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1、主讲主讲仲健心仲健心总论总论 资产评估的基本方法资产评估的基本方法 资产评估的前期工作资产评估的前期工作 机器设备的评估机器设备的评估 房屋建筑物及在建工程评估房屋建筑物及在建工程评估 土地使用权评估土地使用权评估 无形资产评估无形资产评估 长期投资和递延资产评估长期投资和递延资产评估 流动资产评估流动资产评估 资源资产评估资源资产评估 企业价值评估企业价值评估 总论：总论：资产评估及其特点资产评估及其特点 资产评估的目的和资产评估的目的和价值类型价值类型 资产评估的假设资产评估的假设 资产评估的原则资产评估的原则 资产评估的基本方法：资产评估的基本方法：市场法市场法 成本法成本法 收益法收益
2、法资产评估方法的比较资产评估方法的比较和选择和选择 资产评估的前期工作：资产评估的前期工作：资产评估的业务受理资产评估的业务受理 评估机构的评估准备评估机构的评估准备工作工作 委托方的评估准备工委托方的评估准备工作及评估机构对资产作及评估机构对资产的清查核实的清查核实 机器设备的评估：机器设备的评估：机器设备评估的机器设备评估的基本程序基本程序 机器设备评估的机器设备评估的成本法成本法 机器设备评估的机器设备评估的其他方法其他方法 房屋建筑物及在建工房屋建筑物及在建工程评估：程评估：房屋建筑物评估概房屋建筑物评估概述述 建筑物评估建筑物评估 在建工程评估在建工程评估 土地使用权评估：土地使用权
3、评估：土地与地价土地与地价 地价的种类地价的种类 土地使用权评估的收益法土地使用权评估的收益法 土地使用权评估的市场法土地使用权评估的市场法 土地使用权评估的成本法土地使用权评估的成本法 土地使用权评估的剩余法土地使用权评估的剩余法 路线价法与基准地价修正系路线价法与基准地价修正系数法数法 无形资产评估：无形资产评估：无形资产及其评估特点无形资产及其评估特点 无形资产评估的收益法无形资产评估的收益法 无形资产评估的成本法无形资产评估的成本法 专利权和非专利技术评专利权和非专利技术评估估 商标权评估商标权评估 商誉的评估商誉的评估 长期投资和递延长期投资和递延资产评估：资产评估：长期投资评估的长
4、期投资评估的特点与程序特点与程序 债券投资的评估债券投资的评估 股票投资的评估股票投资的评估 其他投资的评估其他投资的评估 递延资产的评估递延资产的评估 流动资产评估：流动资产评估：流动资产的特点流动资产的特点和评估程序和评估程序 实物类流动资产实物类流动资产的评估的评估 债权类及货币类债权类及货币类流动资产评估流动资产评估 资源资产评估：资源资产评估：资源资产概述资源资产概述 资源资产评估的资源资产评估的基本概念基本概念 矿产资源资产评矿产资源资产评估方法估方法 企业价值评估：企业价值评估：企业价值评估及其特点企业价值评估及其特点 企业价值评估的范围界定企业价值评估的范围界定 企业价值评估的
5、收益法企业价值评估的收益法 企业价值评估中的加和法企业价值评估中的加和法和市盈率倍数法和市盈率倍数法 关于负债的评估与审核关于负债的评估与审核 CPVS J T U总论总论资产评估及其特点资产评估及其特点 资产评估的原则资产评估的原则 资产评估的假设资产评估的假设 资产评估的目的和资产评估的目的和价值类型价值类型 资产评估 所谓资产评估，就是指在市场经济条件下，由专业机构和人员，依据国家有关规定，根据特定的目的，遵循适用原则，依照法定程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。 资产评估的特点 理解和把握资产评估的特点，有利于进一步认识资产评估的实质，对于搞好资产评
6、估工作，提高资产评估质量具有重要意义。一般来说，资产评估具有以下特点:（一）现实性（二）市场性 （三）预测性 （四）公正性 （五）咨询性 现实性现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估的现实性表现在以下三个方面：1. 资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据，只要求说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去的那种状况变成当前状况。2. 以现实状况为基础反映未来。3. 现实性强调客观存在。形式上存在而实际上已消失者，或形式上不存在而事实上存在者，都要以实际上的客观存在为依据进行校正。 市场性资产评估是服务于市场的活动，在市场
7、交易活动发生的条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产价值做出评定估算和报告，并且，这一估算和报告结果必须接受市场检验。预测性资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。现实的评估价值必须反映资产的未来潜能，未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。因此，通常用未来预期收益来折算反映整体资产的现实价值，用预期使用年限和功能，评估某类资产的净值，等等。 公正性公正性公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。公正性的务的需要，而不是服务于资产业务当事
8、人的任何一方的需要。公正性的表现有两点表现有两点: :一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；二是评估人员与资允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；二是评估人员与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。咨询性咨询性咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，本身并无强制执行的
