《资产评估方法（PPT119页).pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产评估方法（PPT119页).pptx（119页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、第二部分 基本方法本部分基本要求本部分基本要求v掌握资产评估三种基本方法的原理，熟悉资产评估方法掌握资产评估三种基本方法的原理，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章重点本章重点v对资产评估中的比较法、收益法和成本法的理解，特别对资产评估中的比较法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。方法是掌握资产评估方法的关键。本章难点本章难点v
2、对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。 资产评估过程结构图资产评估过程结构图评估环境评估环境社会社会经济经济技术技术法律法律形成问题形成问题评价指标评价指标综综 合合分分 析析选选 择择实实 施施意意 见见1 2 3 4 5 6 7目的与动机目的与动机 1 1资料收集资料收集 2 鉴定与评价鉴定与评价 3假设前提假设前提 4定量估算定量估算 5结果分析结果分析 6提出结论提出结论 7活动过程活动过程思维过程思维过程资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和
3、方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法 功能重置成本法 统计分析法 观察法 使用年限法 直接价值法 收益额折现率收益期资产评估方法体系资产评估方法体系第一节第一节 成本法成本法 以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。估资产的价值进行的分析和判
4、断。（三）注意问题 1、历史资料的真实性 2、形成资产价值的成本耗费是必要的（一）成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路 评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理搜集历史资料，确定成本构成二、操作程序二、操作程序确定各种贬值因素，判断成新率确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定被评估资产的重置成本确定被评估资产的重置成本 重置成本评估方法三、常见的评估方法三、常见的评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能价值法功能价值法统计分析法统
5、计分析法各种贬值评估方法各种贬值评估方法实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法功能成本功能成本线性函数法线性函数法功能成本功能成本指数法指数法 复原重置成本 更新重置成本 （一）重置成本及其估算方法（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义重置成本的含义 一般可分为一般可分为复原重置成本复原重置成本和和更新重置成本更新重置成本。 复原重置成本是指运用与复原重置成本是指运用与原来相同原来相同的材料、建筑的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格现时价格水水平重新购建与评估对象
6、相同的全新资产所发生的费平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。用。 更新重置成本是指采用更新重置成本是指采用新型新型材料、现代建筑或制材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。的费用。 更新重置成本和复原重置成本的更新重置成本和复原重置成本的相同相同方面方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，功能也是相同的，不同不同之处在于所用材料、技之处在于所用材料、技术、设计、标
7、准等方面的差异。术、设计、标准等方面的差异。 复原重置成本往往会高于更新重置成本。复原重置成本往往会高于更新重置成本。 （1）重置核算法）重置核算法 是利用成本核算的基本原理，将是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种行计算并累加来估算重置成本的一种方法。方法。 基本原理：基本原理：2、重置成本的估算方法、重置成本的估算方法 计算公式计算公式重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 建造成本构成：建造成本构成： 材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得
8、成本构成：取得成本构成： 购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成： 取得和建造取得和建造 资产的管理资产的管理 费用、设计费用、设计 制图等费用制图等费用LOREM IPSUM DOLOR LOREM v间接成本间接成本=人工成本总额人工成本总额成本分配率成本分配率v成本分配率成本分配率=间接成本总额间接成本总额人工成本额人工成本额v间接成本间接成本=直接成本直接成本间接成本相对于直接成本的间接成本相对于直接成本的 比率比率v间接成本间接成本=工作量（工时或工日）工作量（工时或工日）单位工作量单位工作量 间接成本间接成本例例1：待估资产为一
9、机器设备，评估师拟运用成本法待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台行市场价格每台180000元，运杂费元，运杂费5000元，安装成本元，安装成本为为20000元，其中原材料元，其中原材料6000元、人工成本元、人工成本13000元、元、其他费用其他费用1000元，安装期限较短。元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其
10、他费用，由于安装期限较短可不考虑资安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本 =180000+5000+20000=205000（元）（元）例例2：被评估资产为一台：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，万元，其中，购买价为购买价为8万元，运杂费万元，运杂费1.6万
11、元，安装费中直万元，安装费中直接成本接成本0.4万元，间接成本为万元，间接成本为0.2万元。根据对同万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨年前上涨20%，运杂费上涨，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上，安装费中直接成本上涨涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本）计算直接成本 购买价购买价=8（1+20%）=9.6（万元）（万元） 运杂费运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）（万元） 安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4（1+40%）
12、=0.56（万元）（万元） 直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）（2）计算间接成本）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率 0.20.450% 间接成本间接成本0.5650%0.27（万元）（万元）（3）计算重置成本）计算重置成本 重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本 =13.04+0.27=13.31（万元）（万元）（2）功能价值法）功能价值法 参照物功能价值被评资产重置成本（单位生产能力） 是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作是选择与被评估资产
