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1、1本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。第1页/共149页2本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。第2页/共149页3市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法资产评估基本途径和方法第3页/共149页4市场法市场法收益法收益法成本法成本法类比调整法类比调整法评估值评估值=重重置成本置成本-实实体性贬值体性贬值-功能性贬功能性贬值值-经济性经济性
2、贬值贬值评估值评估值=重置成本重置成本成新率成新率资产评估方法体系直接比较法直接比较法收收益益期期折折现现率率收收益益额额市价折扣法 现行市价法功能价值类比法市场售价类比法 价格指数法成本市价法价值比率法第4页/共149页5成本法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观察法 使用年限法直接价值法第5页/共149页6 第一节 市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义：市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一
3、 第6页/共149页7 （二）基本前提：1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。第7页/共149页8（三）市场法的适用范围主要适用于单项资产的评估，如生产设备、原材料、确定遗产税、财产税的税基时的评估。在进行企业价值评估时，较少采用市场法，因为不可能或不容易找到一个相同或相似的企业整体资产。第8页/共149页9二、运用市场法进行资产评估的方式&1找到完全相同的参照物，以参照物的价格替代被评估资产的价格。&找到相类似的参照物，对参照物的价格进行价格调整。（）时间因素：参照交易时间与被评估资产评估基准日的相差时间的影响。（）地域因素：指
4、资产所在地区或地段条件对价格的影响。（）功能因素：指资产实体功能过剩或不足对价格的影响。第9页/共149页10 市场法评估资产的程序&明确评估对象&进行公开市场调查，收集资料，寻找参照物&分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物，应选择三个以上的参照物。&把被评估资产与参照物比较&分析调整差异，做出结论。三、市场法的程序及优缺点第10页/共149页11优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和
5、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。第11页/共149页12四、市场法中的单项资产的评估方法（一）直接比较法 1.基本原理：利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较，而判断评估对象价值的一类方法。该方法直观简洁，便于操作。第12页/共149页132.适用条件：参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一明显的因素上。3.基本计算公式为：评估对象价值=参照物合理成交价格或：评估对象价值=参照物成交价格评估 对象特征参照物特征第13页/共149页144.特别注意：本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值
6、之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。例：除生产能力不同外，其他都一样。参照物的生产能力是100万件，被估物的生产能力是80万件。而参照物的市场价格是10万元。由上面的公式可算出评估对象价值。解：评估对象价值=参照物成交价格评估对象特征参照物特征=10*80/100=8万第14页/共149页155.直接比较法的具体种类 直接比较法现行市价法市价折扣法功能价值类比法价格指数法成新率调整法第15页/共149页16（1）现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
7、第16页/共149页17（2）市价折扣法 原理以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。数学式表达资产评估价值=参照物成交价格（1-价格折扣率）第17页/共149页18例1评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟求快速变现资产价值？资产评估价值=10（1-40%）=6（万元）第18页/共149页19习题1：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为20万元，经评估师综合分
8、析，认为快速变现的折扣率应为30%，求其快速变现资产价值？第19页/共149页20（3）功能价值类比法定义：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。第20页/共149页21分类根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：.资产价值与其功能呈线性关系(正比例)的情况，通常被称作生产能力比例法。数学表达式一般表述为：第21页/共149页22例2某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2008年2月1日。评估人员从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备
9、的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。评估值=160150/210=114.29(万元)第22页/共149页23.资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法。数学表达式一般表述为：第23页/共149页24例3被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此请确定被评估资产价值。解：资产评估价值=10（90120）0.7 =8.18(万元)第24页/共149页25习题2：被评估资产年生产能力为121吨，参照资产的年生产能力为100吨，评估基准日参照资产的市场价格为20万元，该
