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1、益田益田 新天地新天地汇汇 报报 会会 深圳市星彦房地产经纪评估有限公司一期 执行报告1报告要解决什么问题？是什么是什么-项目评估项目评估卖给谁卖给谁-客户定位客户定位定何价定何价-价格定位价格定位如何卖如何卖-营销策略营销策略2报告的指导思想以益田新天地一期的成功销售以益田新天地一期的成功销售 达到重塑益田地产品牌的目的达到重塑益田地产品牌的目的3是什么项目评估近期市场特点近期市场特点q 外销市场疲软外销市场疲软q 中心区中心区热点中心热点中心q 企业注重品牌推广企业注重品牌推广q 豪宅市场淡静豪宅市场淡静q 城市运营浮出水面城市运营浮出水面4是什么是什么项目评估相对其他片区的竞争优势相对其
2、他片区的竞争优势q 华侨城片区华侨城片区-产品优势产品优势q 中中 心心 区区-价位优势价位优势q 红树湾片区红树湾片区-配套优势配套优势q 沙河高新区沙河高新区-环境优势环境优势5是什么是什么项目评估 综合评价综合评价对项目静态分析对项目静态分析q 发挥片区优势，利用市场需求缺口发挥片区优势，利用市场需求缺口q 转换噪音劣势，规避市场风险转换噪音劣势，规避市场风险6是什么是什么项目评估发展战略发展战略对项目动态分析对项目动态分析q 向社会明确向社会明确益田地产经营理念益田地产经营理念q 将本项目打造成将本项目打造成20032003年度明星楼盘年度明星楼盘q 奠定益田地产奠定益田地产在华侨城的
3、影响力与知名度在华侨城的影响力与知名度q 为为二期发售做好市场铺垫二期发售做好市场铺垫7是什么是什么项目评估定位定位-(在结合品牌发展战略的前提下)益田益田 城市新空间城市新空间8是什么是什么项目评估项目命名-采用三期统一征名方式采用三期统一征名方式q 通过益田新天地整体形象展示引起社通过益田新天地整体形象展示引起社 会关注，造成市场轰动效应会关注，造成市场轰动效应q 使一期高姿态进入市场，迅速形成热点使一期高姿态进入市场，迅速形成热点9卖给谁卖给谁 目标客户形象定位形象定位q 具有良好的文化素质具有良好的文化素质q 注重生活品质注重生活品质q 喜爱并认同华侨城居住环境及生活氛围喜爱并认同华侨
4、城居住环境及生活氛围10卖给谁卖给谁目标客户主力客户群n 在福田、罗湖工作或居住的，认同华侨城在福田、罗湖工作或居住的，认同华侨城 生活环境的一、二次置业者；生活环境的一、二次置业者；n 居住在华侨城周边辐射带，改善现有生活居住在华侨城周边辐射带，改善现有生活 环境的一、二次置业者；环境的一、二次置业者；11卖给谁卖给谁目标客户客户特征n 年龄：年龄：2850岁之间，集中于岁之间，集中于3040岁岁n 家庭结构：家庭结构：以以23人为主人为主n 年收入：年收入：1015万元之间万元之间n 身份：身份：企业中高级白领企业中高级白领12定定 何何 价价价格定位实收均价￥7800-8000/平方米平
5、方米(折后折后)13定定 何何 价价价格策略n 根据产品差异，制定价格策略；n 针对高层屯积尾盘现象，进行有效促销；n 用小幅快频拉升均价，达到既定销售目标。14如如 何何 卖卖现场包装现场包装要达到的效果现场包装要达到的效果n 使项目形成高品质形象感，拉升档次使项目形成高品质形象感，拉升档次n n 符合客户心理，促使其产生购买冲动符合客户心理，促使其产生购买冲动n n 与竞争对手形成差异，支撑价格定位与竞争对手形成差异，支撑价格定位15如如 何何 卖卖销售通路二期威尼斯销售现场聚龙居三期美加广场一期世界花园公园荔园新村欢乐谷深南大道深南大道16如如 何何 卖卖户外导示雍雍景景台台17如如 何
6、何 卖卖户外导示雍雍景景台台18如如 何何 卖卖户外导示雍景台19如如 何何 卖卖形象墙雍景台20如如 何何 卖卖形象墙雍景台21如如 何何 卖卖售楼处包装22如如 何何 卖卖售楼处包装23如如 何何 卖卖样板房2 栋1 栋栋3 栋栋堆堆料料处处24如如 何何 卖卖销售策略销售策略销售策略-围绕企业战略、服务企业战略n“短、平、快短、平、快”完成销售n n 与二期有机衔接与二期有机衔接25如如 何何 卖卖销售策略销售目标销售目标(量化量化)n 项目销售项目销售6个月个月争取完成争取完成80-85%；n 8-10个月个月内实现既定销售目标。内实现既定销售目标。26如如 何何 卖卖销售策略销售目标
