资产评估的基本方法.pptx

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1、第五章第五章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法 2011-2教学目的和教学要求教学目的和教学要求教学目的教学目的 资产评估是一项实践性很强的工作，必须要资产评估是一项实践性很强的工作，必须要有一套完整的方法体系。本讲介绍有一套完整的方法体系。本讲介绍市场法市场法、成本成本法法、收益法收益法，这些方法是价值评估的方法基础。，这些方法是价值评估的方法基础。 教学要求教学要求 要求重点掌握每种方法的基本概念、基本原要求重点掌握每种方法的基本概念、基本原理、基本公式、运用的基本前提以及对该种方法理、基本公式、运用的基本前提以及对该种方法的基本评价。同时还要掌握应用每种方法时需要的基本评价。同时还要

2、掌握应用每种方法时需要注意的一些问题。注意的一些问题。2011-2学习方法学习方法 要求从每种方法的要求从每种方法的“基本概念、基本前提、基本概念、基本前提、基本公式、基本程序、基本评价基本公式、基本程序、基本评价”等五个等五个“基本基本”去学习。去学习。 资产评估方法是实施资产评估工作的技术手资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。多年的资产评估实践中形成了市场法、成本段。多年的资产评估实践中形成了市场法、成本法、收益法这三种基本方法。在运用基本方法时，法、收益法这三种基本方法。在运用基本方法时，可能会根据不同情况和每种基本方法的基本原理，可能会根据不同情况和每种基本方法的基本原理，加以加

3、以适当变通，从而派生出多种多样的评估方法适当变通，从而派生出多种多样的评估方法。2011-2目目 录录 第一节第一节 市场法市场法第二节第二节 收益法收益法第三节第三节 成本法成本法第四节第四节 应用评估方法需注意的问题应用评估方法需注意的问题 资产评估方法综合举例资产评估方法综合举例 2011-2第一节第一节 市场法市场法市场的基本市场的基本涵义涵义市场法的市场法的基本概念基本概念市场法运用的市场法运用的基本前提基本前提市场法运用的市场法运用的基本公式基本公式市场法运用中的市场法运用中的相关概念相关概念市场法应用的市场法应用的基本程序基本程序市场法应用的市场法应用的具体模式具体模式对市场法对

4、市场法适用范围的评价适用范围的评价2011-2一、市场的基本涵义一、市场的基本涵义 市场的一般涵义是指商品买卖的场所。在这个市场的一般涵义是指商品买卖的场所。在这个场所中，商品和服务进行交易。场所中，商品和服务进行交易。 市场强调的是交易的市场强调的是交易的公开性、公平性公开性、公平性。 市场按地域性划分，可以分为市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内地方市场、国内市场和国际市场市场和国际市场。2011-2二、市场法的基本概念二、市场法的基本概念 市场法市场法指在市场上选择若干与被评估资指在市场上选择若干与被评估资产产相同或类似相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产的资产作为参照物，将被评

5、估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。一种资产评估方法。2011-2三、市场法运用的基本前提三、市场法运用的基本前提1、市场上存在参照物；、市场上存在参照物； 即：与被评估资产相同或类似的资产。即：与被评估资产相同或类似的资产。 2、参照物的交易是在公开市场条件下进行；、参照物的交易是在公开市场条件下进行； 3、价格影响因素明确，并且可以量化。、价格影响因素明确，并且可以量化。2011-2四、市场法运用的基本公式四、市场法运用的基本公式 1、

6、评估价值评估价值 = 参照物市价参照物市价 + 评估对象比参照物评估对象比参照物优异之金额优异之金额 - 参照物比评估对象参照物比评估对象优异之金额优异之金额 2、评估价值评估价值 = 参照物市价参照物市价 （1 调整系数）调整系数）成新率成新率2011-2五、市场法运用中的相关概念五、市场法运用中的相关概念参照物参照物 即：公开市场上与被评估资产相同或类似即：公开市场上与被评估资产相同或类似的资产。的资产。 交易价格交易价格 指在公开市场上参照物的成交价或标价。指在公开市场上参照物的成交价或标价。 差异调整差异调整 指参照物与被评估资产在指参照物与被评估资产在功能功能、成交地域成交地域、成交