10、类资产的功能价值指数为0.5,由此请确定被评估资产价值。注意：先写公式后计算第25页/共149页26（4）价格指数法（物价指数法）定义价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。第26页/共149页27物价指数的各种表述方法：.定基物价指数：是以基期的物价为100，其他期的物价都和它比较而得到的物价指数。第27页/共149页28.环比物价指数（记作a1，a2等）：第二年的定基物价指数与第一年定基物价指数的商。（综合)物价指数（又叫价格指数）=a1a2an 资产评估值=参照物成交价格a1a2
11、an第28页/共149页29例 4：某地区某类房地产 2009 年 4 月至 10 月的价格指数分别为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以 2008 年 1 月为 100）其中某宗房地产在 2009 年 6 月的价格为 18000 元/平方米，请对其进行交易日期修正，将其修正到 2009年 10 月的价格？解：18000 98.1/76.7=23022（元/平方米）第29页/共149页30例 5：某地区某类房地产 2009 年 4 月至 10 月的价格指数分别为 0.996，0.947，0.967，1.050，1.092，1.125，1.181（均以上个月
12、为 1）其中某宗房地产在 2009 年 6 月的价格为 20000/平方米，请对其进行交易日期修正，将之修正到 2009 年 10 月的价格？解：20000 1.05 1.092 1.125 1.181=30468（元/平方米）第30页/共149页31习题3：某地区商品房 2009 年 4 月至 10 月的价格指数分别为 99，101，103，105，109，112，118（均以2009.1月为 100），其中某宗房地产在 2009 年 6 月的价格为 20000/平方米，请对其进行交易日期修正，求其到 2009 年 10 月的价格？习题4：北京某商品房 2009 年 4 月至 10 月的价格
13、指数分别为 0.98，0.95，1.02，1.05，1.1，1.25，1.3（均以上个月为 1）其中某宗房地产在 2009 年 6 月的价格为 20000/平方米，请对其进行交易日期修正，求其修正到 2009 年 10 月的价格？第31页/共149页32(5)成新率价格调整法资产评估价值=参照物成交价格*（评估对象成新率/参照物成新率）资产的成新率=资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）第32页/共149页33例5：待估资产为某机器设备，其生产时间为1995年6月，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为200
14、2年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1994年12月。经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，求待评估资产的评估值。第33页/共149页34解：1.待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）100%=13(7.5+13)=63%2.参照资产的成新率=15(8+15)100%=65%3.待估设备的评估值=参照物成交价格（评估对象成新率/参照物成新率）=124000(63%65%)=120184.62(元)第34页/共149页35习题5：待估资产为某机器设备，其生产时间为2005年6
15、月，评估基准日为2009年6月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2008年12月，交易价格为300000元，该机器设备的生产时间为2001年12月。经调查了解，待估设备的尚可使用年限为15年，参照资产尚可使用年限为16年，求待评估资产的评估值。第35页/共149页36例6某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待
16、估资产基本相同。分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元)价格指数法第36页/共149页37例7某待估资产为一机器设备，年生产能力为300吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为180吨，市场成交价格为600万元。（2）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到
17、评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=600300/180=1000(万元)功能价值法 第37页/共149页38例8某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条
18、件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）市价折扣法第38页/共149页39（二）类比调整法 1.适用条件：（1）不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。（2）对信息资料的数量和质量要求比较高，而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。第39页/共149页402.类比调整法的原理类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个
19、类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。该法类似于直接比较法。只不过这次调整的因素不是一个，而是多个（主要是功能、交易时间、新旧、交易情况等），将每一个因素得到的调整系数相乘，得到综合的调整系数；或者把各个因素的评估值的影响额确定出来，然后相加，得到被评估资产的价值。第40页/共149页413.类比调整法的特点（1）适用性强，应用广泛。（2）类比调整法是市场法中最基本的评估方法。第41页/共149页424.类比调整法的具体种类类比调整法市场售价类比法成本市价法价值比率法第42页/共149页43（
20、1）市场售价类比法资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值 或：资产评估值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数第43页/共149页44参照物的主要差异因素包括：时间因素 时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格交易时间差异修正系数 第44页/共149页45区域因素 区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估
