，经济上（修复）性损耗可补偿 三、运用成本法评估资产的程序及优缺点分析三、运用成本法评估资产的程序及优缺点分析 （一）运用成本法评估资产的程序（一）运用成本法评估资产的程序 1.1.确定被评估资产，并估算重置成本。确定被评估资产，并估算重置成本。2.2.确定被评估资产的使用年限。确定被评估资产的使用年限。3.

46、3.估算被评估资产的损耗或贬值。估算被评估资产的损耗或贬值。4.4.计算确定被评估资产的价值。计算确定被评估资产的价值。比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理。趋于公平合理。有利于单项资产和特定用途资产的评估。有利于单项资产和特定用途资产的评估。在不易计算资产未来收益或难以取得市场参在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。照物的条件下可广泛地应用。有利于企业资产保值。有利于企业资产保值。（二）成本法的优点（二）成本法的优点 （1 1）工作量较大。）工作量较大。（2 2）它是以历史资料为依据确定目前价值，）它是以历史资料为

47、依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性必须充分分析这种假设的可行性（3 3）经济性贬值也不易全面准确计算。）经济性贬值也不易全面准确计算。（三）成本法的缺点（三）成本法的缺点 现有一台与评估资产现有一台与评估资产X X设备生产能力相同的新设设备生产能力相同的新设备备Y Y，使用，使用Y Y设备比设备比X X设备每年可节约材料、能源设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约消耗和劳动力等约6060万元。万元。X X设备的尚可使用年设备的尚可使用年限为限为6 6年，假定年折现率为年，假定年折现率为10%10%，该企业的所得税，该企业的所得税税率为税率为40%40%，求，求X X设备的超额运营

48、成本。设备的超额运营成本。 随堂习题解：解：计算评估资产计算评估资产X X的年净超额运营成本的年净超额运营成本: : 60 60（1-40%1-40%）=36=36将评估资产将评估资产X X在剩余使用年限内的净超额运营在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值：成本折算为现值：1561 . 11 . 0) 11 . 1 (3666第三节第三节 收益法收益法一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础（一）收益法的理论基础效用价值论效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。的收益。（二）收益法的评估思路（二）收益法的评

49、估思路 预期收益折现预期收益折现（三）收益法运用的前提条件（三）收益法运用的前提条件 1 1、资产的收益可用货币计量并可以预测、资产的收益可用货币计量并可以预测 2 2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量、资产所有者所承担的风险也能用货币计量 3 3、被评估资产的预期收益年限可以预测、被评估资产的预期收益年限可以预测二、收益法的基本计算公式二、收益法的基本计算公式niiirRP1)1(基本要素：基本要素： 预期收益、折现率（资本化预期收益、折现率（资本化 率）、收益的持续时间率）、收益的持续时间（一）未来收益有限期（一）未来收益有限期 2 2、每期收益等额、每期收益等额),()1 (11)1

50、 (1nrAPArrArAPnnii 1 1、每期收益不等、每期收益不等额额（二）未来收益无限期（二）未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法。根据未来收益是否稳定分为两种方法。 1、稳定化收益法（年金化法）、稳定化收益法（年金化法）nnrrrAP111nnnrrrrrA1111nrrrA)1 (11011nrn时，当rAP/ 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的， 则需采用分段法。则需采用分段法。2、分段法、分段法nniiirrArRP)1 (1)1 (1前期前期), 2, 1(ni（设设n=5） 后期后期), 2, 1(nni0123456