7、时间成交时间等方面存在差异而需要调整。等方面存在差异而需要调整。2011-2五、市场法运用中的相关概念五、市场法运用中的相关概念功能差异功能差异 参照物与被评估资产在性能、用途、外观参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。等方面存在的差异。 时间差异时间差异 参照物的成交时间与评估基准日之间的时参照物的成交时间与评估基准日之间的时间间隔差异。间间隔差异。 地域差异地域差异 参照物的成交价与被评估资产所处地域之参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。间的差异。2011-2六、市场法应用的基本程序六、市场法应用的基本程序（一）选择参照物（一）选择参照物 选择参照物要注意以下几点

8、：选择参照物要注意以下几点： 1、可比性、可比性 可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。 2、数量方面、数量方面 参照物应选择参照物应选择三个三个以上以上（二）差异调整（二）差异调整 成交时间、成交地域、功能成交时间、成交地域、功能 （三）确定评估价值（三）确定评估价值2011-2七、市场法应用的具体模式七、市场法应用的具体模式(一一)直接比较法直接比较法 在参照物与被评估资产在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、在功能、外观、用途、使用条件以及成交时间使

9、用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下与评估基准日的时间（以下简称时间条件）简称时间条件）等方面相同或基本相同等方面相同或基本相同的情况下所的情况下所采用的一种评估方法。采用的一种评估方法。 这种方法通常适用于这种方法通常适用于动产动产（如机器设备、存货（如机器设备、存货等）。等）。 2011-2直接比较法运用于两种情况：直接比较法运用于两种情况： 1、被评估的旧资产与市场上的旧资产、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物参照物)完全相同。完全相同。 在这种情况下的评估计算公式为在这种情况下的评估计算公式为: 被评估资产评估价值被评估资产评估价值=参照物交易价格参照物交易价格（如（如35万

10、）万）同型号同型号旧汽车旧汽车同型号同型号旧汽车旧汽车完全相同完全相同2011-2七、市场法应用的具体模式七、市场法应用的具体模式2、被评估的旧资产与市场上的全新资产、被评估的旧资产与市场上的全新资产(参照物参照物)完全相同完全相同 评估计算公式为：评估计算公式为： 被评估资产评估价值被评估资产评估价值=参照物交易价格被评估资产成新率参照物交易价格被评估资产成新率 =50万元万元70%=35万元万元 同型号同型号旧汽车旧汽车 同型号同型号新汽车新汽车成新率成新率2011-2七、市场法应用的具体模式七、市场法应用的具体模式直接比较法直接比较法现行市价法现行市价法P82市价折扣法市价折扣法（仅适用

11、于清算假设）（仅适用于清算假设）功能价值类比法功能价值类比法价格指数调整法价格指数调整法（物价指数法）（物价指数法）成新率价格调整法成新率价格调整法线性关系，直接比线性关系，直接比非线性关系：规模经济非线性关系：规模经济 效益指数法效益指数法具体操作中常用具体操作中常用市场售价类比法市场售价类比法价值比率法价值比率法成本市价法成本市价法市盈率倍数法市盈率倍数法2011-2七、市场法应用的具体模式七、市场法应用的具体模式 (二二)间接比较法间接比较法 又叫类比调整法，指在参照物与被评估资产又叫类比调整法，指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方在功能、外观、用途、使用条件

12、、时间条件等方面面类似类似的情况下所采用的一种评估方法。的情况下所采用的一种评估方法。 类比调整法可以运用于两种情况：类比调整法可以运用于两种情况：2011-21、被评估的旧资产与市场上的、被评估的旧资产与市场上的旧旧资产资产(参照物参照物)类似类似 所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似，而且成新度观、用途、使用条件、时间条件等方面类似，而且成新度也类似。也类似。 这种情况下的评估计算公式为：这种情况下的评估计算公式为： 被评估资产评估价值被评估资产评估价值=参照物交易价格参照物交易价格(1综合调整综

13、合调整系数系数)（1成新度调整系数）成新度调整系数）=35万元（万元（1-10%）（1-5%）=29.92万元万元七、市场法应用的具体模式七、市场法应用的具体模式 A型号汽车型号汽车 A+型号汽车型号汽车类似类似2011-2七、市场法应用的具体模式七、市场法应用的具体模式2、被评估资产与市场上的、被评估资产与市场上的全新全新资产资产(参照物参照物)类似类似 这种情况下的评估计算公式为：这种情况下的评估计算公式为： 被评估资产评估价值被评估资产评估价值=参照物交易价格参照物交易价格(1综合调整系数综合调整系数)被评估资被评估资产成新率产成新率 =55万元（万元（1-10%）70% =34.65万