21、值参照物价格区域因素修正系数 第45页/共149页46功能因素 功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格功能差异修正系数 第46页/共149页47交易情况 交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格交易情况修正系数 第47页/共149页48个别因素 个别因素主要包括资
22、产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格个别因素修正系数 第48页/共149页49习题6：某估计师欲评估某台机器设备的价值，已知该机器设备的生产能力为200吨/年，评估时点位2009年10月，搜集的交易案例的成交时点位2009年3月，交易价格为150万元，生产能力为230吨/年。又知从2009年1月至2009年12月的物价指数分别为99，97，101，104，98，102，105，107，107，108，107，110（以
23、上指数均以2008年12月为基准），请根据上述资料求该台机器设备的价值。第49页/共149页50成本市价法 基本原理 以评估对象的现行合理成本现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。计算公式资产评估价值=参照物成交价格（评估对象现行合理成本参照物现行合理成本）第50页/共149页51习题7：某评估师欲评估某台机器设备的价格，已知该机器设备的现行合理成本为30万元，估价师搜集到一个交易参照物，该参照物的成交价格为80万元，其现行合理价格为20万，请求该待估机器设备的价格。第51页/共149页52 价值比率法（市盈率法）基本原理以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为
24、乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。市盈率是上市公司股价与每股收益（年）的比值。即：市盈率=股价/每股收益（年）。明显地，这是一个衡量上市公司股票的价格与价值的比例指标。可以简单地认为，市盈率高的股票，其价格与价值的背离程度就越高。也就是说市盈率越低，其股票越具有投资价值。第52页/共149页53主要适用对象企业价值评估 计算公式被评估对象的市价总额=（参照物的）市盈率*（被评估对象的）净利润 资产评估价值=评估对象（企业）相关财务指标（企业）价值比率第53页/共149页54例9：某被估企业的年净利润为200万元，评估时点资产市场上同类企业平
25、均市盈率为50倍，请确定企业的评估价值。解：被评估对象的市价总额=（参照物的）市盈率*（被评估对象的）净利润 =50*200万=10000万 第54页/共149页55本节综合练习：1.甲估价师欲评估某台机床08年5月1日的价值，选取的交易案例机床03年9月1日的市场价值为50万，又知03年9月1日的物价指数为100，08年5月1日的物价指数为120，求该机床08年5月1日的市场价值。2.欲评估某机床的价值，该机床年生产能力500万吨，选取的交易案例的机床的年生产能力为400万吨，交易案例的价值为800万元，求待评估机床的价值。第55页/共149页563、评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全
26、相同的正常变现价为60万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为20%，请评估其快速变现资产价值。4、评估师欲评估某项资产09年5月1日的价值，已知该项资产07年1月1日的价值为400万，这期间的物价指数为150%（09年5月1日与07年1月1日比），请根据物价指数法求其09年5月1日的价值。5、某被估企业的年净利润为3000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为40倍，请确定企业的评估价值。第56页/共149页57第二节、成本法4（一）含义及理论依据4成本法含义：4 也叫重置成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估算已存在的各种贬损因素，并将其从现时重置成本中予以扣除而得
27、到被评估资产价值的评估方法。一、成本法及其适用的前提条件第57页/共149页584理论依据：1资产的价值取决于资产的成本资产的价值是一个变量。随着资产本身的运动和其他因素的变化而变化。影响资产价格的因素包括：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。第58页/共149页59 前提条件：1、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费是必须的 适用范围：对于一切以资产重置、补充为目的的资产业务均适用，是清产核算中最基本的评估方法。（二）基本前提和适用范围第59页/共149页60二、基本方法资产评估值被评估资产重置成本被评估资产重置成本资产实体 性贬值资产功能 性
28、贬值资产经济 性贬值成新率或第60页/共149页61 重置成本评估方法常见的评估方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法功能成本线性函数法功能成本指数法（规模经济效益指数法）各种贬值评估方法实体性贬值功能性贬值经济性贬值观察法使用年限法修复费用法复原重置成本更新重置成本成新率法第61页/共149页62 （一）重置成本及其估算方法重置成本的含义：重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术
29、等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。第62页/共149页63 更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。注意：评估时，在同时获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。第63页/共149页64 重置成本的估算方法1重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重新取