13、具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。照物成本推算被估资产重置成本的方法。 计算方法计算方法A 功能成本线性函数法功能成本线性函数法 P=abF能力F价格P例：例：被评估资产为一台经改进的锻压设被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由备。该设备由50吨压力机改装而成，吨压力机改装而成，生生产产能力为能力为70吨。经调查，市场上有系列吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示压力机出售，其能力与价格如表所示：用最小二乘法求得用最小二乘法求得：a =31.67 b =
14、0.98则直线方程为：则直线方程为：P=31.67+0.98F被评估设备能力为被评估设备能力为F=70吨，可得吨，可得：重置成本重置成本P=31.67+0.9870 =100.27（万元）万元）B 功能成本指数法功能成本指数法 重置重置成本成本参照资产参照资产重置成本重置成本被评资产的生产能力被评资产的生产能力参照资产的生产能力参照资产的生产能力x是是在资产历史成本的基础上，通过在资产历史成本的基础上，通过价格变动指价格变动指数，数，将其调整为评估基准日时的将其调整为评估基准日时的重置成本。重置成本。（3）物价指数法物价指数法基本原理基本原理资产重置成本资产账面原值物价变动指数资产重置成本资产
15、账面原值物价变动指数计算公式计算公式分类物价指数个别物价指数综合物价指数物价变动指数物价变动指数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1a1）（）（1a2） （1a3）（1an）（其中其中an表示第表示第n年环比价格指数年环比价格指数）某机床于某机床于1994年购置安装，账面原值为年购置安装，账面原值为16万元。万元。1996年进行一次改造，改造费年进行一次改造，改造费用为用为4万元；万元；1998年又进行一次改造，年又进行一次改造，改造费用为改造费用为2万元。若定基价格指数万元。若定基价格指数1994年为年为1.05，199
16、6年为年为1.28，1998年年为为1.35，1999年为年为1.60。要求：计算该机床要求：计算该机床1999年的重置成本年的重置成本 例题例题重置成本计算表重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%） 重置 成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32199641.281.60/1.28=1.2541.25=5199821.351.60/1.35=1.1921.19=2.381999 1.601.60/1.60=1合计 31.7物价指数法的特点物价指数法的特点v物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，物价指数法估算的重置
17、成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本因而确定的是复原重置成本 ；v物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上资产的物价变动水平上 ；v对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高重置成本往往会偏高 。（二）各种贬值及其估算方法（二）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法、经济性贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值
18、及其估算方法决定实体性贬值的因素有：决定实体性贬值的因素有：使用时间使用时间使用率，也叫利用率使用率，也叫利用率资产本身的质量资产本身的质量维修保养程度维修保养程度是资产由于使用和自然力作用形成的贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值（1）观察法观察法计算公式为：计算公式为：资产实体性贬值资产实体性贬值=重置成本重置成本（1成新率）成新率）通过观察确定新旧程度形体物理变化程度形体物理变化程度机器设备评估主要包括机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物
19、评估主要包括房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等向位移等（2）公式法（使用年限法）公式法（使用年限法）资产的实体性贬值资产的实体性贬值=（重置成本（重置成本预计残值）预计残值） 实际已使用年限实际已使用年限总使用年限总使用年限 （实际已使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限） 名义已使用年限资产利用率名义已使用年限资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时截止评估日资产累计法定
20、利用时间间100例例1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备的有关资料有：该设备1997年年1月购进，月购进，2002年年1月评估；月评估；该设备的重置成本为该设备的重置成本为500000元，其残值为元，其残值为2000元，尚可元，尚可使用使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作应工作8小时，该设备实际每天工作小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实小时。该设备的实体性贬值为：体性贬值为：资产利用率资产利用率=53605/53608=62.5%实际已使用年限实际
21、已使用年限=562.5%=3.125（年）（年）总使用年限总使用年限=3.125+5=8.125（年）（年）资 产 的 实 体 性 贬 值资 产 的 实 体 性 贬 值 = （ 5 0 0 0 0 0 2 0 0 0 ）3.125/8.125=191538.46例例2：被评估设备购建于：被评估设备购建于1992年，原始价值年，原始价值30000元，元，1997年和年和2000年进行两次更新改年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，投造，主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为资分别为3000元和元和2000元。元。2002年对该资年对该资产进行评估，假设从产进行评估，假设从1992年
22、至年至2002年每年年每年的价格上升率为的价格上升率为10%，该设备的尚可使用，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为年限经检测和鉴定为6年，估算该设备的实年，估算该设备的实体性贬值率如下。体性贬值率如下。估算设备复原重置成本估算设备复原重置成本投资日期投资日期 原始投资额原始投资额 价格变动系数价格变动系数 复原重置成本复原重置成本1992年年 30000 2.60 (1+10)10 780001997年年 3000 1.61 (1+10)5 48302000年年 2000 1.21 (1+10)2 2420合计合计 85250 计算计算（复原重置成本投资年数）（复原重置成本投资年数）投资日期投
23、资日期 复原重置成本复原重置成本 投资年限投资年限 复原重置成本复原重置成本 投资年数投资年数 1992年年 78000 10 7800001997年年 4830 5 241502000年年 2420 2 4840合计合计 85250 808990 计算加权投资年限计算加权投资年限加权投资年限加权投资年限=80899085250 =9.5（年）（年）计算实体性贬值率计算实体性贬值率实体性贬值率实体性贬值率=9.5（9.5+6）100% =61% 2、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其估算方法资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的