14、元万元2011-2八、对市场法适用范围的评价八、对市场法适用范围的评价优点：优点： 评估结果客观、公允，易于被评估当事各方理解和评估结果客观、公允，易于被评估当事各方理解和接受。接受。 市场法市场法不适用不适用于以下几种情况：于以下几种情况： 1、没有可比参照物的资产、没有可比参照物的资产 如自制设备、某些专门订制的设备和绝大部分无形如自制设备、某些专门订制的设备和绝大部分无形资产等。资产等。 2、没有市价的资产、没有市价的资产 某资产（如某些机器设备）带有附属或配套设施。某资产（如某些机器设备）带有附属或配套设施。2011-2第二节第二节 收益法收益法 收益的基本收益的基本概念概念 收益法的

15、基本收益法的基本涵义涵义 收益法的应用收益法的应用前提前提 收益法应用的收益法应用的基本程序基本程序 收益法应用的收益法应用的基本形式基本形式 对收益法对收益法适用范围的评价适用范围的评价2011-2一、收益的基本概念一、收益的基本概念 收益是一定期间内收入超过费用的部分。但是在理解资收益是一定期间内收入超过费用的部分。但是在理解资产评估中的收益涵义时，要注意以下几点：产评估中的收益涵义时，要注意以下几点： 第一、从资产种类上去认识第一、从资产种类上去认识 如果将企业整体视作一项资产，则收益可以是企业的净如果将企业整体视作一项资产，则收益可以是企业的净利润或企业的净现金流量。如果是单项资产利润

16、或企业的净现金流量。如果是单项资产( (如一幢建筑物如一幢建筑物) )，则收益表现为该项资产单独带来的净利润。则收益表现为该项资产单独带来的净利润。 第二、从时间上去认识第二、从时间上去认识 评估中的收益是指资产的未来预期收益，而不是历史收评估中的收益是指资产的未来预期收益，而不是历史收益。所谓未来，既可以是有限期的，也可以是无限期的。益。所谓未来，既可以是有限期的，也可以是无限期的。 第三，从继续使用假设去认识第三，从继续使用假设去认识 资资产只有在继续使用的前提下才会产生未来收益。产只有在继续使用的前提下才会产生未来收益。 2011-2一、收益的基本概念一、收益的基本概念 第四，从主、客观

17、去认识第四，从主、客观去认识 资产评估中的收益指的是资产的客观收益，而资产评估中的收益指的是资产的客观收益，而不是资产目前的实际收益。不是资产目前的实际收益。 客观收益客观收益排除了实际收益中的某些特殊的、排除了实际收益中的某些特殊的、偶然的因素后所能取得的正常收益。偶然的因素后所能取得的正常收益。 实际收益实际收益在目前各种因素条件下实际取得在目前各种因素条件下实际取得的收益，它受到一些主观因素的影响（例如，经营的收益，它受到一些主观因素的影响（例如，经营者个人的能力大小、资本的多少等等），故又称为者个人的能力大小、资本的多少等等），故又称为主观收益。主观收益。 2011-2二、收益法的基本

18、涵义二、收益法的基本涵义 收益法收益法指通过估测被评估资产未来指通过估测被评估资产未来预期收益，并折算成现值，以确定被评估资预期收益，并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。产价值的一种资产评估方法。2011-2三、收益法的应用前提三、收益法的应用前提1 1、被评估资产能够继续使用。、被评估资产能够继续使用。 2 2、资产的未来收益可以测算。、资产的未来收益可以测算。 3 3、资产的预期获利年限可以预测。、资产的预期获利年限可以预测。 4 4、资产拥有者获得预期收益所承担的风险、资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测。可以预测。2011-2四、收益法应用的基本程序四、收益法应

19、用的基本程序第一、收益预测第一、收益预测 第二、确定折现率第二、确定折现率（预期投资报酬率）（预期投资报酬率） 市场比较法：市场比较法： 取三个同类资产交易的投资回报率的平均值取三个同类资产交易的投资回报率的平均值 资本资产定价模型：资本资产定价模型： 加权平均资本成本法：加权平均资本成本法：)(fmfRRRRsbwRVSRTVBR)1(2011-2四、收益法应用的基本程序四、收益法应用的基本程序第三、将被评估资产的未来收益通过折现率第三、将被评估资产的未来收益通过折现率或本金化率折算成现值，该现值即为被评估或本金化率折算成现值，该现值即为被评估资产的评估价值。资产的评估价值。 第四、确定评估