9、效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。事实上，资产评估为资产交易提供的估而不对资产业务定价决策负责。事实上，资产评估为资产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考，最终的成交价取决于讨价还价价往往由当事人作为要价和出价的参考，最终的成交价取决于讨价还价的本领。咨询性除具有上述有限法律责任这一涵义以外，还有另一涵义，的本领。咨询性除具有上述有限法律责任这一涵义以外，还有另一涵义，即资产评估是职业化专家活动，其表现是一定数量结构的专家组成专业即资产评估是职业化专家活动，其表现是一定数量结构的专家组成专业评估机构，形成专业化的社会分工，评估活动专业化、市场化
10、。评估机构，形成专业化的社会分工，评估活动专业化、市场化。资产评估与会计计价的区别，表现在以下方面：二者发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体的持续经营为假设前提的。而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断，以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。几个需要明确的概念：几个需要明确的概念：资产评估主体资产评估主体资产评估的主体，是指从事资产评估的机构和人员。具体来说，就是资产评估的主体，是指从事资产评估的机构和人员。具体来说，就是具有资产评估资格的中介机构和注册资产评估师。具有资产评估资格的中介
11、机构和注册资产评估师。 资产评估客体资产评估客体资产评估客体，是指被评估的资产。作为评估客体的资产，有的是单资产评估客体，是指被评估的资产。作为评估客体的资产，有的是单项资产，有的则是若干项资产的组合体项资产，有的则是若干项资产的组合体; ;有的是资产的所有权，有的则有的是资产的所有权，有的则是资产的使用权，等等。我国的资产评估客体，最初是以企业为主体是资产的使用权，等等。我国的资产评估客体，最初是以企业为主体进行的，当然也不排斥各项独立形态的资产，如房地产等。进行的，当然也不排斥各项独立形态的资产，如房地产等。 资产资产所谓资产，是经济主体拥有或者控制的，能以货币计量的，能够给经所谓资产，是
12、经济主体拥有或者控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济效益的经济资源。济主体带来经济效益的经济资源。 资产具有以下几点基本特征资产具有以下几点基本特征: :1. 1. 资产必须是经济主体拥有或者控制的。资产必须是经济主体拥有或者控制的。2. 2. 资产必须能以货币计量。也就是说资产能够运用货币计量其价值，资产必须能以货币计量。也就是说资产能够运用货币计量其价值，否则就不能将其作为资产确认。否则就不能将其作为资产确认。3. 3. 资产必须是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济资产必须是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体现金流人的资源。主体现金流人的资源。资产的分
13、类资产的分类1. 1. 按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。2. 2. 按资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资按资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。产。3. 3. 按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。资产。二者的目的不同会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币能够客观地反映资产的实际价值量。资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收人或确定在新的组织、实体中的权益的依据。同时，会计学中资
14、产计价的目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息，资产评估价值则是为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。执行操作者不同资产计价是由本企业的财会人员来完成的，只要涉及与资产有关的经济业务均需要计价，是一项经常的、大量的工作。资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。而且，资产评估工作除需要有资产评估学、财务会计知识以外，还需要工程技术、经济法律等多方面的知识才能完成，其工作难度和复杂程度远超过会计计价。CPVS J T U总论总论资产评估及其特点资产评估及其特点 资产评估的原则资产评估的原则 资产评估的假设资产评估的假设 资产评估的目的资产评估的目的 和价值