7、销售目标(质化质化)n 重塑益田地产在深圳的品牌形象重塑益田地产在深圳的品牌形象n 扩大益田地产在地产市场的影响力扩大益田地产在地产市场的影响力n n 为益田新天地二、三期奠定市场基础为益田新天地二、三期奠定市场基础27如如 何何 卖卖销售控制3 栋栋1 栋栋2 栋28如如 何何 卖卖销售策略 销售进度销售进度 阶段阶段时间时间工程进度工程进度销售面积销售面积月销售率月销售率累积面积累积面积认筹期认筹期03.3403.342020层层层层20%20%20%20%20%20%强销期强销期03.5703.57(预售预售预售预售)35%35%17%17%55%55%持续期持续期03.8903.891
8、0%10%10%10%65%65%冲刺期冲刺期03.10-1203.10-1225%25%12%12%90%90%尾盘期尾盘期04.1-304.1-3入伙入伙入伙入伙10%10%5-10%5-10%90100%90100%29如如 何何 卖卖销售策略 价格控制价格控制 阶段阶段时间时间销售率销售率价格上升幅度价格上升幅度实收实收 均价均价(元元/m2)认筹期认筹期03.3403.3420%20%0-1%0-1%7500-75807500-7580强销期强销期03.5703.5735%35%45%45%77407740持续期持续期03.8903.8910%10%23%23%78107810冲刺期
9、冲刺期03.101203.101225%25%01%01%79307930尾盘期尾盘期04.1-304.1-310%10%-2-1%-2-1%78207820合计合计100%100%8%8%7830783030如如 何何 卖卖销售策略销售应对策略销售应对策略快速市场信息反馈系统快速市场信息反馈系统n “市场市场”应对应对n “客户客户”应对应对n “产品产品”应对应对n “工程工程”应对应对31如如 何何 卖卖推广策略宣传推广总体策略宣传推广总体策略先先造势造势，再，再借势借势，强，强势出击势出击!通过立体化的包装、宣传快速形成市场认知通过立体化的包装、宣传快速形成市场认知32造势造势如如 何
10、何 卖卖推广策略n 益田提速宣言（上市、益田提速宣言（上市、CI、地产战略地产战略）n 新天地新天地横空出世系列（征名、城市营运）横空出世系列（征名、城市营运）n n 益田文化，成立新天地益田文化，成立新天地CLUBn n “强化强化”整体，整体，“弱化弱化”个体个体33借势借势如如 何何 卖卖推广策略n 借助华侨城片区整体优势借助华侨城片区整体优势n 充分利用充分利用“新天地新天地”合作伙伴合作伙伴n n 关注公益事业，成立公益基金关注公益事业，成立公益基金34强势出击强势出击如如 何何 卖卖推广策略n “新天地新天地”引领国际化生活方式引领国际化生活方式n 对项目卖点进行整体的立体化宣传对
11、项目卖点进行整体的立体化宣传n n 项目的现场高品质展示项目的现场高品质展示35如如 何何 卖卖推广策略一期推广目标一期推广目标打造打造20032003年度年度明星楼盘明星楼盘36售前时间准备表售前时间准备表时间时间售楼处售楼处宣传推广宣传推广模型模型相关销售准备相关销售准备其他其他02.11室内设计单室内设计单位招标位招标广告公司广告公司招标招标模型公模型公司招标司招标02.12设计方案修设计方案修改、确定；改、确定；装修进入现装修进入现场；场；宣传物料、宣传物料、售楼处包装售楼处包装部分设计；部分设计；模型模型制制 作作物管收费标准物管收费标准确定；确定；智能化智能化标准确定；标准确定；0
12、3.1售楼处现场售楼处现场包装；包装；推广物料印推广物料印刷、制作；刷、制作；人员岗位培训人员岗位培训项项目正式价格表发目正式价格表发展商确认；展商确认；付款方式、银付款方式、银行、行、认购合同认购合同发展商确认；发展商确认；03.2售楼处使用售楼处使用 销售资料销售资料到位到位模型模型到场到场 人员入场；人员入场；开盘开盘认筹方案确定认筹方案确定 保安到位保安到位03.3认筹活动认筹活动 宣传预热开始宣传预热开始 预售许可证预售许可证37推广过程中的推广过程中的KPI因素因素 益田品牌核心内涵益田品牌核心内涵 与华侨城集团关系问题与华侨城集团关系问题 销售现场装修时间问题销售现场装修时间问题