20、结果，并对评估结果加以分第四、确定评估结果，并对评估结果加以分析说明。析说明。 2011-2五、收益法应用的基本形式五、收益法应用的基本形式 运用收益法，确定收益额和折现率是十分运用收益法，确定收益额和折现率是十分重要的，而确定收益额和折现率都与未来期限重要的，而确定收益额和折现率都与未来期限相关，在实际中，收益额与期限至少存在以下相关，在实际中，收益额与期限至少存在以下几种情况：几种情况： （一）每年收益相同，未来年期无限（一）每年收益相同，未来年期无限 即即: :稳定化收益法（年金化法）稳定化收益法（年金化法）rAP 2011-2 例例 ： 设某企业可以无限期持续经营，每年预期收设某企业可

21、以无限期持续经营，每年预期收益额为益额为100100万元，确定本金化率为万元，确定本金化率为4%4%。要求：试确。要求：试确定该企业持续经营下的评估值。定该企业持续经营下的评估值。 被评估企业评估价值被评估企业评估价值=100/4%=100/4% =2 500 =2 500（万元）（万元） 2011-2五、收益法应用的基本形式五、收益法应用的基本形式（二）每年收益相同，未来期限有限（二）每年收益相同，未来期限有限基本计算公式为：基本计算公式为： ),()1 (11)1 (1)1 (11nrAPArrArArAPnniinii2011-2 例例 ： 设某企业尚可持续经营设某企业尚可持续经营6 6

22、年，每年预期收年，每年预期收益额为益额为1010万元，确定折现率为万元，确定折现率为4%4%。要求：试确。要求：试确定该企业在有限期经营假设下的评估值。定该企业在有限期经营假设下的评估值。 企业评估价值企业评估价值=10=10（P/AP/A，4%4%，6 6） =52.421 =52.421（万元）（万元） 2011-2五、收益法应用的基本形式五、收益法应用的基本形式（三）每年收益不同，纯收益若干年后不变，（三）每年收益不同，纯收益若干年后不变，未来年期无限未来年期无限 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。的，则需采用分段法。 基本计算公

23、式为：基本计算公式为： nniiirrArRP)1 (1)1 (12011-2五、收益法应用的基本形式五、收益法应用的基本形式 例例 ： 设某企业无限期持续经营，未来设某企业无限期持续经营，未来5 5年的收益额年的收益额分别为分别为5050万元、万元、6060万元、万元、5555万元、万元、6868万元、万元、7070万万元。假定从第六年开始，以后每年收益额均为元。假定从第六年开始，以后每年收益额均为7070万元，确定的折现率为万元，确定的折现率为4%4%，本金化率为，本金化率为5%5%。要求：。要求：试确定该企业的评估价值。试确定该企业的评估价值。 2011-2五、收益法应用的基本形式五、收

24、益法应用的基本形式评估步骤为：评估步骤为： 第一、确定未来第一、确定未来5 5年收益额现值年收益额现值 未来未来5 5年收益额现值年收益额现值=50=500.9615+600.9615+600.9246+550.9246+550.8890+680.8890+680.0.8548+708548+700.8219 0.8219 =48.075+55.476+48.895+58.126+57.533 =48.075+55.476+48.895+58.126+57.533 =268.105 =268.105（万元）（万元） 2011-2五、收益法应用的基本形式五、收益法应用的基本形式第二、确定第第二、

25、确定第6 6年以后各年收益额的现值年以后各年收益额的现值 第第6 6年以后各年收益额现值年以后各年收益额现值 =70/5% =70/5%（P/FP/F，4%4%，5 5） =1 150.66 =1 150.66（万元）（万元） 第三、确定该企业的评估值第三、确定该企业的评估值 企业评估价值企业评估价值=268.105+1 150.66=268.105+1 150.66 =1 418.765 =1 418.765（万元）（万元） 2011-2五、收益法应用的基本形式五、收益法应用的基本形式（四）每年收益不同，纯收益若干年后不变，（四）每年收益不同，纯收益若干年后不变，未来年期有限。未来年期有限。