15、类型和价值类型 资产评估的目的资产评估的目的指的是被评估资产即将发生的经济行为。同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也往往不相同。因此，明确资产评估目的，对于科学地组织资产评估工作，提高资产评估质量，具有重要意义。根据中国现行制度规定，对占有国有资产的单位发生下列经济行为时需要评估:资产转让、 企业兼并、 企业出售、 企业联营、股份经营、 中外合资、合作、企业清算、抵押、担保、企业租赁。对于上述经济行为，前7种属于必须评估的范围，后3种则根据具体情况，当事人可自行决定是否需要评估。资产评估的价值类型资产评估的价值类型指的是资产评估价值的质的规定性，即价值内涵。价值类型需要与资产行为的发生相匹
16、配。资产评估的价值类型是资产评估价值形式上的具体化。资产在价值形态上的计量可以有多种类型的涵义，分别从不同角度反映资产的价值特征。这些不同涵义的价值不仅在质上是不同的，在量上也存在较大差异，而作为资产业务所要求的具体价值类型却是唯一的，否则，就失去了正确反映和提供价值尺度的功能。关于资产评估价值类型的种类，从不同的角度出发，有着不同的表述。一种表述将价值类型归纳为四种，即重置成本、现行市价、收益现值和清算价格。重置成本重置成本重置成本是指在现时条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所重置成本是指在现时条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。重置成本的构成与历史成本一样，也是
17、反映资产购建、运耗费的成本。重置成本的构成与历史成本一样，也是反映资产购建、运输、安装、调试等建设过程中全部费用的价格，只不过它是按现有技术输、安装、调试等建设过程中全部费用的价格，只不过它是按现有技术条件初价格水平计算的。重置成本适用的前提是资产处于在用状态，一条件初价格水平计算的。重置成本适用的前提是资产处于在用状态，一方面反映资产已经投人使用，另一方面反映资产能够继续使用，对所有方面反映资产已经投人使用，另一方面反映资产能够继续使用，对所有者具有使用价值。决定重置成本的两个基本因素是重置完全成本及其损者具有使用价值。决定重置成本的两个基本因素是重置完全成本及其损耗耗 ( (或称贬值或称贬
18、值) )。现行市价现行市价现行市价是资产在公平市场上的售卖价格。现行市价源生于公平市场，现行市价是资产在公平市场上的售卖价格。现行市价源生于公平市场，具有如下规定性具有如下规定性: :有充分的市场竞争、买卖双方没有垄断和强制、双方都有充分的市场竞争、买卖双方没有垄断和强制、双方都有足够的时间和能力了解实情，具有独立的判断和理智的选择。决定现有足够的时间和能力了解实情，具有独立的判断和理智的选择。决定现行市价的基本因素有行市价的基本因素有: :基础价格、供求关系、质量因素。基础价格、供求关系、质量因素。收益现值收益现值收益现值是指根据资产未来预期获利能力的大小，按照收益现值是指根据资产未来预期获
19、利能力的大小，按照 将本求利将本求利 的逆向思的逆向思维维 以利索本以利索本 ，以适当的折现率或资本化率将未来收益折成的现值。可见，以适当的折现率或资本化率将未来收益折成的现值。可见，收益现值是指为获得资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。收益现收益现值是指为获得资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。收益现值适用的前提条件是资产投人使用，同时，投资者投资的直接目的是为了获值适用的前提条件是资产投人使用，同时，投资者投资的直接目的是为了获得预期收益。得预期收益。清算价格清算价格清算价格是指在非正常市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市价，清算价格是指在非正常市场上限制拍卖的价格。清
20、算价格一般低于现行市价，这是由市场供求状况决定的。其一，因经营失利而导致破产的企业，必然会这是由市场供求状况决定的。其一，因经营失利而导致破产的企业，必然会急于将资产转让或拍卖急于将资产转让或拍卖; ;其二，这种交易活动主要取决于买方，占有主动权其二，这种交易活动主要取决于买方，占有主动权的买方必定会极力压低成交价格，以从中获取利益。的买方必定会极力压低成交价格，以从中获取利益。一般来说，在市场机制比较健全的情况下，资产价值会因竞争而趋于合理，一般来说，在市场机制比较健全的情况下，资产价值会因竞争而趋于合理，以市场售价评定其清算价格仍有一定意义。尽管如此，资产的清算价格也往以市场售价评定其清算
21、价格仍有一定意义。尽管如此，资产的清算价格也往往会低于其现行市场价格。有些市场上不需要的资产，其清算价格甚至会大往会低于其现行市场价格。有些市场上不需要的资产，其清算价格甚至会大大低于账面价格。因此，清算价格一般取决于下列几个因素大低于账面价格。因此，清算价格一般取决于下列几个因素: :资产的通用性、清算时间的限制。资产的通用性、清算时间的限制。资产价值类型选择综述 对于资产评估价值类型的选择，必须与资产经济行为的发生密切结合起来，不同的经济行为，所要求资产评估价值的内涵是不一样的。如果不区别资产经济行为确定评估价值类型，或者笼统地确定资产评估值，就会失去评估价值的科学性。实际工作中，资产评估
22、的经济行为是多种多样的，要求评估机构和评估人员充分理解资产评估价值类型的涵义和适用前提，选择科学合理的价值类型。CPVS J T U总论总论资产评估及其特点资产评估及其特点 资产评估的原则资产评估的原则 资产评估的假设资产评估的假设 资产评估的目的和资产评估的目的和价值类型价值类型 资产评估的假设 假设对任何学科都是重要的，相应的理论观念和方法都是建立在一定假设的基础之上的。资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。适用资产评估的假设有以下几种:一、继续使用假设二、公开市场假设三、清算（清偿）假设 在资产评估中，由于资产未来效用有别而形成了“三种假设”。在不同