30、得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。第64页/共149页65 计算公式重置成本直接成本间接成本 房屋建造成本构成：材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润按现时价格按现时价格逐项加总逐项加总设备取得成本构成：购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：取得和建造取得和建造资产的管理资产的管理费用、设计费用、设计制图等费用制图等费用第65页/共149页66间接成本的计算方法P(了解)人工成本比例法间接成本=人工成本总额*成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额单位价格法间接成本=工
31、作量*单位价格/工日或工时间接成本百分率法间接成本=直接成本*间接成本占直接成本百分率第66页/共149页67例：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+2
32、0000=205000（元）第67页/共149页68例：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？第68页/共149页69（1）计算直接成本购买价=8（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（
33、万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%间接成本13.042%0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）第69页/共149页70习题6.待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台20万元，运杂费1万元，安装成本为2万元，其中原材料0.6万元、人工成本1.3万元、其他费用0.1万元，间接成本为安装成本的80%，请按重置核算法估算该机器设备的重置成本第70
34、页/共149页71是在资产历史成本的基础上，通过价格指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。2物价指数法基本原理资产重置成本资产历史成本资产评估时物价指数 资产购建时物价指数定基物价指数的计算公式第71页/共149页72物价指数定基指数环比指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数（1a1）（1a2）（1a3）（1an）（其中an表示第n年环比价格变动指数）第72页/共149页73例12：某台机器设备购建于1996年，账面原值为20 000元，当时该类资产的定基物价指数为92%，评估时该类资产的定基物价指数为120%，求该资产的重置成本。解：被估资产重置成本=20 000*（120%/92%）=
35、26087元第73页/共149页74某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。要求：计算该机床1999年的重置成本 例题3第74页/共149页75重置成本计算表重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%）重置成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32199641.281.60/1.28=1.2541.25=5199821.351.60/1.
36、35=1.1921.19=2.3819991.601.60/1.60=1合计31.7第75页/共149页76习题7：某机床于2004年购置安装，账面原值为20万元。2006年进行一次改造，改造费用为5万元；2008年又进行一次改造，改造费用为3万元。若定基价格指数2004年为1.05，2006年为1.20，2008年为1.30，2009年为1.60。请计算该机床2009年的重置成本。第76页/共149页77例1：A公司的某被估资产账面价值为300 000元，1995年建成，2000年进行评估，经调查已知同类资产环比价格变动指数分别为：1996为10.7%，1997为14%，1998为21.2%
37、，1999为4.9%，2000为4.2%，求被估资产的重置成本？解：重置成本=300 000*（1+10.7%）（1+14%）（1+21.2%）（1+4.9%）（1+4.2%）=？习题8：某公司的某被估资产账面价值为200 000元，2005年建成，2010年进行评估，经调查已知同类资产环比价格变动指数分别为：2006为8%，2007为7%，2008为9%，2009为5%，2010为6%，求被估资产的重置成本？第77页/共149页78物价指数法的特点（与重置核算法比较）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，与考虑了生产技术进步和
38、劳动生产率的变化因素，因而也可以估算复原重置成本和更新重置成本。物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本核算的基础上。注意：对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。第78页/共149页793功能价值法 参照物功能价值被评资产重置成本（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。第79页/共149页80资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成本也应相同。资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大
39、，成本越高，而且是成正比例关系变化的。理论假设第80页/共149页81计算公式被评估资产重置成本=被评估资产年产量/参照物年产量*参照物资产重置成本例1：某重置全新一台机器设备的价格为50000元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，请计算其重置成本：解：被评估资产重置成本=4000/5000*50000=40000元第81页/共149页824规模经济效益指数法被评估资产的重置成本参照资产重置成本被评资产的生产能力参照资产的生产能力x第82页/共149页835统计分析法基本原理某类抽样资产 的重置成本被评估资产的重置成本第83页/共149页84计算公式某类资产的 历史成本被评
40、估资产的重置成本某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史重置成本第84页/共149页85各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法第85页/共149页86（二）实体性贬值及其估算方法决定实体性贬值的因素有：使用时间使用率，也叫利用率资产本身的质量维修保养程度是资产由于使用和自然力作用形成的贬值第86页/共149页871观察法或成新率法计算公式为：资产实体性贬值=重置成本（1成新率）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度第87页/共149页88形体物理变化程度机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水