13、 业主小孩就学问题业主小孩就学问题38Thank you399、静夜四无邻，荒居旧业贫。3月-233月-23Thursday,March 16,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。13:22:3313:22:3313:223/16/2023 1:22:33 PM11、以我独沈久，愧君相见频。3月-2313:22:3313:22Mar-2316-Mar-2312、故人江海别，几度隔山川。13:22:3313:22:3313:22Thursday,March 16,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。3月-233月-2313:22:3313:22:33March 16,202314、他乡生白发
14、，旧国见青山。16 三月 20231:22:33 下午13:22:333月-2315、比不了得就不比，得不到的就不要。三月 231:22 下午3月-2313:22March 16,202316、行动出成果，工作出财富。2023/3/16 13:22:3313:22:3316 March 202317、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。1:22:33 下午1:22 下午13:22:333月-239、没有失败，只有暂时停止成功！。3月-233月-23Thursday,March 16,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。13:22:3
15、313:22:3313:223/16/2023 1:22:33 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。3月-2313:22:3313:22Mar-2316-Mar-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。13:22:3313:22:3313:22Thursday,March 16,202313、不知香积寺，数里入云峰。3月-233月-2313:22:3313:22:33March 16,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。16 三月 20231:22:33 下午13:22:333月-2315、楚塞三湘接，荆门九派通。三月 231:22
16、 下午3月-2313:22March 16,202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023/3/16 13:22:3313:22:3316 March 202317、空山新雨后，天气晚来秋。1:22:33 下午1:22 下午13:22:333月-239、杨柳散和风，青山澹吾虑。3月-233月-23Thursday,March 16,202310、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。13:22:3313:22:3313:223/16/2023 1:22:33 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。3月-2313:22:3313:22Mar-2316-Mar-2312、越是无能的人，越
17、喜欢挑剔别人的错儿。13:22:3313:22:3413:22Thursday,March 16,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。3月-233月-2313:22:3413:22:34March 16,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。16 三月 20231:22:34 下午13:22:343月-2315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。三月 231:22 下午3月-2313:22March 16,202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/3/16 13:22:3413:22:3416 March 202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。1:22:34 下午1:22 下午13:22:343月-23MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut cursus.感感 谢谢 您您 的的 下下 载载 观观 看看专家告诉