23、假设条件下，评估结果各不相同。在继续使用假设前提下，要求评估资产的继续使用价值;在公开市场假设前提下，要求评估资产的公平市场价值;在清算 (清偿)假设前提下，要求评估资产的清算价格。因此，资产评估人员在评估业务活动中要充分分析了解、判断认定被评估资产最可能的效用，以便得出有效结论。CPVS J T U总论总论资产评估及其特点资产评估及其特点 资产评估的原则资产评估的原则 资产评估的假设资产评估的假设 资产评估的目的和资产评估的目的和价值类型价值类型 资产评估原则资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。它包括两个
24、层次的内容，即：一、资产评估的工作原则二、资产评估的经济原则。 资产评估的工作原则（一）独立性原则独立性原则要求在资产评估过程申摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作始终坚持独立的第三者立场。（二）客观性原则客观性原则是指评估结果应以充分的事实为依据。（三）科学性原则科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适用的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。科学性原则还要求资产评估程序科学合理。（四）专业性原则专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。资产评估的经济原则（一）贡献原则贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决
25、于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。（二）替代原则替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。（三）预期原则预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。资产评估价值的高低，取决于现实资产的未来效用或获利能力。资产评估的经济原则 资产评估的各经济原则是相互联系的，在评估过程中应综合运用这些原则，以保证资产评估工作效率的提高和评估结果的合理性。 应当说明的是，被评估资产的价值，客观存在的是一个量，而人们对它的评估又是一个量。资产评估就是要通过对资产
26、的全面认识和判断，来反映其客观价值。但是，一般来说，要使评估值与资产客观价值完全一致，那是很难的，资产评估者的目标或任务应是努力缩小这个差距。CPVS J T U资产评估方法资产评估方法的比较和选择的比较和选择 收益法收益法成本法成本法 市场法市场法 基本方法基本方法市场法 市场法也称市场价格比较法。是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法，是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。但是，市场法的应用，与市场经济体制的建立和发展，资产的市场化程度密切相关。
27、 应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件1需要有一个充分发育活跃的资产市场。市场经济条件下，市场交易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。2参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类似资产参照物进行调整。有关调整的指标、技术参数能否获取，是决定市场法运用与否的关键。参照物的选择与调整 运用市场法进行资产评估，应因市场条件的差异和参照物的不同，采取不同的方式。一般地说，在市
28、场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。这是市场法运用最简单、直观的方式。但是，资产评估过程中，完全相同的参照物几乎是不存在的，即使是一个工厂出产的相同规格、型号的设备，在不同企业中使用，由于维护保养条件、操作使用水平以及利用率高低等多种因素的作用，其实体损耗也不可能是同步的。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格调整。因此，市场法也称作市场成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。参照物
29、差异调整因素主要包括: 时间因素、地域因素、功能因素。运用市场法评估资产的程序运用市场法评估资产时，一般按下列步骤进行:1明确评估对象;2进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物;3分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物。评估人员对收集到的资料，应认真分析其真实可信程度、交易条件和背景，并选择三个或三个以上的可比参照物;4把被评估资产与参照物比较;5分析调整差异，做出结论。市场法的优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在:（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格;（2）评估结果易于被各方