26、基本计算公式为：基本计算公式为： ),/)(,/()1 (1trFPtnrAPArRPniii2011-2 例例 ： 设某企业尚可经营设某企业尚可经营5 5年，每年预期收益额分别年，每年预期收益额分别为为160160万元、万元、140140万元、万元、135135万元、万元、120120万元和万元和110110万万元，确定折现率为元，确定折现率为6%6%。要求：试确定该企业的评。要求：试确定该企业的评估价值。估价值。 企业评估价值企业评估价值 =160=1600.9434+1400.9434+1400.8900+1350.8900+1350.8396+1200.8396+1200.7921 0

27、.7921 +110+1100.7473 0.7473 =150.944+124.6+113.346+95.052+82.203 =150.944+124.6+113.346+95.052+82.203 =566.145=566.145（万元）（万元）2011-2五、收益法应用的基本形式五、收益法应用的基本形式（五）纯收益等差级数递增，（五）纯收益等差级数递增，B B为逐年递增额为逐年递增额基本计算公式为：基本计算公式为：)()1 ()1 (11)()(22有限nrnrBrrBrAPnrBrAPnn2011-2 例例 ： 某收益性资产，效益一直良好，经专业评估某收益性资产，效益一直良好，经专业

28、评估人员测定，第一年的预期收益为人员测定，第一年的预期收益为100100万元，以后每万元，以后每年递增年递增1010万元，假定资产化率为万元，假定资产化率为10%10%，则该资产的，则该资产的评估价值最接近于多少万元？评估价值最接近于多少万元？100/10%+10/10%100/10%+10/10%2 2=2000=2000万元万元 2011-2五、收益法应用的基本形式五、收益法应用的基本形式（六）纯收益等差级数递减，（六）纯收益等差级数递减，B B为逐年递减额为逐年递减额基本计算公式为：基本计算公式为：)()1 ()1 (11)()(22有限nrnrBrrBrAPnrBrAPnn2011-2

29、五、收益法应用的基本形式五、收益法应用的基本形式)()11(1 )(有限nrssrAPnsrAPn（七）纯收益等比级数递增，（七）纯收益等比级数递增，S S为纯收益逐年递为纯收益逐年递增比率增比率，基本计算公式为：，基本计算公式为：2011-2 例例 ： 评估某收益性资产，其评估基准日后第一评估某收益性资产，其评估基准日后第一年的预期收益为年的预期收益为5050万元，且经专业评估人员测万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的收益将以定认为，其后各年该资产的收益将以2%2%的比例的比例递增，设定的折现率为递增，设定的折现率为10%10%，则该资产的评估值，则该资产的评估值最接近于多少万元

30、？最接近于多少万元？P=50/P=50/（10%-2%10%-2%）=625=625万万2011-2五、收益法应用的基本形式五、收益法应用的基本形式)()11(1 )(有限nrssrAPnsrAPn（八）纯收益等比级数递减，（八）纯收益等比级数递减，S S为纯收益逐年递为纯收益逐年递减比率减比率，基本计算公式为：，基本计算公式为：2011-2五、收益法应用的基本形式五、收益法应用的基本形式（九）已知若干年后资产的价格（九）已知若干年后资产的价格基本计算公式为：基本计算公式为：),/(),()1 ()1 (11nrFPPnrAPArPrrAPnnnn2011-2六、对收益法适用范围的评价六、对收

31、益法适用范围的评价1 1、优点、优点通过预测未来收益，来折算资产的价值，评估结果合通过预测未来收益，来折算资产的价值，评估结果合理，易于被评估结果使用者理解和接受。理，易于被评估结果使用者理解和接受。 2 2、不足之处、不足之处 第一、在评估依据方面，主观分析判断的比重较大第一、在评估依据方面，主观分析判断的比重较大 第二、某些资产所带来的收益难以单独计算。第二、某些资产所带来的收益难以单独计算。 第三、在估测单项资产的收益时，要注意该项资产与第三、在估测单项资产的收益时，要注意该项资产与其他资产的相互依存关系，要将所有资产共同创造的收益其他资产的相互依存关系，要将所有资产共同创造的收益在各项