41、平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等第88页/共149页892.使用年限法资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）实际已使用年限 总使用年限 （实际已使用年限+尚可使用年限）名义已使用年限资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间100第89页/共149页90例18：某资产于1995年2月购进，2005年2月评估时名义使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。请计算资产利用率和资产
42、的实际使用年限解：资产利用率=103607.5/103608=93.75%实际使用年限=名义已使用年限*资产利用率 =1093.75%=9.4年第90页/共149页91课本例题5 P28第二章 习题四、计算题 3题第91页/共149页92例19：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。请计算该设备的实体性贬值。第92页/共149页93资产利用率=53605/53608=62.5%实际已
43、使用年限=562.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性贬值=（500000-2000）3.125/8.125=192307.9第93页/共149页94习题10：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备2003年1月购进，2007年1月评估；该设备的重置成本为40万元，其残值为1万元，尚可使用10年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作10小时，该设备实际每天工作8小时。求该设备的实体性贬值第94页/共149页95(三)功能性贬值及其估算方法资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。计算
44、公式：被评估资产功能性贬值额=被评估资产年超额运营成本（1-所得税率）（P/A，r,n）第95页/共149页96（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。第96页/共149页97（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备
45、，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营成本各年净超额运营成本折现系数分析设备的 超额运营成本，应考虑下列因素：生产效率是否提高维护保养费用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低第97页/共149页98例21：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。第98页/
46、共149页99解：（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)6000=18000(元)（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000(1-33%)=12060(元)（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:=12060(P/A，10%，3)=120602.4869=29992（元）第99页/共149页100习题11：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需8名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为5000
47、元，被评估控制装置尚可使用4年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。请根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。第100页/共149页101（四）经济性贬值的估算经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；第101页/共149页102（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。第102页/共149页103估算
48、方法：A 经济性贬值资产的年收益损失额（1-所得税率）（P/A，r,n）B 经济性贬值率=1（预计生产能力 /资产设计生产能力）X100%经济性贬值额=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）经济性贬值率第103页/共149页104例21：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6，请估算该电视机生产线的经济性贬值率。第104页/共149页105例21：设备的经济性贬值率为：经济性贬值
49、率 =1-（70000/100000）0.6100%=19%第105页/共149页106例22：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。第106页/共149页107解：计算过程如下：经济性贬值=(100100000)（1-33%）（P/A，r，n）=16662230(元)年金现值系数，查阅表格第107页/共149页108习题12：某企业必须降价销售电视机。假定
50、原电视机销售价格为3000元/台，经测算每年完成15万台的销售量，售价需降至2800元/台，即每台损失毛利200元。经估算，该生产线还可以继续使用4年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。第108页/共149页1091观察法使用年限法成新率=预 计 尚 可 使 用 年 限 实际已使用年限+尚可使用年限 修复费用法成新率=1-修复费用/重置成本注意：资产评估的折旧与会计年限的折旧不同。（五）成新率及其估算第109页/共149页110成本途径评估方法例23：某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此