30、面理解和接受。市场法的缺点表现在:（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用;（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。CPVS J T U资产评估方法资产评估方法的比较和选择的比较和选择 收益法收益法成本法成本法 市场法市场法 基本方法基本方法成本法成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。采用成本法对资产进行评估的理论依据是:1资产的价值取决于资产的成本。2资产的价值是一个变量。采用成本法评估资产的前提条件1应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上
31、的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。2形成资产价值的耗费是必须的。耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。 运用成本法评估资产的步骤运用成本法评估资产一般按下列步骤进行：1确定被评估资产，并估算重置成本;2确定被评估资产的使用年限;3估算被评估资产的损耗或贬值;4计算确定被评估资产的价值。 成本法的优缺点采用成本法评估资产的优点是:1.比较充分的考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；2.有利于单项资产和特定用途资产的评估；3.在不易计算资产未来收
32、益或难以取得市场参照物条件下可广泛的应用； 4.有利于企业资产保值。采用成本法的缺点是工作量较大。而且，它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外，经济性贬值也不易全面准确计算。成本法运用的形式及其各项指标的估算 根据成本法的定义，其基本计算公式可以表述为: 贬值功能性贬值经济性置成本实体性贬值被评估资产评估值重 成新率置成本被评估资产评估值重 成本法的计算公式为正确运用成本法评估资产提供了思路， 评估操作中，重要的是依此思路，确定各项技术经济指标。 重置成本重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。1复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计;格式
33、及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。2更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无更新重置成本时可采用复原重置成本。更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。对于某些资产，其设计、耗费、格式几十年一贯制，更新重置成本与复原重置成本是一样的。应该注意的是，无论更新重置成本还是复原重置成本，资产本身的功能不变。重置成本的估算重置成本的估算一般可以采用下列方法:1重置
34、核算法。是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。2物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。3功能价值法，也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。 4规模经济效益指数法。通过不同资产的生产能力与其成本之间关系的分析可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，当资产A的生产能力比资产B的生产能力大一倍时，其成本却不一定大一倍，也就是说，
35、资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。 间接成本计算 （1）按人工成本比例法计算，计算公式为: 成本分配率额间接成本人工成本总 其中: %100人工成本额间接成本额成本分配率 （2）单位价格法，计算公式为: 工日或工时单位价格工日或工时）间接成本工作量（按 （3）直接成本百分率法，计算公式为: 分率间接成本占直接成本百间接成本直接成本 物价指数法 资产购建时物价指数资产评估时物价指数史成本资产重置成本资产历 或: 物价变动指数）（史成本资产重置成本资产历1 公式中，资产历史成本要求真实、准确并符合社会平均的、合理成本;资产评估时物价指数指的是评
36、估基准日(或能够代表评估基准日)的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。 功能价值法 参照物重置成本参照物年产量被评估资产年产量被评估资产成本这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。应用这种方法估算重置成本时，首先应分析资产成本与生产能力之间是否存在这种线性关系，如果不存在这种关系，这种方法就不可以采用。 规模经济效益指数法 X参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 推导可得: X参照物资产的产量被评估资产的产量本参照物资产的重置成被评估资产的重置成本 公式中的 X 是一个经验数据，称为