24、资产价值损耗。资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式功能性贬值有两种表现形式:（1）超额投资成本）超额投资成本（2）超额运营成本）超额运营成本（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本注意：如使
25、用复原重置成本则应考虑是否存在注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑了，无需考虑（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营成本各年净超额运营成本折现系数超额运营成本各年净超额运营成本折现系数分析设备的分析设备的 超额
26、运营成本，应考虑下列因素：超额运营成本，应考虑下列因素：生产效率是否提高生产效率是否提高维护保养费用是否降低维护保养费用是否降低材料消耗是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低操作工人数量是否降低例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为大致相同，操作
27、人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用元，被评估控制装置尚可使用3年，所得年，所得税率为税率为33%，适用的折现率为，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。能性贬值。 （1）计算被评估生产控制装置的年超额运营）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：成本：(6-3)6000=18000(元元)（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：成本净额：18000(1-33%)=12060(元元)（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限）将被评估生产控制装置在剩余使用
28、年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额功能性贬值额: 12060(P/A，10%，3) =120602.4869=29992（元）元） 3、经济性贬值的估算、经济性贬值的估算经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；
29、材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业策，导致企业运营成本运营成本加加大大； （5）产业政策的变动产业政策的变动，缩短使用寿命；，缩短使用寿命； 一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。经济性贬值。 估算方法：估算方法：A 经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见 的经济收益损失额现值系数的经济收益损失额现值系数 B 经济性贬值率经济性贬值率=1（实际使用生产能力（实际使用生产能力 /额定生产能力）额定生产能力）X100% 经
30、济性贬值经济性贬值=（重置成本（重置成本-实体性贬值实体性贬值功能性功能性 贬值）经济性贬值率贬值）经济性贬值率例例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产生产量减至年产7万台万台(销售价格及其他条件未销售价格及其他条件未变变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经
31、验判断，电视机行业的评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模生产规模效益指数效益指数为为0.6，设备的经济性贬值率为：设备的经济性贬值率为：经济性贬值率经济性贬值率 =1-（70000/100000）0.6100%=19%例例2：如果该电视机生产企业不降低生产量，：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为格为2000元元/台，经测算每年完成台，经测算每年完成10万台的销售万台的销售量，售价需降至量，售价需降至1900元元/台，即每台损失毛利台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用元。经估算，该生产线
32、还可以继续使用3年，年，企业所在行业的平均投资报酬率为企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估，试估算该生产线的经济性贬值。算该生产线的经济性贬值。计算过程如下：计算过程如下：经济性贬值经济性贬值=(100100000)（1-33%）（）（P/A，r，n）=16662230(元元) 练习：某生产线额定生产能力为练习：某生产线额定生产能力为1000个个/月月,已使已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运先进水平。但是由于市场
33、竞争激烈，目前只能运行在行在750个个/月的水平上。假设已知其更新重置成月的水平上。假设已知其更新重置成本为本为1000000元，这类设备的元，这类设备的生产规模效益指数生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于估算此生产线运行于750个个/月的经济性月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。贬值和继续使用条件下的公平市场价值。计算过程如下：计算过程如下：（1）更新重置成本）更新重置成本=1000000元元（2）实体性贬值）实体性贬值=100000015%=150000(元元)（3）功能性贬值）功能性贬值=0（4）经济性贬值率）经济性贬值率 =1-（750/1000）0.7100%=1
34、8.5%（5）经济性贬值）经济性贬值 =(1000000-150000)18.5%=157250(元元)资产评估价值资产评估价值 =1000000-150000-157250=692750(元元) 练习：被评估设备建于练习：被评估设备建于1986年，帐面价值年，帐面价值100000元，元，1991年对设备进行了技术改造，追加技改投年对设备进行了技术改造，追加技改投资资50000元，元，1996年对该设备进行评估，根据评年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：（1）从）从1986年至年至1996年每年的设备价格上升率年每年的设
35、备价格上升率为为10%；（2）该设备的月人工成本比替代设备超支）该设备的月人工成本比替代设备超支1000元；元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为，规模效益指数为0.7，所得税率为，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可，经技术检测该设备尚可使用使用5年，在未来年，在未来5年中设备利用率能达到设计年中设备利用率能达到设计要求。要求。要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值