32、资产中进行合理划分。这种划分是非常困难的，也在各项资产中进行合理划分。这种划分是非常困难的，也难以划分得合理、准确。难以划分得合理、准确。 2011-2第三节第三节 成本法成本法 成本的成本的类型类型 成本法的基本成本法的基本涵义涵义 成本法的成本法的基本公式基本公式 成本法应用的成本法应用的基本前提基本前提 成本法应用的成本法应用的基本程序基本程序 成本法中各项成本法中各项指标的估算指标的估算 对成本法对成本法适用范围的评价适用范围的评价2011-2一、成本的类型一、成本的类型 成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两

33、种：有关的成本主要有两种：历史成本历史成本和和重置成本重置成本。 （一）历史成本（一）历史成本 指过去发生的成本，它又分成两种类型：指过去发生的成本，它又分成两种类型： 1 1、原始成本、原始成本 原始成本是指资产取得时实际所发生的成本，也称为实原始成本是指资产取得时实际所发生的成本，也称为实际成本。这部分资料可以从会计核算资料中取得。际成本。这部分资料可以从会计核算资料中取得。 2 2、国家统一清产核资时的评估成本、国家统一清产核资时的评估成本 这是对资产的一种特殊的价值评估，故称为评估成本。这是对资产的一种特殊的价值评估，故称为评估成本。 2011-2一、成本的类型一、成本的类型 成本可以

34、按不同的标准划分成若干类型，但成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本历史成本和和重置成本重置成本。 （二）重置成本（二）重置成本 财务会计中的重置成本是指重新购置或建造财务会计中的重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。同样功能的资产所要花费的全部支出。 重置成本的基本涵义是指重置成本的基本涵义是指资产的现时成本资产的现时成本2011-2二、成本法的基本涵义二、成本法的基本涵义 成本法成本法通过估算被评估资产的重置成通过估算被评估资产的重置成本，并扣减其各项贬值，从而确定被评估资产本，并扣减其各项贬值，

35、从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。价值的一种资产评估方法。2011-2三、成本法的基本公式三、成本法的基本公式公式一公式一 ： （理论公式）（理论公式）资产评估价值资产评估价值= =重置成本重置成本 - - 实体性贬值实体性贬值 - - 功能性贬值功能性贬值 - - 经济性贬值经济性贬值 公式二公式二 ：（操作公式）：（操作公式）资产评估价值资产评估价值= =重置成本综合成新率重置成本综合成新率 2011-2四、成本法应用的基本前提四、成本法应用的基本前提 被评估资产能够继续使用；被评估资产能够继续使用； 只有能继续使用并为控制者带来经济利只有能继续使用并为控制者带来经济利益，资产的重

36、置成本才能被承认和接受。益，资产的重置成本才能被承认和接受。 某些情况下需要借助于历史成本资料；某些情况下需要借助于历史成本资料；2011-2五、成本法应用的基本程序五、成本法应用的基本程序1 1、搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史、搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料；成本资料； 2 2、确定被评估资产的重置成本；、确定被评估资产的重置成本； 3 3、估算被评估资产的各种贬值；、估算被评估资产的各种贬值； 指资产的指资产的实体性实体性、功能性功能性贬值和贬值和经济性经济性贬值。贬值。 4 4、确定被评估资产的成新率、确定被评估资产的成新率 5 5、确定被评估资产的价值、确定

37、被评估资产的价值2011-2六、成本法中各项指标的估算六、成本法中各项指标的估算 指指重置成本重置成本、实体性贬值实体性贬值、功能性贬值功能性贬值、经济性贬值经济性贬值、成新率成新率等指标。等指标。 ( (一一) )重置成本的估算重置成本的估算 1 1、重置成本的基本概念、重置成本的基本概念 评估中的重置成本是指在评估中的重置成本是指在现行市场条件下现行市场条件下重新购置和重新购置和建造与被评估资产相同的资产所需支付的全部货币总额。建造与被评估资产相同的资产所需支付的全部货币总额。 2 2、重置成本的类型、重置成本的类型 分为分为复原复原重置成本和重置成本和更新更新重置成本两类。重置成本两类。

38、2011-2六、成本法中各项指标的估算六、成本法中各项指标的估算 复原重置成本复原重置成本指运用与被评估资产相同指运用与被评估资产相同的材料、技术标准等在的材料、技术标准等在现行市场条件现行市场条件下重新购建下重新购建该项全新资产所需发生的支出。该项全新资产所需发生的支出。 更新重置成本更新重置成本指在采用新型材料、现行指在采用新型材料、现行技术标准和技术标准和现行市场价格现行市场价格的条件下，重新购建具的条件下，重新购建具有与被评估资产相同功能的资产所需发生的支出。有与被评估资产相同功能的资产所需发生的支出。2011-2六、成本法中各项指标的估算六、成本法中各项指标的估算3 3、重置成本的估