37、规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在0.4 一 1 间，如加工工业一般为 0.7，房地产行业一般为 0.9。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用这种方法。公式中参照物，一般可选择同类资产中的标准资产。 物价指数法与重置核算法是的区别 （1）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。 （2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。 统计分析
38、法确定重置成本 这种方法运用的步骤是: 第一，在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别。 第二，在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。 第三，依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数，其计算公式为: RRK/ 式中:K资产重置成本与历史成本的调整系数 R 某类抽样资产的重置成本 R 某类抽样资产的历史成本 根据调整系数 K 估算被评估资产的重置成本，计算公式为: K某类资产账面历史成本被评估资产重置成本 某类资产账面历史成本可从会计记录取得。 实体性贬值及其估算
39、 资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。 实体性贬值的估算，一般可以采取以下几种方法: 1观察法。其计算公式为: 成新率）（成本资产实体性贬值重置1 2公式计算法。其计算公式为: 实际已使用年限总使用年限重置成本预计残值资产的实体性贬值 公式中: （1）预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估申，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。 （2）总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。 功能性贬值及估算 功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成
40、本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。 通常情况下，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行: 第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。 第三，估计被评估资产的剩余寿命。 第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值)，计算公式为: 折现系数运营成本（被评估资产年净超额额被评估资产功能性贬值经济性贬值及其估算经济性贬值是由于外部环境变化造
41、成资产的贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产，形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员应根据资产的具体情况加以分析确定。当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。 成新率及其估算 成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估算方法有以下几种: 1观察法。即由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，以判断确定被评估资产的成新率。 2使用年限法。即根据资产预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率。计算公式为:尚可使用年限实际已使用年限预计预计尚可使用年限成新率100 3修复费用法。即通过
42、估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用占该资产的重置成本 (再生产价值)的百分比确定成新率，计算公式为: 重置成本修复费用成新率1001 运用成本法评估资产的步骤运用成本法评估资产一般按下列步骤进行：1确定被评估资产，并估算重置成本2确定被评估资产的使用年限3估算被评估资产的损耗或贬值4计算确定被评估资产的价值 CPVS J T U资产评估方法资产评估方法的比较和选择的比较和选择 收益法收益法成本法成本法 市场法市场法 基本方法基本方法收益法的前提条件1被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产;2资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。应该注意的是，运用收益法对资产评
43、估时，是以资产投人使用后连续获利为基础的。资产作为特殊商品，在现实买卖中，人们购买的目的往往并不在于资产本身，而是资产的获利能力。如果在资产上进行投资不是为了获利，进行投资后没有预期收益或预期收益很少而且又很不稳定，则不能采用收益法。 收益法应用的形式（1） 收益法的应用， 实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化过程。一般来说，有以下几种情况: (一)资产未来收益期有限的情况 在资产未来预期收益具有特定时期的情况下， 通过预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之和，即为评估值。基本公式是: niiiiR1)1/(评估值 式中: Ri未来第 i 个收益