36、、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。评估值。（1）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本 =100000（1+10）10+ 50000（1+10）5 =339894.75（元）（元）（2）计算实体性贬值）计算实体性贬值 (1+10%)10=2.59374246加权投资年限加权投资年限=（259374.2510+80525.55）339894.75 50%=4.41 (1+10)5=1.61051实体性贬值率实体性贬值率=4.41（4.41+5）=46.87%实体性贬值实体性贬值=339894.7546.87%=159291.81（元）（元）
37、（3）计算功能性贬值）计算功能性贬值年超额运营成本年超额运营成本=121000=12000（元）（元）年超额运营成本净额年超额运营成本净额=12000（1-33%）=8040 功能性贬值功能性贬值=8040(P/A，10%，5)=80403.7908=30478.03（4）计算经济性贬值）计算经济性贬值经济性贬值经济性贬值=0（5）计算被评估设备评估值）计算被评估设备评估值评估值评估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91三、对重置成本法的评价三、对重置成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值。、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提
38、条件。、运用中一般没有严格的前提条件。3 、 并 非 所 有 评 估 对 象 都 适 合 采 用 成 本 法 。、 并 非 所 有 评 估 对 象 都 适 合 采 用 成 本 法 。 第二节第二节 比较法比较法一、比较法的基本原理（一）理论基础均衡价值论: 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。（二）评估思路 nni1各项调整系数）（参照物成交价评估值LOREM IPSUM DOLOR LOREM （三）运用的前提条件（三）运用的前提条件 1、充分发育活跃的资产市场。、充分发育活跃的资产市场。 2、参照物及其与被估资产可
39、比较的指标、参数等资料、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。均能搜集到。二、市场比较法的基本程序及有关指标二、市场比较法的基本程序及有关指标 1、成交价必须真实。、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。 4、成交价是正常交易的结果。、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。、尽可能选择近期成交的交易案例。 四四、操作程序操作程序确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得
40、出结果得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。 五、常见的评估方法五、常见的评估方法 直接法是指能够在市场上找到与被评直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的价
41、格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。的评估值的评估方法。 1、直接法、直接法 1、如果与被评估资产相同的参照物在评、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。选用价格最低的一种。 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。当调整。 直接法直接法应当注意以下问题：应当注意以下问题： 类比法，又叫市场成交价格比较法，类比法
42、，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。来确定被评估资产价值的方法。 2、类比法类比法类比法的基本计算公式为：类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值参照物价格调整系数被评估资产评估值参照物价格调整系数被评估资产评估值参照物价
43、格（被评估资产评估值参照物价格（1调整率）调整率） 1.时间因素。时间因素是指参照物交易时间时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格交易时间差异修正系数评估值参照物价格交易时间差异修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有： 2.区域因素。区域因素是指资产所在地区区域因素。区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产
44、价格的影响差异。地域因素或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格区域因素修正系数评估值参照物价格区域因素修正系数 3.功能因素。功能因素是指资产实体功能功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。过剩和不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：差异时，被评估资产的价值可
45、用下式表示为： 评估值参照物价格功能差异修正系数评估值参照物价格功能差异修正系数 4交易情况。交易情况主要包括交易的市交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。易条件主要包括交易批量、动机、时间等。 当评估对象与参照物之间只有交易情况的当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：差异时，被评估资产
46、的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格交易情况修正系数评估值参照物价格交易情况修正系数 LOREM IPSUM DOLOR LOREM v评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近，因此，拟快速变现资产价值接近于于6万元。万元。v 资产评估价值资产评估价值=10（1-40%）=6（万元）（万元） 5个别因素。个别因素主要包括资产的实个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的
47、实体特征主要是指资产体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。是指资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格个别因素修正系数评估值参照物价格个别因素修正系数 如果评估对象与参照物之间存在上述各种如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：差异时，评估值计算公式可用下式表示为：评估值参照物价格交
48、易时间差异修正系数评估值参照物价格交易时间差异修正系数区域因素修正系数功能差异修正系数交区域因素修正系数功能差异修正系数交易情况修正系数个别因素修正系数易情况修正系数个别因素修正系数 优点优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。）评估结果易于被各方面理解和接受。六六、市场途径的优缺点市场途径的优缺点缺点缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比
49、数据难以应用；缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。产评估。案例案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力：某待估资产为一机器设备，年生产能力为为150吨。评估基准日为吨。评估基准日为2003年年2月月1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交吨，市场成交价格为价格为160万元。万元。（
50、2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算