39、算方法、重置成本的估算方法 （1 1）重置核算法）重置核算法 重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新购建资产所应发生的成本项核算的原理，根据重新购建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置成目逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。本的一种评估方法。 估出的可能是估出的可能是复原重置成本或更新重置成本复原重置成本或更新重置成本。2011-2 例例: 一台含有附属及配套设施的机器设备，现行一台含有附属及配套设施的机器设备，现行市场价格为市场价格为100100万元，运杂费万元，运杂费5 5万元，

40、安装调试费万元，安装调试费2020万元，附属及配套设施估算成本为：设计费万元，附属及配套设施估算成本为：设计费2 2万元，材料费万元，材料费6 6万元，人工费万元，人工费4 4万元，其他杂费万元，其他杂费1 1万元。该机器设备的重置成本为：万元。该机器设备的重置成本为： 重置成本重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138=100+5+20+2+6+4+1=138（万）（万）2011-2六、成本法中各项指标的估算六、成本法中各项指标的估算（2 2）物价指数法）物价指数法 物价指数是反映各个时期商品价格水准变动物价指数是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。估出的是情况的指数。估出的是复

41、原重置成本复原重置成本 物价指数法的一般计算式为：物价指数法的一般计算式为： 重置成本重置成本= =被评估资产账面原值被评估资产账面原值评估基准日时的物价指数评估基准日时的物价指数资产购建时的物价指数资产购建时的物价指数2011-2六、成本法中各项指标的估算六、成本法中各项指标的估算 例例: 机器设备一台，购置于机器设备一台，购置于20002000年，账面原值年，账面原值1010万元。该类资产适用的物价指数：万元。该类资产适用的物价指数：20002000年为年为100%100%，评估基准日时为，评估基准日时为150%150%，则：，则： 被评估资产重置成本被评估资产重置成本 =10 =10万元

42、万元 =15 =15万元万元150%150%100%100%2011-2六、成本法中各项指标的估算六、成本法中各项指标的估算运用物价指数法时要注意以下问题：运用物价指数法时要注意以下问题： 1 1、物价指数范围的选用、物价指数范围的选用 物价指数有物价指数有综合的综合的、分类的分类的和和个别的个别的物价指数。物价指数。 2 2、物价指数时点的确定、物价指数时点的确定 购建时的物价指数是指购建当年的物价指数。评估基购建时的物价指数是指购建当年的物价指数。评估基准日的物价指数应尽可能选靠近评估基准日时的指数。准日的物价指数应尽可能选靠近评估基准日时的指数。 3 3、物价指数法的适用范围、物价指数法

43、的适用范围 适用于适用于数量多、价值低数量多、价值低的大宗资产（如机器设备等）的大宗资产（如机器设备等）的评估，而且还是在的评估，而且还是在其他评估方法难以采用其他评估方法难以采用的情况下才能的情况下才能使用物价指数法。使用物价指数法。2011-2六、成本法中各项指标的估算六、成本法中各项指标的估算（3 3）功能成本法）功能成本法 功能成本法是指寻找一个与被评估资产相同功能成本法是指寻找一个与被评估资产相同或类似的或类似的参照物参照物，根据功能与成本之间的关系，根据功能与成本之间的关系，推算被评估资产重置成本的一种具体评估方法。推算被评估资产重置成本的一种具体评估方法。 功能成本法的运用分两种

44、情况。功能成本法的运用分两种情况。2011-2六、成本法中各项指标的估算六、成本法中各项指标的估算 假设资产的功能与成本成线性关系假设资产的功能与成本成线性关系 在这种情况下其计算公式为：在这种情况下其计算公式为： 被评估资产重置成本被评估资产重置成本= =参照物重置成本参照物重置成本 被评估资产年产量被评估资产年产量参照物年产量参照物年产量2011-2 例例: : 某被评估生产设备的年产量为某被评估生产设备的年产量为8 0008 000件。现件。现查知，市场上全新参照物的价格为查知，市场上全新参照物的价格为120 000120 000元，元，年产量为年产量为10 00010 000件。由此可