44、期的预期受益额，收益期有限时， Ri中还包括期末资产剩余净额; n收益年期 r折现率 收益法应用的形式（2） （二）资产未来收益无限期的情况 无限收益期的情况下，有两种情形: 1未来收益年金化的情形。在这种情形下，首先预测其年收益额，然后对年收益额进行本金化处理，即可确定其评估值。基本公式为: 本金化率）年收益额资产评估值（收益现值/ 2未来收益是不等额的情形。在这种情况下，首先预测未来若干年内的各项预期收益额，对其进行折现。再假设从若干年的最后一年开始，以后各年预期收益均相同，将这些收益额进行本金化处理，最后，将前后两部分收益现值求和。基本公式为： 现系数前若干年最后一年的折本金化率益以后各
45、年的年金化收各年折现折现系数前若干年各年收益额现值）资产评估值（预期收益/ 收益法评估资产的步骤1收集验证有关经营、财务状况的信息资料2计算和对比分析有关指标及其变化趋势3预测资产未来预期收益，确定折现率或本金化率4将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值收益法评估资产的优缺点采用收益法评估资产的优点:1能真实和较准确地反映企业本金化的价值;2与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。采用收益法评估资产的缺点:1预期收益额预测难度较大，易受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响;2在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。 CPVS J
46、 T U资产评估方资产评估方法的比较和法的比较和选择选择 收益法收益法成本法成本法 市场法市场法 基本方法基本方法资产评估方法之间的联系 从整体上来说，评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其共同目标就是获得令人信服的可靠的评估价值。成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分；同样的，折现和本金化的运用也时常运用于市场法和成本法中。例如，市场法中分析和调整参照物价格与被评估资产价格的差异因素，会用到折现和本金化的技巧；在成本法中，对功能性贬值等的确定也要采用折现和本金化的方法。一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上的，只是它们的运用不象市
47、场法运用表现的那么直接而已。 市场法与成本法的区别资产评估过程中，市场法和成本法往往容易混淆。两种方法的区别表现为:1成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者角度，即以购建某项资产的耗费来确定;后者则是从卖者角度，即市场上销售价格来确定。2市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格（购建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。3市场法的运用与原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要利用被评估资产的原始成本和原始资料。4成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估
48、资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值;市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。 资产评估方法的选择可用于资产评估的方法主要有成本法、市场法、收益法等多种方法。资产评估方法的多样性，为评估人员提供了适当选择评估途径，有效完成评估任务的现实可能。选择合适的资产评估方法，有利于简捷、合理地确定资产评估价值。资产评估方法的选择主要应考虑下面因素:（一）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应（二）资产评估方法必须与评估对象相适应（三）评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约（四）
49、选择评估方法还要纳入不同评估途径中统筹考虑 有时，一项资产同时采用两种或两种以上的方法评估，会得出两种或两种以上不同的结论。这种情况是很常见的。这时，我们一般不能用各种方法得出的评估结果进行简单平均或加权平均得出评估结论，应该根据评估价值类型以及不同评估结果对市场的适用性，判断选择一种评估结果作为评估结论。 CPVS J T U资产评估的资产评估的 业务受理业务受理 评估机构的评估评估机构的评估准备工作准备工作 委托方的评估准委托方的评估准备工作及评估机备工作及评估机构对资产的清查构对资产的清查核实核实 前期工作前期工作资产评估业务受理的基本程序（一）项目接洽，明确评估基本事项（二）查勘评估对
50、象和查阅关于评估目的、评估对象、评估范围及评估基准目的基础材料（三）风险评价（四）签订资产评估业务约定书CPVS J T U资产评估的资产评估的业务受理业务受理 评估机构的评估评估机构的评估 准备工作准备工作 委托方的评估准委托方的评估准备工作及评估机备工作及评估机构对资产的清查构对资产的清查核实核实 前期工作前期工作评估机构的评估准备工作在签订资产评估业务约定书之后，评估机构应着手以建立项目小组和制定评估计划为主要内容的前期准备工作:一、组成资产评估项目小组二、制定评估计划评估计划指注册资产评估师为履行资产评估业务约定书拟定的评估工作的总体思路和详细实施方案。该项工作涉及以下环节:（一）前期