45、确定被评估资产的重件。由此可确定被评估资产的重置成本为置成本为? ? 被评估资产重置成本被评估资产重置成本 =120 000 =120 000元（元（8 000/10 0008 000/10 000）=96 000=96 000元元 2011-2 假设资产的功能与成本成非线性关系假设资产的功能与成本成非线性关系 在这种情况下其计算公式为：在这种情况下其计算公式为： 被评估资产重置成本被评估资产重置成本= =参照物重置成本（被评估资产参照物重置成本（被评估资产年产量年产量/ /参照物年产量）参照物年产量） 上式中上式中x x通常被称为通常被称为规模经济效益指数规模经济效益指数。在资产的。在资产的

46、功能与成本成非线性关系的条件下，通过这个指数来功能与成本成非线性关系的条件下，通过这个指数来调整资产的功能与成本之间的关系。调整资产的功能与成本之间的关系。x x是一个经验数据，是一个经验数据，视不同行业或情况，一般可在视不同行业或情况，一般可在0.4-10.4-1之间取值。之间取值。 六、成本法中各项指标的估算六、成本法中各项指标的估算X X2011-2六、成本法中各项指标的估算六、成本法中各项指标的估算（二）实体性贬值的估算方法（二）实体性贬值的估算方法 1 1、实体性贬值的基本概念、实体性贬值的基本概念 资产的实体性贬值又称为有形损耗，是指资产资产的实体性贬值又称为有形损耗，是指资产由于

47、使用由于使用磨损或受自然力影响磨损或受自然力影响而导致的价值损失。而导致的价值损失。 2 2、实体性贬值的估算方法、实体性贬值的估算方法 常用的有三种：常用的有三种： （1 1）观察法）观察法 由评估人员进行现场察看资产，按照有关规定由评估人员进行现场察看资产，按照有关规定或标准，结合经验判断，从而确定被评估资产实体或标准，结合经验判断，从而确定被评估资产实体性贬值的一种具体评估方法。性贬值的一种具体评估方法。 2011-2六、成本法中各项指标的估算六、成本法中各项指标的估算（2 2）使用年限法）使用年限法 使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与

48、总使用年限来估算其实体性贬值程度的一种年限与总使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算公式为：具体评估方法。其计算公式为： 实体性贬值额实体性贬值额= =（重置成本残值）重置成本残值） 式中：式中： 已使用年限分为已使用年限分为名义名义已使用年限和已使用年限和实际实际已使用年限已使用年限实际已使用年限实际已使用年限总使用年限总使用年限2011-2六、成本法中各项指标的估算六、成本法中各项指标的估算 名义已使用年限是指从被评估资产名义已使用年限是指从被评估资产投入使用之日投入使用之日起到评估基准日所经历的年限。起到评估基准日所经历的年限。 实际已使用年限是实际已使用年限是考虑了资

49、产利用率考虑了资产利用率后的年限。后的年限。 资产利用率的计算公式为：资产利用率的计算公式为： 资产利用率资产利用率= =截止评估基准日资产累计实际利用时截止评估基准日资产累计实际利用时间间/ /截止评估基准日资产累计标准工作时间截止评估基准日资产累计标准工作时间 实际已使用年限实际已使用年限= =名义已使用年限资产利用率名义已使用年限资产利用率2011-2n实际实际n名义名义累计实际利用时间累计实际利用时间累计标准工作时间累计标准工作时间= 资产利用率资产利用率1 超负荷超负荷=1 满负荷满负荷1 开工不足开工不足2011-2 例例: 某项资产于某项资产于19991999年年3 3月月1 1

50、日投入使用，评估基准日投入使用，评估基准日为日为20092009年年3 3月月1 1日。按照该项资产的技术指标规定，日。按照该项资产的技术指标规定，该项资产每天正常工作时间为该项资产每天正常工作时间为8 8小时。但据了解，小时。但据了解，该项资产实际每天工作时间为该项资产实际每天工作时间为1212小时。试计算其实小时。试计算其实际已使用年限际已使用年限( (每年按每年按360360天计算天计算) )。 实际已使用年限实际已使用年限=10=10年（年（360 360 12 /36012 /3608 8） =15=15年年 2011-2六、成本法中各项指标的估算六、成本法中各项指标的估算总使用年限